将来住む家の用地として、先に気に入った土地のみを買うことがあります。しかし、土地のみの購入だと、住宅ローンを使うことはできません。
住宅ローンは、本人が住む家の購入や新築のための融資なので、土地のみの購入だと融資が受けられないのです。
この記事では、土地のみを買うときに利用できるローンを紹介するとともに、土地のみを買うときの購入の流れと注意点について解説します。
土地のみを買う場合は住宅ローンを利用できない
たとえ家を建てる目的があっても、土地のみの購入では、住宅ローンの融資を受けることはできません。住宅ローンは本人が住む家を購入したり、新築したりするためのローンであるため、土地のみの購入では、融資の要件を満たさないからです。
しかし、自己資金が不足しているような場合には、一定の条件を満たすことで「土地先行融資」や「つなぎ融資」といった融資によって土地を購入することが可能になります。
やがて住宅の建築計画が具体化すれば、住宅ローンの利用も認められますが、ここで気をつけたいのが、実際に融資が実行されるのは、建物の完成後だということです。
土地を買って注文住宅を建築するとなれば、土地を買う費用だけでなく、建物の着工段階から完成するまでの間にも、何度か代金の支払いが発生します。
つまり、土地購入用のローンの利用に際しては、単に土地を買う費用だけなく、住宅ローンの融資が実行されるまでの期間に要する費用をどのように工面するかが重要な課題となるのです。
土地のみを買う場合の支払いの流れ
土地のみを買う際に利用できる融資のことを知るために、土地の購入から家が完成するまでに発生する支払いの流れを押さえておきましょう。
たとえば3,000万円の土地を購入して、そこに2,000万円の家を建てる場合、次のような流れで代金の支払いが発生します。
- 土地の売買契約……手付金を支払う(300万円)
- 土地の引渡し……残金を支払う(2,700万円)
- 建築工事請負契約……着工金を支払う(600万円)
- 棟上げ工事完了……中間金を支払う(600万円)
- 建物完成……建物残金を支払う(800万円)←住宅ローンの融資実行
土地の売買契約
土地の購入に際しては、契約手付金として5％～10％を支払うのが一般的です。その後引渡しの段階で残金を支払います。
建物部分の建築費
家の建築請負に対する支払いは、施工会社によって異なりますが、着工前30％、中間時30％、完成時40％の配分としているものが一般的です。
住宅ローンの融資が実行されるのは建物の完成後
住宅ローンの融資が受けられるのは、建物完成時ですから、それまでの支払いは自己資金等によって補う必要があります。
このケースだと、家の代金として中間時までに1,200万円を支払いますから、土地代金と合わせて4,200万円を住宅ローン以外の方法で補うことになります。
土地のみを購入するときに使えるローン
土地のみを買う場合、住宅ローンを利用することはできません。ここでは、土地のみを買うときに使えるローンについて紹介しましょう。
土地先行融資
土地先行融資とは、一定期間内に家を建てることを条件とした、土地だけを買うためのローンです。
基本的に住宅ローンとセットになっているため、土地と建物の資料を提出をして同時に審査が行われます。金融機関によっては、土地先行融資を申し込んだ段階で、住宅の建築プランの提出を求 められることがあります。
審査が通れば土地先行融資を先に実行してもらい、住宅が完成した段階で住宅ローンの融資が受けられる仕組みになっています。つまり、融資のタイミングは別でも、土地先行融資が実行される段階で、住宅ローンの融資が受けられることが確約されているのです。
仮に他の方法で土地が購入できたとしても、何らかの事情で住宅ローンの審査が通らなかったら、住宅建設の計画が宙に浮くことになりますから、土地を買う段階で住宅ローンの融資が決定しているというのは、とても心強いでしょう。
ただし、住宅ローンとセットになっているとはいえ、金利も返済額も異なるまったく別の融資ですから、土地先行融資が実行されれば、建物が完成していなくても返済がスタートします。
土地先行融資では、建築工事に着手する前の段階からすでに返済が始まっている状態になることを念頭に置いて資金運用を進める必要があります。
つなぎ融資
つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が始まるまでの期間中に利用するローンのことです。土地購入時だけでなく、建築請負工事の着工金や中間金の融資を受けることができます。
住宅ローンの融資が実行された段階で、つなぎ融資の返済をして清算をする仕組みになっていますから、融資をしてくれるのは、住宅ローンの融資を受ける金融機関です。つまり、つなぎ融資を受けられる時点で、住宅ローンの審査を通過していることを意味します。
つなぎ融資は、貸し付け限度額や融資のタイミングが決められており、土地のみを購入する場合は、
- 土地の購入時
- 建物着工前
- 建物中間時
の3回に分けて融資されるタイプが一般的です。
住宅ローンが実行されるまでの期間は利息のみを返済し、実行時に全額返済する流れになります。
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土地のみの購入では住宅ローン控除は利用できない
土地を購入する際にローンを利用し、将来的に住宅を建てる場合「住宅ローン控除が使えるのか」と気になる方もいるでしょう。
結論から言うと、土地のみを購入した場合は住宅ローン控除の対象にはなりません。住宅ローン控除は、住宅に対するローンにの み適用され、土地を購入する時のつなぎ融資などには適用されないのです。
住宅ローン控除を利用したい場合は、住宅ローンを契約した後の年の確定申告から申請を行います。
融資を利用して土地のみを買うときの注意点
土地先行融資やつなぎ融資を利用して土地のみを買う際には、いくつかの注意点があるので紹介をしていきましょう。
住宅ローン控除の適用について
土地先行融資を利用して土地のみを購入して、後に住宅ローンを利用した場合であっても、一定の条件に適合すれば土地先行融資も住宅ローン控除の対象になります。
たとえば、土地先行融資に住宅の抵当権が設定されていれば、土地を取得した日から2年以内に住宅ローンを使って住宅を新築することで、土地先行融資も住宅ローン控除を適用することができます。
ただし、住宅と土地の名義人を統一する必要があります。別名義だと住宅ローン控除は適用されません。
自己資金に余裕をもたせる
土地購入用の融資を利用する場合、利用手数料が発生します。また土地先行融資では、土地の抵当権設定登記費用と、後に住宅に対する抵当権設定登記費用も必要になります。こうした諸費用にも配慮して、ある程度自己資金に余裕をもたせておかないと、マイホームの計画が頓挫するリスクが高くなります。
さらに返済についても配慮が必要です。つなぎ融資では、住宅ローンが実行されるまでの期 間は、利息のみの返済ですが、土地先行融資では、土地を購入した段階から、元金と利息の返済が始まるので、返済金を考慮した資金計画を練っておく必要があります。
土地購入と住宅の設計は並行して進める
住宅ローンの金利は、0.5％前後ですが、つなぎ融資は、無担保で融資するため、金利が2.5～3％程度と割高に設定されています。
つなぎ融資では、住宅ローンが実行されるまで期間は、利息を返済する仕組みになっています。利息のみとはいえ、高い金利を返済していることに変わりありませんから、つなぎ融資を受けている期間を短縮することが負担の軽減につながります。そのためにも、土地を購入する段階から、ある程度住宅のプランを固めておくといった工夫が必要です。
まとめ
将来家を建てる目的があっても、土地のみを購入では、住宅ローンの融資を受けることはできません。
土地のみを買う際には、土地先行融資やつなぎ融資といった融資を利用する方法があります。いずれの融資も、将来住宅を建築することを前提とした融資ですから、融資申し込みの時点で一定の住宅プランを考えておきましょう。
土地先行融資とつなぎ融資は、返済の方法に大きな違いがあります。土地先行融資は、2本立ての住宅ローンのイメージに近く、それぞれのローンを返済することになります。
つなぎ融資は、文字どおり、住宅ローンの融資が実行されるまでの「つなぎ」であるので、利息のみを返済しながら、住宅ローンが実行された段階で融資を完済することになります。
また、土地のみを購入して住宅を建築している最中も、固定資産税や都市計画 税が発生します。
利用するローンの金利に加えて、税金面でも支出がある点に注意しましょう。
土地の購入に際しては、それぞれの融資の長所と短所を見比べて、状況に適した方法を選択してください。
