建売住宅の売却を考えているけど、「注文住宅より売りにくいのでは？」と心配している方もいるでしょう。この記事では、実際のところ建売住宅は売りやすいものなのか、また、売る時にはどのような手順で進めて行けばよいのか、住宅の売却がはじめての方に向けてわかりやすく解説していきます。ぜひ参考にしてください。
建売住宅と注文住宅の違い
はじめに、建売住宅と注文住宅には、それぞれどのような特徴があるか解説します。
建売住宅とは
建売住宅は、一般的に土地と建物（住宅）をセットで販売する住宅です。大規模に開発した新興住宅地で建売住宅が販売されることもありますし、少し大きめの土地を何区画かに分割して、建売住宅として販売されることもあります。
小規模な区画の場合は、ひとつの住宅会社や不動産会社が販売することが多いですが、新興住宅地のような大規模な開発の場合は、複数の住宅会社や不動産会社が、それぞれの会社でいくつかの区画を販売することが多いでしょう。
建売住宅は、基本的には既に建物（住宅）が完成している、または間取りプランや仕様などは決まっていてこれから建築するというケースが多くなっています。あらかじめ土地と建物（住宅）の仕様が決まっていることで、購入価格は注文住宅と比較したときよりも割安になる傾向があります。
注文住宅とは
注文住宅は、間取りプランや使う素材などを、ある程度自由に選択できる住宅です。ハウスメーカーや設計事務所など建築する会社によって、自由度には違いがありますが基本的には一から設計します。
土地と建物（住宅）は別々ですので、土地を別途に購入する、または既存の土地を利用するなどして設計します。自由度が高く自分の希望通りの住宅を求める方にはメリットとなりますが、自由度が高い分、建築費用は建売住宅と比較すると割高になることが多いでしょう。
建売住宅が売りやすい理由
建売住宅は、あらかじめ間取りプランや仕様が決められた住宅であることをお伝えしました。この特徴が実は中古住宅として売りやすい理由にもなっています。
建売住宅は、建物が完成している状態でも購入してくれる方がたくさんいます。つまり、多くの人が満足できる間取りや仕様で建てられているということが言えます。
また、不動産会社・住宅メーカーはその地域で売れやすいように家族構成なども考慮して、間取りや駐車場のバランスを調整した建売住宅を建築・販売します。
一から自分たちの要望をまとめて、オリジナルの注文住宅を建てることは理想的です。しかし、予算など条件が合わないとき、多くの人は建売住宅を選択します。
建売住宅は、あらかじめその地域で標準的な家族構成の暮らしにマッチする間取りプラン、仕様、予算配分が出来ています。そのため、中古物件になっても、多くの人の需要とマッチして売れやすいのです。
住宅を売却するときの手順
住宅を売却するときには、次のような手順で進めていきます。
- 売却物件の相場を調べる
- 売却物件の査定
- 不動産会社の決定・依頼
- 売却物件の販売・内見
- 売買契約
- 物件の引き渡し・売買代金受領
1.売却の相場を調べる
住宅を売りたいと計画したら、「いくらで売ればよいか」という疑問が出てくるでしょう。売却価格を決めるためには、はじめに「近隣の相場」を調べます。
相場を調べなくても「すぐに査定をしてもらえば良いのでは？」と考えるかもしれませんが、おおよその相場を知らずに、不動産会社からの査定価格を「妥当なもの」判断することはできません。
そのため、事前に近隣の条件の似ている物件の売買価格を調べておくことが重要になります。
今は、インターネットで全国の売買物件を調べられる、不動産のポータルサイトがたくさんあります。また、地域の不動産会社のホームページや一般の人でも検索できるレインズサービスもあります。
近隣で似た条件を持つ物件が、どの程度の価格で売られているか確認しましょう。
2.物件の査定
相場を調べたら、物件の査定をしてもらいます。査定は、地域の不動産会社に依頼する方法や、一度に複数社から査定を受けることができるインターネットのサービスなどがあります。
きちんとした査定価格を出すためには、訪問査定が確実です。訪問査定に抵抗があって電話だけで済ませたいと考えている方もいらっしゃるかもしれませんが、査定をする相手側としても、物件を見ることなく査定をするのはリスクがありますから、簡易的な査定になり、査定額はあまり期待できないかもしれません。
一般的には、査定は複数社から受けることが多いでしょう。1社だけだと査定額の妥当性や根拠などを比較することができないため、複数の会社で査定することをおすすめします。また、事前に調べた近隣の相場とも比較します。
3.不動産会社の決定・依頼
査定をしてもらい、売却の進行を依頼する会社を決定します。物件の販売を依頼するには、不動産会社との契約が必要になります。契約は、販売の仕方などによって「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの中から選択します。
専属専任媒介契約
契約する不動産会社は1社に限られます。また、自分で買い手を見つけてきた場合でも、不動産会社が仲介することになります。レインズ（不動産流通機構）の登録義務があります。
専任媒介契約
契約する不動産会社は1社に限られます。自分で買い手を見つけてきた場合は、仲介せずに売却することができます。レインズ（不動産流通機構）の登録義務があります。
一般媒介契約
複数の会社と契約することができます。自分で買い手を見つけてきた場合は、仲介をせずに売却することができます。レインズの登録義務はありません。
専属専任や専任媒介は、1社のみの契約になりますので、幅広く物件を認知させることが難しいイメージがありますが、実は一般媒介は複数社と契約できるため、どこかの1社が積極的に広告費をかける可能性が少ないことも考えられます。
しかし、実際に販売活動をしてみないと、どのような反応があるかわからない部分もあります。不動産会社との契約は、一般的に3カ月程度となりますので、様子を見て契約方法や、依頼する業者の変更の変更も考えておくとよいですね。
4.物件の販売・内見
物件情報が広がると、興味を持つ人から物件の内見申込があります。空き家として内見するか、住みながら内見するかは様々ですが、「良い印象」を与えることが大切です。
内見する人は、一度みたときの印象で物件の判断をします。整理整頓をして清潔にしておく、気持ちの良い対応を心がけるなど、いつでも内見ができるよう準備しておきます。
5.売買契約
購入者が決まったら、売買契約です。契約時には必要な書類を準備して、売買代金の一部を「手付金」として受け取ります。最終代金の決済があるまで、物件の引き渡しはありません。買い手側が住宅ローンを利用する際には、ローン審査が下りたあとに残金の決済と物件の引き渡しをします。
6.引き渡し・売買代金受領
売買契約からおおよそ1～1.5カ月以内くらいまでに、残代金の決済と物件の引き渡しになります。決済と同時に、司法書士に名義変更の手続きをしてもらうことで、無事引き渡しになります。この際、不動産会社に仲介手数料を支払います。
売却時に発生する費用
住宅を売却するときに、別途にかかる費用について気を付けておきましょう。必要な費用は「仲介手数料」「印紙税」「登記費用」「不動産の譲渡所得税」などです。
仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社に支払うものです。手数料は宅建業法で下記の通り定められています。
- 800万円以下：30万円+消費税
- 800万円超え：取引額の3%＋6万円+消費税
印紙税
売買契約書に添付する印紙です。不動産取引には、取引額によって決められた額の印紙税があっかり、契約書は2通作成しますので、売主・買主とそれぞれ1通分の印紙税を負担します。印紙税の軽減措置が施行されていることもありますので、調べておきましょう。
登記費用
所有権移転の登記費用は、一般的に買主が負担することが多くなっています。しかし、売主側が所有者の名義変更がされていなかったりする場合は、買主側で負担する費用が発生することがあります。
譲渡取得税
不動産を売却したときに、利益があれば所得税がかかります。売却にかかる費用などを経費として計上することができ、その上で利益がでたときに必要になります。なお、住居として購入した物件であれば、利益が出た場合も（減価償却分を加味して）3,000万円までは控除が利用できますので、確認しておきましょう。
売却のために準備しておくべき書類
物件の売買の流れで準備すべき主な書類は次の通りです。
- 印紙
- 実印
- 印鑑証明書
- 本人確認書類（免許証など）
- 権利証（登記識別情報）
- 固定資産納税通知書
- 固定資産評価書
- 設計図面等（建築確認通知書・検査済証・測量図など）
まれに、権利証がどこに保管したか不明になってしまい、見つけられないケースもあります。原則として権利証は必要なのですが、司法書士が本人確認することで権利証がなくとも契約を進めることは可能です。
住宅ローンの残債
建売住宅を売るときに、住宅ローンの残債があるケースもあるでしょう。残債があっても 住宅を売ることは可能ですが、住宅ローンを一括で完済するなど一定の要件がありますので、金融機関や不動産会社に相談することをおすすめします。
確定申告を忘れずに
建売住宅など不動産を売却した翌年は、確定申告が必要です。売却益があるときだけではなく、利益がでないときでも確定申告をすることをおすすめします。
確定申告をする理由
基本としては、売却益（譲渡所得）がなければ確定申告の義務はありません。
しかし、利益が出ない、つまり「損」をしたときに確定申告をすることで、税金が減額される可能性があります。
申告すべき年度に、他の収入である給与などで支払うべき税金がある場合、売却損の分を差し引くことで、本来支払うべき税金が少なくなる可能性があるのです。
確定申告をする時期・場所
確定申告は、通常2月中旬から3月中旬ころに行います。一応申告期間が定められていますが、万一期日が過ぎても一定期間内であれば後からの申告も可能です。
とはいえ忘れることもありますし、締め切り近くの土日は大変混み合い待ち時間も長くなるので、できる限り期日内に申告を済ませましょう。
申告は、住所地を管轄する税務署に提出します。確定申告期間中は、税務署の他に会場を設けていることもありますので、事前に調べておきましょう。
まとめ
建売住宅は、実は注文住宅よりも売りやすい物件といえます。実際に売却を進めるときには、相場を調べたり査定を依頼したり、不動産会社を決めるなど重要なポイントがあります。できるだけスムーズに、そして希望の価格に近付けるように、しっかりと検討・準備を進めましょう。
