マンションの「寿命」とは？47年の「耐用年数」は何の意味がある？

マンションの寿命はどのくらいあるかご存知でしょうか。建物には法定耐用年数が定められていますが、これはあくまでも法律上のもので実際の耐用年数とは異なります。本記事では、耐用年数を解説するとともに、実際のマンションの寿命はどのくらいなのか、寿命を迎えたマンションはどうなるのかをお伝えしていきます。

マンションの寿命と耐用年数は違う

マンションの寿命というと、耐用年数という言葉が思い浮かぶ方もいらっしゃるでしょう。

しかし、マンションの寿命と耐用年数は厳密には違うものです。

耐用年数とは「建物や機械など、使用に耐えうる年数」を定めたものです。

不動産においては、税務上、減価償却を行うにあたって法律で定められた「法定耐用年数」と、金融機関が独自に定めた、融資審査の際に利用される「経済耐用年数」があります。

一方で「寿命（耐久年数）」は、人が居住できる水準で建物が状態を維持できるかという意味合いで使われることが多いです。

法定耐用年数とは

法定耐用年数とは、不動産の税務上の必要に応じて法律で定められたもので、構造毎に以下のように決められています。

事業用の法定耐用年数

なお、新築マンションを購入したときの耐用年数は上記通りに計上しますが、中古不動産を購入した場合の法定耐用年数は以下のように計算します¹

築年数が法定耐用年数の全部を経過した場合

法定耐用年数 × 20％

例えば、RC造の中古マンションで築50年を経過していた場合、法定耐用年数は47年×20%=9年となります。

築年数が法定耐用年数の一部を経過した場合

例えば、鉄骨造の中古マンションで築20年を経過していた場合、(34年-20年)+20年×20%=18年となります。

非事業用（住宅）の法定耐用年数

なお、上記は賃貸アパートや賃貸マンションなど事業用建物における耐用年数です。

マイホームなど居住用建物の場合には上記の法定耐用年数から1.5倍できることになっています。

経済耐用年数とは

経済耐用年数とは「建物が経済的に使用できる期間」を表すもので、金融機関が対象の不動産に対する融資を実行する際、借入期間を何年に設定できるかを判定するのに利用されます。

住宅ローンやアパートローンなど不動産を担保とするローンは、対象の不動産の耐用年数を元に借入期間が設定されます。

これは、将来的に借入人が返済できなくなったときに、対象の不動産を売却して残債の返済に充てるからです。

一方、法定耐用年数はもともと減価償却の計算のために定められたものであり、正確なマンションの寿命を表しているわけではありません。

経済耐用年数は、法定耐用年数を参考にしつつ、「実際に後何年経済的に活用できるか」を算出したものです。

物件によっては法定耐用年数の残年数より長い期間の借入期間で融資を受けられることがあります。

実際のマンションの寿命はどのくらい？

法定耐用年数や経済耐用年数について見ましたが、実際のマンションの寿命はどのくらいなのでしょうか？

これについては、マンションの歴史がまだ浅いこともあり説得力のあるデータはありません。

一方、参考になるデータとしては、多くのマンションで採用されている「コンクリート」の寿命について、国土交通省のデータによると、「物理的寿命は117年と推定する」とされています²。

法定耐用年数とは大きく異なる結果となっているのです。

これは、法定耐用年数が減価償却のために定められたものであり、実際のマンションの寿命を計測したものではないことが理由として挙げられます。

また、実際には寿命を迎えるより前に建て替えや解体がなされているマンションが多いです。

年数の経過により技術が進歩し、例えば耐震性能などは建築基準法で定められる水準も引き上げられました。

昔の技術で建てられたマンション（旧耐震基準）を残し続けると安全上の問題があるため、建て替えなどの大規模修繕工事が早めに行われるのです。

耐用年数がマンションに与える影響

ここでは、マンションの購入を考えている方にとって、マンションの耐用年数がどのような影響を与えるのか見ていきたいと思います。

ローンの借入期間

まずはローンの借入期間です。

金融機関から住宅ローンやアパートローンの融資を受ける場合、その借入期間は「残りの耐用年数が何年残っているか」で決められるのが基本です。

ただし、先述の通り単に法定耐用年数から算出するのではなく、金融機関ごとに定めのある経済耐用年数に基づいて算出されることになります。

減価償却

次に減価償却です。

マンションを購入すると、毎年の劣化分を耐用年数で割って求め、毎年の経費として計上していくことになります。

単純に計算すると、例えば購入した不動産のうち、建物部分が5,000万円だった場合、残りの耐用年数が20年だと毎年5,000万円÷20年=250万円が減価償却費となります。

マイホームの場合、毎月の減価償却費は考慮しない

マンションを購入すると毎月減価償却費を経費として計上できますが、これは投資用マンションなど、マンションから収入を得られる場合だけです。

一方、マイホームの場合、そもそも収入がないため毎月の減価償却費も計算する必要はありません。

売却時の取得費として計算する

マンションを売却して利益があると、その利益額に応じて譲渡所得として所得税や住民税を納める必要があります。

その際、売却価格から取得費を差し引くことができますが、この内建物分については取得したときの価格から減価償却費を差し引く必要があります。

これは投資用であっても居住用であっても変わりません。

なお、土地や建物を売却したときの譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

• 課税譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用-特別控除
• 税額=課税譲渡所得×税率

上記計算式の内、取得費は、売却したマンションを購入したときの価格から減価償却費を差し引いて計上します。

例えば、7,000万円(土地2,000万円、建物5,000万円)で購入したマンションを取得から30年、6,000万円で売却し、減価償却費が4,000万円だった場合、課税譲渡所得は以下のように計算します(譲渡費用や特別控除を考慮しない)。

相続税の計算でも減価償却費を用いる

また、不動産を相続する際、相続財産の資産総額に対して相続税の税率が決められますが、この際、建物の資産価値から減価償却費を差し引いて計上します。

固定資産税の負担額

マンションを所有していると毎年固定資産税を支払う必要がありますが、建物部分については毎年少しずつ税額が減っていきます。

このため、新築マンションを購入するより、中古マンションを購入した方が固定資産税の負担額は安くなります。

ただし、新築マンションは新築から5年間(木造の場合3年間)、建物部分の固定資産税が半額になる特例があるので、気になる方はどちらがお得になるか計算してみるとよいでしょう³。

マンションに寿命がきたらどうなる？

マンションが古くなり、実際に寿命を迎えた場合はどのようにするとよいのでしょうか？

修繕する

まず、まだ修繕して住んでいけるようであれば修繕を検討するとよいでしょう。

分譲マンションの場合、マンションの修繕は入居者全員で積み立てた修繕積立金を使って、管理組合の決定の元行っていきます。

管理組合で話がまとまらないと修繕工事が進まないことがあるため、どうしても修繕を進めたいといった気持ちがあるのであれば、前もって入居者同士で話し合っておくとスムーズです。

修繕工事について、軽微な変更であれば議決権割合の1分の２の賛成があればよいですが、大規模修繕の場合は4分の3以上の賛成が必要です。

なお、修繕積立金の額は管理組合により取り決められますが、一般的に築年数が古くなるほど修繕積立金が高くなります。

また、プールされた修繕積立金を使っても修繕しきれない場合は、修繕積立金とは別に費用を拠出しなければならないことがあります。

建て替えする

マンションが寿命を迎え、修繕より建て替えがよいと管理組合が決定した場合、建て替えすることになります。

ちなみに、建て替え決議には議決権割合の5分の4以上の賛成が必要です。

建て替えの施行方法には「組合施工」や「個人施工」、「等価交換」といった方法があり、また建て替え後の権利関係をどのようにするかといったことなど、これら全てについて管理組合で定めていくことになります。

マンションの寿命はどう確認すればよい？

マンションの耐用年数についてお伝えすると共に、実際のマンションの寿命は耐用年数と異なることをお伝えしました。

それでは、マンションの寿命はどのように確認するとよいのでしょうか？

マンションの寿命に関するデータはまだ少ない

マンションの寿命を調べるにあたり、過去、実際に建てられたマンションがどのくらいで寿命を迎えたかを比較できると効果的ですが、マンションの寿命に関するデータはまだあまりありません。

日本においてマンションが建てられ始めたのは1970年代頃からで、築50年を超えるようなマンションはあまり存在していないのです。

なお、国土交通省のデータによると平成25年度までに建て替えを完了したマンションは296戸(震災などを理由とする建て替えを除く)で、実施したマンションの築年数は30～40年が中心となっています⁴。

マンションの総戸数に比べるとその割合はかなり少なく、マンションの寿命を知る有効なデータとは言えないでしょう。

寿命がきているのに建替えられないマンションもある

現在あるマンションの中にも、寿命がきているのにも関わらず建て替えできていないマンションがあります。

先ほどお伝えした通り、マンションを建て替えするには莫大な費用がかかりますし、その上で、建て替え決議には総議決権の5分の4以上もの賛成が必要だからです。

マンションの配管の寿命や耐震性の問題

マンションそのものの寿命はまだきていなくても、配管や耐震性の問題から建て替えしないといけないこともあります。

国土交通省の「建築後３０年超のマンション管理組合又は相談のあるマンション管理組合のへの調査結果」によると、建て替えの一番の理由は以下のようになっています⁵。

• 1位：配管や給排水設備の劣化(54.1%)
• 2位：地震などに対する安全性に不安(51.0%)

マンションの躯体やコンクリート等に問題はなくとも、配管が劣化してしまい建て替えする必要があることが多いようです。

また、建築基準法の改正により、耐震基準が新しくなったのが1981年6月1日であり、それより前に建てられた建物は現在の基準と比べて十分な耐震性を持っていない可能性が高くなります。

こうしたことから、特に築30～40年のマンションで建て替えが検討されることが多くなっているのです。

マンションは寿命がくるまでに売却を検討しよう

ここまで見てきたように、マンションは築年数が古くなると修繕積立金が高くなる他、大規模修繕や建て替えとなると莫大な費用が必要になり、追加で拠出金が必要になる可能性が高くなります。

マンションを所有される方は、このように築年数が経つ前にマンションの売却を検討してみてはいかがでしょうか。

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まとめ

マンションの寿命は耐用年数で考えがちですが、耐用年数はあくまでも法律で定められたものであり、実際の寿命とは異なります。

マンションそのものの寿命について、117年程度と見るデータもありますが、現在のところ、マンション以外の部分について配管や耐震性の問題により築30年～40年程度で建て替えを検討する例が見られます。

マンションの寿命が近づくと大規模修繕や建て替えを検討する必要があり、それらには大きな費用がかかります。

所有されているマンションの築年数が30年を超えている場合には、築年数の古い建物でも高額売却を実現しやすい「イエウリ」による売却を検討してみてはいかがでしょうか。