住宅ローンが、超低金利時代を迎えている今、返済中の住宅ローンの金利が割高に感じ、切り替えを検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。たしかに、切り替えることで、毎月の返済額を減らすことができます。
でも、気をつけたいのは、必ずしも得するケースばかりではないということです。この記事では、住宅ローンを借り換えるメリットとデメリットについて解説していきます。
住宅ローン借り換えのメリットとは
住宅ローンの借り換えとは、住宅ローンを返済中の人が、ローンの残りを別の住宅ローンによって一括返済することをいいます。新たに借りる住宅ローンの金利が、返済中の金利よりも低い場合などに行われる方法です。
変動金利型の住宅ローンの金利が1％未満という超低金利の現在、借り換えを実行する絶好のチャンスが到来しています。住宅ローンの借り換えには、どのようなメリットがあるのかみていきましょう。
毎月の返済額が少なくなる
当初借りた住宅ローンの金利よりも、現在の金利の方が低ければ、借り換えることで毎月返済額が少なくなります。
3,000万円を金利1.5%、35年の返済期間のうち10年間返済した時点で借り換えをしたと想定してみましょう。借り換えをしない場合と借り換えをした場合、毎月の返済額は次のようになります。
1. 10年目終了時点での残高
- 約2,296万円
2. 借り換え後の返済条件
- 金利：0.7%
- 残り25年返済
- 毎月返済額：約83,475円（借り換え前は約91,855円）
3. 総返済額の比較
- 借り換えしない場合（残り25年分）：約2,756万円
- 借り換えした場合（新ローン総額）：約2,504万円
- 差額：約251万円の削減効果
→借り換え時の諸費用は40〜80万円程度が目安となるため、それを差し引いても200万円近くの節約効果が見込めるのです。
返済期間を短縮できる
低金利のローンへ借り換えをして、毎月の返済額を同額で維持することで、返済期間を短縮することができます。
上のシミュレーションで残り25年の時点で借り換えをした場合、返済 額を維持したままだと、22年7か月で返済が完了します。つまり、借り換えをしない場合と比較して、2年半ほど早く完済できるのです。
長期固定金利の選択ができる
借り換えのタイミングで、10年固定や20年固定といった長期固定金利に切り替えることができます。
最近は金利が上昇傾向にありますが、長期固定金利でも2％に満たない金利で利用可能です。金利の上昇が続いた場合、現在の長期固定金利よりも、金利が高くなる可能性も否定できません。
将来に備えて、安定した返済をしたい場合は、長期固定金利で借り換えをする方法が有効です。
リフォームローンも利用できる
リフォームローンは、単独で借り入れると、2％超の高い金利になることが多いのですが、借り換え時にリフォーム費用分も併せて借りることで、住宅ローンと同じ低金利で利用することができます。
団体信用生命保険の保障内容をグレードアップできる
住宅ローンを借りる際に、ほとんどの金融機関が団体信用生命保険（団信）への加入を義務付けています。
団信は、死亡や高度障害状態になった場合に、住宅ローンがゼロ円になるタイプのものが基本ですが、近年は、「がんと診断確定された場合」や「10種類の生活習慣病で180日以上継続して入院となった場合」などでも住宅ローンの残高がゼロ円になる疾病保障付き団信も登場しています。
団信の種類によって住宅ローンの金利が0.1～0.3％上乗せになることがありますが、借り換えをしないままだと、保障内容を変更することができませんから、借り換えをひとつの機会として、団信の保障 内容をグレードアップさせることができます。
ただし、「疾病保障付き団信は、50歳以上は対象外」としている金融機関もありますので、団信のグレードアップを目的として借り換えを実施する場合は、必ず事前に条件を確認しましょう。
住宅ローン借り換えのデメリットとは
住宅ローンの借り換えは、事務手数料などの諸費用の負担も考慮に入れる必要があります。状況によっては、借り換えのメリットがあまりないばかりか、むしろ総支払額が高くなってしまう可能性もあります。
ここでは、住宅ローン借り換えた場合のデメリットについてみていきましょう。
必ず審査を通過するとは限らない
借り換えとはいえ、融資をする金融機関にとっては、新規の住宅ローンと何ら変わることはありません。
たとえ今の住宅ローンの審査を通過した実績があっても、その後の状況の変化や金融機関独自の審査基準によって、審査が通過しない可能性があります。
住宅ローン控除の適用外になることがある.
今借りている住宅ローンが住宅ローン控除の対象であっても、借り換え後の条件によっては控除が適用されなくなることがあります。
借り換え後の住宅ローンが住宅ローン控除の適用対象になるためには、次の2つの要件を満たす必要があります。
- 借り換え後の住宅ローンがもともとの住宅ローンの返済に用いられるのが明らかである
- 返済期間が10年以上など、住宅ローン控除の対象となる要件を満たしている
そのため、借り換えによって返済期間を短縮して10年以下とした場合には、借り換え後は住宅ローン控除は適用されません。
諸費用がかかる
現在返済中の住宅ローンを借りるときに、事務手数料や抵当権設定料などの諸費用がかかったことは記憶にあると思いますが、借り換えの際にも、同じように諸費用がかかります。そればかりか、現在返済中の住宅ローンを一括返済する際の諸費用も必要になります。
たとえば、次のような費用が必要になります。
現在のローンを完済する手続き費用
- 繰り上げ返済手数料……3万円程度
- 抵当権抹消手数料……2万円程度
借り換えたローンの新規手続き費用
- 融資手数料＋保証料……50万円程度
- 事務手数料……2万円程度
- 抵当権設定費用……5万円程度
- 印紙税……10万円程度
諸費用の具体的な金額は、金融機関や住宅ローンの借入金額、期間、金利などによって異なりますが、概ね30万円から80万円の範囲です。これらの費用を借り換え後の住宅ローンに含めることによって、自己資金を切り崩すことなく借り換えすることもできます。
手続きの手間がかかる
借り換え先の銀行にとっては、事実上新規の貸出しとなるため、本人確認や物件に関する次のような書類が必要になります。
所得を公的に証明できる書類
- 源泉徴収票
- 給与明細書
- 確定申告書B（控え）
- 住民税決定通知書
- 課税証明書
不動産関連の書類
- 売買契約書（工事請求契約書など）
- 重要事項説明書
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 明細地図
- 建築確認通知書
- 検査済証
- 土地公図
- 土地の図面
- 分譲案内のパンフレットや価格表
本人確認ができる書類
- 住民票
- 印鑑証明書
- 運転免許証、パスポート、マイナンバーカード、住民基本台帳カードのいずれか
- 健康保険証
新規住宅ローンのときと同じように、関係書類を揃える手間がかかる点がデメリッ トです。
住宅ローンの借り換えができない場合とは
住宅ローンの借り換えは、無条件でできるわけではありません。基本的には、新規の住宅ローンを融資する場合と同じ条件になりますから、借り換えの審査を通過しないこともあり得るのです。
どのような状況だと、住宅ローンの借り換えができないのか解説をしていきましょう。
返済中の金融機関での借り換え
住宅ローンを返済している金融機関の広告を目にすることがあると思いますが、もし自分が借りたときよりも大幅に金利が低くなっていることを知れば、借り換えが頭をよぎるのではないでしょうか。しかし、同じ金融機関での借り換えはできないのです。
この場合は、借り換えではなく金利を下げるための交渉をすることになります。その結果、金利の引き下げが認められれば、借り換えではなく「条件変更」になります。
条件変更によって金利が引き下げられた場合、借り換えに伴う諸費用や書類提出もないため、むしろ借り換えよりも負担が軽くてすみます。
▼関連記事：住宅ローンの金利は交渉で引き下げ可能？交渉術や注意点を解説します
フラット35「S」への借り換え
一般的な住宅ローンからフラット35への借り換えは可能です。しかし、住宅金融支援機構の規約によって、フラット35「S」、「リノベ」「子育て支援型」「地域活性化型」への借り換えは認められません。
物件の資産価値が下落した
借り換えとはいえ、融資する側からすれば、新規の住宅ローンを融資するのと、何ら変わりありません。そのため、土地の価格が大幅に下落したり、建物が極端に劣化していたりしていると、物件の担保価値が融資額に見合わないとして、物件審査が不合格になることがあります。
家を他人に貸している
住宅ローンは、自己居住用の住宅を対象とした融資です。
転勤などの理由で住宅を賃貸に出している場合、金融機関の許可がなければ住宅ローンの借り換えはできません。
また、住宅ローンを返済中の住宅を無断で他人に貸し出すことは契約違反となり、原則として認められません。
ただし、転勤などのやむを得ない事情がある場合、金融機関に相談し許可を得ることで例外的に賃貸が認められることがあります。
金融機関の許可を得て賃貸に出している住宅を売却し、ローン残債を一括返済すれば、新たに住宅ローンを組んで新居を購入することも可能です。
年収が減った
住宅ローンは、年収に占める年間返済額の割合（年収負担率）の上限が決められています。借り換えの場合も同じルールが適用されます。年収負担率の上限は金融機関によって異なりますが、多くの金融機関では年収負担率は35％以下としています。
たとえば、年収500万円なら年間返済額は175万円が上限となります。上限いっぱいの145,000円を毎月返済していた場合、借り換えによって毎月返済額が1万円減の135,000万円になるとしても、現在の年収が460万円以下に下がっていると、借り換えはできないことになります。
住宅ローン以外のローンが増えた
住宅ローンの返済中に、マイカーローンを使って車を購入したり、子どもの教育ローンを借 りたりして、他のローンの返済額が増えた場合には、これらの返済額も住宅ローンの審査で「年収に占める年間返済額」の中に含まれます。
他のローンがあまりに多額だと年収負担率が高くなり、住宅ローンの融資額が減ることになるので、借り換えを予定している額まで借りられないことがあります。
クレジットカードの延滞をした
住宅ローンの返済中に、ローンやクレジットカードの引き落としができなかったことがあると、個人信用情報にその履歴が記載されるため、借り換えができないことがあります。
個人信用情報とは、いわゆる「ブラックリスト」と呼ばれるもので、「銀行系」「カード系」「消費者金融系」の3つ機関が、クレジットカードや奨学金、他のローン契約などの内容を登録しています。
過去に支払いで遅延を繰り返したことがある場合や過去5年以内に債務整理をしているといった金融事故歴があると、個人信用情報にその履歴が登録されます。金融機関は借りる人の返済能力を重視して審査しますから、クレジットカードの延滞が複数回記録にあると、審査に通らない可能性が高くなります。
健康状態が悪くなっている
住宅ローンを借りる際に、ほとんどの金融機関が団体信用生命保険（団信）への加入を義務付けています。住宅ローン返済中に、健康状態が悪くなっていると、団信に加入できないために、審査が通らないことがあるのです。
その場合、通常の団信よりも加入条件がゆるやかなワイド団信への加入が認められる住宅ローンであれば、借り換えが可能になります。
しかし、ワイド団信は、金利が0.3％程度上乗せされるので、そもそも低金利の住宅ローンへの借り換えのメリットがなくなることもあります。
転職や独立をした
多くの金融機関では、少なくとも1年以上の勤続を条件としています。中には、2～3年の勤続を条件としている金融機関もあることから、転職をして間もない時期に住宅ローンの借り換えを申し込むと、勤務年数の不足が理由で審査が通過しないことがあります。
また独立をして間もない場合や個人事業主になった場合も、実績不足を理由に審査を通過できない場合があるので注意しましょう。
ただし、フラット35は勤続年数は審査対象としていませんから、他の条件を満たしているのであれば、借り換えは認められます。
どんな人が住宅ローンの借り換えに向いているのか
金利メリットを始め、様々なメリットがある住宅ローンの借り換え。この借り換えが向いている人とは、いったいどのような人なのかを紹介していきます。
金利差が1%程度ある人
3,000万円を金利1.5%、35年返済期間中のうち10年間返済した時点で借り換えをしたと想定してみましょう。借り換えをしない場合と借り換えをした場合の、総支払額は次のようになります。
借り換えをしない場合
- 金利……1.5%
- 毎月の返済額……91,900円
- 残り25年での総支払額……2,757万円
借り換えをした場合
- 金利……0.7%
- 借入額……約2,300万円（10年返済後の残高）
- 毎月の返済額……83,500円
- 借り換えにかかる諸経費……550,000円
- 残り25年での総支払額……約2,559万円
借り換えをすることで、約198万円の節約 ができます。
金利差が0.3％の場合（1.5% → 1.2%への借り換え）
たとえば、これが金利1.2%での借り換えだとどうなるでしょうか。
- 金利……1.2%
- 毎月の返済額……約89,000円
- 残り25年での総支払額……約2,672万円
この場合、総支払額の差は 約85万円 となります。メリットはあるものの、差は小さく、手間や諸費用を考えると効果は限定的です。
住宅ローンの借り換えで大きな効果を得るには、金利差1％前後がひとつの目安とされています。ただし最近は金利上昇傾向にあり、1％の差を確保できるケースは少なくなっています。
そのため、0.5〜0.8％程度の差でも「残高が1,000万円以上」「残り返済期間が10年以上」あれば、借り換えメリットが出やすいと考えて、借り換え時の目安にしてみましょう。
返済期間が10年以上残っている人
住宅ローンの返済期間は、ほとんどの金融機関は10年以上としていますから、基本的に返済期間が10年未満で住宅ローンの借り換えはありません。
ここでは計算上の過程として、借り換えの時点で返済期間が8年だったものを12年のローンで借り換えたケースでみていきましょう。
借り換えをしない場合
- 金利……1.5%
- 毎月の返済額……89,000円
- 残り8年での総支払額……854万円
借り換えをした場合
- 金利……0.7%
- 借入額……800万円
- 毎月の返済額……58,000円
- 借り換えにかかる諸経費……300,000円
- 残り12年での総支払額……859万円
この場合、総支払額は逆に5万円増え るため、メリットはありません。
残りの返済年数が短いと、借り換えの恩恵はないでしょう。
年収が減り返済が苦しい場合は？
住宅ローンの店頭金利はここ数年で上昇傾向にありますが、全期間固定金利で当初金利が高めで借りていた場合、変動金利で低い金利に切り替えることで、返済額を減らせる可能性があります。
ただし、金利タイプを変更する際には注意が必要です。変動金利は今後の市場金利の動向によって返済額が上昇するリスクを抱えているため、
- 将来の金利上昇に耐えられるか
- 返済期間を短縮して利息を減らす余力があるか
といった点を検討したうえで判断する必要があります。
さらに、借り換えには事務手数料や保証料、登記費用など数十万円単位の諸費用がかかるため、メリットがそれを上回るかを試算することが欠かせません。
年収が減り、高い金利での返済が負担になっている人は、借り換えで返済額を減らせる可能性がありますが、リスクもある点に注意しましょう。
団信の特約内容を充実させたい人
団体信用生命保険は、死亡や高度障害状態になった場合に、住宅ローンがゼロ円になるタイプのものが基本ですが、近年は、3大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）はもちろん、病気やケガ・要介護状態など、様々なリスクをカバーできるものが登場しています。
所定の状態に該当する場合、住宅ローン残高がゼロ円になる保障が付いていますから、万が一の不安に備えることができます。
団信は、返済中の住宅ローンでは特約の変更ができませんが、借り換えを機会として団信の特約を変更することができます。
▼関連記事：住宅ローンの借り換え時は団信も再審査・再加入が必要！借り換えのデメリットや注意点を事前確認しよう
住宅ローンを借り換える手順
ここまで、住宅ローンの借り換えのメリット、デメリットを紹介してきましたが、それでは実際に借り換えをする際に、どのような手順で進めていけばいいのか解説していきましょう。
１：借り換え先を選定する
金融機関ごとに、住宅ローンの内容は異なります。たとえば、金利や審査基準も大きく異なります。
返済額を大きく減らしたいのであれば、金利が低い金融機関を選定する方法が適しています。あるいは団信の保障内容を充実させたいのであれば、自分の希望する保障が受けられる保険を扱っている金融機関を選定します。
借り換えの目的を明確にして、希望を実現できる金融機関を選定しましょう。
２：借り換え先の金融機関に相談する.
借り換え先の金融機関を決定したら、店舗の窓口や専用ダイヤルなどで具体的に相談をします。
金利の適用や団信の保障内容についても、適用条件があるので、相談もせずに契約に至ると、借り換えをする本来の目的が達成できないことがあります。事前に必ず、借り換えであることを説明し、返済契約や手続きの流れなどについて助言を受けましょう。
３：融資審査を申し込む～事前審査
契約内容が固まったら融資審査を申し込みます。これを受けて金融機関は、事前審査を進めます。
４：本審査申し込み
事前審査を通過したら、本審査を申し込みます。本審査では、自己申告の裏付けとなる各種書類の提出が求められます。
免許証や保険証などの本人確認書類、源泉徴収票や住民税決定通知書などの収入に関する書類、売買契約書 や重要事項説明書などの不動産に関する書類などが必要です。
また、現在借入中の住宅ローンに関する返済予定表、残高証明書、返済履歴などの書類の提出を求められることがあります。
５：契約する
本審査に通ると、契約日や融資実行日などの調整を行います。この段階で、住宅ローンを返済中の金融機関に連絡をして、繰上完済の手続きを進めていきます。
その後、借り換え先の金融機関で、金銭消費貸借契約を締結します。
６：借入～完済する
契約が完了すると、指定した融資実行日に金融機関から資金が振り込まれます。入金を確認したら、従前の住宅ローンを完済し、抵当権の抹消登記に必要な書類を受け取り、受け取った書類を借り換え先の金融機関へ提出します。
依頼した司法書士が、抵当権抹消登記及び借り換え先の金融機関の抵当権設定登記を行います。司法書士は自分で決めることができますが、多くの場合、金融機関に紹介してもらった方に依頼します。
まとめ
住宅ローンの借り換えのメリットとして、次のような事項が挙げられます。
- 毎月の返済額が少なくなる
- 返済期間を短縮できる
- 長期固定金利の選択ができる
- リフォームローンも利用できる
- 団体信用生命保険の保障内容をグレードアップできる
やはり、住宅ローンの借り換えの最大のメリットは、毎月の返済額が少なくなることでしょう。この負担のメリットを実感できるのは、次のような要件に該当する人です。
- 住宅ローンの金利差が1％以上ある
- 残高が1,000万円以上ある
- 返済期間が10年以上ある
金利に明らかな開きがあるケースだと、早い段階での決断をした方がメリットが大きくなります。
反対に、デメリットしては、次のような事項が挙げられます。
- 必ず審査を通過するとは限らない
- 住宅ローン控除の適用外になることがある
- 諸費用がかかる
- 手続きの手間がかかる
総返済額に諸費用の占める割合が高くなると、メリットの効果を打ち消す場合があります。
住宅ローンの借り換えは、いくら借り換え先の金利が低いからといっても、必ず得をするわけではありません。メリット、デメリットの双方を十分に検討したうえで、実行に移しましょう。
