「不動産を相続したけどどう分割すればいい？」
不動産は現金のようにきっちり分割できないので、相続時にトラブルになりやすいものです。
スムーズに分割方法を決めるためにも、査定で不動産の価値を明確にしておく必要があります。
この記事では、相続時に不動産査定が必要な理由や査定の流れ、注意点などを分かりやすく解説します。
相続した不動産はまずは査定をしたほうがいい理由とは
相続した不動産を査定したほうがいい理由は以下の3つです。
- 相続税の目安を知ることができる
- 相続放棄するか判断しやすくなる
- 遺産分割協議をスムーズに進めやすくなる
それぞれ見ていきましょう。
相続税の目安を知ることができる
相続税は、プラスの財産からマイナスの財産を差し引いた額が相続税の基礎控除を超えると、超えた部分に課税されます。
相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の人数」です。
たとえば、法定相続人が配偶者と子ども2人なら3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円が基礎控除となり、この額を超えた部分に相続税がかかるのです。
相続税を計算する際に、プラスの財産には土地や家といった不動産も含まれます。
不動産は現預金のように明確な金額が把握しにくいため、査定で価格を把握しておくと相続税の目安を計算しやすくなります。
ただし、相続税を計算する際の不動産の評価額は市場価格ではなく相続税評価額になります。
相続税評価額は市場価格の7～8割ほどになるのが一般的なため、査定額よりも相続税計算時に使用する価格が下がることは覚えておきましょう。
土地部分の相続税評価額は相続税路線価、路線価が無い場合は倍率方式で算出される。建物部分は、原則として固定資産税評価額が相続税算出のために用いられる。
より正確な相続税額を知りたい場合は、税理士に相談することをおすすめします。
相続放棄するか判断しやすくなる
相続財産が借金しかない場合は、相続放棄を検討することになります。
しかし、相続財産に不動産が含まれていると、財産がプラスになるかマイナスになるかの判断が難しくなります。
不動産の売却価格は市場にも左右されるため、相続時点での価値が見込と大きく異なる可能性があります。
売却すればマイナスが解消できると思って相続しても、価格が見込みより低ければ、売却後に借金を背負うことになるでしょう。
反対に、相続放棄を決めた後に資産価値が高いと分かっても、手続き後であれば取り消すことはできません。
査定で正しい価値を理解することで、相続放棄すべきかどうかの判断を付けやすくなるのです。
なお、相続放棄ができるのは「相続開始があったことを知った日から3か月以内」という期限があります。
相続放棄を検討している場合は、速やかに査定し判断するようにしましょう。
遺産分割協議をスムーズに進めやすくなる
遺言書がない相続では、相続人全員による「遺産分割協議」で分割方法を決めることになります。
この際、不動産の正確な価値が分からないと、公平な遺産分割ができません。
たとえば、相続人である子ども2人で2,000万円の実家を相続するケースをみてみましょう。
不動産の分割方法にはいくつか種類がありますが、ここでは子どものうち1人が実家を相続する場合で考えてみます。
この場合、片方は2,000万円の不動産を取得するので、もう片方は現預金など別の相続財産から2,000万を取得することができます。
あるいは、不動産を取得するほうが取得しない方に代償金として1,000万円を支払うという方法も可能です。
とはいえ、いずれの方法であっても不動産の価値が明確に分かっていることが前提となります。
相続時に何となくこの位の価格だろうで遺産分割すると、後で正確な価値が判明し損得が発生することで大きなトラブルになる恐れがあるので注意しましょう。
相続した不動産を査定する流れ
ここでは、相続発生から不動産を相続するまでの流れをみていきましょう。
大まかな流れは以下のとおりです。
- 遺言書の有無の確認
- 相続財産・相続人の確認
- 不動産会社に査定依頼する
- 遺産分割協議
- 相続登記
それぞれ見ていきましょう。
遺言書の有無の確認
相続は遺言書が優先されます。
遺言書に不動産の相続人が明記されていれば、その人が相続することになるのでまずは遺言書の有無を確認しましょう。
以下のようなケースでは、遺産分割協議で分割方法を話し合う必要があります。
- 遺言書がない
- 遺言書に記載のない財産がある
- 遺言書とは異なる分割方法にしたい
相続財産・相続人の確認
遺産分割協議を行う前に、相続人と相続財産を調査し確定させます。
遺産分割協議時には相続人全員の合意が必要になり、協議後に新たに相続人が判明すると協議のやり直しが必要です。
そのため、遺産分割協議前に被相続人（亡くなった人）の戸籍を遡って相続人を特定しておくようにしましょう。
また、遺産分割協議で話し合うためにも、相続財産を正確に把握しておく必要があります。
不動産の場合は、所在地などの状況だけでなく住宅ローン残債の有無まで確認しておきましょう。
住宅ローン残債がある場合、残債が相続対象となるので注意が必要です。
ただし、被相続人が団体信用生命保険に加入していれば保険金で残債が一括返済されるので、相続人が住宅ローンの返済義務を負うことはありません。
不動産会社に査定依頼する
遺産分割協議をスムーズに行うためにも、早い段階で不動産会社に査定依頼をしておきましょう。
査定を依頼する方法としては、直接不動産会社に依頼するか、一括査定を依頼するかの2種類があります。
直接不動産会社に依頼すれば、遺産分割協議や相続税などの対応も相談できる場合があります。
一方、一括査定サイトであれば、一度の入力で複数の不動産会社の結果を比較できるので、手軽におおよその価格の把握が可能です。
どの不動産会社に相談すればいいのか分からない、できるだけ多く比較したいという場合は一括査定サイトがおすすめです。
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遺産分割協議
どの財産をどのように分割するかを、相続人で話し合い決めていきます。
不動産を分割する場合、以下の方法から選ぶことになります。
- 現物分割：相続財産をそのままの形で相続する
- 代償分割：一人の相続人が不動産を相続し他の相続人に代償金を支払う
- 換価分割：相続財産を現金化し相続人で分割する
- 共有分割：相続人全員で共有財産として保有する
どの分割方法が適しているかは相続状況によっても異なるので、相続人でしっかり話し合って決めるようにしましょう。
不動産を相続したい人がいないなら、売却して分割する換価分割が、トラブルを避けてスムーズな相続をしやすくなります。
不動産を売却したお金を分配する「換価分割」であれば、公平に遺産を分割しやすい。
換価分割では売却が必要になるので、信頼できる不動産会社に相談しながら進めるとよいでしょう。
遺産分割協議で合意した内容は、遺産分割協議書に記録しておくことが大切です。
遺産分割協議書は、その後の相続登記などの手続きで必要になります。
相続登記
相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人に移転する登記手続きです。
遺産分割協議で不動産を相続する人が決まれば、相続登記手続きを進めましょう。
なお、相続登記は義務化されており、相続後3年以内の登記が必要です。
期限内の登記を怠るとペナルティが科せられる恐れもあるので、速やかに手続きを行いましょう。
相続登記は自分で手続きすることも可能ですが、司法書士に依頼することもできます（司法書士への報酬数万円と、登録免許税などの費用が発生）。
自分で査定額を調べる方法
不動産会社に査定してもらえば価格は分かりますが、その前に自分でもある程度価格を把握しておくことが大切です。
不動産会社の査定は、依頼する会社によって価格が大きく異なります。
自分で価格を把握しておくと、査定額の妥当性の判断が付けやすくなるでしょう。
自分で査定額を調べる方法としては以下の3つがあります。
- 大手不動産情報サイトで近隣の物件を調べる
- 国土交通省のサイトで成約価格を調べる
- 公的価格を調べる
それぞれ見ていきましょう。
大手不動産情報サイトで近隣の物件を調べる
不動産ポータルサイトなどで近隣の売出物件から類似物件の価格を調べ、自分の不動産に当てはめることでおおよその価格の把握が可能です。
ただし、売出価格は不動産の価値だけでなく売主の事情も反映されています。
たとえば、少しでも高値をつけたいと相場より高くしたり、できるだけ早く売りたいから相場より下げるといったことは珍しくありません。
どんなに類似する物件であっても、自分の不動産の価格とは異なる可能性がある点は覚えておきましょう。
国土交通省のサイトで成約価格を調べる
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、過去に実際に取引された価格を調べられます。
近隣の類似物件の成約価格を調べて自分の物件に当てはめれば、おおよその価格が把握可能です。
成約価格であれば実際に売却できた価格なので、より参考にしやすくなるでしょう。
しかし、成約価格は売主と買主の合意で決まるため、不動産の価格だけでなく売主・買主の事情も反映されている点には注意が必要です。
公的価格を調べる
不動産の公的価格として、以下の4つの評価額があります。
- 公示地価
- 基準地価
- 相続税路線価
- 固定資産税評価額
たとえば、公示地価は土地取引の目安として国が発表する標準値の価格です。
また、相続税路線価は公示地価の8割ほど、固定資産税評価額は公示地価の7割ほどが目安となり、さらに実勢価格（市場価格）は公示地価の1.1～1.2倍が目安という関係性もあります。
実勢価格は実際に取引が行われなければ算出できませんが、「公示地価」を100%としたとき、おおむね110～120%の価格になります。
これらの公的価格を調べることでも、おおよその不動産価格の把握が可能です。
なお、相続税の計算や申告の際には、相続税路線価を用いた相続税評価額を計算することになるので、売却の目安額とは別に相続税評価額も計算しておくとよいでしょう。
物件情報のみの入力で価格を算出できる「イエウリAI査定」もご活用ください。
不動産会社による査定の種類
不動産会社の査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
それぞれ査定額が異なる可能性があるので、内容を理解しておくことが大切です。
机上査定(簡易査定)
机上査定（簡易査定）とは、築年数や所在地といったデータのみをもとに査定額を算出する方法です。
インターネット上で依頼から結果の取得まで完結できるサービスも多く、結果は即日から数日で受け取れるため、手軽に査定できます。
しかし、データのみで算出するので不動産の状態と言った個別の事情は反映されず、精度が低くなりがちです。
とりあえず大まかな価格を知りたいといった場合で適しているでしょう。
訪問査定
訪問査定とは、不動産の担当者が直接不動産をチェックして査定する方法です。
データに加えて、不動産の状態や周辺環境といった不動産個別の事情も反映されるので、より精度の高い査定が期待できます。
しかし、訪問査定は担当者との日程調整が必要となり、査定結果を入手するのも1～2週間程時間が必要です。
なお、不動産会社の査定は遺産分割やその後の売却の目安にはできますが、遺産分割で揉めているなど裁判が必要な場合の資料としては利用できません。
裁判所に提出する資料として不動産価格を明確にしたい場合は、不動産鑑定を依頼する必要があるので注意しましょう。
相続した不動産の売却は仲介と買取どちらがいい？
相続した不動産を売却する場合、売却方法には仲介と買取の2種類があります。
それぞれメリット・デメリットが異なるので、比較したうえで適切な方法を選ぶことが大切です。
仲介のメリット・デメリット
仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入る売却方法です。
一般的な不動産売却といえば、仲介を指すケースが多いでしょう。
仲介のメリット・デメリットとしては、以下が挙げられます。
| メリット | デメリット |
| ・高値での売却が期待できる | ・売却に時間と手間がかかる ・仲介手数料が発生する |
仲介は市場価格での売却ができ、条件によっては高値での売却も可能です。
しかし、仲介での売却は一般的に3～6か月ほど時間がかかり、さらに内覧などの手間も必要になります。
売買契約が成立した際には、不動産会社への仲介手数料が発生する点にも注意しましょう。
買取のメリット・デメリット
買取とは、不動産会社が直接不動産を買取る売却方法です。
仲介では不動産会社はあくまで間に入るだけですが、買取では不動産会社が買主の立ち位置になります。
買取のメリット・デメリットは以下です。
| メリット | デメリット |
| ・短期間での売却が可能 ・仲介手数料が不要 | ・仲介よりも価格が下がる |
買取は、不動産会社との合意で 売却できるので短期間での売却が可能です。
また、仲介ではないので仲介手数料が不要になり、売却コストを抑えることもできます。
ただし、買取は仲介よりも価格が下がり、一般的には市場価格の7～8割ほどになる点には注意しましょう。
相続した不動産の売却は買取がおすすめなケースが多い
相続が絡む売却であれば、仲介よりも買取が適しているケースが多くあります。
不動産を売却したお金で相続税を支払う場合、相続税の納税期限は10ヵ月以内です。
しかし、一般的な仲介での不動産売却には3か月~6ヶ月程時間がかかり、相続が発生しバタバタとした中では期限に間に合わない恐れがあります。
その点、買取であれば短期間での売却が可能なので、相続税納税期限までに売却したい場合は買取を視野に入れるほうがよいでしょう。
また、相続した実家の場合、田舎にある・築年数が古いといった理由で仲介での売却が難しいケースも多くあります。
そのような場合でも、買取の方がスムーズな売却を期待できます。
買取か仲介かで悩む場合は、一度両方の査定を受けて比較したうえで決めるのも一つの方法です。
イエウリでは、仲介だけでなく買取の一括査定にも対応しているのでお気軽にご利用ください。
▼関連記事：相続した不動産を買取してもらうには？必要書類や準備の流れを徹底解説
相続した不動産の査定に関する注意点
相続した不動産を査定する際には、以下の2点に注意が必要です。
- 相続人が複数いる場合は相続人全員の意見を尊重する必要がある
- 仲介の場合必ずしも査定額で売れるわけではない
それぞれ見ていきましょう。
相続人が複数いる場合は相続人全員の意見を尊重する必要がある
遺産分割協議で分割方法を決める場合、相続人全員の合意が必要です。
たとえ誰か1人でも反対する人がいれば、遺産分割協議は成立しません。
不動産が含まれる場合、分割方法で揉めやすいだけでなく、査定を受けるにしても適切な評価なのかで揉めるケースもあります。
査定を受ける場合でも、査定方法や査定結果について全員で共有し、不動産の価値を客観的に判断できるようにしておくことが大切です。
仲介の場合必ずしも査定額で売れるわけではない
仲介の査定で提示される価格は、あくまで売れるであろう価格であり実際に売れる価格とは異なります。
査定額で売り出しても、なかなか売れないなどで値下げが必要なケースもあるでしょう。
さらに、最終的な売却額は売主と買主の合意で決まるため、買主から価格交渉されて価格が下がることも珍しくないのです。
査定額で売れると考えて分割方法や相続放棄の判断をしていると、査定額よりも大幅に下がったときにトラブルになりやすいので注意しましょう。
査定を受けるときには、できるだけ複数の不動産会社の査定額を比較して価格をチェックすることが重要です。
なお、買取であれば査定額がほぼ売却額になります。
売却額の 明確な見込みを立てて相続方法を検討したい場合は、買取を視野に入れるとよいでしょう。
相続した不動産の査定に関するよくある質問
最後に、相続した不動産の査定に関するよくある質問をみてきましょう。
相続した不動産の査定は不動産鑑定士に依頼すべき？
不動産鑑定士の査定とは、不動産鑑定士の資格を有する人が法的基準に基づき不動産価値を算出する方法です。
不動産鑑定の結果は、裁判や税務署など公的な機関への資料として使用できます。
しかし、不動産鑑定は有料です。
そのため、遺産分割協議で揉め、調停や審判になっているなど公的機関への資料提出が必要な場合は、不動産鑑定士に依頼したほうがよいでしょう。
一方、売却を前提とした査定であれば不動産会社の査定で問題ありません。
相続時に土地の評価額で争いが起きるよくあるケースとは？
特定の人が土地を相続し、他の相続人に代償金を支払うケースでは、相続する人は評価額が少ない方が有利となり、相続しない方は評価額が大きい方が有利になります。
たとえば、相続人2人のうち片方が土地を相続するケースでは、評価額が1,000万円なら代償金は500万円ですが、2,000万円だと代償金が1,000万円になるのです。
そのため、評価額を巡ってトラブルが起きるケースがあります。
同様に現物分割するケースでも、土地の評価額が遺産分割の大きな影響をもたらすのでトラブルに発展しやすくなります。
反対に、売却金を分割する換価分割や不動産を共有する共有分割であれば、評価額を巡ってトラブルが起きにくいという特徴があります。
▼関連記事：親名義の土地を相続時に兄弟で公平に分けるには？
まとめ
不動産をトラブルなく公平に分割するためには、相続時に査定で不動産の価値を明確にしておくことが大切です。
また、相続税の目安額や相続放棄の検討材料としても査定が重要です。
相続放棄は3か月・相続税は10か月以内という期限もあるので、相続が発生したら速やかに査定を受けることをおすすめします。
相続した不動産の売却としては買取が適しているケースも多いので、買取・仲介両方の査定を受けるとよりスムーズな相続・売却を目指しやすくなるでしょう。
