安心して暮らすためには、土地の地盤の強さが重要です。
軟弱な地盤の上に家を建てると、台風や地震の際に被害を受けるリスクが高くなります。
とはいえ、地盤の強さはどうやって調べればいいのか分からないという方もいるでしょう。
この記事では、土地の地盤の強さの調べ方や軟弱な地盤の多いエリアなどを詳しく解説します。
家を建てる前に地盤をチェックしよう
地盤とは、建物の基礎を支える地面のことです。
具体的には、地表から一定の深さまでの土地の部分を指します。
地盤は建物の重さを支え安定させるうえで重要な役割を担う部分です。
そして、建物は地盤に接さずに建築されることはないので、家を建てる際は地盤をセットで考える必要があります。
家を建てる前に地盤調査する必要がある
地盤調査とは、地盤の状態を調べることです。
地盤調査を行うことで、家を安全に建てられる地盤か、安全を確保するために必要な対策がないかを把握できます。
地盤の状態は、地層の種類やできた年代によって大きく異なるものです。
また、家を建てる際に必要な地盤の強度は、建てる家の構造や大きさ（建物の重さ）によって異なります。
必要な強度を満たさない地盤に家を建てると、重さに耐えられず沈下する、自然災害で家が傾くなどのリスクが高くなります。
どんなに耐震性を高めて頑丈な家を建てても、そもそも家が建っている地盤が不安定では意味がありません。
安心して暮らせる家を建てるには適切な強度の地盤であることが必須となるため、建築前の地盤調査が必要になってくるのです。
なお、2000年の建築基準法改正により建物建築のための地盤調査が義務付けられています。
さらに、ハウスメーカーなどは新築に対して最低10 年の品質保証とそのための瑕疵担保責任保険の加入が義務となっており、保険の加入には地盤調査が必須です。
そのため、家を建てる際には原則、地盤調査が行われます。
土地から購入する場合は地盤調査は土地決済後が一般的
土地を購入して新築する場合、地盤調査を行うタイミングは土地購入後です。
一般的には、ハウスメーカーを決めてから、業者を介して地盤調査するケースが多いでしょう。
購入前の土地は、売主に所有権があるので勝手に地盤調査できません。
ただし、売主が了承すれば地盤調査できるケースもあるので確認してみるとよいでしょう。
しかし、購入前に地盤調査して結果が悪いから購入しないとなればトラブルに発展する可能性があります。
また、そのことを嫌がって事前の地盤調査に応じてくれない売主も少なくありません。
購入前に地盤調査するケースでは、購入を前提とする誠意を示すことが大切です。
地盤調査の結果次第で地盤改良工事が必要になるケースがある
購入後の地盤調査で強度が足りない、軟弱だとなっても家の建築を諦める必要はありません。
軟弱な地盤であっても、地盤改良工事で必要な強度の地盤にすれば家の建築が可能です。
地盤改良工事には、表層改良工法、柱状改良工法、鋼管杭工法の3つの種類があり、どの工法を用いるかは地盤の状態や建てる建物によって異なります。
- 表層改良工法：地表から浅い地盤を固める工法。比較的地盤が浅く軟弱な場合に適用
- 柱状改良工法：地中にセメント系の柱を造り、支持力を高める。中程度の軟弱地盤に対応
- 鋼管杭工法：鋼管を地中深くまで打ち込む工法。支持層が深い場合や重量のある建物向き
一般的には表層改良工法が用いられ、この場合で費用は30坪で30～50万円ほどが目安です。
軟弱な地盤を選ぶと、家を建築する際のコストがアップしやすいので、事前に地盤改良費まで含めて資金計画をしておくとよいでしょう。
反対に、強固な地盤であれば改良工事は不要になるので地盤改良費の節約につながります。
硬い地盤が多いエリア
強固な地盤であれば地盤改良費の節約につながるだけでなく、家を建てても安心して生活しやすくなります。
ここでは、硬い地盤が多いエリアとして以下の3つを解説します。
- 丘陵地で洪積層が分布しているエリア
- 標高が高いエリア
- 古い神社・仏閣が近くにあるエリア
それぞれ見ていきましょう。
丘陵地で洪積層が分布しているエリア
丘陵地とは山や丘のある地形で、このような土地は岩盤を含んでいることから強固になります。
洪積層とは約170～1万年前に形成された地層です。
代表的な洪積層に武蔵野台地や下総台地などがあり、主に砂れき層や粘土層で形成されていることから良好な地盤が多いという特徴があります。
ちなみに洪積層より新しい地層である沖積層は平野部に多く、一般的に地盤は軟弱と言われています。
ただし、丘陵地や洪積層なら必ず地盤が硬いわけではなく、平野部だから必ず軟弱というわけでもありません。
また、丘陵地は斜面が多いことから土地造成が必要になるケースが多い点には注意が必要です。
▼関連記事：土地の造成工事にかかる費用相場は？平均坪単価や節約できる方法を解説します
標高が高いエリア
標高が高いエリアも比較的洪積層で形成されていることから、地盤が硬い場所が多いです。
地盤の強度を求めるなら、山地や大地、段丘などをチェックしてみるとよいでしょう。
しかし、標高の高いエリアは土地造成が必要になる可能性があります。
また、地盤が硬くても地すべりなどのリスクはあるため、災害対策が必要でないわけではない点には気をつけましょう。
古い神社・仏閣が近くにあるエリア
神社や仏閣は災害の起こりにくいエリアに建築されるケースが多くみられます。
また、仮に災害に遭った場合、同じ場所ではなく安全な場所に建築され直されるのが一般的でしょう。
とくに、古い神社や仏閣があるエリアは地震などの災害に遭っていない、逢っていても倒壊していないと考えられ、地盤が強固な可能性があります。
軟弱な地盤が多いエリア
軟弱な地盤が多いエリアにも一定の特徴があります。
ここでは、軟弱な地盤が多いエリアとして以下の3つを紹介します。
- 過去に池や沼だった場所を埋め立てたエリア
- 傾斜地に盛土してできたエリア
- 過去に水害があったエリア
それぞれ見ていきましょう。
過去に池や沼だった場所を埋め立てたエリア
池や沼を埋め立ててできたエリアは地中に水分をたくさん含んでいる可能性があり、地盤が軟弱になりがちです。
また、埋立地のなかでも緩い砂で構成された地盤は地震の揺れで液状化するリスクもあります。
日本は比較的に軟弱地盤が多く、都心部でも軟弱地盤というケースは珍しくありません。
地盤の強度は一見しても分からないため、地盤調査でしっかり調べるようにしましょう。
傾斜地に盛土してできたエリア
盛土とは、高低差のある土地に土を盛って平らにする造成工事のことです。
傾斜地ではそのままでは建物を建てられないため、土を盛る盛土と土を削る切土で平らに造成して建築します。
もとあった土地を削る切土に対し、盛土は人工的に土を盛るので切土に比べて地盤の強度は下がります。
とくに盛土と切土が混在する部分は地盤の強度が異なることから、不同沈下（建物が傾く原因となる不均等な沈み込み）を起こしやすい点にも注意しましょう。
過去に水害があったエリア
過去に水害のあったエリアは、水害時に柔らかい粘土が蓄積している可能性があり地盤が軟弱になるケースがあります。
また、過去に水害があったエリアは地盤だけでなく、今後の水害リスクも高い可能性がある点にも注意が必要です。
ハザードマップで水害リスクについても調べたうえで検討するようにしましょう。
土地の地盤の強さを調べる方法
地盤の強度は地盤調査で判明しますが、地盤調査以外でもおおよその強度を推察することが可能です。
ここでは、地盤調査以外で地盤の強さを調べる方法をみていきましょう。
古地図で確認する
古い地図をみれば、以前はその土地がどのような場所だったかを把握できます。
古地図でその土地が低湿地や沼、海と言った場合は埋め立てられてできた土地ということです。
そのような土地は地盤が弱くなりやすいので注意しましょう。
古地図や図書館や自治体の役場などで確認できるので、チェックしてみるとよいでしょう。
地名から考察する
地名に使われている漢字でも昔どのような土地であったかを把握できます。
水に関する漢字や水辺の生き物に関する漢字が使われていると、その土地は昔水辺であった可能性があるでしょう。
具体的には以下のような漢字が含まれていると、軟弱地盤の可能性があります。
| 水を連想する漢字 | 川・河・水・船・島、さんずいのある漢字 |
| 水辺の生き物を連想する漢字 | 稲・亀・蟹・鴨など |
| 低地や土の状態を示す漢字 | 窪・谷・下・沢、泥など |
| 農耕地だったことを示す漢字 | 田・野・原・新開・稲 など |
▼関連記事：災害リスクの高さは地名でわかる？危険な土地の見分け方を解説します
ハザードマップを確認する
ハザードマップとは、台風や地震などが発生した際に危険と思われる場所をまとめた地図です。
地震で揺れやすいエリアや洪水などで浸水リスクが高いエリアは地盤が軟弱な可能背氏があります。
ハザードマップや自治体の窓口やサイトでチェックできるので、地盤だけでなく災害リスク把握としても確認するようにしましょう。
土砂災害の影響が懸念されるエリアは国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」でも確認可能です。
不動産情報ライブラリでは、洪水や土砂災害、津波などのほか、地すべりや液状化に関する情報も簡易的に確認できる。
ただし「水防法」に基づき市町村が作成したハザードマップではないため、正確な情報は自治体が公開しているものを確認しましょう1。
国土交通省の地盤情報検索サイトで調べる
国土交通省の地盤情報検索サイト「KuniJiban」では、道路事業などで実施された地質・土質調査の成果である、ボーリング柱状図や土質試験結果などを検索して閲覧できます。
無料で土質の確認ができるので、沈下などのリスク推測に役立つでしょう。
地盤安心マップで調べる
地盤ネットホールディングス株式会社が提供する「地盤安心マップ」は、地図上で地盤の状態を簡単にチェックできるサーボスです。
地盤調査に基づいた調査結果がアイコンで表示されるので、近隣の地盤調査の結果を踏まえて検討する土地の地盤の推測が可能です。
また、地盤だけでなく液状化リスクや災害履歴、地振動予測などもチェックできるので災害 リスクチェックもあわせて行うとよいでしょう。
地盤サポートマップで調べる
地盤サポートマップとはジャパンホームシールド株式会社が提供するサービスです。
地図上で簡単に地盤の強さや洪水リスク、地震リスク、土砂災害リスクなどのチェックができます。
現地で確認する
地盤が軟弱なエリアは周辺の建物などで兆候が表れているケースもあります。
たとえば、建物の外壁や基礎に亀裂がある、電柱が傾いている、道路が波打っているなどは軟弱地盤が原因となっている可能性があります。
もちろんそれ以外も原因となっている可能性はありますが、周辺でそのような事象が多い場合は地盤も疑ったほうがよいでしょう。
まとめ
軟弱な地盤の上に建物を建てると建物が傾く、災害で倒壊や損壊するといったリスクが高まります。
軟弱な地盤であっても地盤改良することで安全な家の建築が可能とはいえ、地盤改良にはある程度費用が必要です。
購入後に地盤改良が必要となると家の建築コストがアップしてしまうので注意しましょう。
土地を選ぶ時点で、ハザードマップなどを参考に地盤改良の必要のない強固な土地かも判断材料にしておくとコストを抑えやすくなります。
とはいえ、地盤が強固かどうかは自分だけでは判断が難しいものです。
購入時には信頼できる不動産会社に地盤についても確認しながら検討することをおすすめします。
