2023年の空き家は900万戸
出所：空き家数及び空き家率の推移－全国（1978~2023年）1
総務省の統計によると、2023年時点では日本全国の空き家は900万戸、空き家率は13.8%でした。
総数、比率ともに右肩上がりで推移していることがわかります。
2033年には空き家の比率は30%を超え、2000万戸が空き家になるという推計データもあります2。
政府・地方自治体はこの傾向を重く受け止め、空き家対策特別措置法を制定するなどの施策を進めていますが、空き家の増加は日本社会が構造的に抱える少子高齢化による影響も大きいため、避けられないものです。
「空き家は現在進行形でどんどん増加している」という前提は頭に入れておきましょう。
空き家増加の問題点
こうした数字を見てもピンと来ない人も多いかもしれませんが、空き家の増加は治安や景観の悪化を招く可能性があります。
犯罪者が地方の空き家に潜伏していたという話は、たまに報道で見かけますよね。
このような形で自分の所有物件が悪用されると、警察の捜査や報道関係者への対応に追われてしまう可能性も考えられます。
空き家はこれからますます売れにくくなる
そして、あなたが将来的に住み替えや転勤、あるいは離婚（積極的に考えたいものではありませんが）などの原因で家を手放そうと思ったとき、その地域の需要や家の状態によっては売れないという形で直接的な影響を被る可能性もあるのです。
古い空き家は、新築の住宅に比べて売れにくいのは言うまでもありません。
そして、その傾向は空き家の増加に伴ってますます強まります。
しかし、空き家だからと言って絶対に売れないものとは限りません。
空き家の売却には1年以上かかる？
中古物件の売却は平均で8カ月かかり、一戸建ての場合は売れるまでに平均11カ月かかってしまうというデータがあります。
この平均値には比較的新しい物件のデータも含まれているため、「古い物件」や「空き家が多い地域の物件」ではさらに時間がかかり、「売り物件」の看板・張り紙をずっと張っていても一向に売れない可能性が考えられます。
家を売るのはそもそもかなりの期間がかかり、空き家となるとさらに売れにくい可能性は、おわかりいただけたでしょう。
そんな売れにくい空き家を売るためには、空き家の売買を得意としている不動産業者に売却を依頼することが欠かせません。
空き家を売るためには不動産業者の選び方が大切
空き家の売却を得意としている不動産会社では、相続管理士や弁護士など関連資格者によるサポート体制を整えており、煩わしい権利関係の処理（共有名義人間での売却同意の手続き）を円滑に行なってくれるサービスを提供しているところもあります。
不動産会社（宅建業者）は全国に130,583社（令和5年度4）と数多くあり、近年は増加傾向にあります。
ただし、一言で「不動産会社」と言っても、賃貸物件の仲介をメインに行なっている会社や、投資系の物件を専門に扱っている会社もあり、全ての不動産会社が空き家の売却に精通している訳では無い点に注意しておきましょう。
空き家の売却が得意な業者を探すには？
そうなると「どの会社に空き家の売却を依頼すれば良いかわからない」と思ってしまう方も多いでしょう。
そして、空き家を売るためにまずは不動産一括査定のサービスを利用して、不動産会社を探すことから始めようとしている方が多いかと思われます。
イエウールやHome4U、イエイなどのサービスが代表的 で、すでにこれらのサービスを利用して査定を申し込んだ・これから検討中という方もいるかもしれません。
ここで注意しておかなければならないのは、一般的な一括査定サービスを使って査定を依頼した後は、不動産会社と「媒介契約」を結んで、その会社に「空き家を買ってくれる個人を見つけてもらう」という点。
つまり、一括査定は「家が売れる値段」はわからず、あくまでも「この家はこれぐらいの値段で売れそうですよ」という不動産会社からの提案を受けるサービスなのです。
「イエウリ」で「家が売れる値段」を確認できます
イエウリには、空き家も含めて家の買取を得意としている不動産会社が登録しています。
「買取」は媒介契約を結んで行われる「仲介」とは異なり、「この家はこの金額で買います」という意思表示が行われます。
不動産の買取とは
つまり、実際に「家が売れる値段」がわかるのは、不動産の査定では買取のみなのです。
「イエウリ」の買取マッチングサービスに登録すると、あなたが売りたい家のエリアで買取を得意としている不動産会社が、物件情報を確認して「買取での値段＝売れる値段」を算出します。
一括査定では確認できない「家が本当に売れる値段」を複数の不動産会社から確認することが可能です。
買取の査定は値段が安くなる？
「家の買取は仲介よりも値段が安くなりがち」というデメリットがあると聞いたことがある人もいるかもしれません。
実際に家を購入した不動産会社は、リフォームして家を探している人に再販売したり、賃貸物件として運営したりします。
不動産会社が買取して再販売する際のコストや利益を差し引いた金額で取引されるため、仲介よりも金額が安くなる。
その結果、仲介での売却から70〜80%ほどの金額まで目減りしてしまうのが一般的です。
また、建物部分の劣化が激しく解体が必要なケースでは、そこから解体費用も差し引いた価格が算出されたり、確定測量の費用が織り込まれたりするため、さらに安い値段が提示されるケースもあります。
「仲介で売るためには事前に手間や費用をかけなければならないが、買取であれば必要な対応を業者に任せてすぐに売却できる」というように、メリット・デメリットがそれぞれあることを覚えておきましょう。
空き家は買取に適している
しかし、仲介で古い家や空き家を買いたい人を見つけるためには、前述の通り長い時間がかかってしまうでしょう。
そこで、「イエウリ」買取マッチングを利用して「早く、そしてできるだけ高く」家を売って現金化するのが適していると言えます。
「イエウリ」で物件を売却する場合は、
- 物件情報の登録
- 不動産会社の仮査定
- インスペクションの実施（任意）
- 不動産会社の正式入札
- 金額に納得すれば売却
という流れで進みますが、売り主はどのタイミングでも売却を辞退することが可能です。
・査定は完全無料
・1ヶ月以内のスピード売却も可能
・辞退しても手数料はかかりません
・買取業者からの一方的な営業電話なし
権利関係の確認
相続した空き家を売却する場合には、共有名義人全員の同意が必要です5。
亡くなった所有者の資産状況によっては権利が複雑化するケースもあるので、「相続した物件をすぐに売りに出そう！」と思い立っても、権利者が複数いる場合は手続きがスムーズに進まないケースも少なくありません。
相続の手続きや権利関係の確認事項は司法書士に依頼することが可能ですので、売却を検討している場合は相談してみましょう。
売買の業務を普段から行っている不動産会社であれば、司法書士を紹介してもらって相続手続きから売却までワンストップで対応できるケースも多く、時間や労力の負担を大きく減らせます。
信頼できる不動産会社をご紹介
イエウリ の不動産査定はこちら
売却の流れと準備
実際に空き家の売却を進めるにあたっては、下記の流れで準備を行います。
- 査定を行う
- 不動産業者と媒介契約を結ぶ
- 売りに出す（買い手を探す）
査定サービスを利用しましょう
まず最初に空き家となっている物件の査定を申し込むことになりますが、査定は相場の確認も兼ねて複数の業者に依頼するのがベターです。
信頼できる不動産業者があるならその業者に全てを任せるという方法もありますが、一社しか利用しない場合、不当に安い価格が言い値で提示される可能性もゼロではありません。
複数の業者に頼むのが面倒だという場合は、ネット上からも簡単に申し込める「一括査定サイト」「売却査定サイト」などと呼ばれる査定のサービスを利用するのが一般的です。
査定・相場の確認は「イエウリ」が便利です
「イエウリ」では仲介・買取それぞれの業者とのマッチングサービスを提供しています。
時間がかかっても高値で売りたい場合は仲介マッチング、早く売りたい場合は買取マッチングが便利です。サービス利用料は無料で複数の業者からの査定を一度で受けられるためぜひ利用することをおすすめします。
売れない空き家を放置し続けるよりは、「イエウリ」での売却も検討してみましょう。
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媒介契約について
続いて不動産業者との媒介契約を結ぶことになりますが、物件の売却を依頼するときの業者との契約には、
①一般媒介契 約
②専任媒介契約
③専属専任媒介契約
上記3つの種類があります。
①一般媒介契約
一般媒介契約を結んだ業者との間には、それほど強い拘束は生まれず、他の業者に同じく一般媒介契約での仲介を依頼することが可能です。
ただし、一般媒介契約は、他の業者も仲介できる＝自分たちが営業コストを割いても仲介手数料を受け取れるかどうかわからないという契約の形態でもあります。
そのため、実際に不動産の売却を依頼する場合には、②専任媒介契約③専属専任媒介契約 のいずれかの媒介契約を結ぶように求める不動産会社が多いです。
②専任媒介契約
不動産業者との間で専任媒介契約を結んだ場合には、その不動産業者に仲介してもらわなければ当該物件を売却することができなくなります。
ただし、自分で売り先を見つけて売買契約も個人間、または直接買い取ってくれる不動産業者とで行う場合には、その業者を通さなくても良いという契約内容です。
③専属専任媒介契約
専属専任媒介契約のケースでは、不動産を売却する際に必ずその業者の仲介で売買契約を行わなければならず、自分で売り先を見つけた場合でも、必ずその業者を仲介しての手続きが求められます。
なお、専任媒介契約および専属専任媒介契約は、最長の有効期限が3カ月と設定されており、他の業者を利用したいという場合には契約を更新しないという選択肢があります。
▼関連記事：不動産売却時の媒介契約「一般・専任・専属専任」契約内容の違いと特徴を解説
売り出し価格と成約金額
仲介を依頼する業者が決まって媒介契約を結んだ後は、売り物件として売却したい空き家を登録し、買い手を探すことになります。
このとき「売り出し価格」が設定されるのですが、これはあくまでも不動産業者の査定を元に公表される価格であるという点に注意が必要です。
例えば、一括査定サービスを利用して一番高い価格を提示した業者と媒介契約を結び、査定金額を元に売り出し価格を決めたものの、その価格では買い手が見つからず、「もう少し安い値段なら買いたい」と値下げの交渉が行われるケースもあります。
このとき、市場での需要と供給の関係で、どうしても折り合いがつかずに値引き交渉に至るのであればまだ仕方ないことかもしれませんが、不動産業者が自分のところで売りに出したい（仲介手数料で儲けたい）という思惑からあえて相場よりも高い査定金額を提示していた可能性が無いとは言い切れません。
契約不適合責任（瑕疵担保責任）に注意
空き家は築年数の古い物件も多いですが、不動産会社と媒介契約を結んで仲介での売却を検討する際は、契約不適合責任にも注意しなければなりません。
契約不適合責任とは、家を売却した後に雨漏りやシロアリ被害が確認された場合、売り主はその存在を知らなかったとしても、一定期間その欠陥に対する責任を負うというもの。
一般的には引き渡してから3カ月程度の間、売主が責任を負う内容で契約することが多いです。
人が住まなくなってから年数が経過している物件では、居住中にはなかった雨漏りや蟻害（シロアリの被害）などが新たに発生している場合もあるので、売却前にインスペクションを実施するなどしてリスクを低減することも視野に入れておきましょう。
所定の講習を受けた建築士によるインスペクション（既存住宅状況調査）を受けることで、物件の不具合をチェックした上での取引が可能になる。
2020年4月の民法改正に明法改正がされており、瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わりました。「契約不適合責任」では「瑕疵」の概念が無くなり、売主は「契約書に記した状態で物件を引き渡す」という義務を負い、契約書に記載の無い欠陥等に対して責任を追うことを意味します。
仲介による個人への売却ではなく、不動産業者による買取の場合は、売主の瑕疵担保責任が問われない特約を付けて売買されるのが一般的です。
古くなった家や、相続して状況がきちんと把握できていない家は、インスペションの実施や業者買取の利用で契約不適合責任のリスクも低減するのがオススメです。
▼関連記事：空き家の売却は仲介より業者買取がおすすめ？違い・メリットを徹底解説
更地にした方が売れやすい？
築年数が経過している空き家の場合は、建物部分がボロボロでリフォームをしても住める状態ではないというケースもあるでしょう。
そのような物件の場合は、更地にしてから売りに出すという方法も売れやすくする手段として考えられます。
既存の家を取り壊してから新しく物件を建てたり、駐車場にしたりという具合に活用方法が広がるため、需要の拡大が期待できるからです。
しかし、家を取り壊して更地にしたからといって、すぐに土地が売れるとは限りません。
また、建物を取り壊すと固定資産税の優遇が受けられなくなり、納付が必要な税金の額が上がってしまいます。
加えて、一般的な木造住宅の取り壊しには100万円以上かかります。
メリットばかりではないので、取り壊しは慎重に判断しましょう。
▼関連記事：古い家は解体・リフォームしない方が損せず売れる！理由と売却時の注意点を解説します
空き家を放置すると査定金額が下がる？
権利関係の折り合いがつかず、相続した空き家を中々売りに出せなくなってしまった結果、長期間放置されてしまうというケースは珍しくありません。
しかし、空き家を放置してしまうと、売却時の査定金額が下がってしまう原因になるので注意が必要です。
というのも、特に木造建築の住宅の場合は、換気を一切しないまま長期間放置してしまうと、損傷劣化が著しく、リフォームをしても人が住める状態では無くなってしまうほど、傷んでしまう可能性があるからです。
そうなれば、いざ売りに出すときに査定金額は元の状態よりも下がってしまい、最悪の場合買い手が全く見つからなくなってしまうということも考えられます。
このような事態を防いでできるだけ空き家を高く売るためには、可能な限り良い状態に物件の状態を保つことが肝心です。
具体的には、庭は定期的に清掃したり、換気をして室内の空気を入れ替えるといった手入れが必要になります。
▼関連記事：空き家は放置すると劣化が早い！必要なメンテナンスを解説します
空き家が売れない場合はどうすれば良い？
買取を含めて売却を検討したものの、どうしても売れない空き家も少なくないでしょう。
そうした空き家はどのように処分したら良いのでしょうか。
自治体への寄付
まず考えられるのは、自治体（市町村や都道府県）への寄付です。
自治体以外には、周辺に土地を多く所有している地主や、法人への寄付も考えられます。
しかし、タダで寄付をすると言っても、そもそも売れないような需要の無い土地は寄付を受け付けてもらえない可能性もあります。
空き家・空き地の管理にはコストがかかるからです。
どうしても処分に困っている場合は相談してみる価値はあるので、自治体や不動産会社に寄付も視野に入れていることを伝えてみましょう。
空き家は仲介売却よりも買取の方が適しているかも？
これから日本の中古住宅市場は、人口減少の影響が避けられず、空き家を売るのもどんどん難しくなっていくのはほぼ確実と言えるでしょう。
その一方で、増える空き家を有効活用するために「空き家再生事業」に注力している業者も増えており、古くなった廃墟同然の空き家でさえも、立地によっては高い需要があります。
不動産会社を介す仲介売却では中々買い手が見つからないような訳あり物件も、空き家の買取に力を入れている業者にとってはお宝物件である可能性もありますので、仲介売却のみならず業者買取による売却も視野に入れることで、より早く物件を売却できるチャンスが生まれます。
この記事でご紹介した、空き家を売る際の注意点をしっかり確認して 実践し、計画を立てた上で早めに準備を進めましょう！
▼空き家を売却する以外の活用方法
▼空き家を放置した際のデメリットと注意点
