中古住宅の購入で利用する住宅ローンは、新築購入にはない特色があることをご存知でしょうか。たとえば、住宅ローンの借入金額が想定よりも下がることがあります。中古住宅は、担保評価が物件価格よりも低いことが多いからです。
また、中古住宅では、多くの買主がリフォームを前提に購入を検討しますが、この場合、工事費も含めて住宅ローンが利用できるのかを押さえておかないと、購入そのものを断念することにもなりかねません。
この記事では、中古住宅をスムーズに購入するために、住宅ローンを利用する際の注意点を紹介するとともに、リフォーム費用や手数料に対する融資について解説をします。
中古住宅の購入で住宅ローンを利用する際の注意点とは
中古住宅の購入では、利用する住宅ローンに、新築住宅とは異なる制約や特徴があります。目的の中古住宅をスムーズに購入するために、住宅ローンを利用する際の注意点を把握しておきましょう。
中古住宅でフルローンは困難
住宅ローンを利用する場合、購入する不動産に抵当権が設定されます。
抵当権とは、ローンが返済できなくなったときに、抵当権のついている不動産を競売にかけて、その代価から優先的に弁済を受けることができる権利のことをいいます。
新築住宅の場合、担保評価と販売価格が近似値であるため、融資金額よりも担保評価の方が多少低かったとしても、人物審査で問題がなければ自己資金を使わないフルローンで購入することができます。
しかし、中古住宅においては、販売価格よりも担保評価が低いことがあるため、借入金額が希望よりも大幅に減額されたり、あるいは借入期間が短くなったりすることがあるのです。
建物の担保評価は築年数が長くなるほど低くなり、やがてゼロ評価となります。木造住宅で築年数が20年以上のものだと、ほぼゼロ円の担保評価となり、実質土地の価額のみが担保評価となります。
また、新耐震基準以前の建物は担保評価を大きく下げる要因となります。新耐震基準と呼ばれる新しい構造基準が施行されたのは、1981（昭和56）年6月1日ですが、これよりも前に建てられたマンションは、構造上の不安や現行法への適合性といった観点から、あまり高い評価は期待できません。
こうした実情から、中古住宅の購入で、フルローンを利用することは難しいのです。
ただし、2022年の税制改正により住宅ローン控除の適用条件から築年数の項目が除外され、審査においても柔軟に対応する銀行が増えてきました。
ネット銀行などを利用すればフルローンに近い条件で融資を受けられるケースもあるため、金融機関に相談してみるのが良いでしょう。
違反物件は住宅ローンが受けられない
ほとんどの金融機関は、「対象物件が建築基準法及び関係法令に適合していること」を住宅ローンを認める要件のひとつとして掲げています。
たとえば、敷地が道路に2メートル以上接していないものや建ぺい率が規定よりもオーバーしているなどの、違反建築が疑われる物件は、住宅ローンが受けられる可能性は、ほぼありません。
また、当時適法に建てられた建築物であっても、規制が変わったことで既存不適格建築物になった物件も要注意です。
こうした建築物は、増築等をしない限り、合法的に存続が認められているのですが、金融機関によっては、既存不適格建築物も違反建築物と同等に取り扱い、住宅ローンを認めないことがあるからです。
人物審査は新築も中古住宅も同じ
住宅ローンの審査では、物件審査で主に担保評価を調査しますが、併せて人物調査で返済能力を調査します。
人物審査は、中古住宅であっても新築の審査内容とほとんど同じです。収入面では、借入金が年収と見合っているかを確認します。返済能力の目安となる指標として、年収に占めるローンの年間返済額の割合である「返済負担率」が用いられますが、許容基準は金融機関によってまちまちです。
フラット35であれば、年収400万円未満で返済負担率30％以下、年収400万円以上で返済負担率35％以下としています。
たとえば、年収500万円の人が年間返済額を150万円（1カ月の返済額=12.5万円）にして借り入れる場合、返済負担率は30％なので、収入の基準はクリアすることになります。
このほかに、勤め先、勤続年数、健康状態などが審査されます。勤め先については、3年以上勤続していることや、現在の年収が完済するまで見込めるかどうかが調査されます。
また、住宅ローン返済中に死亡したり高度障害状態に陥ったりした場合のリスク回避として、団体信用生命保険への加入を義務付けている金融機関だと、健康状態に問題があれば生命保険に加入できないため、住宅ローンを利用することができません。
過去にローン返済の滞納があれば厳しい
人物審査では、過去にローンを滞納した履歴がないかもチェックされます。
住宅ローンだけでなく、自動車ローン、カードローン、クレジットカードのキャッシング、奨学金の返済状況もチェックの対象になります。
いわゆる「ブラックリスト」と呼ばれる個人信用情報に滞納の履歴や未払いが記録されていれば、住宅ローンの審査を通るのは、かなり難しいものになります。
ただし、個人信用情報の記録は、5年間で消去されるのが一般的なので、滞納していたローンを完済してから5年が経過していれば、審査を通過できる可能性があります。
他のローンが融資枠を圧迫する
金融機関の審査を通過しても、必ず上限額いっぱいまで借りられるとは限りません。審査時点で自動車ローンやキャッシングの返済中であ れば、それらの残債が融資額から差し引かれることになります。
また、実際に借金をしていない場合でも、クレジットカードなどのキャッシング利用枠を設定している場合は、その金額分が融資の上限額から差し引かれることになります。
中古住宅の住宅ローンは複数の金融機関に相談する
新築の住宅ローンは、担保評価が購入価格と大差がないことから、物件審査よりも人物審査が審査の決め手になります。
しかし、中古住宅の住宅ローンは、人物審査と同等に物件審査が大きな比重を占めます。特に重要視されるのが物件の担保評価ですが、その評価手法は金融機関によって異なります。
さらに、担保評価から導き出された融資額についても、金融機関独自のノウハウが用いられるため、金融機関によって融資額が大きく異なる結果になります。
つまり、中古住宅では、ひとつの金融機関に絞って住宅ローンの相談をするよりも、複数の金融機関に相談をした方が、有利な融資条件が導き出せる可能性が高くなるのです。
中古住宅の住宅ローンは借入期間が短い
中古物件の購入で住宅ローンを利用する場合は、新築に比べて借入期間が短くなる傾向があります。そのため、月々の返済額が割高になります。
住宅ローンの審査では、住宅の耐久性も重要な要素となるため、借入期間も多くの場合、15年から20年となりますから、長期の返済を前提にしていると、返済計画の変更を余儀なくされることになります。
中古住宅購入でフラット35の利用するときの注意点
中古住宅購入でフラット35の利用するときは、対 象の中古住宅が、住宅金融支援機構の定める技術基準に適合していることを示す適合証明書を取得する必要があります。
適合証明書は、検査機関または適合証明技術者による物件検査に合格すると交付されます。これにより、住宅金融支援機構が定める、住宅の床面積、構造、耐震性などの要件に適合していることが証明されます。
費用は10万円前後で、申し込みから証明書の取得までは1週間～10日程度の時間を要します。
ただし、マンションで「中古マンションらくらくフラット35」に登録されている物件であれば、既に証明済なので、適合証明書の手続きは省略できます。
住宅ローン控除は耐震基準に適合しているかに注意
中古物件を購入して住宅ローンを利用した際に、住宅ローン控除の適用を受けようとする場合、建物の適合条件を確認することが重要です。
現在の住宅ローン控除の適用要件では、築年数に関する基準が緩和され、1982年1月1日以降に建築された住宅に加え、一定の耐震基準を満たしていることが証明できる場合には、それを超える築年数の物件でも控除の対象となることがあります。
耐震基準の適合証明書の取得が必要となる場合があるため、購入前に物件が基準を満たしているかを確認しておくことが重要です。
このため、中古物件を選ぶ際には、建物の完成年だけでなく、耐震基準適合証明書の取得が可能かどうかも考慮する必要があります。
リフォーム費用や手数料も借りられる？
中古住宅の購入では、リフォームを前 提に購入するケースも少なくありません。住宅ローンで、購入費用の他にリフォーム工事の費用を合わせた費用も借りることは可能なのでしょうか。また、手数料などの諸費用も融資を受けることはできるのでしょうか。
ここでは購入費用以外の費用に対するローンの利用について解説をします。
「リフォーム一体型住宅ローン」とは
中古住宅を購入する住宅ローン利用者からのリフォーム費用に対する要望が多いことから、近年では、住宅ローンにリフォーム費用も上乗せして借りられる「リフォーム一体型住宅ローン」を取り扱う金融機関が増えています。
リフォーム単独の融資だと、返済期間が5年から10年の短期間になりますが、リフォーム一体型住宅ローンでは、住宅ローンの返済期間に合わせた長期間で低金利での返済が可能になります。
また、ひとつの融資なので、住宅ローンとリフォームローンを個別に利用する場合に比べて、諸費用や手間が軽減できます。
しかし、低金利とはいえ、返済期間が長くなるため、完済までの返済金額を比較した場合には、必ずしもリフォーム一体型住宅ローンの方が有利とは限りません。
総支出を重要視するのであれば、リフォーム用ローンを単独で利用したケースも試算したうえで利用を判断した方がいいでしょう。
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リフォーム一体型住宅ローンは工事見積が必要
リフォーム一体型住宅ローンを利用する際には、リフォームにかかる工事費用が確認できる資料が必要になります。具体的には、リフォーム工事の工事請負業者による「工事請負契約書」や「工事見積書」の提出を求められます。
これらの資料を提出するためには、引渡し前の段階で、買主がリフォームの方針を固めたうえで、施工業者の選定をする必要があります。
さらにその施工業者に現地調査をしてもらい、施工方法と仕上げ材料を決定しないことには、見積書の作成や工事請負契約の締結ができません。
また、売主の引渡しの希望時期もないがしろにはできません。早い段階で資金を必要としている売主であれば、リフォーム一体型住宅ローンの融資実行までの段取りがもたついている間に他の買主が現れて、物件そのものの購入ができなくなる事態もあり得るからです。
つまり、リフォーム一体型住宅ローンを利用するためには、売主の協力が前提にあり、かつ買主の的確でスピード感のある判断を要するのです。
リフォーム用のローンを利用する
中古住宅の購入でリフォームの実行をする場合に、もっとも一般的なのがリフォーム用のローンを利用する方法です。
リフォーム用のローンは、無担保での融資のため、利息は住宅ローンよりも割高になります。さらに返済期間も5年から10年と短期間の設定になります。その期間中は、住宅ローンの返済と合わせて返済することになるので、負担は重くなります。
しかし、引渡しを受けてから、じっくりとリフォームの方針や施工業者を決められるので、悔いが残るリスクは軽減されます。また、リフォームローンを返済する期間を乗り越えれば、一気に負担が軽くなりますから、共働きが可能な若い夫婦に適した方法だといえます。
中古住宅の購入で必要な諸費用
住宅を購入する際に、手続きや契約で必要になる費用が手数料をはじめとする「諸費用」です。諸費用は、物件価格の5～8％程度となるのが一般的です。具体的には、次のような費用があります。
- 仲介手数料……購入を仲介してくれた不動産会社に支払う手数料です。上限は(物件価格×3％＋6万円＋消費税)です。
- 登記登録免許税……不動産を登記する際に納める税金です。物件価格×1.5％が目安の額です。
- 登記登録手数料……登記を司法書士へ依頼した場合の報酬です。
- 固定資産税清算……引渡しの日から年末までの日数を日割り計算した固定資産税を売主に支払います。
- 印紙代……売買契約書や金銭消費貸借契約に貼る印紙代です。
- 事務手数料・保証料……金融機関に支払う住宅ローンの事務手数料または保証料です。相場は借入額×1％です。
- 火災保険料……通常は10年分を一括で支払います。マンションで10万円、木造の一戸建では30万円が相場です。
この他、引越しに要する費用も考慮しておく必要があります。
中古住宅購入の諸費用はローンが利用できるか
中古住宅の住宅ローンは、基本的に担保評価を大きく超える金額を融資してくれることはありません。したがって、諸費用はもちろん、購入費用の一部を自己資金で賄うことになります。
ただし、諸費用を含めて住宅ローンを融資してくれる金融機関が存在しないわけではありません。特にネット銀行においては、諸費用も含めて融資することを案内に明記しています。
一方で、大手銀行は、諸費用を含めて融資することを明記しているところはあまりありません。しかし皆無ではなく、「詳しくは窓口に問い合わせください」としている銀 行もいくつか存在します。
具体的な相談をすれば、対応してもらえる可能性はあるでしょう。
まとめ
中古住宅の担保評価は、物件価格よりも低いことが多く、フルローンで中古住宅を購入するのは、難しいのが現実です。
中古住宅でリフォームをする場合は、リフォーム一体型ローンを利用する方法があります。ただし、ローンの申し込み時に工事費の根拠資料を提出する必要があるため、スケジュールがとてもタイトになります。
購入後じっくりとリフォームプランを練りたい人には、リフォーム用のローンを利用する方法が適しています。ただし、無担保ローンとなるため、金利が住宅ローンと比べて割高になります。また、返済期間も5年から10年と短期なため、返済の負担が重くのしかかることになります。
住宅ローンに諸費用を含めた融資を実施する銀行も増えていますが、金融機関によって対応がまちまちなため、個別に相談してみるのが良いでしょう。
