不動産は、外国人にも売却できます。でも、実際に外国人の購入希望者が現れたら、戸惑うことも多いのではないでしょうか。外国人との不動産取引では、言葉や文化の違いから発生するトラブルも少なくありません。
この記事では、外国人に不動産を売却するときの注意点について解説します。
外国人が不動産購入で必要な手続
引渡の段階で所有権移転登記を行う際に、主には次の書類を用意してもらう必要があります。
- 司法書士への委任状
- 住民票
- 印鑑登録証明書
たとえ売買契約が成立しても、最終的に所有権移転登記ができなければ、それまでの努力が無意味なものになります。商談の早い段階でこれらの書類が用意できることを確認しておきましょう。
司法書士への委任状は、本人確認書類等があれば作成できますが、住民票・印鑑登録証明書は、外国人の場合、在留資格等の理由によって入手できないことがあります。
外国人に不動産を売却する場合、どのような手続をすることになるのか、解説していきましょう。
日本語がわからないと契約が無効に
契約に際しては、トラブルに備えて契約上の専属的合意管轄裁判所を日本の裁判所とします。その場合、裁判所はすべて日本語に準拠するので、日本語による契約書が必須となります。
日本語がまったく理解できなくても、署名をする買主もいる可能性がありますが、買主が内容を理解していない契約は有効ではありません。そのため、買主の母国語に訳したものを参考資料として交付するとともに、必要があれば通訳もしくは代理人を立てるよう促します。
通訳を介して契約をする場合、「通訳者に通訳を委任する」旨の委任状を買主から受領したうえで 、通訳者には、買主とともに契約書に署名をしてもらう必要があります。
住民票・印鑑登録証明書の手続が可能な外国人
住民票・印鑑登録証明書の手続が可能な外国人は、市区町村の区域内に住所を有する人で、次のような条件に該当する人です。
- 中長期在留者（在留カード交付対象者）……3月を超える在留期間が決定された人(短期滞在・外交・公用の在留資格が決定された人を除く)。
- 特別永住者
- 一時庇護許可者または仮滞在許可者……一定の要件を満たし上陸の許可を受けた人や、不法滞在者が難民認定申請を行い、一定の要件を満たし、仮に我が国に滞在することを許可された人（仮滞在許可者）。
- 出生による経過滞在者または国籍喪失による経過滞在者……出生または日本国籍の喪失により我が国に在留することとなった人。
これらに該当する人は、市区町村の窓口で手続をすれば、住民票を取得できます。また、同じ窓口で印鑑登録をすれば、印鑑証明書も取得することができます。
実印を作成していない外国人は、手続に先立ち予め実印を作成しておく必要があります。
住民票に代わる書面
住民票が用意できない外国人は、これに代わる方法によって手続きを進めていきます。
最も一般的な方法が宣誓供述書（Affidavit）によるものです。住所を宣誓供述書の形式にして、その国の所属公証人の認証を得ることで、住所を証する書面とすることができます。国内の当該大使館領事部で認証された宣誓供述書でも住所を証する書面とすることができます。
また国や地域によっては、日本と同様の住民登録の制度を有している場合や、戸籍が住所を証する書面を兼ねている場合もあります。こうした場合は各国の公的な住民登録証明書等を利用することもできます。
印鑑証明書に代わる書面
印鑑証明書が用意できない外国人は、これに代わる方法によって手続きを進めていきます。
台湾、韓国には日本と同様の印鑑証明制度があるので、その公的な印鑑証明書を利用することができます。それ以外の国及び地域の出身者については、買主が当該外国在日大使館でサイン証明書を発行してもらうことで、印鑑証明書に代えることができます。
中国の富裕層など「外国人に日本の不動産が高く売れる」というのは本当？
近年のインバウンド需要増大や円安を受けて「中国の富裕層など外国人に日本の不動産が人気で、高く売れることがある」と言われることがあります。
中国出身で日本の不動産会社にて勤務している劉紅梅さんによると、
日本の不動産は頑丈でしっかりしていて、投資用商品として安定しているので、多少利回りが低くても日本の不動産は、中国では非常に人気です。
物件を購入するために来日される方も多くいらっしゃいますので、購入にはかなり意欲的だと思いますね。
また、基本的には現金で購入をするので、ローン特約がつかないことも売主様からすればメリットになるかもしれません。
とのことで、実際にそのようなケースがあることがわかります。
中国の方向けに日本の不動産情報を掲載しているサービスも年間数百万人規模で利用されているため、外国人投資家向けに販売力がある不動産会社を選ぶことで、高値で売却できる可能性も生まれるでしょう。
中国語で日本の不動産情報を掲載しているWEBサイトが注目を集めている。
出所：神居秒算 WEBサイトより
当サイト「イエウリ」には、GAYA不動産のように、独自の販売ルート・戦略で売主の利益を最大化できる優良不動産会社が登録しているので、外国人向けに高値で売却したい希望がある方は、ぜひチェックしてみてください。
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外国人に不動産を売却するときの注意点とは
外国人への不動産売却では、言葉や文化の違いから、日本人に売却するときとは異なる配慮が必要になります。どのような点に注意して臨めばいいのか解説をしていきましょう。
本人確認をする
不動産の売却は大きな資金が動く取引です。購入希望者が、実際に名乗っている人物と同一であることを確認するために、商談の前に本人確認をしましょう。本人確認は次のような書類などで行います。
- 日本国内に住居を有しない外国人の場合……旅券（パスポート）、乗員手帳
- 日本国内に住居を有する外国人の場合……旅券（パスポート）、在留カード、特別永住 者証明書、個人番号カード、住民基本台帳カード
住宅ローンが利用できない
不動産の購入時は、多くの人が住宅ローンを利用します。しかし、外国人で住宅ローンが利用できるのは、原則として次の要件に該当している人に限定されます1。
- 永住許可を有すること
- 永住許可がない人は日本国籍か永住許可を有している配偶者が連帯保証人となること
夫婦共に外国人である場合、どちらかが永住許可を有していないと、住宅ローンが利用できないため、不動産の購入は現金払いによるしかありません。
外国人の購入希望者が住宅ローンの利用を前提に商談を進めてくることもあるので、早い段階で資金調達の方法について確認しておく必要があります。
不動産売買の流れを理解してもらう
不動産売買の手順は、国ごとに異なります。事前に買主の理解を得るために、不動産売買契約締結から、引渡までの流れを理解してもらいましょう。買主の方は、資金調達の事情もあるので、支払いの時期についてもすり合わせが必要です。
海外の不動産取引では、媒介よりも代理による取引が主流です。買主が日本の主流である媒介契約を希望する際には、それぞれの違いをわかりやすく説明することが必要です。
また海外では、両手媒介認めていない国もあるため、両手媒介による取引となった場合は、あらかじめ理解を得ておくことがトラブル防止において重要です。
代金の支払いはタイムラグがある
売却代金の支払いについて、買主が国内の銀行に口座を有していない場合は、海外送金に拠ることになります。この場合、取引銀行に対して「被仕向送金」を依頼します。その後、受取口座に関する情報を買主に伝えることで、送金元の金融機関から売主の口座に振り込まれます。
海外の口座と売買代金をやりとりする際には、あらかじめ振込に要する期間を確認しておきましょう。海外の口座からの振込は、実際に口座に入金されるまで 2 営業日ないし 3 営業日かかるのが一般的です。
このタイムラグを予め見込んでおかないと、契約上の決済日に入金が確認できないことや、契約どおりの期日に登記できないといったトラブルが発生することになります。
期日を決めて取引を進める
日本人や日本に長く在住している外国人であれば、基本的に期日に対する感覚に大きな相違はありません。しかし、日本に滞在実績があまりない外国人は、期日に対する概念が異なるので注意が必要です。
日本人の一般的な取引では、手付金の支払いや手続きは、期限を待たず早目に済ませるのが当然のように行われます。しかし、外国人の中には時間感覚が異なることが多く、期限ぎりぎりまで対応を引き延ばされ、挙句の果てに契約破棄されてしまう事態も少なくありません。
支払いのトラブルを未然に防ぐために、契約書面に期日を明確に記載するとともに、守れない場合のペナルティについても決めておく必要があります。
納税管理人を選任してもらう
税務については、海外に居住する外国人の場合、日本国内で所得税の申告や納税の手続きを本人に代わって行う納税管理人を選任する必要があります。
固定資産税については、賦課期日（1 月1 日）現在の不動産の所有者に対して賦課されます。固定資産税は所有者の居住形態にかかわらず賦課されますので、海外に居住する外国人も納付する必要があります。
固定資産税の納税に関する事項を本人の代わり行わせるために、不動産の所在地の地方公共団体の条例で定める地域内に住所等を有する納税管理人を選任しなければなりません。
納税代理人は誰でもなれますが、多くの人は、英語対応の会計事務所や税理士法人などに委託しています。
マンションを外国人に売却するときの注意点
マンションに関する取り決めは、海外と大きく異なるため、入居後のトラブルに発展することがあります。売主としての責任を問われないためにも、売買に際しては十分な説明が必要です。主にどのような事柄について説明すればいいのか、解説をしていきましょう。
管理費・修繕積立金を理解してもらう
マンションでは、管理規約に管理費・修繕積立金や駐車場使用料などの徴収方法が定められています。海外ではこうした制度がないことがありますので、予め説明をして理解を得る必要があります。
管理費・修繕積立金等は将来的に金額が改定される可能性がありますので事前に知らせておく必要があります。合わせて駐車場使用料についても変動することを理解してもらいましょう。
これらの金銭の徴収方法は、口座振替方式によることが多いため、国内の金融機関の口座開設が必要となります。しかし、非居住者の場合には国内の口座を保有していないことが多いため、海外口座からの送金により支払う場合や、賃貸管理業者を通じて支払う場合などがあります。
海外口座からの送金により支払う場合には、送金手数料が負担になることから、数ヵ月から数年分の管理費・修繕積立金等を一括して支払うことを外国人所有者から希望される場合があります。そのため、管理費・修繕積立金が途中で変更になった場合の取扱いについても取り決める必要があります。
ルールを理解してもらう
分譲マンションにおいて、外国人居住者とのトラブルで多いものとして、ペットの飼育、リフォーム、住居以外での使用が挙げられます。また海外では、「専用部分」と「共用部分」の考え方がないことがありますので、認識の違いによるトラブルも発生しています。
専有部分のリフォームや修繕については、工事に先立って管理組合に届出を行うこと、または管理組合からの許可を得ることを求めているのが一般的です。また専有部分を住居以外に使用することを禁じている管理規約や使用細則で定めていることがあります。この場合、所有者であっても、専用部分を事務所や倉庫などとして使うことは許されません。
特に、専有部分と共用部分の考え方に対する理解が不十分であ るため、玄関扉などの共用部分に係るリフォームを所有者単独で行うといったトラブルが発生することがあります。
また住居以外での使用が禁じられている場合は、事務所や民泊としての使用ができないことをあらかじめ理解してもらうことが必要です。
その他にも、管理組合や議決権など日本のマンション特有のルールについて、事前にきちんと説明をしておく必要があります。
まとめ
不動産移転登記の手続きで買主が用意しなければならないのが、住民票と印鑑登録証明書です。これらの書類を用意できるのは、次のような条件に該当する人です。
- 中長期在留者
- 特別永住者
- 一時庇護許可者または仮滞在許可者
- 出生による経過滞在者または国籍喪失による経過滞在者
登記用に住民票が用意できない外国人は、住所を宣誓供述書の形式にして、その国の所属公証人の認証を得ることで、住所を証する書面とすることができます。
印鑑証明書が用意できない外国人は、買主が当該外国在日大使館でサイン証明書を発行してもらうことで、印鑑証明書に代えることができます。
外国人が不動産を購入する際に、住宅ローンが利用できないという課題があります。利用資格についての知識がないまま、住宅ローンの利用を前提に商談を進めてくることがありますから、最初の段階で資金調達の方法について確認してください。
不動産取引の流れや方法は、海外とは大きく異なることがあります。誤解が生じないよう、どのような手順で引渡が行われるのかについて事前の説明が必要です。
マンションの売却においても、管理費、 修繕積立金、専用部分、共用部分といった、海外にはあまりない、日本特有のルールが存在します。入居後のトラブルに発展しないように事前の説明が重要です。
