スマホでも反響が増える物件写真が撮れる！プロ直伝の撮影テクニックを完全解説

物件写真は、その物件の「顔」といっても過言ではありません。

実際みなさんも、内見する物件を写真で決めた経験があるのではないでしょうか？

買主・借主にとって、家探しの第一印象となるのは物件の写真。つまり、売主・貸主にとっても、物件写真は問い合わせ数を増やすための重要なポイントとなります。

そこでこの記事では、不動産会社から直接伝授してもらった、物件写真の撮り方を詳しく解説します。

初心者の方でもわかりやすく、すぐ実践できるテクニックが盛りだくさん。読み終わる頃には、反響が増える物件写真を撮れるようになってるはずです！

今回ご協力いただいたのは、『Y’sコーポレーション合同会社』の安齋さんと、『株式会社リガード』の河村さんです。

Y’sコーポレーション合同会社　代表社員　安齋陽一さん

株式会社リガード　不動産部宅地建物取引士　河村守昭さん

物件写真とは？

そもそも物件写真とは、不動産の売買や賃貸の際に、物件の魅力を伝えるために撮影される写真のことです。

物件の写真があることで、買主・借主に「実際にこの物件を見てみたい」と感じてもらえる可能性が高まります。また、写真によってはそこに住んだ後の生活のイメージを膨らませることができます。

さらに、物件写真によって、内見前に外観や内観など、物件の状態を把握してもらうことも可能です。

物件写真は集客の要！

では実際に、物件写真は不動産会社の集客においてどのくらい重要なのでしょうか？

問合せや訪問を行う際に不動産会社を選ぶ時のポイント・気にする点は？（複数回答）またその中で特にポイントとなるものは？

この表は、不動産情報サイト事業者連絡協議会(RSC)が2023年に実施した「不動産情報サイト利用者意識アンケート」調査の結果です。

「問い合わせや訪問を行う際に不動産会社を選ぶときのポイント・気にする点は？」という質問に対して、全ての回答で「写真の点数が多い」ことが上位に挙げられています。

また「部屋の雰囲気が分かる動画が付いている」「写真の見栄えがよい」という回答も見られることから、多くの方が物件写真や動画による視覚的な情報を重視していることがわかります。

物件情報を探す際に必要だと思う情報は？

さらに「物件情報を探す際に必要だと思う情報は？」という質問に対しては、全体・賃貸・売買いずれにおいても70％以上の方が「居室/リビングの写真」と回答しています。

また「居室/リビング」に次いで「キッチン」「バス」「トイレ」などの水回りの写真も上位に挙げられています。

つまり、物件写真の中でもリビングや外観、水回りなどの写真が特に重要視されているのです。

物件写真の撮影前にやること

物件写真がいかに重要かわかったところで、さっそく撮影！…といきたいところですが、魅力的な物件写真を撮るためには、必要なことがいくつかあります。

完璧な状態で撮影ができるように、しっかり準備をしていきましょう。

部屋の清掃や片付け

物件の写真は、清潔で整理整頓された方が魅力的に見えます。そのため、写真を撮る前に埃や汚れがないか、物件全体を確認しましょう。

もしリフォームやクリーニングが済んでいる場合でも、床のゴミや階段の埃などは要チェックです。

また、中古物件の場合はキッチンや浴室、トイレなどの水回りに水滴や水垢が残っていないか注意しましょう。

家具付きの物件では、なるべく物が映らないように整理整頓し、部屋をすっきり見せることが大切です。

家具の向きや配置も、部屋が広くなるように意識して、撮影前に動かしておきましょう。

部屋の清掃や片付けで重要なのは、生活感を抑えることにより、購入希望者の暮らしをイメージしやすくすることです。

照明の調整

物件撮影の際は、天気の良い日を選び、基本的に全ての照明をつけて撮影しましょう。

明るい室内写真は、物件の魅力を最大限に引き出し、閲覧者に好印象を与えます。

自然光と照明の光が調和することで、部屋全体が広く、清潔感のある空間に見える効果があります。

また、暗い写真は物件の印象を悪くし、興味を持つきっかけを失ってしまう可能性があるため、明るさを意識した撮影が重要です。

もし雨だった場合はいったん撮りますが、後日また撮りに行くこともあります。

また、デザイナーズ物件など、コンセプトによって室内の雰囲気に特徴がある物件の場合は、必ずしも日中に撮影するとは限りません。

デザイナーズの場合は、照明を映えさせるために、あえて夕方に撮るのも一つのテクニックです。

照明による反射が心配な場合は、照明をつけた状態と消した状態の2パターンで撮影しましょう。ただ、どの場合も暗すぎる写真はマイナスな印象になってしまうので、基本は明るくて清潔感のある写真を意識することが大切です。

撮影機材の用意

「物件写真を撮るのに、一眼レフとか買わなきゃいけないの？」と心配しているみなさん、安心してください。

最近は、スマートフォンでも十分綺麗な物件写真を撮影することができるんです。

ちなみに、今回ご協力いただいた2社様も、撮影にはiPhoneを使用していました。

必要なのは、iPhoneと腕一本です。

スマートフォンで撮影する際は、広角機能とグリット線がついていると、広く真っ直ぐに撮れるのでおすすめです。

基本の撮影ポイント5つ

撮影準備が整ったら、いよいよ撮影に入りましょう。

物件写真を撮影する際には、写真を魅力的に見せる撮影ポイントが5つあります。

これらを意識して、撮影に臨みましょう。

手ブレさせない

最近のカメラやスマートフォンには手ぶれ補正の機能がついているものが多いですが、それでも手ブレには注意しましょう。

撮影する際には、脇をしっかり締めたり、近くの壁や固定物に手を添えて、安定した状態で撮る事を意識しましょう。

水平・垂直に撮影する

写真が歪んでいると、どれだけ綺麗に撮れていても違和感を与えてしまいます。スマートフォンにグリット線の機能がある場合は、グリット線を窓枠や柱に合わせ、なるべく真っ直ぐになるように撮影しましょう。

この場合は、収納の棚にグリットの縦線（赤線）を合わせて撮っています。

この場合は、壁の境目にグリット線（赤線）を合わせて撮っています。

もしグリット線の機能がない場合は、壁や窓枠などに焦点を合わせてなるべく水平・垂直になるように意識しましょう。

三脚などの機材がある場合は、カメラを垂直に固定して撮影するのもおすすめです。

対角線から広く写す

物件写真の撮影の際は、部屋を広く見せることが大切です。そのためトイレや浴室以外の部屋は、対角線から撮影することで、広さを出すようにしましょう。

例えばこの洋室の場合は、四隅から撮影します。クローゼットやドアがある場合は、中に入るなどして少しでも広く写せるように工夫することもポイントの一つです。

いろんなアングルから複数枚撮る

物件写真を撮影する際は、いろんなアングルからたくさん撮っておき、撮影後に精査しましょう。

一つのアングルだけで終わってしまうと、その部屋の雰囲気や良さを充分に伝えられない可能性があります。

例えば、この後解説するデザイナーズ物件では、以下のようなアングルから撮影しました。

赤線の矢印が、実際に撮影したアングルです。他には、インターホンや蛇口など、設備関連の写真も別で撮影しています。

リビングの場合は、四隅からの撮影に加えて、ソファーとダイニングテーブルの位置から。

キッチンの場合は、全体の写真に加えて奥行きや収納スペースがわかる位置からなど、いろんなアングルで撮ることで、空間の広がりや雰囲気、設備を伝えることができます。

ソファの目線から撮ることで、実際に暮らしたときの生活感が伝わります

鏡やガラスの反射に注意する

物件写真の中でもよく見られる水回り。特に洗面台や浴室を撮影するときには、鏡の反射に注意しましょう。

広く映すために全体を収めることに集中していると、うっかり自分やカメラが鏡に映りこんでしまうことがあります。

鏡やガラスに余計なものが映っていると、他の写真がどれだけ綺麗でも、全体の印象を損ねる可能性があります。

洗面台や浴室を撮影する際は、しゃがんだり、カメラの角度を調整したりして、自分やカメラが映らないように気をつけましょう。

また、同じようにガラスの反射にも映り込まないように注意が必要です。

部屋別の撮影ポイント

撮影の準備と基本の撮影ポイントが把握できたところで、いよいよ物件撮影に入っていきましょう！

ここでは、リビングや浴室など、部屋ごとに分けて撮影のポイントを解説していきます。

今回は、中古の戸建てと、リノベ済みデザイナーズマンションで実際の撮影ポイントを紹介していきます。

リビング

リビングは、先述したとおり物件写真の中でも一番見られる場所で、閲覧した人が内見の決め手にするポイントです。

部屋全体を広く映すように撮影することで、1日の多くを過ごす場所の印象が伝わります。

マンションのリビング撮影

まずは、マンションのリビングの写真から見ていきましょう。

このお部屋の場合、リビングの顔であるテレビボード（グレーの部分）を意識して撮影します。また、左手前にある収納も入れることによって、一枚でこのリビングの魅力が伝わります。

全体の写真に加えて、ダイニングテーブルに座ったときの目線も撮影しておくと、この家で暮らしたときのイメージが湧きやすいと思います。

リビングに収納スペースがある場合は、容量がわかるように全体を撮っておきます。

戸建てのリビング撮影

次に、戸建てのリビングの写真を見ていきましょう。

この物件の場合、入口方面からカメラを向け、自然光を取り入れて全体的に明るい印象になるように撮影します。

家具が残っている場合は、テーブルの足などが映って見栄えが悪くならないように、テーブルの上辺りにフォーカスを当てて撮影します。

リビングでは、立った状態と座った姿勢で何パターンか撮影し、とにかく広く映すことが大切です。

洋室

洋室は、基本的にはリビングの撮影方法と同じで、対角線で広く映すことを意識して撮影します。

マンションの洋室

まずは、マンションの洋室写真から見ていきましょう。

部屋の入り口から広角で、対角線上に撮って広く見せる。

ここは照明もこだわりのひとつなので、床から天井にかけて全体が収まるように撮ります。

クローゼットを開けた状態も撮影することで、収納の大きさをイメージしやすくなります。

クローゼットがある場合は、開けた状態と閉めた状態どちらも撮ります。

戸建ての洋室

次に、戸建ての洋室写真を見ていきましょう。

入り口やクローゼットに入り、少しでも広く見えるようにしゃがんで撮ります。この時、写真内に柱などが入らないように注意します。

洋室は、広く映すのに加え、クローゼットの開けた状態と閉じた状態など、さまざまなパターンでの撮影が必要です。

キッチン

キッチンは、自炊する人にとっては物件の重要ポイント。

広さはもちろん、何口コンロなのか、収納はあるのかなど、設備の部分もわかるように撮影することが重要です。

マンションのキッチン

まずは、マンションのキッチン写真から見ていきましょう。

このキッチンの場合は、リビングから奥まったところに位置しているので、全体が見えるようにiPhoneを縦にして、広角で撮影しました。

シンクや棚上収納などの部分も撮影します。

コンロの口数がわかるように上から撮影。

この物件は収納がアピールポイントでもあるので、容量がわかるように引き出しを揃えて開けた写真も撮影します。

戸建てのキッチン

次に、戸建てのキッチン写真を見ていきましょう。

設備が見えるように立った状態で、キッチン台がメインになるように撮ります。

中古物件の場合、シンクの水垢などで反射する場合は、あまり近くで撮らないようにします。

コンロは近くで上から。この時、レンジフードも映すようにします。

グリルと収納もしっかりついていることを伝えます。

キッチンでは、設備の全体が見えるように立った状態で撮影し、さらにひとつひとつの設備を寄りで撮る必要があります。

浴室

バスルームは、シャワーヘッドや浴槽、蛇口などの設備が収まるように撮影することが重要です。

マンションの浴室

まずは、マンションの浴室写真から見ていきましょう。

画角は縦にして広角で、床、天井、シャワーヘッド、浴槽、蛇口、パネルなど全てが映るように撮ります。

戸建ての浴室

次に、戸建ての浴室写真を見ていきましょう。

立った状態で、浴槽の深さがわかるように撮ります。浴室を撮影する際は、鏡に映らないように注意します。

浴室は、マンションでも戸建てでもポイントは同じです。

基本的にワンパターンでの撮影になるので、広く全体を撮り、その中に設備を収められるように意識しましょう。

洗面所

洗面所の撮影の際は、鏡に映り込まないように注意する必要があります。

マンションの洗面所

まずは、マンションの洗面所写真から見ていきましょう。

鏡に映り込まないように、しゃがんだ状態で撮影します。この物件の場合は、洗面器下の棚と、天井の照明を入れるために縦で撮っています。

洗面台と合わせて、洗濯機置き場も忘れずに。ここも、上の棚まで映すことにより収納性をアピールします。

デザイナーズで水栓などにこだわりがある場合は、その部分の寄りの写真も撮影しておきます。

戸建ての洗面所

次に、戸建ての洗面台写真を見ていきましょう。

洗面台は、収納部分に排水パイプがあり見栄えが悪くなるため、収納扉は閉じて撮影します。照明は全てつけ、暗くならないように。

洗面台は、しゃがんだり斜めに撮ったりして、鏡に映り込まないようにすることが大切です。

トイレ

トイレは、基本的に縦の画角で奥行きを見せ、温水便座機能（ウォシュレット）がついているか確認できることが重要です。

マンションのトイレ

まずは、マンションのトイレ写真から見ていきましょう。

あまり広くないので、広さを出すためにしゃがんだ角度から、トイレを中心に、洗面器や照明など、デザイナーのこだわりが収まるように撮影しています。

戸建てのトイレ

次に、戸建てのトイレ写真を見ていきましょう。

ウォシュレットがわかるように、上からスマートフォンを向けて撮影します。

トイレは、物件によって立って撮るかしゃがんで撮るかが変わってきます。実際に撮影するトイレのアピールポイントを抑えて臨機応変に対応しましょう。

玄関

玄関は、写真からどれだけ広さと収納力を伝えられるかが重要です。

今回は、マンションの玄関写真を見ていきましょう。

玄関を撮影する場合は、正面に立ってドアをメインに撮影します。この物件の場合は、左に棚があるので、それも入るように撮影しています。

シューズインクローゼットがある場合も、一緒に撮影します。広角で撮影し、収納量が多いことがわかるように広く見せることが大切です。

玄関は、入ってすぐの足元の広さと、靴がどのくらい入るかの収納部分を写真で伝えることが大切です。

特にファミリータイプの多い戸建ての場合は、ベビーカーなどを置けるスペースがあるかを写真で伝えることがポイントになります。

バルコニー

バルコニーは、物件によって撮り方が大きく変わってきます。

マンションのバルコニー

まずは、マンションのバルコニー写真から見ていきましょう。

マンションの場合、室外機を映さないように気をつけて、抜け感のある景色を撮ります。目の前に建物がある場合などは避け、マンションならではの眺望を撮影します。

戸建てのバルコニー

次に、戸建てのバルコニー写真を見ていきましょう。

戸建ての場合、階数が低くあまり眺望が良くないこともあるので、洋室から見える写真で収めることもあります。

庭がある場合は、窓を開け、建物が入らないように庭だけの写真を撮るようにしています。

バルコニーは、眺望がよくなかったりしてアピールポイントにならない場合、無理に撮る必要はありません。

撮影する場合は、余計なものが映らないように気をつけて撮りましょう。

外観

外観は、先述したアンケート結果でも出ているように、リビングに次いでよく見られている写真です。

マンションも戸建ても、見上げるように撮影し、圧迫感を出しつつも空を入れて構図を意識することが重要です。

マンションの外観

まずは、マンションの外観写真から見ていきましょう。

画面いっぱいを建物にするのではなく、空と周辺を一緒に映して余白を残すと、綺麗な構図で撮れます。広角で斜めに撮ると、立体感のある仕上がりになります。

戸建ての外観

次に、戸建ての外観写真を見ていきましょう。

引きで、下から見上げるように撮ることで、大きさを伝えることができます。この時、周辺の家の表札やナンバープレートを映さないように注意しています。

戸建ての場合は、外観写真を撮影する際に、接道も一緒に撮影します。家の前の道がどのくらいの幅なのか、駐車しやすいかなどを写真で伝えられるようにしています。

外観は、なるべく天気の良い日に撮影し、建物に日が当たるようにして撮ると明るい印象になります。

ウォークインクローゼット・設備等

物件によっては、ウォークインクローゼットや、浴室乾燥などの設備があるところもあります。

マンションのウォークインクローゼット・設備

ここでは、マンションのウォークインクローゼットと設備を見ていきましょう。

ウォークインクローゼットは、どのくらいの容量が入るのかを見せるのが大切です。床から天井の棚まで、収納できるスペースを広角で伝えましょう。

浴室乾燥付きの場合、どのような機能がついているのかがわかるようにパネルを撮っておく

インターフォンの写真は、起動した画面を撮影します。

床暖房が付いている物件は、アピールポイントにもなるのでパネルを撮影しておきましょう。どのような機能があるのかわかるように、パネルは開けた状態で撮ります。

ウォークインクローゼットや設備など、とにかく物件内にあるものは撮影しておくことが大切です。お客様に聞かれたときの資料にもなるので、ポータルサイトに掲載しない部分の写真も保管しておきましょう。

撮影後の編集・加工ポイント

全ての撮影が終わったら、今度はより魅力的な写真にするために編集・加工作業をしましょう。

もちろん、撮影時から綺麗に真っ直ぐ撮ることを心がけていれば、編集不要の場合もあります。

ここでは、天候によって暗くなってしまっていたり、曲がっていたりしていた場合の対処法として、編集・加工のポイントをお伝えします。

明るさを再調整

撮影日が雨や曇りで、部屋の中がどうしても暗くなってしまう場合は、編集で明るさを調整しましょう。

スマートフォンで撮影した写真に関しては、特別なソフトなどを使わずに、既存の写真アプリから明るさを編集することで充分綺麗に仕上がります。

私の場合は、リビングとお風呂は暖かさを出すため暖色、日当たりのいい洋室などは、色を合わせるために白色のフォルターを使う場合もあります。

ただし、明るくしすぎると不自然な仕上がりになってしまうので、あくまでも実際の色味を保ちつつ、見やすい明るさに調整することが大切です。

トリミングで構図を整える

手で撮っていると、どうしても垂直や水平が取れないことがあります。

そんな時は、取り直しではなくトリミングで構図を整えましょう。

トリミングの際はグリット線が出てくるので、柱や窓枠に合わせながら調整すると、真っ直ぐで完成度の高い写真に仕上がります。

また、ナンバープレートなどが映ってしまった場合も、トリミングで切り取ることができます。

ただし、切り取りすぎてしまうと狭い範囲の写真になってしまうため、物件の魅力を落とさないよう注意して調整しましょう。

物件写真の撮り方で気になる質問

編集・加工はどのくらいまでしていいですか？

中古物件の場合、傷などを加工で消すことはしないです。物件写真を見て来てもらったときに、あまりにも加工技術が高すぎるとギャップがすごいんですよね。私は物件にネガティブなイメージを持ってほしくないので、自然に見える以上の加工はしないです。また、弊社の場合は大きな会社ではないため、私個人を信用してもらことが大切なので、写真も現実よりよくしないというのは常に心掛けています。

形をいじると虚偽になってしまうので、形を変えることは絶対しないようにしています。また、明るさも上げすぎると白飛びしてアラが目立っちゃうので、2割くらいを限度に明るさを調整しています。

映さない方がいいものはありますか？

外観の場合は、周辺の住民の方の表札やナンバープレートなどの個人情報。内観の場合は、隣の家が近かった場合、その家の室内が映ることは絶対に避けるようにしています。

鏡やガラスへの映り込みと、たまにある工事の張り紙などは気をつけるようにしています。もし撮影後に張り紙などに気づいた場合は、編集で目立たないように加工をしています。

買主・借主は、物件写真の何に注目してると思いますか？

実際に、物件写真を見て現地に来られた方は、水回りの設備と綺麗さをよく見ていると思いますね。なので、なるべく水回りの写真は多く入れようと思ってます。

弊社の場合はリビングを訴求しているので、そこのテイストが刺さるかどうかだと思っています。なので、リビングの写真はデザイナーのこだわりなどを意識して撮影しています。

物件写真が実際に成約に繋がったことは？

内見に来た方が「イメージ通り」と言ってくださり、そのまま契約に至ることは多いです。物件写真はお客様の判断材料だと思っているので、実際に物件を見たときに、場所や雰囲気が写真で判断した通りのイメージで、そのまま成約に繋がっているんだと思います。

まとめ

今回は、物件写真の撮り方について、プロの方に教えていただいたポイントを解説しました。

最近ではスマートフォンで簡単に綺麗な写真が撮れますが、物件写真では明るさや水平・垂直を意識することが大事です。

データでも出ているように、物件写真は不動産会社にとって集客の要です。

ぜひこの記事を参考に魅力的な物件写真を撮影して、反響を増やしていきましょう！