土地の転売は個人でも可能？注意すべき法律や税金に関する知識を解説

土地の転売、いわゆる「土地転がし」は、1980年代後半のバブル期に一部の投資家が大きな利益を上げた手法として知られています。

現在では、規制の強化や税制の変化により、単なる短期売買での利益追求は容易ではありませんが、適切な知識と戦略があれば個人でもチャレンジ可能です。

この記事では、土地転がしの基本概念から法律・税金の注意点、そして昨今注目されるタワーマンションの転売手法に至るまで、わかりやすく解説していきます。

土地転がしとは

土地転がしとは、土地を安く購入し高く売ることで利益を得る投資手法です。

バブル期に流行

バブル景気時（1980年代後半）には、短期間で何度も転売が行われ、1週間後に倍の価格で売れるケースもありました。

当時は地上げ屋的な手法も見受けられ、社会問題化するほどの影響がありました。

現代の状況

現在も土地転がしは可能ですが、法律や税制の規制が厳しく、初心者にはハードルが高いです。

土地の転売そのものは一般の不動産売買と同様に、取引の際は双方が合意する価格で成立するため、違法ではありません。

ただし、繰り返しの売買を事業として行う場合は、宅建業法に基づく免許が必要です。

土地の転売に際する法律上の注意点

短期間に土地の売買を反復する場合は、不動産取引を事業として行っているとみなされ、宅建業免許の取得が義務付けられます。

宅建業法の規制

免許を持たずに業として転売を行うと、法律違反となり罰則が科せられる可能性があります。

転売時の税金が高額になる可能性

土地転がしによって市場価格が吊り上げられると、一般消費者が高値掴みしてしまうリスクがあります。

このため、国や自治体は所有期間が5年に満たない不動産の売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、高い税率を課すなど、一定の抑制策を講じています。

土地の転売による税金のポイント

土地の転売で利益が出た場合、譲渡所得税などが発生します。税率は所有期間によって大きく変わります。

短期譲渡所得（所有期間5年以下）

短期間で売買すると高い税負担となるため、利益が相殺されやすくなります。

長期譲渡所得（所有期間5年以上）

長期保有することで税率が低くなり、利益を手元に残しやすくなります。

不動産の所有年数は1月1日が起点となるため、「購入から丸5年を経過した翌年から短期譲渡所得が適用される」と捉えておきましょう。

また、マイホーム売却の場合は譲渡所得から最大3,000万円の控除が適用できる制度がありますが、居住目的でない土地のみの売買などでは利用できません。

タワーマンションの転売手法と注意点

昨今、一部の投資家はタワーマンションを住宅ローンを利用して購入し、一時的に住民票を移すことで転売による利益を狙うケースが見られます。

しかし、この手法には以下のような注意点があります。

短期譲渡所得税の適用

前述の通り、短期間で売却して利益が出た場合は短期譲渡所得に分類されるため、約39.63%の高税率が適用されます。

売却益が大きい場合、税金の負担が利益を大幅に圧迫するリスクがあるため、事前に税理士などの専門家に相談することが重要です。

「購入後、一時的に住民票を移すことで居住目的の取得にできるから、3,000万円控除が利用できる」と言われる場合もありますが、税務調査が入って転売目的を指摘された場合は3,000万円控除の適用が認められず、追徴課税が発生する可能性もあります。

つまり、転売目的の売却益に課される税金を抑えるために3,000万円の特例控除を利用すると、脱税と見なされて多額のペナルティが発生するリスクもあるのです。

住宅ローンの規約に関する注意点

住宅ローンは「自分が住む物件を買うためのものである」という前提があるため、転売目的での利用に関する制限が盛り込まれていることが多いです。

居住義務の規定

多くの住宅ローン契約では、借り入れた物件に一定期間は自ら居住する義務が定められています。

これにより、購入直後に転売して利益を狙う行為が制限され、ローン利用者は居住用としての使用を前提とする必要があります。

転売時の契約違反リスク

もし、居住義務に反して短期間で転売を行った場合、契約違反とみなされる可能性があります。

違反が確認されると、金融機関は一括返済を要求し、追加の違約金が発生する可能性もある点に注意してください。

不動産の転売で利益を得るには？

税金面のリスクを理解した上で、宅建業法に違反しない範囲で不動産の転売を行うことは個人でも可能です。

所有期間の延長

短期売買は高税率のリスクがあるため、可能な限り5年以上の保有を目指すのが有利です。

情報収集とネットワークの活用

地元の不動産業者や情報サイト、さらには直接所有者との交渉など、独自のネットワークで有利な物件情報を入手することを心がけましょう。

「できるだけ安い価格で仕入れて高く売る」のが不動産の転売で利益を得るための大原則です。

「安く仕入れた築古の物件をリフォームして賃貸住宅として運用し、賃貸物件としての評価が高い状態にしてから売却する」という手法で利益を上げる個人の投資家も少なからず存在します。

また、「誰でも儲かるような美味しい物件情報」は簡単に出回りません。

「将来的に必ず値上がりする」といった甘い言葉に騙されないように注意しましょう。

タイミングを見極める

地域の開発計画、建築費の上昇、転勤シーズンなど、売却に適したタイミングを狙うことで、より高い売却価格が期待できます。

不動産会社や専門家の協力

自力で行うのが難しい場合は、信頼できる不動産会社や税理士、住宅ローン専門家の意見を取り入れることでリスクを軽減できます。

法人の設立・宅建業免許の取得

法人で取得した土地の転売で利益が出た場合、譲渡所得税ではなく、法人の他の事業も含めた利益全体に対して法人税が課せられます。

したがって、役員報酬や設備投資等の支出で転売利益を相殺するといった節税手段を講じることも可能です。

ただし、個人の場合と同様に、宅建業者ではない法人が恒常的に不動産の取引を事業として行っていると見なされた場合は、宅建業法違反になる場合もあります。

宅建業免許の取得には供託金の用意、または保証協会への加入が必須です。

▼関連記事：法人が不動産の売却をした場合の税金について

まとめ

個人での土地転売は、法律や税金の面で注意が必要なものの、適切な知識と戦略があれば十分に可能な投資手法です。

転売で利益を上げるためには、十分な情報収集と専門家のアドバイスを受けることが成功の鍵となります。

これらのポイントをしっかりと抑え、リスクとリターンを冷静に判断した上で不動産投資に取り組んでください。