「家賃を値上げしたいけど、どうすればいい？」
一度設定した家賃でも、税負担の増加や周囲の相場の変動などで賃料を値上げしたいというケースもあるでしょう。
とはいえ、家賃の値上げは容易ではないので、値上げの可否や交渉の仕方、通達方法などポイントを理解しておく必要があります。
この記事では、家賃の値上げ交渉の仕方や通達方法、失敗した場合の対処法などを分かりやすく解説します。
そもそも家賃の値上げ交渉はできる？
まずは、そもそも家賃の値上げが可能かどうかをみていきましょう。
値上げ交渉は可能
値上げ交渉することは可能です。
土地や建物の賃貸借のルールを定めた借地借家法では、「借賃増減額請求権」として、大家が値上げを要求する権利を認めています。
この際、値上げのタイミングや額などは大家の希望を交渉の場で提案することが可能です。
ただし、あくまで交渉できるだけであって、希望どおりに値上げできるわけではありません。
値上げするには最終的に入居者の合意が必要になるので、大家の意思で一方的に値上げできるわけではない点は覚えておきましょう。
また、値上げは入居者にとってのメリットはないため、合意を得るのは容易ではない点にも注意が必要です。
なお、大家側に家賃の値上げ交渉の権利がある一方、入居者側からの家賃の減額交渉も権利として認められています。
交渉の際には、お互いに誠意をもって慎重に話し合いをすすめていくようにしましょう。
値上げ交渉には正当事由が必要
値上げ交渉は大家に認められた権利ですが、交渉するには借地借家法で定められた正当な事由が必要です。
借地借家法では「借賃増減額請求権」を以下のように定めています。
（借賃増減請求権）第三十二条
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
つまり、客観的な経済的変動により現状の家賃では運営が難しい場合に家賃の値上げを交渉できるということです。
そのため、「利益をもっと得たいから」といった大家の経済的事情では値上げ交渉は認められません。
正当な事由については「値上げ交渉が認められる正当な事由とは？」の項目で解説するので参考にしてください。
賃貸契約時に特約を盛り込んでいる場合は特約が優先される
値上げ交渉に対する正当な事由がある場合でも、契約書の内容が優先されます。
たとえば、特約で「入居当初から５年間は値上げしない」と定めていると、その期間に値上げはできません。
まずは、家賃の増減について契約時にどのように定めているのかを契約書で確認することが大切です。
値上げ交渉が認められる正当な事由とは？
ここでは、値上げ交渉が認められる正当な事由を具体的にみていきましょう。
借地借家法では正当な事由として以下の3つを定めています。
- 租税その他の負担の増減
- 価格の上昇若しくは低下
- その他の経済事情の変動
それぞれ見ていきましょう。
租税その他の負担の増減
租税とは、国や自治体が徴収する税金のことです。
不動産を所有するうえで大きなコストになるのが、毎年課税される固定資産税でしょう。
固定資産税は3年毎に評価額が見直されるため、地価の上昇などで税額が増えるケースがあります。
この場合、固定資産税増税を理由として値上げ交渉することが可能です。
また、管理費や修繕積立金が増額したケースでも、負担の増加を理由に値上げ交渉できる可能性があります。
価格の上昇若しくは低下
開発などによりエリアの地価が上がると、周辺の賃料相場も上場します。
相場が上昇することで、相場に対して家賃が安くなった場合は値上げが認められます。
とくに、賃料の設定からかなり時間が経過していると相場と乖離しやすくなるので、家賃見直しのタイミングと言えます。
また、もともとの契約時点で相場よりも低く設定した場合でも値上げ交渉できる可能性があります。
しかし、相場に大きな変動がない状態で収益アップのために家賃を値上げすることは認められていません。
仮に、値上げ交渉できるケースでも相場よりも著しく高額な請求はできない点に注意しましょう。
その他の経済事情の変動
その他の経済的事情の変動としては、物価や人件費の上昇などが挙げられます。
物価や人件費が交渉すると、賃貸経営のコストが増加することから家賃の値上げ交渉が認められる可能性があるでしょう。
ただし、大家の負担が増えるからといって必ず正当な事由として認められるわけではありません。
正当な事由にあたるかは弁護士などのプロに相談することをおすすめします。
家賃の値上げ交渉の流れ
ここでは、家賃の値上げ交渉を行う流れをみていきましょう。
大まかな流れは以下のとおりです。
- 正当事由を記した書面を作成する
- 入居者に対して書面を郵送するなどして通達する
- 入居者の合意を得られたら覚書を作成する
それぞれ解説します。
1.正当事由を記した書面を作成する
値上げ交渉で貸主に値上げを納得してもらうには、根拠のある正当事由をしっかり説明することが重要です。
まずは、周辺の賃料相場や税額の負担など正当事由の根拠を入念に調査し、値上げの額やタイミングを決めます。
そのうえで、正当事由を説明する書面と証明する資料などを用意しましょう。
2.入居者に対して書面を郵送するなどして通達する
値上げの通達時期については明確な規定はありません。
とはいえ、入居者が退去などを十分考慮するだけの猶予を設けることが大切になるので、できるだけ早めの通達が必要です。
一般的には、家賃の値上げの実施を想定する時期よりも１ヵ月以上前には内容証明郵便で郵送するケースが多いでしょう。
急な実施通告では貸主も反発しやすく、トラブ ルになりやすいので注意が必要です。
通達の際には以下のような項目を明確に伝えられるように書面を用意することが大切です。
- 値上げ額
- 値上げ予定時期
- 値上げの理由
- 質問を受け付ける連絡先
3.入居者の合意を得られたら覚書を作成する
通達後、合意が得られなければ交渉を進めていきます。
最終的に合意を得られたら、合意内容に基づいて覚書を作成し大家・入居者両方で保管しておくようにしましょう。
文書にせず口約束だけで終わらせてしまうと、誤解や言った・言わないでトラブルになる恐れがあるので注意が必要です。
家賃の値上げ交渉に失敗した場合の対処法
家賃の値上げは入居者にとっては喜ばしいことではないため、交渉も難航しがちです。
入居者の合意を得られない場合、値上げは実施できないので根気強く交渉を続けるのが前提となります。
そのうえで値上げ条件の譲歩や裁判手続きなども検討することになるでしょう。
譲歩を検討する
交渉を成功させるためには、大家の一方的な希望だけで押し切るのではなく、妥協点を見つけることも大切です。
入居者に意見にも耳を傾けながら、歩み寄る姿勢を見せるようにしましょう。
譲歩の例としては以下のようなものが挙げられます。
- 値上げ額の引き下げる
- 値上げ時期を遅らせる
- 更新料を免除や減額する
値上げの額や時期によっては、引っ越すよりもそのまま住み続けたいと考える人もいるため、妥協することで合意を得られる可能性があるでしょう。
まずは、値引きに応じられない理由や妥協点などをしっかりとヒアリングして対応を検討することが大切です。
調停や訴訟に発展する可能性がある
話し合いだけでは解決が難しい場合は、裁判所で手続きして調停や訴訟を行う必要が出てきます。
正当事由に基づいた適切な額の値上げであれば、裁判手続きで認められる可能性はあるでしょう。
しかし、裁判手続きに発展すると解決まで長期化するだけでなく金銭的な負担も生じます。
基本的には裁判手続きを避けられるように、話し合いで合意形成を目指すようにしましょう。
入居者の退去リスクにも注意が必要
値上げを要求することで、入居者が退去してしまうリスクがあります。
家賃を値上げされるなら別の条件の良い賃貸に引っ越したほうがよいと考える人もいるでしょう。
とくに、更新前など引っ越しを悩んでいる場合は、値上げが引っ越しの後押しになってしまいかねません。
仮に、退去されてしまうと次の入居者が見つかるまで賃料が入らなくなります。
退去されても次の入居者がすぐに入るような需要の高い物件であれば問題ありませんが、入居者が付きにくい物件の場合、退去されることで大きな痛手になる恐れがあります。
空室になるリスクも考慮したうえで、値上げ交渉は慎重に進めることが大切です。
家賃の値上げ交渉を成功させるためのポイント
ここでは、家賃の値上げ交渉を成功させるためのポイントとして以下の3つを解説します。
- 適切な値上げ額を提示する
- 説得力のある理由を提示する
- 丁寧にコミュニケーションを取る
それぞれ見ていきましょう。
適切な値上げ額を提示する
大幅な値上げでは入居者の合意は得にくくなります。
とくに、相場よりも高くなる値上げは避けた方がよいでしょう。
たとえ、値上げ後の賃料が相場に対して適切になる場合でも、もともと極端に低いケースでは値上げ幅が大きくなりすぎて納得してもらえない可能性もあります。
この場合は、一度に値上げするのではなく段階を踏んで相場に適切になるように設定した方が納得を得やすいでしょう。
家賃が値上げされると入居者は賃料の負担が増えるだけでなく、更新料や保険料などにも影響する恐れがあります。
入居者の負担も考慮し公平な値上げになるように、慎重に値上げ額を決めることが重要です。
説得力のある理由を提示する
値上げが必要な理由を入居者が納得できるように提示することが大切です。
たとえば、固定資産税の増税であれば、固定資産税納税通知書などで増税額を提示して、維持管理費への影響や家賃の値上げの妥当性を丁寧に説明します。
値上げの根拠を提示しなかったり曖昧にすると入居者の理解は得にくくなります。
値上げになっても妥当だと思ってもらえるように、客観的な根拠と誠意をもって説明することが大切です。
丁寧にコミュニケーションを取る
値上げ交渉は一方的な要求や強硬な態度を取っていても成功しません。
入居者の理解を得られるような説明や資料の用意、要望の聞き取りなど丁寧なコミュニケーションを複数回重ねて 慎重に進める必要があります。
誠意のない対応を取っていると合意を得られないだけでなく、退去や訴訟に発展する恐れもあるでしょう。
お互いが納得できるような妥協点をしっかりと話し合い合意形成を目指すことが大切です。
▼関連記事：大家都合で退去してもらう際の立退料の相場は？交渉方法や注意点も解説
まとめ
家賃の値上げ交渉は、増税や相場に賃料が合わないなど正当事由がある場合で認められています。
しかし、実際に値上げできるのは入居者の合意を得られてからです。
合意なしで一方的に値上げすることはできないので、入居者と丁寧にコミュニケーションを取りながら交渉を進めていきましょう。
ただし、値上げ交渉することで退去される、訴訟に発展するといったリスクがある点も考慮して値上げを検討することが大切です。
