土地を高く売るコツとは？初心者でも損をしないためのチェックポイントを解説

土地を売るなら少しでも高い値段で売りたいところですが、どうすれば高く売却できるのか分からない方も多いでしょう。

土地を高く売るにはちょっとしたコツを押さえておくことが大切です。

コツさえを押さえれば、はじめて土地売却する方でも高く売れる可能性があります。

この記事では、土地を高く売る15のコツと売却時の注意点について解説します。

土地を高く売る15のコツ

ここでは、土地を高く売る15のコツを紹介します。

• 自分でも相場を把握しておく
• 複数の不動産会社に査定依頼する
• 古家を解体する
• 事前に境界を確定する
• 価格が上昇トレンドにあるときに売却する
• 雑草など徹底的にきれいにする
• 土壌汚染調査を実施する
• 過去の履歴を確認する
• 地盤調査する
• 共有名義の土地は共有者全員で売却する
• 不整形地は隣地の買い増しを検討する
• 広い土地は複数に分割することを検討する
• 不動産会社やハウスメーカーに買い取ってもらう
• 隣地の所有者に売却を相談する
• 信頼できる不動産会社に依頼する

これらのコツを踏まえ自身の土地の状況と照らし合わせて、実行できそうな部分を積極的に行うことが土地を高く売るためには重要です。

以下で、それぞれ詳しく解説します。

自分でも相場を把握しておく

土地をスムーズに売却するには、相場価格を把握して適切な価格をつけることが大切です。

相場よりも極端に高値では、なかなか買い手がつかず結局は値下げが必要になってきます。反対に、相場よりも低いと短期間で売却できても、損してしまう可能性があるでしょう。

また、不動産会社から査定を受ける際にも相場を理解しておくことで、査定額の判断基準にもなるものです。

土地の相場は、以下のような方法で調べられます。

• 公的価格を参考にする
• 国土交通省の不動産情報ライブラリで過去の取引価格を調べる

公示地価や基準地価・路線価といった公的価格をもとにして、実勢価格（市場価格）を算出することが可能です。

公示地価・基準地価の1.1～1.2倍が実勢価格、相続税路線価は公示地価の8割ほどとなっているので、参考に実勢価格を計算してみるとよいでしょう。

公示地価や相続税路線価は「全国地価マップ」で確認可能です。

また、国土交通省の運営する「不動産情報ライブラリ」では過去の取引価格を検索できるので、近隣の類似物件を検索し、自分が売りたい土地の面積等の条件に当てはめて相場価格を推測する方法もあります。

複数の不動産会社に査定依頼する

土地の査定額は不動産会社によって大きく異なります。最初から1社に絞って査定を進めていると査定額の比較ができないため「他の不動産会社の方が高く売れたのに」という事態になりかねません。

大手であれば安心と思っていても、地方などは地域密着型の中小不動産会社の方が地場に詳しく査定額が高い可能性も十分あるものです。

査定の段階では少なくとも3社程度、可能であればより多くの不動産会社に依頼し査定額を比較することをおすすめします。

とはいえ、不動産会社1社ずつに査定依頼をしていると時間も手間もかかってしまいます。効率よく査定額を比較するなら、不動産一括査定サービス「イエウリ」がおすすめです。

イエウリは、特定の不動産会社に査定依頼するのではなく、対象物件に興味のある不動産会社すべてに物件情報を公開するため、より高値での入札が期待できます。

従来の一括査定サイトでは「査定申し込みをしたあと、1分も経たずに各社から電話がかかってきて、査定に必要な情報を伝えるためのやりとりが大変」というデメリットがありました。

イエウリの不動産査定は、個人情報は非公開で物件情報のみ公開し、金額を確認した後本格的に売却の相談をしたい不動産会社を自分で選ぶ仕組みです。

できるだけ多くの不動産会社の査定額を手間なく比較し、土地を高く売りたい場合は「イエウリ」の利用を検討してみてください。

古家を解体する

土地に古家が建っている場合、「古家付き土地として売却」か「更地で売却」という選択肢があります。

古家付きの土地として売却

古家付き土地として売却する場合、売主は建物の解体が不要なため解体コストを抑えることが可能です。

しかし、買主が購入後に解体するため、相場よりも安値で売り出すのが一般的です。さらに、買主から解体費用分の値引き交渉を受ける可能性もあるでしょう。

更地にして売却

一方、更地での売却であれば、買主は購入後のすぐに自由に活用できるため買い手の幅が広がります。立地が良ければ高値かつスムーズな売却も期待できるでしょう。

解体費用は売主の負担となりますが、解体を理由にした値引き交渉を受けるリスクもなくなる点もメリットです。

解体する時期によって固定資産税が増えることがある

ただし、解体する時期には注意が必要です。

土地は居住用の建物が建っていると固定資産税評価額が軽減されますが、解体することで軽減措置が適用できないため、固定資産税が跳ね上がる可能性があるのです。

解体後、長期間更地で所有することになると固定資産税の負担が大きくなります。

売却契約後に売主が費用を負担して解体する条件で売るなど、固定資産税が上がらない工夫も検討するようにしましょう。

また、家によっては古民家のように古家でも資産価値があり高く売れるケースもあります。

解体したほうがいいかは、一度不動産会社に相談したうえで検討することをおすすめします。

▼関連記事：古い家は解体・リフォームしない方が損せず売れる！理由と売却時の注意点を解説します

事前に境界を確定する

基本的に、土地の売却では売却までに境界線を確定しておくことが必要です。不動産会社でも境界の確定を前提としているケースは珍しくありません。

境界を確定するか自体は買主との合意にもよってくるため、買主が了承すれば境界を確定しなくても売却は可能です。

しかし、境界確定しないことを了承する買主は少なく、確定できていないことを理由に値下げ交渉を受けるリスクもあります。

そもそも境界の確定していない土地は、なかなか買い手がつきにくいものです。

境界があいまいなまま購入すると、買主は後々、隣地の所有者と敷地を巡ってトラブルになりかねません。

また、境界の確定していない土地は住宅ローンを組めない金融機関も多いため、買主の資金の面でも売却が不利になりやすいのです。

反対に、境界が確定している土地であれば買主も安心して購入しやすくなります。

境界確定は、測量会社などに依頼する必要があり費用も10～60万円ほどかかってきます。

さらに、確定作業には隣地の所有者の立ち合いが必要などで時間がかかるため、余裕をもって手続きを進めるようにしましょう。

▼関連記事：不動産売却における敷地境界線の重要性を解説｜境界明示はなぜ必要？

価格が上昇トレンドにあるときに売却する

地価が上昇しているタイミングであれば高値での売却が期待できます。

公示地価などを参考に、エリアの価格推移を見極めて売却タイミングを計るようにしましょう。

国土交通省が公開している「主な都市における価格の推移（円/㎡）」を参照すると、近年の地価公示価格は以下のように推移しています。

全国的に上昇傾向にあることが分かります。

ただし、地価は地域差も大きく、地域事情によっても影響を受けます。開発予定や人口推移など地価に影響する要因がないかもチェックしておくことが大切です。

また、現時点で地価が上昇傾向にあるからといって今後も上昇が続く保証はありません。

昨今は円相場の下落や株価の乱高下といった現象が度々発生しており、為替や株の値動きが不動産相場に影響を与える可能性も考えられます。

地価がどう上下するかの予測は難しく「まだ値上がりするのを待とう」と思っているといつの間にか下落に転じる恐れもあります。

売却を検討しているなら、少しでも早く行動に移すことが大切です。

▼関連記事：2025年は不動産相場が上昇中？価格の変動要因と現在のトレンドを解説

雑草など徹底的にきれいにする

土地の見た目を整えておくことも大切です。きれいな状態の土地であれば、購入希望者が確認しに来た際に印象がよくなり売却につながりやすくなります。

反対に、雑草が生えっぱなし・ゴミが散乱しているような土地は、買いたいと思いにくいでしょう。とくに、雑草やゴミの放置で近隣とトラブルになっている土地では、買い手が付きにくくなります。

管理できていないことで、売主に対しても印象が悪くなってしまう点もマイナスです。

雑草は除去する・ゴミは撤去するなどして、土地をきれいな状態で維持しておきましょう。

遠方の土地のように定期的な管理が難しい場合は、管理会社などへの委託も検討することが大切です。

土壌汚染調査を実施する

土壌汚染のある土地は買い手から避けられやすくなります。過去にガソリンスタンドや工場などの有害物質を取り扱った履歴のある土地はとくに注意が必要です。

あらかじめ土壌汚染調査を実施することで、土地の価値を高められるだけでなく買主も安心して購入しやすくなります。

土地によっては売却時の土壌汚染調査が義務付けられているケースもあるので気を付けましょう。土壌汚染調査が必要は悩む場合は、不動産会社に相談することをおすすめします。不動産会社であれば必要に応じて調査会社の紹介もしてくれるでしょう。

なお、土壌汚染を調査せずに売却し、後から土壌汚染の事実が判明すると契約不適合責任を問われるリスクもあるので注意が必要です。

▼関連記事：土地の売却前に土壌汚染調査をすべきケースとは

過去の履歴を確認する

過去の履歴とは、その土地が過去どのように利用されてきたかということです。

履歴を調べることで、地中埋設物や土壌汚染の有無・土地のリスクなどを把握しやすくなります。

土地の過去の履歴を確認する方法には、法務局で登記簿謄本（閉鎖謄本）を取得したり以前の所有者に確認したりといったものがあります。

過去も宅地であればそのことを伝えると、買主も安心して購入しやすくなるでしょう。反対に、過去の履歴で注意が必要な場合は、適した調査などを行うことが大切です

地盤調査する

一般的に地盤調査は購入後に買主が行いますが、購入後の地盤調査で改良が必要となると買主の負担が増えます。そのため、事前に地盤調査を実施していることで価値を高めて売り出すことができ、なおかつ買主も安心して購入しやすくなるでしょう。

また購入後に地盤が弱いなどの問題が判明すると、契約不適合責任を問われるリスクもあります。地盤調査を実施しておくことで、買主も安心でき売主がリスクを負うのを防ぎやすくなるのです。

共有名義の土地は共有者全員で売却する

共有名義の土地とは、土地の所有者が一人ではなく複数人いる土地のことです。共有名義の土地の場合、売却には他の名義人の合意が必要になります。

ただし、自分の持分を分筆することでその分は他の名義人の許可なく自由に売却可能です。

しかし、自分の持分だけの売却となると土地の一部となるため、価値は大幅に下がる恐れがあります。そもそも、共有名義の一部だった土地は購入後にトラブルになるのを嫌がって買い手も付きにくいでしょう。

そのため、共有名義の土地を売却する場合は、共有者全員の許可を得て土地全部を売却することをおすすめします。

▼関連記事：自分の共有持分のみを売却するには？手続きの流れ、トラブルを防ぐ方法を解説します

不整形地は隣地の買い増しを検討する

土地は、正方形や長方形に整った「整形地」とそれ以外の三角形や台形・旗竿地といった、いびつな形をしている「不整形地」に分かれます。

整形地であれば活用しやすく高値での売却が期待できますが、不整形地は形状によっては売却がしにくくなります。

とくに、日当たりが確保できない、間口が足りずに再建築できないといったデメリットがあると売却が難しくなるので注意が必要です。

活用の難しい不整形地の場合、隣地を買い足すことでデメリットが解消できるケースがあります。

例えば、旗竿地なら足りない間口の分、購入した隣地をプラスして接道義務を満たす、広い範囲で購入して整形地にするといった方法です。

デメリットを解消することで、そのままよりも需要が高まり高値での売却が期待できます。

ただし、隣地の買い足しには費用が必要となるだけでなく、隣地の所有者との関係性も重要になってくる点には注意しましょう。

▼関連記事：【隣の土地を買いたい人必見】土地を買うメリットや隣地所有者との交渉方法を徹底解説！

広い土地は複数に分割することを検討する

土地は広ければ広いほどよいというわけではありません。必要以上に広い土地は価格の高さから避けられやすくなります。

広大な土地を所有しているなら、宅地として活用しやすい広さに分割して売却するのがおすすめです。

例えば、200坪の土地を3000万円で売却するよりも、50坪×4つに分割してそれぞれ800万円で売れほうが、買い手がつきやすいだけでなくトータルでも高くなります。

1区画をどれくらいにしたほうが売りやすいかは、エリアによっても異なるので不動産会社に相談するとよいでしょう。

また、複数に分筆して売る場合、個人が複数土地の売買を繰り返すと宅建業法違反になる可能性があるので、注意が必要です¹。

この場合は、一部だけ売却し、残りの土地は期間を空けてから売却するか自分で活用することをおすすめします。

なお、次の売却までの間隔をどれくらい開けるべきかは判断が難しいので不動産会社や弁護士などの専門家に相談するとよいでしょう。

▼関連記事：土地の一部を分筆して売却する方法は？手順や費用、注意点を解説

不動産会社やハウスメーカーに買い取ってもらう

不整形地や広すぎる土地など、一般の買手が付きにくい土地は、仲介で売却するよりも不動産会社が直接購入する「買取」の方がスムーズに売却できます。

接道義務を満たせない・活用が難しい土地の場合、なかなか買い手がつかないため不動産会社に買い取ってもらうことで短期での売却が期待できます。

買取は市場価格よりも安値になりますが、長期間売れ残りコストばかりかかるよりもメリットがあるでしょう。

反対に、立地条件が良く広大な土地であれば、ハウスメーカーが高値で買い取ってくれる可能性があるので、不動産会社だけでなくハウスメーカーにも相談することをおすすめします。

▼関連記事：ハウスメーカーに土地を売るメリットとは？買取の流れと注意点、実際の成約事例を解説

隣地の所有者に売却を相談する

不整形地のデメリット解消するための隣地の買い足しを先述しましたが、反対に自身の土地を隣地の所有者に売るという方法もあります。

不整形地は第三者にはメリットが少なくなかなか買い手が現れにくいですが、隣地の所有者にはメリットがある可能性があります。

隣地がすでに接道義務を満たしている・整形地であるなどデメリットがなければ、自身の土地を購入してもらうことで隣地の拡大につながります。土地が広くなれば駐車場など活用の幅も広がるでしょう。

隣地が狭く活用に困っていそうという場合は購入してくれる可能性もあるので、隣地の所有者に話を持ち掛けてみることをおすすめします。

信頼できる不動産会社に依頼する

土地を高く売るために最も大切なのは、販売力があり信頼できる不動産会社を選ぶことです。

不動産会社にも得意な不動産の種別・エリアがあるので、土地売却なら土地とそのエリアに強い不動産会社を選ぶようにしましょう。

さらに、土地売却の不安を相談しやすく、自身の土地売却を安心して依頼できる不動産会社であること大切です。

不動産会社を選ぶ際には、査定額だけでなく実績や評判・査定時の対応・担当者の人となりなど総合的に比較して自分にぴったりの不動産会社を選ぶようにしてください。

イエウリなら、複数の不動産会社を一度にまとめて比較できるので、効率よく不動産会社選びができます。

入札形式で平均34社からの価格提示があるので、高値を付ける不動産会社も見つけやすいでしょう。

初心者でも損をしないためのチェックポイント

ここでは、高く売るコツをもとに初心者でも損をしないためのチェックリストを紹介します。

売却前に何が当てはまっているか・足りない点はないか把握するようにしましょう。

土地を売る際の注意点

土地を売る際には注意しなければならない点もいくつかあります。

ここでは、土地を売る際の注意点として以下の3つを解説します。

• 相続した土地を売る前に相続登記を済ませておく
• かけた費用分が必ずしも上乗せできるわけではない
• 信頼できる不動産会社を見つけることが何より重要

相続した土地を売る前に相続登記を済ませておく

すでに自身で所有する土地であれば、そのまま売却が可能です。

しかし、相続した土地を売却する場合は、売却前に相続登記が必要な点には注意しましょう

相続登記とは、土地の所有者を被相続人（亡くなった方）から相続人に変更する登記手続きです。

不動産を売却するには、登記簿上の所有者と売主が一致する必要があります。相続登記していない状態では、登記簿上の所有者は亡くなった方のままであるため、相続人であっても売却できません。

そのため、売却する前に名義を変更する相続登記が必要になるのです。

なお、2024年4月1日より相続登記は義務化されています。

仮に、売却しない場合でも、相続したら「相続から3年以内」に相続登記しなければならないので速やかに手続きするようにしましょう。

相続登記は自分でも必要書類を集めて法務局で手続きすることが可能です。

書類の収集や法務局に行く時間がないという場合や、所有者が複雑で手続きが煩雑という場合は、司法書士に依頼するとよいでしょう。

かけた費用分必ずしも上乗せできるわけではない

土地を売るために測量や地盤調査・建物の解体・インスペクションしたとしても、それらの費用を売却額にすべて上乗せすることは基本的にできません。

例えば、相場3,000万円の土地で300万円解体にかかったからといって、3,300万円で売れるわけではないのです。

売却額自体は売主が自由に決められるので、上乗せした価格で売り出すことは可能です。

しかし、上乗せすることで相場よりも高値になると買い手は付かなくなります。

仮に上乗せするとしても相場の範囲内になるため、かけた費用の一部にとどまるでしょう。

費用をかけて調査を行うことで、買主が付きやすくなったり、多少高めの値段設定でも売れる可能性がありますが、かけた費用をすべて回収できるわけではありません。

また、売却時には税金や費用も発生するため、売却額によってはかけた費用分マイナスになる可能性も十分あることは理解しておきましょう。

ただし、費用によっては経費計上できるものもあります。費用をかけた場合は、かならず領収書を大切に保管しておくことが大切です。

信頼できる不動産会社を見つけることが何より重要

先述のとおり、土地をスムーズかつ高値で売却できるかは不動産会社選びに大きく左右されます。

また、土地売却のほとんどの手続きは不動産会社に任せることになるため、信頼してすべて任せられるかも重要です。

不動産会社を選ぶ際には、複数の不動産会社を査定額・実績・評判などで慎重に比較して判断するようにしましょう。

イエウリは、不動産情報をもとに希望する不動産会社が入札を行うため、一括査定サイトよりも数多くの不動産会社を比較できます。

また、宅建士の資格を持つカスタマーサクセスが中立的な立場で不動産売却の相談にも応じているので、不安を解消して売却に進むことも可能です。

土地の売却を検討している、不安があるという方はまずはイエウリの査定や相談からスタートするとよいでしょう。

カスタマーサクセスの島村です。イエウリでは、宅建士の資格を持つ担当者に土地売却の疑問・悩みをご相談いただくことも可能です。お気軽にお問い合わせください。

まとめ

ここまで、土地を高く売るコツや売却時の注意点について解説しました。

土地を高く売るには、境界を確定する・建物を解体する・事前の調査を行うなど押さえておきたいコツがいくつかあります。

ただし、費用をかけても売却で必ず回収できるわけではない点も覚えておきましょう。

土地を高く売るには、何よりも不動産会社選びが重要です。信頼できる不動産会社であれば。高く売るための適切なアドバイスを受けることもでき、満足いく売却を目指せます。

複数の不動産会社を比較し、売却力・信頼度ともに納得いく不動産会社を選ぶようにしてください。