不動産を売却するために登記を調べたら、土地と建物の名義人が違っていたというケースはけっして珍しくありません。なかでも、相続が発生していたのに、名義を変更していなかったというのは典型的な事例です。
不動産は、たとえ自分の親が所有する物件であっても、名義人以外の者が売却することはできません。
それでは、土地と建物の名義が違った場合、売却はどのように進めればいいのでしょうか。売却の方法と手順について解説をしていきましょう。
土地と建物の名義が違う不動産売却の方法
土地と建物の名義が違っていた場合、売却に際しては、次の3つの方法のいずれかを選択することになります。
- 土地または建物を単独で売却する
- 名義を同一人にしてから売却する
- 名義が違うまま同時に売却する
名義が違っていても、土地あるいは建物の単独での売却もできるし、同時に売却することもできます。
ただし、名義が違っていることで買主が購入を躊躇してしまう事例も少なからずあります。土地と建物の名義が違う不動産をスムーズに売却するためには、どのように進めていけばいいのか解説をしていきましょう。
土地または建物を単独で売却する
土地と建物の名義が違っていてもそれぞれ独立した資産なので、土地あるいは建物を単独で売却することができます。
名義が違っている土地に適法に存在する建物は、土地を無償で使用している使用貸借によるものか、地代を払って借地権を設定しているものかのいずれかに分類できます。
売却の方法は、どちらに属しているのかで異なります。
使用貸借の場合
土地と建物の名義が違っているが、その関係性が親子などの親族であれば、多くの場合無償で土地を使用しています。このように土地を無償で使用させていることを使用貸借といいます。
使用貸借の場合、家を売却する際に地主の承諾は要しません。ただし、使用貸借契約は貸主と借主の間のみで有効であるので第三者には効力は及びません。
つまり、建物を取得しても、土地の所有者から明渡請求を申し立てられる可能性があるのです。
一方で、使用貸借の土地を購入して新たに地主になったとしても、必ずしも土地が自由に使えることが保証されているわけではありません。建物所有者に明渡請求をしても認められない可能性が高いのです。
このように、使用貸借の物件の単独売買は、買主にほとんどメリットがないため、土地また建物の単独での売買が成立することはほとんどありません。
借地権が設定されている場合
建物を建てるために地代を払って他人から土地を借りる権利のことを借地権といいます。
借地権が設定された物件の場合、建物を売却するのであれば、借地権も合わせて譲渡することになるため、売却に際しては、地主の承諾が必要になります。もし地主に無断で売却すると、契約違反として借地権を解除されてしまう可能性があります。
その場合、買主は地主からの明渡請求を拒否できないため、建物を取り壊さなければなりません。
一方で地主が土地を売却する場合、建物の所有者の承諾は不要です。しかし、建物の明渡請求は認められず、土地利用の制限があるため相場よりも相当安い価額で売却することになります。
ただし、建物所有者に売却した場合に限り、買主に資産価値がアップするメリットがあるので相場に近い価額が期待できます。
名義を同一人にして売却する
土地と建物の名義が違う不動産を売却する場合、名義を同一人にしてから売却する方法が最も一般的です。
名義を同一人にするには、土地または建物の所有者が、もう一方の物件を買い取る必要があります。もし無償で譲渡したり、相場よりも相当安い価額で売却したりすれば、相場価額との差額が贈与とみなされ贈与税が課せられることがあります。
そのため、名義を同一人にするには相場の価額で購入できる資金が必要になります。
名義が違うまま同時に売却する
名義を同一人にするための資金が用意できない場合は、名義が異なったままセットで売却する方法があります。
たとえば、親名義の土地に長男名義の建物が建っている場合などは、土地と建物を1つの不動産として売却活動をすることができます。あるいは借地権を設定している物件で、地主と建物所有者の利害が一致した場合にセットで売りに出されることがあります。
買主の立場からすれば、土地と建物の2つの契約を結ぶことになります。この場合、単に2つの契約を作成すればいいのではなく、それぞれの売買契約は、もう一方の契約が成立して初めて有効に成立するという形の契約とします。
2つの契約の関連付けをしておかないと、たとえば契約成立後に、建物(土地)だけを解約するといったことや、片方の契約を突然拒絶するといったことが起こり得ます。そうした当初の目的が達成できなくなる事態を回避するための措置を講じておく必要があるのです。
そのため契約が、一般的な不動産と比べて複雑になります。リスクを回避するためにも、名義が違った物件をまとめて売却した経験がある不動産会社に依頼した方が安心です。
名義変更や売却が困難な事情がある場合の対応
土地と建物の名義が違う不動産を売却する場合、名義を同一人にしてから売却することで、スムーズな売却が期待できます。
しかし、中には特殊な事情により、名義変更や売却が困難な物件があります。こうした物件の売却を実現するには、どのような手法を講じればいいのかを解説していきましょう。
離婚が原因で売却をする
ペアローンを利用して不動産を共有にしている夫婦が、ローン完済前に離婚することになると手続きが複雑になります。
財産分与で不動産の売却が避けられない場合、名義をどちらかに揃えておかないと、売却活動をスムーズに進めることができません。離婚が原因で売却する場合には、多くは両者の関係が険悪な状態にあるので何度も立ち合いや打ち合わせをすることが困難だからです。
ただし、名義を同一人にするには相手方の物件を取得するための資金が必要です。しかも、住宅ローンを返済中であれば、相手方が借りている部分のローンは完済しなければなりません。
例えば夫婦で1,500万円ずつ合計の住宅ローンがあり、所有者を片方に移転したい場合、原則として1,500万円を銀行に返済しなければならない。借り換えやローンの継承が認められることもあるが、離婚の場合は財産分与の協議が複雑化しやすい。
たとえ資金が不足しているからいって、銀行に無断で名義変更をすることはできません。住宅ローンの契約上、物件所有者の名義変更する場合には銀行の承諾が必要とされているので、銀行の承諾を得ずに所有権移転登記をしてしまうと、住宅ローン残額の一括返済を求められる可能性があります。
したがって、相手方の資産を購入するための資金が不足している場合には、財産分与のための一時的な名義変更であることを銀行に理解してもらえるか否かが重要なポイントになります。
ただし、事前説明をしたからといって、必ずしも認められるわけではありません。
名義人が認知症である
親が所有する土地に子どもが家を建てている物件で、親が認知症になっていた場合、たとえ子どもでも勝手に親の名義を変えることはできません。
単に親が病気療養で入院しているという事情であれば、委任状を作成することで、親の代理人として名義変更や売却の手続きを進めることができます。
し かし、親が認知症になり「意思決定能力がない」との診断が下されていれば、代理人による手続きは認められません。もし事実を隠匿して手続きを行なえば、意思決定能力を欠いた者が行った契約として不動産売買契約は無効になります。
後見人を選定する
不動産の名義人が認知症になった場合には、成年後見人を選定することで売却が可能になります。
成年後見人制度は、本人、配偶者、４親等内の親族などの請求によって、家庭裁判所が後見開始の審判をします。後見開始の審判を受けた者は、成年被後見人とされ、成年後見人が付されます。
ただし、本人が意思決定能力を欠いた段階で請求をした場合には、必ずしも、子どもなどの親族が成年後見人に選ばれるわけではありません。親族以外の法律・福祉の専門家といった第三者が選ばれることもあります。むしろ近年においては、親族よりも第三者が選ばれるケースが増える傾向にあります。
成年後見人を確実に親族にしたい場合には、任意後見制度を活用します。ただし、本人に意思決定能力があるうちに手続きを進める必要があります。
任意後見制度の手続きは、まず本人の意思により、後見を委任する人を決定し、任意後見契約公正証書の作成を経て、法務局に成年後見人の氏名、委任の範囲等を登記します。これにより、本人の意思能力が低下した段階で家庭裁判所に請求をすれば、本人が選定した人が成年後見人に選ばれます。
売却が認められないケースもある
成年後見人が、本人(成年被後見人)の居住用不動産を売却するには、家庭裁判所の許可を得る必要がありますが、土地を売 却する理由が「本人の利益になること」でなければ認められません。
たとえば、本人の生活費や医療費、介護施設への入居費用に充てるために売却するのであれば、家庭裁判所の許可を得られます。しかし、自分(親族)の借金返済のために使うといった理由だと許可を得ることはできません。
土地と建物の名義が違う不動産を所有している場合は、もう一方の所有者の健康状態に気を配り、認知症の兆候があれば、早期に不動産に対する意思を確認したうえで、任意後見制度などを活用するための準備を進めることが重要です。
名義人が所在不明で連絡が取れない
相続された土地が、遺産分割協議もされないまま放置されていることがあります。この場合、相続人が複数人だと、その土地は共有名義になります。
共有名義であっても、すべての相続人と連絡がつけば、遺産分割協議をすることで、土地の名義人を決定することができます。
遺産分割は相続人全員の合意が必要
しかし、相続人の中に長期間音信不通の人がいれば、問題は複雑になります。さらに相続人が亡くなっているようなケースだと、代襲相続人が相続が発生したことすら認識していないまま、所在不明になっていることもあります。
遺産分割協議は相続人全員の合意を要します。連絡が取れないという理由での不在では、遺産分割協議は成立しません。まずはあらゆる手立てを講じて、所在不明の相続人を探し出すことが先決です。
他の相続人の所在がわからない場合は、相続問題の対応を得意としている司法書士に依頼する方法が考えられます。
相続物件の売買に強い不動産会社に相談すれば、司法書士を紹介してもらえることもあるでしょう。
不在者財産管理人の選定
手を尽くしても相続人の所在が不明の場合は、家 庭裁判所に不在者財産管理人選任の申立をして遺産分割協議を進めることになります。
不在者財産管理人とは、連絡の取れない不在者に代わって財産を管理する人のことです。財産管理人は，民法103条により財産を保存する権限を有しています。
ただし、遺産分割協議をしたり、不在者の財産を処分したりすることは、財産管理人の権限を超えているため、別に家庭裁判所から権限外行為許可を得る必要があります。
そのうえで、遺産分割協議において名義を自分に揃えることに同意をしてもらうか、あるいは売却することに同意をしてもらいます。
土地と建物の名義が違う不動産売却の手順
土地と建物の名義が違う不動産を売却するには、どのような手順で進めればいいのか解説をしていきましょう。
土地と建物の名義を同一にするための協議をする
まず一般的な不動産売却と同じ条件になるよう、土地と建物の名義を同一人に変更する手続きを進めます。
売却活動において前面で動ける方を名義人するのが一般的ですが、相手方の不動産を購入する資金が捻出できない場合は、資金のある方を名義人にします。
不動産価額を設定する
実際に金銭のやり取りをしないまま、不動産の名義変更を行うと、贈与とみなされて贈与税が課税されることになります。またあまりに安価だと、相場価額との差額が、みなし贈与と扱われる可能性があります。
そのため、不動産の適正な価額を設定する必要があります。相場価額は、固定資産税路線価から推測する方法もありますが、税務対策上、専門の不動産業者や税理士に相 談したうえで、適切な金額を設定した方が安心です。
相手方にお金を支払う
金銭のやりとりは、シミュレーションではなく実際に資金を動かします。たとえ親子であっても、契約書を作成したうえで、銀行振り込みなどによって金銭の移動の痕跡を残さないと、税務署から架空の取引とみなされてしまいます。
名義変更の手続きをする
名義変更手続きは自分でもできます。ただし、申請書の作成や必要書類の準備などが必要です。書類に不備があれば何度も法務局へ行くことにもなります。
不動産に関する知識に自信がなかったり、勤務等が忙しくて時間が取れなかったりするのであれば、司法書士に依頼した方がいいでしょう。報酬は10万円前後が相場です。
所有権移転登記の申請をしてから約1週間程度で、登記が完了します。その後は、一般的な不動産と同じ方法で売却活動を進めます。
まとめ
土地と建物の名義が違う不動産を売却する場合、名義を同一人にしてから売却する方法が最も一般的です。
そのためには、相手方の物件を相場の価額で購入できるだけの資金が必要になります。無償もしくは安価での譲渡をすると贈与税の対象となるので、適正な価格を設定したうえで金銭の移動を厳格に行う必要があります。
相手方の物件を取得するだけの資金が不足しているのであれば、土地と建物をセットで売却する方法があります。ただし、契約書の作成が複雑になるので、土地と建物の一括売却の実績がある不動産会社に依頼した方が安心です。
土地と建物の名義が違う場合、土地または単独で売却しても買主側に メリットがないため、好条件での取引は期待できません。ただし借地権が設定されている土地を建物の所有者に売却するケースに限っては、相場に近い価格での売却が期待できます。
