今住んでいる家の建て替えを検討しているが、どのように進めればいいのか分からないという方もいるのではないでしょうか。さまざまな準備が必要な家の建て替えでは、具体的にやるべき項目を並べてみることで、段取りが明白になります。
この記事では、家の建て替えに必要な準備について、流れの順にまとめるとともに、費用についても解説をしていきます。
家の建て替えの事前準備
家の建て替えには、方針の決定や周辺調査など様々な準備が必要になります。どんなことから始めればいいのか、家の建て替えに必要な準備を順に説明していきましょう。
家の建て替えの実現性について検討する
家の建て替えを進めるにあたり、そもそも家の建て替えが実現可能なのかについて検討を進める必要があります。資金面での心配はなくても、法的に建て替えが不可能なことがあるからです。
具体的には、現在の住居の敷地が、建築基準法上の道路に2メートル以上接していない場合、「再建築不可物件」に該当するため建て替えをすることができません。
たとえば次のような状況にある物件が該当します。
- 前面道路が建築基準法上の道路ではない
- 道路に接している長さが2メートル未満である
- 旗竿状の敷地であり、旗竿部分の一部の幅が2メートル未満である
このような条件の敷地だと、建て替えることができないため、家の改修はリフォームをする方向で検討することになります。
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家の建て替えに障害はないかをチェックする
建築可能な敷地であっても、敷地境界が確定していないために、建築確認申請が行えないことがあります。
特に建築制限いっぱいの規模の建て替えを検討している場合は、隣地所有者の立会いによって敷地境界を確定させる必要があります。
また敷地境界が確定していても、隣地の建物が越境して、軒先などが占有していれば、その箇所は建築敷地とはみなされません。
そのため、希望する規模の建物が建築できないことがあります。特に敷地面積に余裕がない場合は、隣接建物の越境問題の解決を図る必要があります。
土地の名義を確認する
建て替えを検討している敷地の名義が誰の名義になっているかを登記簿謄本によって確認する必要があります。建築主以外の者が名義人であれば、借地権等の権利がないと家を建てることはできないからです。
親の名義である場合、存命中であれば直接建築の承諾を得ることで建て替えは可能です。しかし、名義人が既に故人になっている場合 は、遺産分割協議を経て登記の名義を変更する必要があります。
建て替える家の発注と解体の依頼
建て替えが可能なことが分かれば、いよいよ具体的に建て替えを依頼する会社を探します。どのような事柄に注意をしながら、依頼する会社を選べばいいのかみていきましょう。
発注方針を決定する
家の建て替えには多大な資金をつぎ込むことになりますから、将来の生活設計を見据えたうえで、建て替えの目的を決める必要があります。建て替えの目的としては、たとえば次のようなことが想定できます。
- 老後を見据えて、バリアフリーを優先した住宅にする
- 子あるいは親世帯と同居するために二世帯住宅にする
- いずれ老人ホームに入るので、高値で売却できる住宅にする
- どこにもない斬新なデザインの住宅にする
目的が決まれば、その実現に適した建物の発注方法を決めます。発注先は、大きく次のような分類によって決めていきます。
- 設計事務所に設定を依頼し、その設計を基に工務店に工事を依頼する
- 地元工務店に設計と工事を依頼する
- ハウスメーカーに設計と工事を依頼する
どこにもないオーダーメイドの住宅を目指すのであれば、まず自分の望みを叶えてくれそうな設計事務所に設計を依頼して、その後入札等によって施工してくれる工務店を選択しましょう。
地元工務店に直接設計を依頼する方法は、設計事務所に依頼する方法と比べてトータルの費用は安く収まります。ただし、オーソドックスなデザインになる可能性が高くなります。
ハウスメーカーは、ローコスト志向の会社と高級志向の会社に大きく分類できます。基本的に規格品なので、設計の自由度には限界 があります。
高級志向の大手のハウスメーカーに依頼する方法は、安心で無難な選択ですが、費用は高くなりがちです。
依頼する建築会社を決める
設計と工事を同一の会社に依頼する方針で臨む場合、好みのデザインの建物を選ぶために、ハウスメーカーの展示場や工務店の見学会などから候補先を選ぶ方法があります。
候補となる会社を複数選び、各社にプランと見積もりを依頼します。そのうえで、プランと見積もり金額のバランスを考慮して、建て替えを依頼する会社を1社に絞りましょう。
建て替えを依頼する会社が決まったら、その会社と工事請負契約書を交わします。その後に気が変わって解約をすると、違約金が発生しますから、契約に際しては後悔のないよう慎重な検討が必要です。
なお、住宅ローンを利用して建て替えを行う場合、住宅ローンの本審査に通らなかった場合に違約金なしで契約が解約できる、住宅ローン特約付きで契約を交わす方法が安心です。
住宅ローンを申請する
建て替えに際しては、ほとんどの人が住宅ローンを利用することで住宅資金を捻出します。
住宅ローンは、工事請負契約書を交わす前の段階で、利用する金融機関に相談をしたうえで、事前審査(仮審査)の通過を確認しておきます。
正式な住宅ローンの申請は、工事請負契約書を 交わした後になります。この段階で、住宅ローンの実行日とローンの返済開始日の目途を確認しておきましょう。
建築会社への支払いは、工事の節目ごとに行います。設定は会社によって異なりますが、➀契約時、②着工時、③中間時(上棟時)、④竣工時に行われるのが一般的です。
一方で住宅ローンが実行されるのは、住宅が完成し、抵当権設定が完了してからになります。
竣工時の支払いは、住宅ローンが実行されてからですが、それ以前の支払いは、自己資金で支払うことになります。一般的に、中間時までに支払うのは、全工事費の3分の2です。
この支払いが自己資金で困難な場合は、住宅ローンを利用している金融機関に相談をして、つなぎ融資をしてもらいます。
解体業者を探す
住宅を建て替えるために、これまで住んでいた家屋を解体します。
自分で探した解体業者に依頼すると、費用が抑えられる
建て替えを依頼した会社に解体工事を依頼する方法もありますが、専門の解体業者を探し、直接依頼することもできます。
直接解体業者に依頼した場合、建設会社の経費が上乗せされないので、費用を抑えることができます。解体業者の依頼に際しては、複数の会社から見積もりを取り選定するのが良いでしょう。
この場合、工事範囲について、発注者と解体業者の間に認識の違いがないかを慎重にチェックすることが重要です。建物本体はもちろん、それ以外の外構や物置などについても、どこまでが解体の対象なのかをきちんと確認してください。
建て替えを依頼する会社経由で解体業者を探すメリット
ただし解体工事に関しては、建て替えを依頼した会社に解体工事も合わせて依頼すると費用面以外のメリットがあります。
たとえば直接解体を依頼した場合、建て替え工事中に基礎の一部が土中から発見される事態が発生すると、その撤去処分費が別途発生することになります。
しかし、建設会社の下請けで解体業者が入っているケースであれば、責任の所在は発注者にはありませんから、追加費用が発生することはありません。
解体業者選びはクラッソーネが便利
また、多くの解体業者は、会社の情報を公開していないため、実際の能力や信頼度が不明確なことがあります。粉塵、騒音などの近隣対策についても、業者によって対応に大きな開きがあるために、一概に費用が安ければいいということでもありません。
解体工事に関しては、単に費用だけでなく、トラブルのリスクを鑑みて発注方法を検討した方がいいでしょう。
解体工事をご検討の方におすすめなのは、一括見積りサービスの「クラッソーネ」です。
お客様からの口コミや定量的な評価が高い工事会社が選出され、最安値の工事会社が見つかるので、建物の解体をご検討の方は一度チェックしてみましょう。
建て替えのスケジュールが決まったらやるべきこと
建て替え工事の発注先が決まれば、その後のスケジュールが具体的になります。もう待ったなしの状態ですから、解体工事着手までに、やるべきことを実行に移します。この段階で、何をやるべきなのかみていきましょう。
仮住まい先を探す
家を建て替える場合、工事期間中の住まいを確保する必要があります。そのため、仮住まいを探すことになりますが、通勤や通学に支障がない場所を選ぶ場合、選択にかなりの制約があります。
インターネットの物件情報サイトでは、短期間の賃貸契約物件は限定されるため、地元で長年営業している不動産会社に相談する方法が有効です。
また、マンスリーマンションや仮住まいに特化した不動産サービスを運営している会社に問い合わせる方法もあります。
不用品を処分する
建て替えの場合、仮住まいへの引っ越しと、完成後の本宅への引っ越しと、必ず2回の引越しが行われます。引っ越し費用や保管費用、スペースとの兼ね合いを考えると、この機会に不用品を処分した方が得策です。
不要になった大型家具や家電については、リサイクルショップなどを利用して処分することで、処分費を節約できます。
トランクルームを利用する
荷物をすべて仮住まいに搬入しようとすれば、相当のスペースを要することになります。賃貸物件は、広さがダイレクトに家賃に反映されますから、仮住まいの期間は多少の不便は我慢をして、当面使用しない荷物はトランクルームに預けた方が 合理的です。
最近は引越し業者をはじめ、様々な業種の会社が、屋外のコンテナタイプや屋内のロッカータイプの収納スペースをトランクルームとして貸し出しています。
郵便物の転送手続きをする
建て替え工事期間中でも、郵便受けを残しておけば郵便物は届きますが、毎日工事中の自宅まで確認にいくのは煩雑です。仮住まいの期間中は、郵便物を仮住まいに転送してもらうことができるよう、郵便局に転送手続きをします。この手続きは、インターネットでも行えます。
ただし、キャッシュカードやクレジットカードは、「転送不要」の荷物として発送されるため、転送してもらうことができません。どうしても仮住まい期間中に受取る必要がある場合は、住所変更手続きが必要です。
電気水道などの各種手続きをする
建て替え工事期間中に使用しない水道(下水道)、ガス、電気の利用停止の手続きを行います。あらかじめ利用停止や解約日を連絡しておけば、必要な手続きを進めることができます。
固定電話は、仮住居で電話を利用する場合は移転続きを行います。ただし、仮住まいと本宅の地域の違いによって電話番号が変わる可能性があるので注意が必要です。仮住まいの期間中利用しないのであれば、一時中断の手続きを行います。
近隣に一時引っ越しの挨拶をする
工事期間中の騒音や車の出入り、さらには予期せぬ訪問者などで近隣に迷惑をかける可能性があるため、建て替えのため一時的に仮住まいへ引っ越すことを伝えながら、挨拶回りをしておきます。
特に親しく付き 合いをしていた人であれば、仮住まいの住所か連絡先を知らせておいた方が親切です。建て替え後には、再び同宅に住むことになるので、悪印象を残さないことが重要です。
建て替え工事直前にやるべきこと
待ったなしで解体工事が始まる段階になれば、それまでに家を空けなければなりません。建て替え工事直前にやるべきことをみていきましょう。
仮住まいへ引っ越す
建て替えの際は、引っ越しを２回行う必要があります。最低限の荷物に抑えて引っ越すことで、２回目の引っ越し準備や新居での片づけを身軽に行うことが可能となります。
住民票の異動手続きをする
転居先では、転居先の市役所などで14日以内に転入手続きを行います。転出の際に受け取った転出証明書を持参します。必要に応じ、印鑑登録も行います。
同一市区町村内での異動であれば、引っ越し後に転居届を提出します。
仮住まいの近隣に挨拶をする
短期間の仮住まいとはいえ、お互いに安心して暮らすために、近隣に挨拶をしておきましょう。あえて仮住まいであることまでは説明する必要はないですが、短期間であることを予め知らせておけば、退去の際のあいさつも簡単に済ますことができます。
建物減失登記手続きをする
登記されている建物を完全に取り壊した場合、建物所有者は取り壊した日から1カ月以内に、建物の滅失（めっしつ）登記申請をしなければなりません。
建物の滅失登記が行われると、建物の表題部に抹消の表示がされ、所有権の登記や抵当権の登記などの権利に関する記録は残ったまま、登記簿が閉鎖されます。
ただし、1月1日の時点で建物の登記がない場合、固定資産税は原則として特例措置の対象にならないため、税額が最大で6倍になります。
引き続き特例を受けるためには、「固定資産税の住宅用地等申告書」に必要書類を添付して、1月31日までに、所轄の市町村役場等に提出する必要があります。
地鎮祭を行う
地鎮祭とは建物を建てる際などに、工事の無事や安全を祈願する儀式です。絶対に行わなければならないものではありませんが、工事を気持ちよく進めるために、施工会社の意向を汲んだうえで実施の判断をしましょう。
建物完成後の動き
工事期間中は、工事の進捗を確認するくらいで特にやるべきことはありません。ここでは、建物完成後の動きについてみていきます。
建築主による完成検査を行う
工事が完成した段階で、建築主が建物全体の仕上がりを確認します。この確認により大きな問題がなければ、建物が完成に至ったことになり、工事施行者に報酬請求権が発生します。
建物が契約どおりに建てられているか、仕上がりに問題が無いか、不具合が無いかなどを確認します。この段階では、まだ電気が開設されていないため、できるかぎり青天の日中に実施した方がいいでしょう。やむなく雨天や夜間に行う場合は、懐中電灯を用意しておいた方が安心です。
確認検査機関等による完了検査の結果を確認する
法的には建築主が、工事完了から4日以内に確認検査機関等に完了検査の申請を行うとされていますが、実務的には、工事を請負った施工会社が申請をします。
確認検査機関等が完了検査を実施し、合格すると検査済証が交付されますので、引き渡しの際には必ず検査済証を受取りましょう。
建物登記・抵当権設定登記を行う
建物が完成したら、建物表題登記と保存登記を行います。また金融機関から住宅ローンを借りるために、抵当権設定登記を行います。これらの手続きは、土地家屋調査士(表題登記のみ)と司法書士に依頼するのが一般的です。
水道や電気の開設手続きをする
建て替えた家が完成して引渡しされれば、新居での生活が始まります。引っ越し前に、水道や電気、ガス の開設手続きを行うことで、すぐに快適な生活を始めることができます。
家の建て替えに必要な費用は？
古い家を解体して新しい住宅が完成するまでには、さまざまな費用が発生します。いつ、どのような費用がかかるのかをまとめて紹介していきましょう。
解体費用
家を解体にかかる費用は木造住宅の場合、1平方メートル当たり1～1万3千円です。一般的な120平方メートルの木造2階建ての場合、120万円～150万円が目安になります。
軽量鉄骨造住宅は1平方メートル当たり、1～2万円、鉄筋コンクリート造住宅は1万5千～2万2千円です。
建物の滅失登記費用
建物を解体した場合、登記所に建物の滅失（めっしつ）登記申請をします。解体工事後に行いますが、ほとんどは、土地家屋調査士が代行しています。
土地家屋調査士への報酬も含めた相場は約5万円です。
建物登記・抵当権設定登記費用
建物が完成すれば、建物表題登記、保存登記、抵当権設定登記を行います。これらの手続きは、土地家屋調査士や司法書士に依頼しますが、報酬を含めた相場は約30万円です。
測量費用
土地の境界がはっきりしない土地で住宅を建て替える際は、敷地境界を確定する必要があります。そのため、境界確定書を作成したうえで、隣地所有者の同意を得ることになります。
これらの作業は、土地家屋調査士に依頼しますが、境界確定図の作成、境界確認書を作成、登記手続きまで含めた費用は、60万円～100万円です。
地盤調査費用・地盤改良工事費用
一般的な住宅は、スウェーデン式サウンディング試験で行います。費用は5～10万円前後です。建物規模や地盤の状況によってボーリング調査が必要な場合は、15～25万円になります。
建て替えで あっても、地盤の状況によっては地盤改良が必要なことがあります。その場合、1平方メートル当たり1万円程度の費用を要します。地盤改良の範囲が80平方メートルだとすると、約80万円かかる計算です。
引っ越し費用
建て替えの場合、必ず2回の引越しが必要になります。ほとんどのケースで、近距離に仮住まいとするので、引っ越し費用は1回あたり10万円が相場です。
家族構成や荷物の量や時期によって大きく費用は変わりますが、確実に2回行うことを業者に示すことで、大幅な割引が期待できます。
建物工事費
一般的な工務店に木造住宅を依頼した場合、1平方メートル当たり15万円です。120平方メートルの家を注文すれば、約1,800万円になります。
ローコスト志向のハウスメーカーの相場は1平方メートル当たり9万～15万円です。
また高級志向の大手ハウスメーカーだと1平方メートル当たり20数万円の費用になります。120平方メートルの家を注文すれば、約2,700万円になります。
家の建て替えを安く済ませるには
家の建て替えには、様々な費用が発生します。想定している金額よりも高くつきそうな場合、どのようにして費用を節約すればいいでしょうか。ここでは、家の建て替え工事費を安くするための工夫について解説をしていきましょう。
正方形の総二階建てにする
建物の価格は、外壁や屋根の面積、基礎の長さが大きく影響します。同一の延べ床面積の建物で、最も効率よく建てられるのが、正方形の総二階建てです。凹凸のあるプランや1階と2階の大きさが異なる建物よりも安く建て替えることができます。
設備配管をまとめる
設備配管の長さも工事費に大きく関わってきます。キッチン、トイレ、浴室などの水回りを近接させることで、工事費の削減になります。
間取りをシンプルにする
プランをシンプルにすることで、壁の面積や建具の数を減らすことができます。またなるべく廊下がないプランにしたり内部建具を設けないオープンな部屋割りをしたりすることで工事費の削減ができます。
仕上げ材を統一する
床材や壁材の仕上げの方法を統一していた方が、職人や材料のロスを最小限に抑えることができるので、結果的に工事費の削減ができます。
収納スペースをまとめる
各個室に収納スペースを確保すれば、スペースのロスが生じます。家族共用の収納スペースを確保することで、建物全体の面積が削減できるので、工事費を安くすることができます。
既製品のサッシを使う
デ ザイン的なこだわりを捨てて、外部のサッシを既製品の汎用型サイズのものを採用することで、工事費が削減できます。
大きなサッシは、引き違い戸が最も安価です。また小窓は滑り出し窓を採用することで安く仕上げることができます。
大手ハウスメーカーは節約が困難
大手ハウスメーカーの住宅は、「工業化住宅性能認定制度」によって、建築確認の防火性能等の審査が省略されています。この制度は、予め大臣の認定を受けた型式のみに適用されるために、認定された仕様を省略すると、別途設計資料の作成を要することになり、かえって高額な費用が発生することがあります。
したがって、大手ハウスメーカーに依頼した場合、建物の規模を縮小させること以外の方法で、標準の工事費を大幅に引き下げることは困難です。
まとめ
家の建て替えに際しては、まず建て替えが実現可能なのかについての調査から始めます。今住んでいる家が、かつて建築確認済証を取得しているのであれば心配はいりません。しかし、過去に建築確認をした履歴が見つからないケースや昭和25年以前から建っている家であれば、再建築が可能かどうかの調査が必要です。
建て替えにおいては、今住んでいる家の解体は必須です。解体業者に心当たりがない場合は、建築を依頼した建築会社に依頼する方法があります。直接解体業者に依頼する方法と比べて価格面では高くなりますが、建物の一部が撤去されていなかったというトラブルに巻き込まれないといったメリットもあります。
自己資金が不足してれば、住宅ローンの利用申し込みをします。万が一審査に通過しなかった場合に備えて、住宅ローン特約による工事請負契約をしておきましょう。
ただし、住宅ローンの融資が実行されるのは、建物完成後になります。それまでに全工事費の3分の2を建築会社に支払うことになりますから、自己資金が不足している場合は、つなぎ融資を利用することになります。
建物にかかる費用は、依頼する建築会社によって大きく異なります。予算を念頭において、自分の希望する仕様やデザインを実現してくれる建築会社を選択しましょう。
