借地権割合とは？調べ方や、確認が必要になるシチュエーションについて解説

借りている土地を相続した、借地を売却するといったケースでは、税金や価格の計算で借地権割合が必要です。

これから借地を相続する、売買するという場合は、借地権割合について理解しておくことが重要です。

この記事では、借地権割合の基本から、調べ方や必要になるシチュエーションまで分かりやすく解説します。

借地権割合とは？

借地権割合とは、土地の権利にしめる借地の割合を示したものです。

まずは、借地権割合がどのようなものかを確認していきましょう。

底地権と借地権の割合のこと

家を建てるために他人の土地を借りる権利を、借地権と言います。

借地権では、土地の所有者（地主）に対して地代を支払うことで、土地に建物を建築し住むことが可能です。

この際、建てた建物の所有権は借主にありますが、土地の権利はあくまで地主が所有しています。

また、建物の所有権は借地人（土地の借主）にありますが、建物の増改築や売却には地主の許可が必要です。

一方、借地権が設定された土地のことを「底地」または「底地権」と呼びます。

地主は底地権を持つことで、借主から賃料を得られるのです。

底地と借地は基本的に同じ土地を指しますが、底地は地主側から見た土地、借地は借主から見た土地という点が異なります。

つまり、一つの土地の上に借地権と底地権が混在している状況です。

そのため、それぞれが所有する権利の割合を示すために用いられるのが、「借地権割合」です。

相続税や贈与税の計算で用いられる

借地権や底地権は、それぞれ財産として相続や贈与ができ、その際は相続税や贈与税の対象となります。

ただし、借地はあくまで借りている土地のため、建物を建てることはできても、活用には一定の制限が生じます。

一方、地主側も自分の土地であるにもかかわらず、他人に貸しているため自由に利用することはできません。

適切に課税するためには、土地の評価額のうち、どれくらいが借地権に相当するかを明確にする必要があり、その指標として借地権割合が活用されます。

なお、借地権割合は国税庁によって地域ごとに定められていますが、地主と借主の話し合いで割合を決めることもできます。

しかし、借地権割合は税金に関わってくるため、基本的には国税庁が定めた割合を利用するケースが一般的です。

借地権割合の調べ方

借地権割合は、国税庁によって地域ごとに30～90％の範囲で10％刻みで定められています。

調べる際には国税庁のホームページにアクセスし、該当のエリアを調べることで把握できます。

ここでは、借地権割合の調べ方を具体的にみていきましょう。

大まかには、以下の3つのステップで調べられます。

• 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表を開く
• 調べたい土地が載っているページを開く
• 路線価図に掲載されているアルファベットで借地権割合を確認する

それぞれ解説します。

財産評価基準書 路線価図・評価倍率表を開く

まずは、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」にアクセスします。

路線価図・評価倍率表のページでは、調べたい年分・地域別で路線価や倍率表などのチェックが可能です。

調べたい土地が載っているページを開く

借地権割合は、路線価図において路線価とともに表示されています。

そのため、借地権割合を調べる場合「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で調べたい土地の住所から、該当するエリアの路線価図を開きます。

なお、路線価（相続税路線価）とは道路に面した土地1㎡あたりの評価額です。

主要道路ごとに路線価が定められているので、該当する住所の路線価もあわせて確認するとよいでしょう。

路線価図に掲載されているアルファベットで借地権割合を確認する

路線価図を開いて、該当する住所の借地権割合を調べます。

路線価図では、路線価＋借地権割合として「215D」のように数字とアルファベットが道路ごとに設定されています。

このアルファベット部分が借地権割合を示しています。

アルファベットごとに借地権割合は以下のとおりです。

たとえば、215Dの土地の借地権割合は60％となります。

なお、路線価は千円単位で示されているため、この場合の路線価は1㎡あたり21.5万円です。

路線価が設定されていない土地では、評価倍率表で借地権割合を調べられます。

借地権割合の確認が必要になるシチュエーション

ここでは、借地権割合の算出が求められるケースを見ていきましょう。

相続税や贈与税の計算

相続税は、相続財産に課税される税金です。

相続税を計算する際、土地などの不動産は相続税評価額が対象となります。

この際、借地は活用に制限がかかることが考慮され、借地権割合を用いて評価額が下がる仕組みです。

具体的には、借地の評価額は以下の計算式で求めます。

自用地とは、借地権が設定されていない状態の土地を指し、自用地評価額は「貸していない状態の土地評価額」のことです。

たとえば、自用地としての評価額が1,000万円で借地権割合が60%なら、借地としての相続税評価額は1,000万円×60%＝600万円になります。

一方、貸している側に相続税が発生する場合、貸している土地（底地）の相続税評価額は以下のようになります。

仮に、上記の例の自用地評価額1,000万円、借地権割合60％のとき、底地の相続税評価額は1,000万円×（1－60％）＝400万円となるのです。

ただし、相続税は相続財産合計額から基礎控除を差し引いた部分が課税対象となります。

土地の評価額だけでは、相続税課税の有無や税額は判断できないので注意しましょう。

また、借地や底地を贈与した場合も同様に評価額を算出し、贈与税の課税の有無や課税額が判断されます。

こちらも、基礎控除や特例などが加味された税金を判断するので、土地の評価額のすべてが税金の対象となるわけではありません。

借地権の売買

借地権は、地主の承諾を得ることで売却が可能です。

この売却額を決める際に、借地権割合を参考にするケースもあります。

たとえば、自用地評価額2,000万円で借地権割合が40%なら、売却価格は800万円が目安となるでしょう。

ただし、借地権の売却価格は立地や地主との交渉、買主との交渉などさまざまな要素に左右されるため、あくまで目安として活用するようにしましょう。

▼関連記事：借地権は売却できます。所有物件の売買との違い・手順などを解説

地代や更新料の算出

借地権は地代を地主に払う必要があり、契約を更新する際には更新料も発生します。

この地代や更新料を設定する際にも、借地権割合を用いるのが一般的です。

借地契約の種類や目的によっても異なりますが、住宅用の土地であれば底地価格の2～3％が相場となるので、以下の計算方法で求められます。

また、更新料は借地権価格の5%ほどが目安となるので、土地の価格×借地権割合×5%で求めることが可能です。

しかし、実際の地代や更新料にはさまざまな算出方法があり、地主との交渉によって変わってきます。

適切な地代や更新料が知りたい場合は、不動産会社などのプロに相談するとよいでしょう。

貸家建付地の評価

貸家建付地とは、土地の所有者が自分で建てた建物を第三者に貸し付けている場合での土地のことをいいます。

マンションやアパート、賃貸戸建てなどが建っている土地が、貸家建付地に該当します。

貸家建付地は土地の所有者でも自由に活用できないことから、相続税や贈与税などの税金を算出する際の評価額が貸地同様に低くなるように設定されています。

具体的には、以下の計算式で求めることが可能です。

借家権割合とは、建物の価値に占める借家権の割合をいい、全国一律で30％に定められています。

また、賃貸割合とは実際に賃貸に活用している住戸の割合です。

専有部分の面積をもとに算出され、満室の場合が100％になります。

仮に、自用地評価額が5,000万円、借地権割合60％、借家権割合30％、賃貸割合80％の場合、評価額は以下のようになります。

借地権割合に関するよくある質問

最後に、借地権割合に関するよくある質問をみていきましょう。

固定資産税の計算で借地権割合が必要になることはある？

借地権割合は、固定資産税の計算には影響しません。

固定資産税は、毎年1月1日時点の土地の所有者が納税義務を負うため、借主ではなく土地所有者である地主が納税義務を負います。

自分の土地で借地権割合が必要になるケースとは？

自分の土地で借地権割合が必要になる主なケースが、相続や贈与が発生した際の相続税、贈与税の計算です。

底地を相続、贈与した場合は、借地権割合を用いて底地の評価額を求めたうえで、課税が判断されます。

また、地代や更新料を算出する際にも借地権割合を参考に算出するケースがあります。

▼関連記事：相続する土地の価格の調べ方は？計算方法、路線価図の見方を解説

まとめ

借地もしくは底地では、相続税や贈与税を計算する際に借地権割合が重要になってきます。

借地権割合は国税庁のホームページでチェックできるので、自身の土地の割合を把握し税額計算の参考にしてください。

また、借地権を売買する際にも、借地権割合を価格の目安にするケースがあります。

しかし、売買価格は借地権割合だけでなくさまざまな要素で左右されるので、いくらで売れるか気になる場合は不動産会社に相談するとよいでしょう。