「気になっている土地が建築条件付きだけど、購入してもいいだろうか」
建築条件付き土地は、何かしら建築に対して条件が設けられている土地です。
土地価格が安く、状態も良いケースが多いため、検討したくなるところですが、条件によっては希望する家の実現が難しいので、メリット・デメリットを押さえておく必要があります。
この記事では、建築条件付き土地の基本やメリット・デメリットから、購入時の注意点まで詳しく解説します。
建築条件付き土地とは？
建築条件付き土地とは、その名のとおり建築に対して条件が付いている土地です。
条件は売主によって異なりますが、一般的には以下の条件を付けて売り出されています。
- 売主の指定する住宅会社で建物を建てる
- 建築請負契約を一定期間内に締結する
家を建てる住宅会社と、いつまでに契約を締結するかが決められており、基本的には土地を所有する住宅会社と契約するケースがほとんどです。
土地を購入して住宅を建てる通常のケースとの違い
通常の土地であれば、購入後にどの住宅会社でどのような家をいつ建てるかは土地所有者が自由に決められます。
一方、建築条件付きの土地は、家を建てられる住宅会社の選択肢がありません。
そのうえで、いつまでに請負契約をするのかも決められているので、スケジュールにも自由がないのです。
購入するのは土地だけですが、土地と建物セットで購入しているようなものと考えるとよいでしょう。
建売住宅との違い
他に土地と建物セットで新築の家を購入するケースは、建売住宅があります。
建売住宅とは、すでに土地に家が建っている状態またはプランが決められた状態で購入する住宅です。
すでに完成している家のため、注文住宅のような自由度はほぼありません。
その点、建築条件付き土地では、仕様に制限が設けられているケースもありますが、注文住宅のように自由に設計できるケースが一般的です。
このような違いから、建築条件付きの土地に建てられる家は建売住宅と区別して「売り建て住宅」と呼ばれます。
とはいえ、注文住宅のように住宅会社から選んでの設計はできないため、注文住宅と建売住宅の中間のような家とイメージするとよいでしょう。
建築条件付き土地を購入するメリット
建築条件付き土地を購入するメリットとしては、以下の3つが挙げられます。
- 家を建てるのに適した状態に整地されている
- 一般の土地と比べて割安で購入できることが多い
- 建売住宅と比べて自由に設計しやすい
それぞれ見ていきましょう。
家を建てるのに適した状態に整地されている
建築条件付き土地は、住宅会社が自社で家を建ててもらうことを前提に売り出しているケースがほとんどです。
そのため、家を建てられる状態に整備されているという特徴があります。
通常の土地購入では、状態によっては整備されておらず、地盤調査やインフラ整備が必要というケースも少なくありません。
インフラ整備から必要となると、水道の引き込みだけでも数十万以上費用がかかる恐れもあるでしょう。
その点、建築条件付き土地であれば購入後すぐに家を建てられる状態になっているので、整備にかかるコストの削減が可能です。
一般の土地と比べて割安で購入できることが多い
住宅会社が所有する建築条件付き土地では、住宅会社は新築による利益を得られるため土地については割安に設定しているケースが多くあります。
依頼できる住宅会社に制限がありますが、もともとその会社が選択肢に入っているならお得に土地を購入できる可能性があるでしょう。
また、不動産会社の仲介で土地を購入するわけではないので、仲介手数料がかからないという点も魅力です。
土地購入のコストを抑えられる分、同じ予算でも家にかけられるお金を多く割きやすくなるでしょう。
建売住宅と比べて自由に設計しやすい
建売住宅は、すでに家が建っている状態なので間取りや仕様の変更はできません。
建築前であればある程度融通は利きますが、それでも決められたプラン・選択肢の中から決めることになり、注文住宅のような自由度はないでしょう。
その点、売り建て住宅は住宅会社が決められてはいるものの、基本的には注文住宅同様に間取りや仕様などは自由に決められるケースが多くあります。
ただし、条件によっては家のプランや仕様に制限が設けられているケースもあるので、事前にどこまで自由に設計できるかは確認するようにしましょう。
建築条件付き土地を購入するデメリット
建築条件付き土地を購入する際には、デメリットも押さえておくことが大切です。
デメリットとしては、以下の2つが挙げられます。
- 住宅会社を変えることができない
- 土地の購入から一定期間内に建築請負契約を結ぶ必要がある
それぞれ見ていきましょう。
住宅会社を変えることができない
建築条件付き土地では、家の建築を依頼できる住宅会社が決められているのが一般的です。
住宅会社によって家の仕様やデザイン・性能は異なるため、決められた住宅会社では希望の家が建てられない可能性があります。
また、他の住宅会社と相見積もりを取って費用を比較できないので、費用が妥当なのかの判断が難しくなる点にも注意しましょう。
土地の購入から一定期間内に建築請負契約を結ぶ必要がある
条件にもよりますが、3か月程度を目安に建築請負契約を締結するケースが一般的です。
建築請負契約は、施主と建築業者（施工業者）が合意の元、建築工事の内容、代金、支払方法、引き渡し時期などの条件を定めて工事着工前に締結します。
つまり、土地購入から3か月ほどで家の間取りや細かい仕様などのすべてを決める必要があるのです。
ある程度プランが定まっている建築条件付き土地であればそれほど難しくはありませんが、注文住宅のように一から選ぶケースではかなりタイトなスケジュールといえます。
ほぼ毎週末打ち合わせを行いながら、予算も考慮しつつ間取りや仕様を決めるといったように、その期間は家づくりに忙殺される覚悟は必要でしょう。
仮に、期間内に建築請負契約を締結できないと、土地購入自体がキャンセルされる恐れがあるので注意が必要です。
建築条件付き土地を購入する際の注意点
建築条件付き土地を購入する際には以下の点に注意が必要です。
- 完全な自由設計ではない
- 相見積もりを取ることができない
それぞれ見ていきましょう。
完全な自由設計ではない
建築条件付き土地によっては、間取りや仕様にある程度制限が設けられているケースもあります。
仮に、間取りから自由に設計できるケースでも、住宅会社が決まっているので好みのデザインや間取りとは異なる可能性もあるものです。
前述のとおり、住宅会社によって得意な工法やデザイン、標準仕様は異なります。
自分のこだわりを実現できる住宅会社かどうかは、実績などでしっかり確認するようにしましょう。
土地の購入前に住宅会社と打ち合わせして、どのようなプランが実現できるのかを確認しておくと、希望の家が実現できないリスクを避けやすくなります。
相見積もりを取ることができない
住宅会社がすでに決まっているので、相見積もりを取って比較検討することができません。
家の建築は大きなお金が必要になるうえに、住宅会社によって費用は大きく異なるものです。
見積もりの比較ができないと、提示される費用の妥当性のチェックができず、他の住宅会社よりも高かったとなりかねないので注意しましょう。
費用の比較ができないため、事前に土地と建物にどれだけ予算を割けるかを明確にし、資金計画を立 てておくことが大切です。
また、建築条件付き土地で、家のプランや予算が合わずに請負契約を締結しない場合、土地の購入もキャンセルになります。
この場合、土地購入が白紙解除になり手付金が返金されるケースが一般的です。
しかし、契約内容によっては手付金が返還されないケースや、違約金が請求されるケースもあるので、あらかじめ契約内容はしっかり確認するようにしましょう。
建築条件を外すことはできる？
土地は魅力的でも、建築会社は自由に決めたいので建築条件を外したいという方もいるでしょう。
しかし、建築の条件があるからこその建築条件付き土地なので、基本的には条件が外せません。
ただし、土地がなかなか売れていないなど、状況と交渉によっては建築条件を外してもらえる可能性があります。
建築条件を外すのは売主の利益に大きく関わる交渉であり、条件を外してもらったのにやっぱり買わないとなるのはマナー違反です。
土地を買うことを前提として、誠実に丁寧に相手と交渉するようにしましょう。
建築条件の外し方
建築条件を外すには、所有する住宅会社（売主）に交渉する必要があります。
売主が外すことに了承すれば、通常の土地と同様に購入できます。
基本的には交渉で外してもらえるケースはほぼありませんが、以下のような条件であれば可能性があるでしょう。
- 売れ残っている土地
- 一棟建ての土地
- 住宅会社の決算前や閑散期
分譲住宅地のように複数の区画で売却している場合、住宅会社は街並みに統一感 を持たせたいと考えているケースがあるので、建築条件を外すのが難しくなります。
一方、住宅街の中の1区画だけというケースでは、統一感にこだわりがないことから交渉の余地があります。
また、住宅会社の決算前や閑散期など、数字を作る必要がある時期なら、土地の売却を優先してくれる可能性もあるでしょう。
長期間売れ残っている土地も、所有者が持て余しているなら条件を外して購入できる可能性があります。
ただし、長期間売れ残っているということは、何かしら売れない原因があるということです。
建築条件が付いていることが原因ではなく、土地自体の問題が原因の可能性もあるので、売れない理由はしっかり確認しましょう。
建築条件を外す際の費用
条件を外すために手数料などが必要になることはありません。
しかし、土地の売却価格は売り出し価格よりも大幅に高くなる可能性があります。
建築条件付き土地は、建物を建てることで得られる利益を見越して土地価格を下げており、建物を建てずにそのままの価格で売却すると、利益が出ない恐れがあります。
さらに、建物を建てることを前提とした土地なので、すでにインフラ整備やなどが行われている状態です。
そのため、かけた費用や利益を考慮して数百万円ほど価格が上がる可能性があります。
数百万円土地の価格が上がっても条件を外して購入した方がいいのか、建築条件付きで安く買ってその分家に費用を割く方がいいのかは慎重に検討しましょう。
建築条件付き土地に関するよくある質問
最後に、建築条件付き土地に 関するよくある質問をみていきましょう。
建築条件付き土地はやめたほうがいいといわれる理由は？
建築条件付き土地には、住宅会社を選べない、見積もりを比較できない、スケジュールがハードなどのデメリットがあることから、やめたほうがいいといわれます。
しかし、土地が割安に購入でき、建売住宅よりも自由度が高いというメリットもあるため、一概にやめたほうがいいとはいえません。
住宅会社や家へのこだわりが強くなく、ハードなスケジュールに対応できる余裕がある方なら、むしろ建築条件付き土地のメリットを活かしやすくなるので検討してみるとよいでしょう。
建築条件付き土地でよくあるトラブル
建築条件付き土地でよくあるトラブルとしては、以下が挙げられます。
- 希望の間取りが実現できなかった
- 打ち合わせの時間が足りないまま妥協して請負契約を結ぶことになった
- 請負契約を締結せずに解除となり違約金が発生した
建築条件付き土地のなかには、間取りや仕様があらかじめ決められているケースも珍しくありません。
また、住宅会社によって完成する家は大きく異なるので、事前に希望の家を建てられる契約内容・住宅会社であるかはしっかり確認しましょう。
家のプランを決めるまでの時間にも制限があるので、対応できるスケジュールかは事前に検討することが大切です。
仮に、プラン設計が間に合わない、希望の家にならないなどで請負契約を締結しなければ、土地の売買契約が白紙解除になります。
しかし、契約内容によっては解除にともない違約金が発 生する可能性があるため、契約時には契約内容を細かくチェックすることが大切です。
建築条件付き土地のローンの組み方は？
建築条件付き土地でローンを利用する場合、通常の土地を購入して建物を建築するケースと同じようなローンの組み方になります。
具体的には、土地を先に購入し、建築費用が明確になってから住宅ローンを申し込むという流れです。
建物を購入することが決まっている土地ではありますが、土地＋建物でまとめてローンが組めるわけではありません。
そのため、土地購入に対しては自己資金で対応するか、つなぎ融資や分割融資などを利用することになります。
つなぎ融資や分割融資などを利用して住宅完成までの資金を支払い、完成後に住宅ローンが実行される。
また、土地購入から請負契約までの時間が短いため、段取り良く住宅ローンの手続きを進める必要があります。
▼関連記事：つなぎ融資を利用して新築住宅を建築する際の流れ
まとめ
建築条件付き土地では、家を建てる住宅会社と契約するまでの期間が決まっているため、注文住宅よりも自由度は下がります。
また、家のプランを決めるまでが短期間になるため、スケジュールがハードになりがちな点にも気を付けましょう。
しかし、整備された土地を割安で購入できるというメリットもあるため、検討する価値は十分にあります。
メリット・デメリットと、家への希望を踏まえたうえで、建築条件付き土地を視野に入れるとよいでしょう。
