地中埋設物を撤去する費用の相場を解説します

建物の解体中に地中埋設物が見つかると、撤去費用が追加で発生します。

追加費用を払いたくないからと放置しているとデメリットが生じやすく、とくに売却時には損害賠償請求されるリスクもあるので撤去が必要です。

とはいえ、地中埋設物撤去費用は追加で発生するケースも多いため、あらかじめ費用を見越して解体の資金計画を立てる必要があります。

この記事では、地中埋設物撤去費用の相場や放置するリスク、費用を安く抑える方法などを分かりやすく解説します。

地中埋設物の撤去費用相場

地中埋設物の撤去では、以下のような費用が発生します。

• 調査費用
• 撤去費用
• 搬送費用

以下で、費用の概要と相場をみていきましょう。

調査費用相場

解体工事前に地中埋設物があるか調査することで、解体工事と併せて地中埋設物の撤去ができます。

地中埋設物の代表的な調査方法と相場は以下の通りです。

図面調査・地歴調査は、図面や登記簿などのデータから判断する調査方法です。

実際に地中を調査するレーダー調査などに比べて比較的費用は安くなりますが、地中を調べる調査よりも精度は低くなります。

一方、地中をレーダーやボーリング¹して調査する方法なら、より地中の状況を詳細に把握できますが、費用は高額になりがちです。

なお掘削調査は、レーダーやボーリング調査で地中埋設物を特定した際により詳細に調査する方法です。

いずれの調査方法も、調査規模などによって費用は異なります。

また、調査した結果地中埋設物が見つからない場合でも費用は発生するため、事前調査するかは業者とも相談のうえ慎重に判断するようにしましょう。

撤去費用相場

地中埋設物が見つかった場合、一般的には重機で掘り起こして撤去し廃棄物として運搬処理します。

ただし、撤去方法は地中埋設物の種類によっても異なり、費用も違ってくるので注意しましょう。

地中埋設物が見つかった場合の撤去費用は、撤去する廃材によって異なります。

代表的な地中埋設物別の撤去費用の相場は以下の通りです。

搬送費用相場

地中埋設物を撤去後は、廃材として種類別に適切に処分する必要があります。

また、廃材を廃棄するためにトラックで搬送するための費用も必要です。

搬送費用の相場は以下の通りです。

搬送費用は撤去費用に含まれているケースも少なくありません。

トラックのサイズだけでなく現場との距離によって異なるケースもあるので注意しましょう。

ここまで、紹介してきた費用相場はあくまで目安です。

現場の状況や依頼する業者によっても費用は大きく異なるので、必ず見積もりを内容までチェックしたうえで検討するようにしましょう。

地中埋設物とは

そもそも地中埋設物とはどのようなものなのでしょうか。

ここでは、地中埋設物の基本を確認していきます。

地中に埋まっている廃棄物などのこと

地中埋設物とは、地中に埋まっている廃棄物や障害物をさします。

代表的な地中埋設物には、以下のようなものがあります。

• 岩石
• 過去の建物の基礎や杭
• 過去の建物を解体した際に排出されたコンクリート片や木くずなど
• 井戸や浄化槽

地中埋設物は、岩などのもとからあった自然のものだけでなく、過去の所有者や解体業者が残したものであるケースも多いのです。

解体時に初めて見つかることが多い

地中埋設物は、地中にあるため見た目では存在の有無を確認できません。

また、過去の所有者や業者の不法投棄などは、現在の所有者は知らないケースがほとんどです。

解体前に地中を調査するには費用がかかることから、地中調査はしないケースも多いでしょう。

そのため、解体作業中や整地時にようやく見つかるケースが多いのです。

解体作業中に地中埋設物が見つかった場合、事前の見積もりには含まれていないため、追加費用で撤去することになります。

地中埋設物が出てくる理由

現在の解体では、建設リサイクル法によって不法投棄が禁止されています。

しかし、古い時代の解体の場合、基礎などは撤去せずに埋め戻してしまうケースは少なくありませんでした。

悪質な場合は、廃材の処理費用を削減するために地中に埋めてしまうケースもあります。

また、建物や土地の所有者自身が、廃材やゴミなどを処分するために地中に埋めるケースもあったでしょう。

過去の所有者や業者が地中に埋めている場合、現在の所有者はその事実を知らないケースがほとんどです。

しかし、地中埋設物を撤去しないといけないのは、基本的に埋めた人ではなく現在の所有者である点には注意しましょう。

地中埋設物を放置するリスク

地中埋設物が見つかったといっても、必ず撤去しなければならないわけではありません。

ただし、地中埋設物を放置していると以下のようなリスクがあるため、基本的には撤去が必要です。

• 地盤が軟弱になる
• 土地の評価額が下がる
• 地盤沈下が発生しやすくなる

地盤が軟弱になる

本来なら土などで埋まっているはずの地中に、余分なものが埋まっていることで密度が低下し地盤が軟弱になる恐れがあります。

そのままの状態で建物を建てると建物が傾く、地震や水害などの自然災害に弱くなるなどのリスクも生じるので注意が必要です。

土地の評価額が下がる

地中埋設物があると地盤が軟弱化しやすく、土地の上に建物を建てる際に支障が出やすくなります。

そのため、土地の評価額が下がる恐れがあるのです。

地盤沈下が発生しやすくなる

地盤が軟弱化するのに加え、埋設物の種類によっては地盤沈下が発生しやすくなります。

たとえば、木くずであれば時間の経過とともに朽ちてしまうため、木くずの分の空間が沈みます。

井戸や浄化槽なども地中に空洞ができやすくなるため、地盤沈下を引き起こす恐れがあるでしょう。

地中埋設物の撤去義務は売主にある

土地を売却する場合、買主の不利益となる地中埋設物があるなら売主は撤去する義務があります。

撤去しない場合でも、地中埋設物があることを知っているなら買主に対して告知義務を負うので注意しましょう。

撤去せずに売却すると契約不適合責任を追及される可能性がある

地中埋設物を撤去や告知もせずに売却し、後から地中埋設物があることが発覚すると売主は契約不適合責任を問われる恐れがあります。

契約不適合責任とは、契約書に記載のない欠点や不具合が発見された場合に売主に問われる責任です。

建物であれば、告知していないシロアリ被害や漏水・傾きなどが代表的なケースでしょう。

土地の場合、土壌汚染や地中埋設物で契約不適合責任が問われる恐れがあります。

契約不適合責任が問われた場合、買主は売主に対して以下のような請求が可能です。

• 遅行の追完請求
• 代金減額請求
• 契約解除
• 損害賠償請求

地中埋設物のあるケースでは、売主に対して埋設物の撤去や撤去費用相当分の代金の減額を請求できます。

さらに、地中埋設物があることで新築できないなど目的を果たせない場合は、契約の解除が認められる可能性があります。

そのうえで、買主が被った損害分に対して損害賠償請求が可能です。

契約不適合責任が問われると、売主の負担は大きくなります。

契約不適合責任を避けるためには、地中埋設物などの不具合はすべて告知し契約書に記載しておくことが大切です。

契約不適合責任に時効はある？

契約不適合責任を追及するには「買主が瑕疵を知った時から１年以内に売主に通知」する必要があります。

通知していれば損害賠償請求などの請求権は1年経過後でも行使できます。

ただし、瑕疵を発見して５年間何もしなければ請求権は時効となり、引き渡しから10年以上経過している場合も請求できなくなります。

なお、売主に悪意や重過失がある場合は1年以内の制限が適用されないケースもあります。

また、契約書に契約不適合責任を問える期間を定めている場合は、契約内容が優先されるので注意しましょう。

一般的な不動産売買では、「売主の契約不適合責任は引き渡しから3カ月間」と特約に記載して期間を定めるのが一般的です。

不動産会社による買取の場合は「売主の契約不適合責任は免責」として契約するケースも多いです。

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地中埋設物の撤去費用を安く抑える方法

地中埋設物が発見されると撤去費用が高額になる恐れがあります。

ここでは、地中埋設物撤去費用を抑える方法を解説します。

複数業者に相見積もりを取る

地中埋設物の撤去で不当な追加費用を請求されないためには、事前の解体工事の際の見積もりをしっかり比較することが大切です。

地中埋設物については、見積書に「追加費用は別途」など曖昧に記載されているケースが多いでしょう。

見積もりの際には、地中埋設物があった場合の対応やおおよその費用目安を確認しておくことをおすすめします。

「井戸があった」「浄化槽があった」など過去の使用履歴などから地中埋設物がある可能性が高いなら、事前に伝えておくことで追加費用を抑えられる可能性もあります。

また、実際に解体作業中に地中埋設物が見つかった場合でも、口約束でそのまま撤去するのではなく見積もりを出してもらうことが大切です。

見積書や現場を確認ししっかり説明してもらうことで、不当な追加料金の発生を防ぎやすくなります。

地中埋設物の費用を抑えるには、信頼できる業者を選ぶことが重要です。

見積もり依頼時には、できるだけ複数の業者を比較し価格や実績などから信頼できる業者を見極めるようにしましょう。

補助金や助成金を活用する

地中埋設物撤去に関する補助金はほとんどありません。

しかし、解体工事に対する補助金は設けられているため、解体の補助金を利用することで地中埋設物撤去費用を抑えられる可能性があります。

とくに、築年数が古く倒壊の危険性が高い建物を解体する場合、補助金を活用できる可能性があるので「空き家 解体 補助金」などの検索キーワードでチェックしてみるとよいでしょう。

ただし、補助金の有無や条件・補助額などは自治体によって異なります。

自治体の窓口やホームページなどで確認するようにしましょう。

補助金適用の実績が豊富な解体業者であれば、補助金の有無や適用のサポートを行ってくれるので相談するのもおすすめです。

信頼できる不動産会社に解体業者を紹介してもらう

売却にともなう解体であれば、不動産会社が解体業者を紹介してくれるケースがあります。

また、地中埋設物のある売却はトラブルになりやすいため、しっかり対応してくれる不動産会社であることも大切です。

信頼できる不動産会社を見つけるなら、査定時にできるだけ複数社を比較することをおすすめします。

イエウリなら、査定数に上限がないためより多くの不動産会社の比較が可能です。

大手から地域密着型の中小まで数多くの不動産会社が参画しているので、あなたにぴったりの不動産会社を見つけられるでしょう。

不動産のプロに無料で相談できるサポートも行っているので、地中埋設物で不安を感じている方もぜひご相談ください。

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地中埋設物の撤去費用に関するよくある質問

最後に、地中埋設物の撤去費用に関するよくある質問をみていきましょう。

土地の売却時に地中埋設物の撤去費用を負担するのは誰？

撤去費用は基本的に売主が負担することになります。

買主が撤去する場合でも、撤去費用分を減額するケースが多いでしょう。

地中埋設物は告知義務があるため、だまって売却を進めることはできません。

基本的に新築時には地中調査を行うため、そこで地中埋設物が発見される可能性は高いでしょう。

後から地中埋設物が発覚すると契約不適合責任が問われる恐れがあるので注意が必要です。

譲渡所得税の計算上地中埋設物の撤去費用は譲渡費用や取得費に計上できる？

土地を売るための解体費用や土地に建物を建てるための解体費用は、取得費・譲渡費用に含められるのが一般的です。

ただし、地中埋設物撤去の費用については、その目的によって判断が難しいため、迷う場合は税理士などのプロへの相談をおすすめします。

地中埋設物はどこまで撤去する必要がある？

一般的には2m程度の深さまで調査し撤去しますが、土地の利用目的によって必要な深さは変わります。

買主によって必要な深さや地盤の強度が異なるため、地中埋設物撤去後に売却する場合は、撤去範囲を記載し免責してもらうとよいでしょう。

必要な深さや免責については、不動産会社に相談して判断することをおすすめします。

まとめ

地中埋設物が解体作業中に発見されると追加料金が発生します。

しかし、地中埋設物を撤去しなければ、地盤が弱くなる・新築がスムーズにできないなどのリスクが生じ、売却が難しくなるため、撤去が必要です。

地中埋設物がある場合、売却で契約不適合責任を問われるリスクも高くなるため、不動産会社に相談しながら適切に対処して売却を進める必要があります。

信頼できる不動産会社を選んでトラブルなく満足いく売却を目指せるようにしてください。