一見、見た目には問題がないように見える建物でも、実は建築基準法や都市計画法などに違反しているケースは少なくありません。こうした違反建築物は、通常の建物に比べてリフォームの可否や手続きに大きな制約が伴うだけでなく、資産価値や将来の売却にも重大な影響を与えます。
違反建築物だと知らずにリフォームを進めてしまうと、行政からの指導や住宅ローンの審査に落ちるといったリスクを招くおそれもあります。
そのため、リフォーム計画を立てる際には、対象となる建物の法的な適合状況を正しく把握することが不可欠となるのです。
この記事では、違反建築物のリフォームを検討する際に押さえておきたい規制や注意点について解説していきます。
違反建築物とは何か
リフォームを検討する際、その建物が「違反建築物」であるかどうかは非常に重要なポイントです。違反建築物とは、単にルール違反をしている建物というだけでなく、リフォームの可否や資産価値にも大きな影響を及ぼします。
ここでは、リフォームの可能性を見極めるために、まずは違反建築物に関する基本的なポイントを押えていきましょう。
違反建築物とは法令に違反した物件
違反建築物とは、建築基準法や都市計画法、消防法など、建物に関する各種法令に違反している建物のことを指します。
具体的には、次のようなケースが該当します。
- 建築確認申請をせずに増築や改築を行った
- 建築確認済証と異なる内容で施工した
- 用途地域の規制に違反している
これらはすべて、建築基準法や関連法令が定めるルールに違反して建てられた物件です。違反の内容や程度によって、リフォームできる範囲や手続きも大きく変わるため、事前にしっかり把握しておく必要があります。
既存不適格建築物は違反ではない
建築当時は適法であったものの、その後の法改正により基準を満たさなくなった建物は、「既存不適格建築物」と呼ばれます。
たとえば、かつては認められていた耐震基準や高さ制限が、後年の法改正によって変更された結果、現行法に適合しなくなった建物がこれに該当します。
既存不適格建築物は、違反建築物とは異なり、「もともと適法に建築された」という事実があるため、原則として小規模のリフォームであれば自由に行うことが可能です。
違反建築物か既存不適格建築物かによって、リフォームの可否や法的対応が大きく変わってくるので、この違いを理解しておくことは非常に重要です。
違反建築物の分類
違反建築物は、その違反内容に応じて「手続き違反」と「実態違反」の2種類に分類されます。
手続き違反
手続き違反は、建築確認申請（行政や指定検査機関による検査手続き）やその後の変更申請を怠った建物を指 します。これは建築基準法第6条の規定に違反しているものの、建物自体は建築基準法に適合しているケースです。
手続き違反の場合、行政からの指導はあるものの、建物に対して是正命令が出されることは基本的にありません。しかし、原則として後から建築確認済証が交付されることがないため、住宅ローンの審査に落ちたり、将来的な売却が困難になったりするリスクがあります。
ローンを利用して売買する際は、物件の適法性・担保価値を証明するために建築確認済証が参照されるのが一般的です。
実態違反
一方、実態違反は、構造基準、防火基準、避難経路など、建築基準法に定められた実質的な基準に違反している建物を指します。たとえば、建ぺい率オーバーや用途違反といったケースです。
実態違反のある建物は、違反状態が解消されるまで行政による是正指導が継続され、場合によっては使用制限や是正命令が発せられることもあります。リフォームを行う場合には、まず違反部分を是正する必要があります。
違反建築物でもリフォームは可能なのか
違反建築物であっても、状況によってはリフォームができる場合があります。ただし、通常の建物とは異なり、厳しい制約と前提条件が課されるため、十分な注意が必要です。
ここでは、違反建築物におけるリフォームに関する基本的な考え方を整理しましょう。
違反建築物に対する緩和規定はない
まず大前提として、違反建築物に対する「リフォームのための緩和規定」は存在しません。建築基準法や関連法令に違反している状態が続いている限り、原則としてリフォームや改修の実施は認められないのです。
行政側の基本的なスタンスは、「まず違反状態を是正すること」が最優先であり、違反を放置したままリフォーム工事を進めることは原則認められません。
違反状態にある建物について工事を実施する場合、事前に適法化（是正工事）が求められます。仮に許可なく工事を進めた場 合、さらに違反が拡大し、是正命令や罰則に至るリスクもあるため、非常に慎重な対応が必要です。
違反解消が最優先になる
違反建築物の扱いにおいては、リフォームよりも「違反解消」が優先されます。これは建築行政の基本方針であり、特に違反が発覚した後に行政指導を受けている場合、速やかな是正が求められます。
たとえ資金難で是正工事が直ちに実施できないと申し出たとしても、リフォーム工事を実施することは認められません。リフォームに費やす資金があるならば、その資金を違反の是正に充てるべきだという考え方が取られるからです。
ただし例外として、「生命に関わる応急措置」が必要な場合（例：危険な外壁補修、崩落防止工事など）は、限定的に工事が認められることもあります。この場合も事前に行政と協議し、必要性を明確に示すことが不可欠です。
既存不適格建築物はリフォーム可
違反建築物と異なり、「既存不適格建築物」は小規模のリフォームが可能です。
既存不適格建築物については、次のようなリフォームが可能です。
- 外壁塗装、内装リフォーム、水回りの交換などの小規模修繕
- 耐震補強（増築を伴わない範囲）
- 省エネ改修（断熱性能の向上など）
ただし、増築（床面積を増やす工事）や、大規模な修繕・模様替え（主要構造部の過半の改修）に該当する場合には、現行基準への適合義務が発生します。この場合、建物全体を現在の建築基準法に適合させる必要があるため、リフォーム計画の自由度が著しく制限されることになるでしょう。
リフォームを検討する際には、対象物件が「違反建築物」なのか「既存不適格建築物」なのかを正確に把握したうえで、適切な範囲内で工事を進めることが重要です。
▼関連記事：既存不適格建築物をリフォームする際の注意点は？
違反建築物のリフォームを進めるステップ
違反建築物でリフォームを検討する場合、通常の建物以上に慎重な段取りが求められます。適切な手続きを踏まないと、違反状態を悪化させるだけでなく、行政指導や罰則の対象となるリスクがあるからです。
ここでは、違反建築物のリフォームを進めるための基本的なステップを整理します。
ステップ1：建物の違反状況を正確に把握する
最初に行うべきは、現状の違反内容を正確に把握することです。違反の内容によって、許容される工事の範囲や今後の対応方針が大きく異なります。
たとえば 、次のような状況を把握します。
- 建築確認済証を取得せずに工事したのか
- 建築確認済証と異なる工事内容になっているのか
- 用途地域や建ぺい率・容積率違反なのか
- 消防法、都市計画法、条例違反があるのか
これらを正確に把握するためには、過去の建築確認内容と現況を照らし合わせる作業が重要です。建築士などの専門家に依頼して、調査を行うのも有効な方法です。
ステップ2：行政機関に事前相談する
違反建築物であることが明確な場合は、リフォームを行うに際して、事前に行政機関（市役所の建築指導課など）に相談することが必須です。
行政側は、違反内容の是正状況に応じて、リフォーム工事を認めるかどうか、またはどのような条件を課すかを判断します。
この段階で注意すべきなのは、次のような点です。
- 違反の是正計画が未提出の場合、まず是正計画書の提出が求められる
- 是正と無関係なリフォームは原則として認められない
リフォームを急ぎたい場合でも、行政の意向を無視して工事を強行すると、是正命令や工事中止命令が出されるリスクがあるため、必ず事前に協議するようにしましょう。
ステップ3：是正工事とリフォーム工事の優先順位を整理する
違反建築物に対しては、まず是正工事を最優先で行う必要があります。
行政からの指導の中で、是正計画書の提出が求められることがあり、「資金不足により速やかな是正が困難」と記載した場合にあっても、是正の期限を設定する必要があります。
是正工事が完了するまでは、リフォームのた めに資金を費やすことは基本的に認められていません。
したがって、リフォームを進めるためには、次のように優先順位をきちんと整理しておく必要があります。
- 是正対象箇所の改修を行う
- 行政に是正完了を確認してもらう
- リフォーム工事を行う
もし是正工事とリフォーム工事を並行して進める場合でも、「是正を妨げない範囲である」ことを行政に確認し、了解を得ておくことが重要です。
ステップ4：リフォーム内容を精査する
違反建築物のリフォームでは、工事内容にも慎重な配慮が求められます。
リフォーム工事が、大規模の修繕・模様替え（主要構造部の過半の変更等）に該当しないかどうか、事前にしっかりと精査する必要があります。
違反是正の段階では建築確認申請ができないので、事実上、大規模な改修工事を実行することはできません。リフォームを現実的に進めるためには、建築士に依頼して工事内容を事前に確認し、工事の規模や範囲を適切に抑えることが重要です。
必要に応じて専門家を活用する
違反建築物のリフォームは、高度な専門知識が必要となる分野です。個人で対応するのは困難な場合が多いため、次のような専門家の支援を受けることが推奨されます。
- 建築士（現況調査、是正設計、リフォーム設計）
- 土地家屋調査士（境界確認、測量）
- 行政書士（行政協議、是正計画書作成）
- 弁護士（法律協議、権利関係調整）
特に、是正工事に関する行政との協議には専門的なやり取りが不可欠です。経験豊富な建築士や行政書士が関与することで、手続きがスムーズに進む助けになります。
違反建築物リフォームにおける注意すべき落とし穴
違反建築物のリフォームには、通常のリフォーム以上に多くの注意点があります。見落としや進め方を間違えると、工事の中断や追加コストの発生、さらには行政からの是正命令や罰則措置を招くこともあるでしょう。
ここでは、違反建築物のリフォームを進めるうえで、特に注意すべき落とし穴について解説します。
知らないうちに「増築」をしていた
リフォーム工事が単なる内装や修繕だと思っていても、実は増築や大規模改修に該当し、違反状態をさらに悪化させるケースがあります。
たとえば、外壁の一部を壊して部屋を広げたり、ベランダを屋内化したりする小規模な工事でも、建築基準法上は「増築」とみなされ、建築確認申請が必要になる場合があるのです。
違反建築物の状態で増築を行うと、「新たな違反」として是正命令が出される可能性が高まります。そのため、リフォーム内容がどの工事区分に該当するか、事前にしっかり確認することが必要です。
是正義務を後回しにすると重大な指導対象に
違反建築物では、本来最優先すべきは違反部分の是正です。リフォームを先行させてしまうと、行政から「是正努力を怠っている」「資金をリフォームに回している」と見なされ、違反状態の悪質性が増すと判断されるおそれがあります。
特に、是正計画書を提出している場合は、その内容（資金計画や工期等）と矛盾しないように進めなければなりません。資金の使い方を間違えると、是正命令やリフォーム中止命令のリ スクが高まるため、注意が必要です。
住宅ローン・補助金が利用できない可能性
違反建築物のリフォームでは、通常の住宅ローンやリフォームローン、自治体の補助金制度を利用できないケースが多くあります。
これは、金融機関や自治体が、建築基準法に適合していない建物に対して融資や補助を出すことを原則認めていないからです。
そのため、違反建築物のリフォームでは、自己資金のみで対応せざるを得ない可能性が高く、事前に資金計画をしっかり立てておくことが重要になります。
まとめ
違反建築物のリフォームには、通常のリフォーム以上に慎重な対応が求められます。違反状態を是正することが最優先であり、リフォーム資金を優先的に使うことは原則認められません。
特に、行政指導を受けている場合は、まず是正工事を完了させる必要があります。
一方、既存不適格建築物であれば、一定の条件下でリフォームが可能です。ただし、増築や大規模改修に該当する場合は、現行法への適合義務が生じるため注意が必要です。
違反建築物のリフォームを検討する際は、違反状況を正確に把握し、行政への事前相談を必ず行うことが重要です。専門家の助言を得ながら、適法なリフォーム計画を進めましょう。
