筆界未定地は活用が難しく、トラブルになる恐れもあることから買主に避けられやすい物件です。
相続した土地など、売却を検討している土地が筆界未定地である場合は、境界確定した方がスムーズに売却できます。
この記事では、筆界未定地のデメリットや境界確定する流れ、費用について分かりやすく解説します。
筆界未定地とは
筆界未定地とは、登記されたときに筆界（境界）が定まっていない土地です。
土地と土地の境目である境界には、「筆界」と「所有権界」の2種類があります。
筆界
筆界（登記上の境界）とは、土地の登記の際にその土地の範囲を区画するものとして定められた線のことです。
筆界は法務局が管理する公的な境界であり、当事者の合意だけで変更することはできません。
土地の境界線と言えば、この筆界を指すケースが一般的です。
所有権界
一方、所有権界とは所有権の範囲を示す線です。
「私法上の境界」とも呼ばれ、こちらは所有者間の合意によって自由に変更できます。
たとえば、「境界線がゆがんでいて使い勝手が悪いから、隣地の所有者と話し合ってまっすぐにする」といったことで変更可能です。
所有権界は、ブロック塀などで目に見える形で示されることが多いですが、登記には反映されません。
そのため、所有権界と筆界は一致しないケースもあるのです。
土地の境界が所有権界を指す場合、筆界とは異なる可能性があるので注意しましょう。
筆界が未確定になっている理由
筆界が未確定になる要因はいくつかありますが、代表的なものとしては以下のようなことが挙げられます。
- 自治体の行う地籍調査（一筆地調査）に立ち会わなかった
- 地籍調査時に隣地所有者とトラブルがあり同意が得られなかった
地積調査では、土地所有者立ち合いのもと所有者や地番・境界などの確認が行われます。
この調査により関係者全員の合意が得られた境界については、その位置が筆界として確定し、法務局に送られて登記簿や地図（地籍図）に反映されます。
しかし、調査に所有者が参加しない場合や、隣地所有者との間で境界に争いがある場合には、筆界が確定せず、「筆界未定地」として扱われることがあります。
この状態では筆界が公的に確定していない「筆界未確定地」になってしまうため、後の不動産取引や分筆・建築時に支障が出ることもあります。
筆界未定地は売買できない？
ここでは、筆界未定地であることが不動産売買にどのように影響するのかをみていきましょう。
売買自体は可能
筆界未定地であっても、土地の所有者であれば使用や売却に問題はありません。
そのため、筆界未定地であっても売却は可能です。
なお、土地を売却する場合、売主は買主に対して境界を明示する「境界確定義務」を負います。
しかし、境界確定義務は法律によって定められたものでないため、筆界が未確定であっても売却可能です。
トラブルに発展する可能性があり買主側から敬遠されやすい
筆界未定地は売却自体は可能ですが、買い手が付きにくいのが現実です。
筆界が未確定の土地は、購入してもどこまでが自分の土地か判断できないため、隣地所有者と敷地を巡ってトラブルになる恐れがあります。
仮に、トラブルになり話し合いで解決できなければ、隣地所有者との関係性が悪化するだけでなく、裁判沙汰になる可能性もあるでしょう。
筆界未定地はそのようなトラブルになるリスクを抱えていることから、買主から避けられてしまい売却が難しいのです。
筆界未定地を売買するデメリット
筆界未定地を売買するデメリットとして、以下の3つが挙げられます。
- トラブルに発展する可能性がある
- 登記手続きに制限が課せられる
- 住宅ローンの審査が通らない可能性がある
それぞれ見ていきましょう。
トラブルに発展する可能性がある
境界未定地は、購入後に買主が隣地所有者とトラブルになるだけでなく、売買時に売主とトラブルになる恐れもあります。
筆界未定地は購入後にトラブルになるリスクがあるため、筆界未定地であることやそのデメリットについて買主に説明する必要があります。
しかし、買主がうまく理解していなかったり、そもそも説明が不足していたりといった状態で売買が成立すると、売却後にデメリットが生じた買主から損害賠償請求や契約解除を求められる恐れがあるのです。
登記手続きに制限が課される
筆界未定地は土地の所有者として権利はありますが、以下の手続きは基本的にできません。
- 分筆・合筆
- 地目変更
- 地積更正
一つの土地を分けて登記する「分筆」や、複数の土地をひとまとめにする「合筆」ができないと、相続での分割や売却、土地の利用が困難になるケースがあります。
たとえば、広大な土地を分けて売却しようと考えていても、分筆ができないことで広いままの状態で売りに出す必要があり、買い手が付きにくくなる可能性があるでしょう。
また、「地目変更」とは、土地の用途を変更する手続きです。
土地は家を建てるのであれば「宅地」、他の用途であれば「田」「畑」「山林」など地目に沿って利用しなければいけないため、地目変更できないことで土地活用に制限が生じる恐れがあります。
さらに、「地積更生」とは実際の土地面積と登記上の面積が異なる場合の修正手続きです。
地積更生が行えない場合、土地の実態と登記内容が違ってくるため、売買時に大きな問題になる恐れがあります。
住宅ローンの審査が通らない可能性がある
買主側に影響のある問題としては、住宅ローン審査が厳しくなる点が挙げられます。
金融機関は住宅ローン審査の際に、不動産の担保価値も考慮します。
しかし、筆界未定地は制限が生じやすくリスクも高いため、担保価値が低くなりやすいのです。
また、筆界未定地に抵当権（金融機関が債務者の不動産を担保として設定する権利）を設定するためには、隣地所有者の承諾が必要になることから抵当権設定が困難になる点にも注意しなければなりません。
住宅ローンが通らないとなれば、買主は現金一括で購入する必要が出てくるため、資金の都合上売却が見送られやすくなるのです。
境界確定の流れ
筆界未定地のままでは売却が難しくなるので、筆界未定地を解消してから売却することをおすすめします。
筆界未定地の解消方法はいくつかありますが、代表的な方法が確定測量です。
確定測量とは、隣地所有者の立ち合いのもと境界線を確定する測量をいいます。
ここでは、確定測量して境界確定する流れをみていきましょう。
大まかな流れは以下のとおりです。
- 土地家屋調査士に相談する
- 現地で測量を実施する
- 仮の境界点を設置する
- 隣地の所有者など関係者と立ち合いのうえ境界確定する
- 境界標を設置する
- 登記手続きする
それぞれ見ていきましょう。
土地家屋調査士に相談する
確定測量する際には、不動産登記手続きも依頼できる土地家屋調査士に依頼した方が、スムーズに手続きを進められます。
知り合いの土地家屋調査士がいない場合、不動産会社で紹介を受けられるケースもあるので相談してみるとよいでしょう。
なお、確定測量を依頼する際に、土地の所在を正確な地番で伝える必要があります。
地番は住所とは異なるケースもあるので、固定資産税納税通知書などで正確な地番を事前に調べておくとよいでしょう。
現地で測量を実施する
依頼後、土地家屋調査士によりまずは現況測量が行われます。
現況測量とは、土地に残っている塀などを参考に、目視で測量する方法です。
この測量では、隣地の所有者の立ち合いは必要ありません。
ただし、測量の際に隣地に入る必要がある場合は、事前に隣地所有者の許可が必要です。
許可については土地家屋測量士が交渉を行うので、土地の所有者が交渉する必要はありません。
仮の境界点を設置する
現況測量後、境界の位置が分かりやすいように仮の境界点や仮杭などが設置されます。
隣地の所有者など関係者と立ち合いのうえ境界確定する
確定測量で境界線を確定させるには、隣地の所有者の立ち会いが必要です。
仮の境界点を隣地所有者に確認してもらい、合意が得られれば境界線が確定します。
なお、隣地が公道など自治体所有の土地の場合は、自治体の担当者の立ち合いが必要になるため、測量に時間がかかる点には注意しましょう。
境界標を設置する
境界線の合意が得られれば、仮の境界点を境界標や永久杭に交換します。
そのうえで、確定した境界線をもとに面積などの確定測量が実施され、境界確認書や確定測量図が作成されるのです。
境界確認書や確定測量図に土地所有者・隣地所有者がサインすれば、正式な図面として成立します。
登記手続きする
境界確認書や確定測量図などが揃ったら、法務局に提出し手続きします。
登記手続きについては、土地家屋測量士に依頼することも可能です。
確定測量には、1ヵ月ほど時間がかかります。
さらに、隣地所有者が複数人いる、隣地所有者が自治体というケースでは半年近くかかるケースもあるので、できるだけ早めに依頼するようにしましょう。
なお、隣地所有者が合意してくれない、所在不明という場合は確定測量では境界確定ができません。
この場合、法務局が筆界を特定する「筆界特定制度」の利用や、裁判手続きである「境界確定訴訟」によって筆界未定地の解消が可能です。
▼関連記事：裁判なしで土地の境界を確定できる「筆界特定制度」とは？
筆界未定地を解消する費用
境界未定地を解消するには、費用も必要です。
確定測量して登記する場合、測量費用・登記費用・土地家屋調査士に支払う報酬が発生します。
ここでは、それぞれの費用の目安をみていきましょう。
測量費用
確定測量にかかる費用は、土地の規模や状態・隣地の所有者の数などによって異なります。
一般的な一戸建てで隣地の所有者が少ないケースでは、40～50万円ほどが目安です。
一方、隣地所有者が複数いる・土地に高低差がある・隣地が自治体の物と言ったケースでは、50～80万円ほどかかることもあるので注意しましょう。
登記費用
筆界未定地の境界線を確定する場合、法務局で地積更新登記と地図訂正の手続きが必要です。
登記手続きでは、登記時に登録免許税と呼ばれる手数料が必要になります。
登録免許税は登記の種類によって異なり、地積更新登記および地図訂正では原則費用はかかりません。
ただし、登記手続きを土地家屋調査士に依頼すると、依頼料が発生するので注意しましょう。
土地家屋調査士などに支払う報酬
土地家屋調査士に登記手続きを依頼した場合の費用は、５万円ほどが目安です。
ただし、依頼先や内容によっても費用は大きく異なるので、事前に見積もりを取って比較するようにしましょう。
筆界未定地に関するよくある質問
最後に、筆界未定地に関するよくある質問をみていきましょう。
筆界未定地の時効取得とは？
時効取得とは、他人の土地を長期間にわたって占有した場合に、所有権を取得できるルールです。
10年もしくは20年以上占有が続いた場合、一定の条件を満たすことで占有者は土地を取得できます。
ただし、筆界未定地の場合は土地の境界が明確でないため、時効取得を主張するにはまず筆界を特定する必要があります。
筆界未定地の固定資産税はどうなる？
筆界未定地であっても、固定資産税は課税されます。
この場合、登記簿上の面積や現地調査によって固定資産税額が決まってくるのが一般的です。
なお、確定測量によって地積が変わると固定資産税額も変動が生じる可能性があります。
筆界未定地は所有権移転できる？
筆界未定地であっても、売買や相続で所有者が変われば所有権移転が可能です。
ただし、前述のように売却自体が難しくなる点には注意しましょう。
また、相続する際にも、遺産分割のために分筆や合筆ができないので、分割方法でトラブルが起きやすい点には注意が必要です。
▼関連記事：境界非明示特約を付けて不動産の売買をする際の注意点を解説します
まとめ
土地の境界が定まっていない筆界未定地は、購入後のトラブルになる、ローンが組みにくいなどの理由で売却が難しくなります。
そのため、境界未定地を売却する場合、確定測量して境界線を確定することが大切です。
ただし、確定測量は数か月時間がかかるので、売却を検討する場合は早めに依頼することが重要になってきます。
不動産会社によっては、確定測量してくれる土地家屋調査士の紹介を受けることができるます。
信頼できる不動産会社を見つけて、境界確定を含め売却についてアドバイスをもらうとよいでしょう。
