マンション買取価格は仲介相場の77.34%｜実際の買取成約データと高く売るコツを解説

不動産の売却方法には大きく分けて

• 仲介（不動産会社に一般の買主を探してもらう）
• 買取（不動産会社が直接購入する）

上記の2つがあります。

このうち、不動産会社による買取には具体的に下記2点のメリットがあります。

• 早く売れる（仲介=3~6カ月、買取=早ければ2週間程度）
• 売却した後にクレームが来ることがない（契約不適合責任免責）

一方で、「仲介手数料は発生しないが、売却金額は仲介で売れる相場価格の7～8割、物件の立地や状態によっては5割未満の金額になってしまう」点が買取のデメリットです。

買取の方が金額が安くなるのは、不動産会社がマンションを買い取った後にリフォームして再販売することで利益を上げるためです。

この記事では、不動産査定サービス「イエウリ」を通じて売却に至ったマンション買取の成約データから、買取の相場価格情報と、買取でマンションを高く売る方法を解説します。

マンションの買取価格は仲介相場の7~8割程度？

仲介の査定額は「チャレンジ価格」などとも呼ばれる「まずはこの価格で売り出してみませんか」という提案の意図を含んで、高めに算出されるケースも珍しくありません。

そのため、マンションの買取金額が、仲介で売れる金額の何割程度になるかをより詳細に算出するため、「実際に仲介で成約する見込みの金額」を各不動産会社の査定コメントから確認し、それらの平均値を算出して「仲介成約見込み額」と定義しました。

そして実際に買取で成約した金額を上記の「仲介成約見込み額」で割ることで、買取は仲介からどれくらい値段が下がって成約したかを計算しています¹。

一般的に、マンションの買取額は仲介相場の7～8割になると言われていますが、実際の成約データはどうなっているのでしょうか？

イエウリで成約したマンションの買取価格データ

全体（平均77.34%)

今回計測したマンションの買取相場データは、仲介の成約見込み額が判定できるもののみを対象にしましたが、買取は仲介の7～8割程度で成約に至っていることがわかります。

仲介相場1,000万円未満の物件（平均65.47%)

仲介の成約見込み額が1,000万円を下回る物件は、他の価格帯よりも、買取での成約価格と仲介相場価格の乖離が大きいです。

理由としては、金額が低い物件ではリフォーム費用や、業者が利益を見込む部分の比率が高まるからというものが考えられます。

また、仲介での成約見込み金額が低いマンションは「古い」「立地が悪い」など、仲介で売りにくい物件であることも多いため、相場価格と比較して値下げ率が大きくても、買取で早く手放したいと考える売主の方が多いことが影響しているでしょう。

仲介相場1,000万円台の物件（平均82.48%)

仲介相場2,000万円台の物件（平均82.36%)

仲介相場3,000万円台の物件（平均86.43%)

仲介相場4,000万円台の物件（平均86.95%)

仲介価格が3,000万円以上のマンションでは、相場の9割に近い金額で買取が成立する物件も増えています。

買取する業者が買取再販時にどれぐらい利益分を見込むかによっては、業者買取でも高値での売却が期待できると言えるでしょう。

なお、5,000万円以上の物件は各価格帯でのサンプル数が少ないため、今回はデータを算出していません。

仲介手数料を考慮した手取り額のシミュレーション

また、買取で売却する場合は仲介手数料が不要です（ただし、仲介会社経由で買取業者を見つけた場合は、仲介手数料を請求されるケースがある）。

本データにおける3,000万円台の中央値から、仲介と買取で500万円の価格差がある場合で仲介手数料を考慮したシミュレーションをしてみましょう。

• 仲介：3,300万円
• 買取：2,800万円
  →売却額の差：500万円

※印紙税や司法書士への登記依頼費用等、仲介・買取に共通でかかる費用はここでは加算しないものとする。

売却価格の差は500万円ですが、物件価格の3%+6万円+消費税の仲介手数料を考慮すると、価格差は384.5万円に縮小しました。

• 売却額の買取/仲介比率：84.8%
• 手取り額の買取/仲介比率：87.9%

「仲介手数料がかからない分、手取り額の差が小さくなる」ことを覚えておきましょう。

物件によっては8割以上で売れる可能性もある

一般的に、買取によるマンション売却額は仲介の7~8割、あるいは6～8割程度が相場だと言われています。

仲介の査定は、相場より高めのチャレンジ価格が提示されることがある点を覚えておきましょう。

イエウリで買取成立した仲介成約見込み額が1,000万円以上の物件では、どの価格帯でも買取/仲介の平均および中央値が8割を超えているため、物件の条件によってはより高値で買取してもらえるケースもあることがわかります。

• 自社でリフォームして費用を抑えて再販売できるなど、買取再販に特化している不動産会社が高額で買取できるケースがある
• 入札制度によって価格競争が起こりやすい

など、イエウリの仕組み、買取を行う不動産会社の営業力も高値での成約に貢献していると考えられます。

かなり買取金額を頑張ってしまいましたが、当社のリフォームが自社施工であり原価を抑えられるため、買取金額を他社より高く出せるのはかなり強みになっています。

株式会社アベルコ 東京LIVE支店
支店長　齋藤 輝正様 よりヒアリング²

成約した物件だけを参照している

ただし、イエウリで買取が成約したデータを見る上では、以下の点を考慮しなければなりません。

• 買取が成立した物件＝金額に納得して売れた物件（買取でも高い金額が出たから売却した）
• 買取の査定段階で金額が低かった物件は、売却辞退や仲介での売り出しを選択し、買取には至っていない

高値で成約できた物件の裏には、金額に折り合いが付かず買取に至らなかった物件も当然存在します。

今回は買取で成約できた物件のみで数値を算出しているため、一見すると「買取で成約した＝買取相場」は8割よりも高く感じますが、もっと低い水準で金額を提示され、成約には至らなかった物件は集計されていません。

物件価格が安い場合は、仲介相場からの値下げ率も大きくなりがち

特に1,000万円を下回る比較的安い物件では、仲介相場の5割に満たない価格での買取提案が出るケースも珍しくありません。

これは「安い物件だから業者が不当に安く買い叩いている」というよりも、価格帯が低いほど、買取再販にかかる固定的なコストの影響が相対的に大きくなることが主な要因です。

金額が低いマンションほど、

• リノベーション費用
• 諸経費（取得税・登記費用・仲介手数料等）
• 業者が最低限確保したい利益

といった「物件価格に関わらず一定水準で発生するコスト」の比率が高くなります。

その結果、仲介相場と比較したときの値落ち率が大きく見えてしまうのです。

具体例として、以下の条件を想定します。

• リフォーム費用：400万円
• 諸経費：物件価格の10%
• 業者が見込む再販売時の粗利：150万円
• リフォームによる付加価値分として、再販売価格を相場より200万円高く設定

相場価格1,000万円のケース

• 再販売価格：1,200万円
• 想定コスト：650万円
  リフォーム費用：400万円
  諸経費：100万円
  粗利：150万円

相場価格2,000万円のケース

• 再販売価格：2,200万円
• 想定コスト：750万円
  リフォーム費用：400万円
  諸経費：200万円
  粗利：150万円

相場価格3,000万円のケース

• 再販売価格：3,200万円
• 想定コスト：850万円
  リフォーム費用：400万円
  諸経費：300万円
  粗利：150万円

このように、同じリフォーム費用（400万円）・同じ利益額（150万円）を想定していても、物件価格が低いほど値下げ率は大きく見えるという構造になっています。

そのため、価格帯の低いマンションで買取価格が相場の半額前後になっていたとしても、必ずしも極端に不利な条件とは限らず、買取再販ビジネスのコスト構造による必然的な結果であるケースも多い点には注意が必要です。

「7割程度」の見込みからズレやすいマンション

「古くて売れにくく安いマンション」のケースでは、仲介相場との比率で見ると、買取価格は極端に不利になりやすいのが実態です。

これは業者が悪意を持って安く買っているというよりも、

• 再販リスク（売れ残り・価格調整リスク）
• 流動性の低さ
• リフォーム費用の固定性
• 金融コスト・在庫リスク
• 想定利回りの確保

といった事業構造上の合理性から生じる現象です。

また、価格が安いマンションは築年数が古い物件も多く、内装・設備の修繕にかかる諸費用が高額になることも、仲介相場と買取の価格差の比率が高くなる要因です。

仲介と買取の査定額の違い

仲介、買取のどちらで査定してもらう場合も、まずは周辺の取引データを参照した「机上査定」をしてもらい、その後実際にマンションの建物内を見る「訪問査定」を実施するのが一般的です。

しかし、このタイミングで提示される仲介の査定額は、過去の周辺物件の取引事例や、現在の売り出し状況とマンション室内の状態を加味して「あなたのマンションはこれぐらいで売れそうですよ」という販売の目安となる価格です。

一方で買取の査定額は、「このマンションを●●万円で買います」という不動産会社からのオファー価格です。

それぞれ訪問査定を実施して査定額が出たら、

• 仲介：査定価格を参考に売り出して、買主を探す（売れなければ価格を下げたり、買主から指値が入って低い価格で成約したりする可能性がある）
• 買取：査定の有効期限が2週間などと定められており、その期間内に同意して売買契約を結べば、提示された金額で売れる

という流れになります。

• 査定額（不動産会社が契約を結んでもらうために高めに提示することがある）
• 売り出し額（買主からの指値を見込んで高めに提示したり、売れなければ価格を下げることがある）
• 成約額（実際に売れた金額）

にはそれぞれ違いがあるので、不動産会社が提示する金額は何を示しているのかを確認することが重要です。

各エリアのマンション買取価格（予想）

国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」には、アンケート回答やレインズ（不動産会社用の物件情報サイト）の情報を集計して、マンションの成約情報（売買価格や面積、築年数など）が記録されています。

以下では、不動産情報ライブラリに登録された各都道府県ごとのマンション売買価格の情報から、不動産会社による買取で成約した場合にいくらぐらいになるかの予想価格をご紹介します（市場で取引された価格の70～80%を買取価格の予想値として表示）。

なお、各都道府県の部分をクリックした先のページでは、市区町村ごとの相場も確認可能です。

北海道・東北

関東

北陸・甲信越

東海

近畿

中国・四国

九州・沖縄

買取でもマンションを高く売るには？

仲介と買取の査定額の違いは先ほどお伝えしましたが、仲介の査定は「不動産会社の営業」の側面が金額に現れることもあり、実際にその金額で売れるかはわかりません。

高い査定金額が出たとしても、相場よりも割高な金額では結局売れず、後から値段を下げるというケースも多いです。

「買取の可能性も考えているけど、やはり金額が安くなるのはデメリットだから、買取だとしてもできるだけ高い値段で売りたい」と考える方は多いでしょう。

買取でも高い金額でマンションを売却するために、

• 仲介に出す前に買取での売却を検討する
• 買取はできるだけ多くの会社に査定してもらう

という2つの方法を説明します。

仲介に出す前に買取での売却を検討する

マンションの買取は「仲介で売れなかった場合の最終手段」と捉えている方が多いです。

しかし「仲介で売り出して数か月様子を見て、売れなかったら買取で売却する」という流れでは、最初から買取を依頼する場合に比べて買取査定額が低くなる傾向がある点に注意してください。

仲介で売れないときに買取査定をするデメリット

1. 仲介で成約が見込める価格として、不動産会社に2,500万円の査定額を提示してもらった
2. 査定額を参考に、2,580万円で売り出した
3. 2カ月ほど経っても売れないため、2,480万円に値下げした
4. 値下げ後の価格でも内見の申し込みなどの反響が薄いため、さらに2,380万円まで値下げした
5. それでも売れないため、買取を検討

実際にマンションの買取再販業者にヒアリングを行うと、上記5のタイミングで買取の査定依頼を受けるケースが多いことがわかっています。

2,380万円で売れていないマンションの場合「2,200万円なら成約が見込めそうだから、80%の1,760万円」というように、当初の2,500万円よりも低い価格を基準に査定されるケースがほとんどです。

過去にイエウリさんでも事例がありましたが、買取金額を見て、折り合いがつかないため仲介に出した、でも売れなかったから再度買取を打診するケース。私たち不動産会社は当たり前のように、一度市場に出したら同じ金額を出すことはできませんよ、と話しますが、個人の売主さんには中々理解をしてもらえません。

株式会社アイホーム（ヤマダ不動産神戸本店）
代表取締役 告野亘 様　よりヒアリング³

いつまでも売れなければ住み替えもできないため、この金額で妥協して住み替えを進めるか、売却自体を白紙に戻さなければいけません。

もし1の売り出し前のタイミングで買取査定を受けた場合は、その時点では2,500万円で売れる見込みがあると評価され、その80%に相当する2,000万円の買取額を提示してもらえる可能性があります。

タイミングによっては相場価格でも売れない可能性がある

たとえ成約が見込める適正な相場価格付近で売り出したとしても、

• 周辺の競合となる物件も売り出しを始めた
• 自分が売り出しているタイミングでは、中古マンションではなく新築物件を探している人が多かった

など、タイミングによっては相場の値段で売れず、値下げしなければならないケースは決して少なくありません。

「最初から買取してもらった方が良かったかも」と後悔しないためにも、仲介で売り出す前に買取価格も確認してみるのが良いでしょう。

売り出し前に買取価格も把握しておけば、金額はある程度妥協したとしても、より具体的に住み替えを計画できるメリットがあります。

「仲介でできるだけ高く売って、住宅ローン残債分はもちろん次の住み替え資金もある程度確保したい」と考える売主の方は多いですが、「最初から買取」という選択肢も視野に入れてみてください。

マンション買取の成約までの日数は平均51日

なお、「イエウリでマンションの査定を申し込んでから、何日で売買契約（成約）に至ったか」を仲介・買取でそれぞれ算出したデータは上記の通りです。

地域やマンションの築年数などは考慮していないデータですが、「売却を考えて査定に申し込んでから何日ぐらいで売れるか」の参考にしてみてください。

買取はできるだけ多くの会社に査定してもらう

買取の場合は、提示された金額で不動産会社に買い取ってもらえるため、できるだけ多くの会社に査定額を出してもらうことが高値での買取に直結します。

買取する不動産会社によっては

うちは基本的に相場の8割で買取するから、相場価格が3,000万なら2,400万で買い取るし、仲介で5,000万なら買取は4,000万で査定する。

という不動産会社もあれば、

「相場の何割」という計算ではなく、再販で利益が出るギリギリのラインまで頑張って買う物件もある。相場は5,000万だけど、このマンションならリフォーム後の再販でも売れやすそうなエリアだし、4,250万までは出せる。

といった方針で査定して、物件によっては高い値段が出せる不動産会社もあります。

多くの不動産会社に査定してもらうことで、自分が売ろうとしているマンションを高値で買い取ってくれる買取会社が見つかるかもしれません。

▼関連記事

人気のマンション買取業者ランキングと買取業者選びのチェックポイントを解説

www.ieuri.com

2020.07.03

なお、複数の不動産会社に査定をしてもらうためには一括査定サイトが便利ですが、一般的な不動産一括査定のサービスに登録しているのは仲介の会社がほとんどで、買取の金額を比較するのには適していません。

そこで、できるだけ多くの会社の買取査定額を確認し、マンションを損せず高く売りたいという方におすすめのサービスが「イエウリ」です。

イエウリなら買取でもマンションが高く売れる理由

「イエウリ」には1,358社の不動産買取会社が登録しています（2025年1月現在）。

また、他サイトの場合は最大6社など、査定してもらう不動産会社をいくつか選んで依頼しますが、イエウリでは申し込みのあった物件情報を対象地域のマンション買取会社すべてに公開します。

買取専門の不動産会社は、仲介会社と比べて営業エリアを広げていることが多いです。

例えば、神奈川県のマンションを埼玉県で営業している会社が高値で買取するといったケースは珍しくありません。

イエウリの仕組みで見積もりを進めると、自分で探すよりも多くの買取業者による査定額を比較可能です。

その際、売主の電話番号などの個人情報は公開されず、不動産会社からの営業電話もありません。

机上査定の金額を確認した後、実際に売却に進む場合は、自分が選んだ会社とだけやり取りをするため、対応の手間も最小限に抑えられます。

イエウリを通じてマンションの買取査定をする場合、机上査定の段階で数十社の査定が集まり、過去の実績や金額が高い会社を3社ほど選んで訪問査定に進む方が多いです。

• サービス利用料等は無料
• 買取でも多くの不動産会社の査定額を比較できる
• 他の一括査定サイトには登録していない買取専門の会社に査定してもらえる
• 机上査定の金額を確認してから、実際に物件を見てもらう会社を選べる（それまで不動産会社からの連絡はない）
• 査定や契約でわからないことや心配なことがあったときは、宅建士の資格を持つスタッフに相談できる

イエウリにはこうしたメリットがあるので、マンション買取を検討している方はぜひチェックしてみてください。

お客様担当窓口の島村です。イエウリでは、宅建士の資格を持つスタッフにマンション売却の疑問・悩みをご相談いただくことも可能です。お気軽にお問い合わせください。

【利用料無料】イエウリ で
マンションの買取査定に申し込む

マンションの買取相場に関するよくある質問

まとめ

この記事では、実際にイエウリでマンションの買取が成約したデータを参考に、仲介相場との乖離率をお伝えしました。

データを参考にする際は「買取で成約したマンションのみを集計しているため、仲介からの寝落ちの割合も低いものが多い（価格に納得した上で売買契約に進んでいる）」という数値である点にご注意ください。

今後は、成約しなかった物件も含めてより詳細なマンション買取価格（査定・成約）データの分析を予定しており、まとまった際には本記事でもご紹介します。

また、今回イエウリでの成約データから買取価格と仲介相場価格の乖離率を算出するために用いた「仲介成約見込み額」は、通常不動産会社に査定を依頼して算出される査定額よりも低くなる傾向があるので、あくまでも参考として捉えてください。

同じような金額感で相場価格を把握するためには「3カ月程度で成約が見込める価格」を提示してもらうのが良いでしょう（「チャレンジ価格」や「売り出し推奨価格」などと記載されている査定額は、成約が見込まれる価格よりも高いです）。

▼関連記事

マンション買取は仲介より損？デメリット・注意点と買取で高く売る方法を解説

www.ieuri.com

2020.05.17