住宅ローンは大きなお金が動くこともあり、流れや手続き、必要書類など事前にしっかり押さえておくことが大切です。
本記事では、住宅ローンの手続きの中でも特に失敗が許されない住宅ローン融資実行日について、事前に準備しておくべきことや注意点など含めて解説していきます。
これから住宅購入を検討されている方や住宅ローン融資手続きを進める方は、事前に確認しておくようにしましょう。
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住宅ローン融資実行日とは
住宅ローン関係の手続きは住宅ローン審査や契約などいくつかありますが、この内、住宅ローン融資実行日はどのような手続きを指すのでしょうか。
お金が入金されて登記が移転する日
住宅ローン融資実行日は、お金が入金されて登記が移転する日のことです。
住宅購入の流れの中では最後の手続きといってよく、このタイミングで売主から買主に所有権が移転します。
住宅ローン融資実行日前であれば契約解除などの可能性もありますが、融資実行日後の契約解除は普通はありません。
登記が移転するため、万が一何らかの理由で契約が無効になった場合は登記の手続きも必要です。
通常は銀行で立ち会いが必要
住宅ローン融資実行日は、通常は銀行で立ち会いをする必要があります。
司法書士や銀行の担当者、売主と買主が立ち会って、登記や融資実行に必要な書類を金融機関に提出することで手続きが完了します。
このため、住宅ローン融資実行日が設定されるのは、銀行が営業している平日9時～15時の間です。
手続きが遅れることも考えられるため、基本的には午前中の早い時間に行われます。
代理受領も可能
住宅ローン融資実行は、銀行で立ち会いを行うのが一般的ですが、平日に時間を作るのが難しいという方もいらっしゃるでしょう。
そうした場合、金融機関によっては代理受領手続きを認めてくれる場合があります。
代理受領とは、あらかじめ必要な書類を提出しておくことで、住宅会社などの業者の口座への振り込みとする手続きのことです。
通常は 買主の口座に振り込まれた後、銀行の窓口で買主から住宅会社などの業者への振り込み手続きをしますが、その行程をカットすることができます。
買主としては、業者を信頼する必要がありますが、平日に時間を作る必要がない分、助かると感じる方も多いのではないでしょうか。
融資実行日を早めることはできない
「仲介手数料や手付金を支払うために、早くお金を受け取りたい」と考える方もいるかもしれませんが、住宅ローンの融資実行日を早めることは基本的に不可能です（抵当権を設定する必要があるため、融資実行日＝着金する日は残代金決済日のみ）。
加えて、仲介手数料などの諸費用を住宅ローンの融資額に含めることができない金融機関もあります。
そのため、住宅ローンの融資実行前に支払いタイミングが設定されている諸経費は、自身の預貯金等から捻出するか、つなぎ融資を利用して支払わなければならない可能性があるのです1。
また、仲介手数料については「売買契約時に半額、決済時に半額」と定められるケースが多いですが、仲介に入る不動産会社に相談すれば「決済時に100%」の支払いを認めてくれる場合があります。
モゲチェック（PR）の住宅ローン比較はこちら住宅ローン融資の流れ
最近は住宅ローン金利の上昇を受けて、金利が低い一部の金融機関に申し込みが殺到し、通常よりも審査に時間がかかるケースが増えています。金融機関の担当者や不動産会社とも相談して、余裕を持ったスケジュールで売買契約・残代金決済まで終えられるようにしましょう。
住宅ローン融資実行日について理解するにあたり、住宅ローン融資全体の流れを見てみましょう。
なお、「住宅ローンは申し込んでから何日で実行されるのか」という疑問をお持ちの方は、「実行日＝売買の決済日」であることを確認してください。
下記の融資の流れとそれぞれのフェーズでかかる日数から、住宅ローンの審査にどれくらいの時間がかかるか把握しましょう。
- 事前審査
- 売買契約
- 本審査
- 住宅ローン契約
- 住宅ローン融資実行（決済）
事前審査（数日〜1週間）
住宅ローンの本審査は売買契約後でないと実施できないのが一般的です。
しかし、売買契約は手付金を支払う必要があり、また売主側は売買契約後に審査否決となってしまった場合の時間的ロスが大きいこともあり、買主は売買契約前に事前審査を受けることが多くなっています。
事前審査は売買契約前に、物件価格など仮の情報で審査を受けられるもので、仮審査とも呼ばれます。
仮とはいえ、住宅ローンの審査は借りる人の年収や勤務先情報、個人信用情報の影響が大きいこともあり、事前審査で審査承認を得られていたら、本審査でもほぼ問題ないという金融機関が多いでしょう。
事前審査は数日 から1週間程度の時間がかかります。
売買契約
事前審査後に売買契約を締結します。
事前審査なしでも売買契約すること自体は可能ですが、売主側として、審査承認を得ていない状態で売買契約を結ぶことにはリスクが伴うため、契約を断られる可能性もあるでしょう。
なお、売買契約時には住宅ローン特約を設定します。
住宅ローン特約とは、売買契約後に住宅ローンの審査が否決になってしまった場合、白紙解約とし、受け取った手付金をそのまま返還するという特約です。
住宅ローン特約では期限を設定するため、売買契約を結ぶ時に期限がいつまでになっているか確認しておきましょう。
本審査（2週間〜1カ月）
売買契約後に住宅ローンの本審査を受けます。
本審査では、売買契約書など正式な書類を提出しなければなりません。
なお、売買契約書には収入印紙を貼る必要があり、仮に住宅ローン審査が否決となってしまった場合、売買契約を解除することになった場合でも支払った印紙代は返ってこないため注意が必要です。
住宅ローン本審査は2週間程度から1カ月程度の期間がかかります。
住宅ローン契約
本審査で承認を得られたら、住宅ローン契約を結びます。
住宅ローン契約時には住宅ローン融資実行日も決めるため、あらかじめスケジュールを確認しておきましょう。
住宅ローン融資実行（決済）
契約が済んだら、住宅ローン融資を実行します。
司法書士や銀行の担当者、売主、買主それぞれのスケジュールを合わせる必要があり、住宅ローン契約から1週間程度 以内の日程で決めるのが一般的です。
住宅ローン融資実行と同時に所有権が売主から買主に移り、融資実行後は物件の引き渡しが行われます。
住宅ローン融資実行日の必要書類
住宅ローン融資実行日は登記関係の手続きを進める必要があるため、以下のような書類を用意する必要があります。
- 権利証（登記識別情報）
- 委任状
- 実印（印鑑証明書）
- 住民票
上記の内、委任状は依頼した司法書士が用意してくれるでしょう。
また、印鑑証明書や住民票はそれぞれ役所で取得できるため、あらかじめ準備しておく必要があります。
さらに、融資実行後は買主から売主にお金を振り込む必要があるため、買主は通帳と銀行印を持参しなければなりません。
住宅ローン融資実行日に関する注意点
最後に、住宅ローン融資実行日に関する注意点として以下のようなことをお伝えしていきます。
- 実行日に書類を忘れたら実行できない可能性がある
- 金融機関によっては実行日が限定されていることもある
- 融資実行日前に諸費用を把握しておくことが大切
- 適用金利を確認しておこう
実行日に書類を忘れたら実行できない可能性がある
住宅ローン融資実行日に権利証や住民票、印鑑証明書などの書類を忘れてしまったら手続きを行えない可能性がある点に注意が必要です。
住宅ローン融資実行日には、手続きをする銀行に売主と買主、それぞれの仲介業者、司法書士、銀行の担当者などが集まります。
万が一書類を忘れてしまい、その書類を取りに家に帰るなどしなければならない場合や、改めて別日程を設定するといった場合、その場に集まった人達全員の時間を無駄にしてしまうことになります。
利用する銀行や司法書士によって必要な書類が異なる可能性もあるため、事前に必要な書類はしっかり確認したうえで、当日は書類忘れのないようにしましょう。
金融機関によっては実行日が限定されていることもある
住宅ローンを借りる金融機関によっては、住宅ローンの融資実行日が毎月〇日など限定されていることがあります。
住宅ローン契約の段階で実行可能な日程の中から選ぶことになります。
住宅ローン融資実行日は金融機関が営業している平日になるため、有給休暇等を利用して出席しなければいけません。
仕事が忙しくなりすぎないように調整できるとよいでしょ う。
融資実行日前に諸費用を把握しておくことが大切
住宅ローン融資実行日には、住宅ローンの融資を受けた後、売主に購入代金を支払う他、登記費用や火災保険料、固定資産税分担金など諸費用も支払うことになります。
また、仲介手数料は不動産会社によって契約時に支払う場合と決済時に支払う場合があります。
金額が大きくなることもあるため、あらかじめこれらの額がいくらになるのかしっかり把握しておくことが大切です。
適用金利を確認しておこう
利用する住宅ローンによっては、融資実行日がいつかで適用金利が変わる可能性もある点に注意が必要です。
例えば、6月末に実行するケースと7月頭に実行するケースで適用金利が変わる可能性があります2。
特にフラット35の場合、月をまたぐと実行金利が大きく変わる可能性があるのです。
フラット35の金利は月が変わらないと発表されませんが、10年国債利回りを参考に金利が決定されるため、ある程度動向を予想できることもあります。
また、金融機関によっては住宅ローンの「契約日」と「融資実行日」の間に金利が見直されたときは、低い方の金利を選べることがあります3。
2024年10月には、各金融機関が店頭金利を引き上げたといった動向もあるため、金利について気になる場合は、不動産会社や金融機関の担当者に相談してみるとよいでしょう4。
モゲチェック（PR）の住宅ローン比較はこちらまとめ
住宅ローン融資実行日について、流れや必要書類、注意点など解説しました。
住宅ローン融資実行日は住宅を購入する際の最後の重要な手続きとなります。
本記事の内容を参考に、必要書類や注意点などあらかじめ確認したうえで、失敗のないように手続きを進める ようにしましょう。
参考：三十三銀行｜変動金利型住宅ローンをご利用中のお客さまの金利についてのご案内↑
