不動産の売却活動を行うときは、不動産会社に仲介に入ってもらいます。不動産会社の仲介があることで、ポータルサイトへの広告やチラシといった形で物件情報を発信できますし、複雑な法律の手続きを簡略化できるのです。
しかし、不動産会社にも善し悪しがあります。能力のない不動産会社に仲介に入ってもらうと、本来ならば売れる物件もなかなか売れません。
そこで、「仲介を依頼する業者を変更したい」と思った場合は媒介契約を解除できるのか、また、不動産会社との契約に伴うトラブルを避けるにはどうすべきかを解説します。
不動産の売買時には不動産会社との媒介契約がほぼ必須
仲介では不動産会社と媒介契約を結び、買主を探してもらいます。
不動産を売却するときは、不動産会社と媒介契約を結ぶことがほぼ必須です。
もちろん、個人で売却することもできますが、不動産会社の力を借りなければ家を欲している人に物件の情報を届けることはなかなか難しいのが現実です。
また、不動産の売買においては通常、宅地建物取引士（宅建士）という国家資格を持つ人間と買主、売主が同席して「重要事項説明」を実施します。
そして、宅建士が同席して重要事項説明を行った上で売買契約が結ばれていなければ、金融機関は住宅ローンの融資を行わないという取り決めも存在します。
法的な手続きを行う上でも仲介業者は大変重要な役割を担っているのです。
不動産会社と契約を結ぶときは、3種類の媒介契約から1つを選ぶのですが、まずはその違いを見た上で契約の性質を理解し、仲介業者の変更が可能かどうかも確認していきましょう。
媒介契約の種類と制限
3種類の媒介契約は、不動産会社の義務と売主が負う制限について、以下の表のような違いがあります。
| 契約できる会社数 | 自分で見つけた買主との取引 | レインズへの登録 | 販売状況の報告頻度 | 契約期間 | |
| 一般媒介契約 | 複数 | 可能 | 任意 | なし | なし |
| 専任媒介契約 | 1社 | 可能 | 必須 | 2週間に一度 | 3カ月 |
| 専属専任媒介契約 | 1社 | 不可 | 必須 | 1週間に一度 | 3カ月 |
一般 媒介契約とは
一般媒介契約は最も制限の少ない契約です。
売主であるあなたは、複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶことができます。
そのため、幅広く不動産の物件情報を拡散したいときは、一般媒介契約が向いています。
売主にはメリットがありますが、仲介に入る不動産会社には、あまりメリットがありません。
なぜならば、複数の不動産会社で売却活動が行われるので、自分たちの会社で必ずしも売却できるとは限らないからです。
そのため、不動産会社にとって売上が上がらないリスクが大きく、本腰を入れて売却活動を行ってくれないことがあります。
また、不動産業者間の情報ネットワークであるレインズに、物件情報を掲載する義務がありません。
レインズに掲載しない場合、他の不動産会社経由の買主候補に物件情報が提供されないため、一般媒介契約でも「内緒で売却したい」など特別な事情が無ければ登録してもらうことを推奨します。
定期的に売主に対して情報提供を行う義務も設けられていません。
専任媒介契約とは
専任媒介契約とは、一つの不動産会社のみで売却活動を行うことができる契約です。
ただし、売主が買ってくれる個人を見つけても構いません。
売主のデメリットとして、情報の拡散経路がある程度限定されることが挙げられます。
しかし、不動産会社側は自社で売却契約を行い、利益を獲得できる可能性が非常に高くなります。
売る側にメリットは無いように感じられますが、不動産会社が広告費をかけてまで真剣に売却活動に取り組んでくれるので、売れる可能性は一般媒介契約よりも専任媒介契約の方が高くなるのです。
専任媒介契約を結んだ場合、仲介会社はレインズに物件情報を掲載する義務がありますし、売主に対して2週間に1度の割合で売却状況を報告する義務も設けられています。
一般媒介契約は何もせずに売れやすい物件、専任媒介契約は丁寧な売却活動が必要な物件で用いられるケースが多いです。
専属専任媒介契約とは
専属専任媒介契約は、専任媒介契約の制限をより強めたものです。
売却活動を行うことができるのは不動産会社１社だけで、売主が自分で買主を見つけたとしても、必ずその仲介業者を通して契約しなければなりません。
そのため、不動産会社側にとって、利益を獲得できるメリットが大きい契約となっています。
また、物件情報は1週間以内にレインズに掲載しなければいけませんし、売却活動の状況の報告も1週間に1度の割合で行う必要があります。
売主側の制約は大きい分、業者が売却活動を積極的に行ってくれることを期待した契約です。
専任、専属専任媒介契約は契約期間が決まっているため注意が必要
一般媒介契約は契約期間が定められておらず、複数の業者と結ぶことが可能ですので、契約解除時にトラブルになる心配はありません。
しかし、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、不動産会社との契約期間が定められており、期間内での契約解除には注意が必要です。
3カ月は自由に仲介会社を変えられない
まず、専任媒介契約と専属専任媒介契約の契約期間は、最長で3カ月間と決まっており、実務上はほぼ全てのケースで3カ月間の契約が結ばれます。
そのため、期間中はその業者との契約を解除して、他の不動産会社と媒介契約を結ぶことはできません。
なお、3カ月経過後は契約が自動更新とはならず、売主の同意の元で再度媒介契約を結びます。
もし、期間内に専任・専属専任媒介契約をキャンセルをしようとすると、場合によっ ては違約金を請求されることがあります。
専任媒介契約を結んでいる場合、不動産会社もWebや雑誌で広告を掲載したり、立て看板やチラシを配布したりするなど、大きな広告費をかけて売却活動を行っていることがあり、それらの広告活動で発生した経費を実費で請求されることがあるのです（ただし、請求できる違約金の上限は仲介手数料程度までという規定があります）。
したがって、「他の仲介業者に乗り換えたい」と思った場合は、3カ月の契約が終了するのを待ってから、契約を延長せず他の業者に仲介を依頼するという流れが現実的です。
媒介契約日を記載しないトラブルに注意
上記の通り、専任および専属専任媒介契約では、契約期間を最長でも3カ月とすることが宅建業法で定められています。
しかし、媒介契約書の締結時に契約日を記載せず、解除を申し出ようとしたときに「契約日を記載していなかったのですが」と契約解除できないようなことを示唆する悪質な業者が存在します。
宅建業法では契約日を記載することが義務付けられていますが、業者の対応に「定期的な報告を怠った、所定の日までにレインズに掲載しなかった」などの不備が無ければ、契約をただちに解除して他の業者に依頼するのは難しいです。
契約日が記載されていない場合に仲介会社を変更するためには、実際に媒介契約がいつ締結されたかを証明する手間がかかります。
不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、契約日がきちんと掲載されているかも確認するようにしてください。
まず複数の不動産会社に査定を依頼し、信用できる不動産会社を選ぶ
専任または専属専任媒介契約を途中でキャンセルすると、違約金や広告費などを請求される可能性があるので注意が必要です。
しかし、媒介契約をキャンセルしたくなったということは、あなたから見て不動産会社に何らかの不満があったはずです。
そのような悩みを避けるためには、信頼できる不動産会社をしっかりと見定めなくてはいけません。
相手に明らかに非があった場合は、契約期間中の解除も可能
もし不動産会社側に明らかに非があった場合は、正当な理由としてキャンセルすることができ、その際は違約金などを請求されることはありません。
場合によってはその業者が行政処分を受けることもあります。
例えば、専任媒介契約と専属専任媒介契約には、一定期間内にレインズに物件情報を掲載する義務がありますし、定期的な状況報告が義務付けられています。
こういった定期連絡や掲載義務を果たしていない場合、つまり、不動産会社側に明らかに怠慢があった場合は、それを正当な理由として挙げてキャンセルを申し込みましょう。
この場合は違約金を請求されることはありません。
ただし、念のため、不動産会社と媒介契約を結ぶときは、どういった場合にキャンセルが可能であるのか、どのような売主側の都合で違約金が発生するのか、各種条件を確認しておいた方が無難です。
なお、転勤の予定が急に変わったなどのように、やむを得ない事情があって売却自体を取りやめるようなケースでは違約金も請求されないでしょう。
契約する業者を変更した方がいい営業マンの特徴
不動産会社との媒介契約は不動産会社そのものだけではなく、売却を担当する営業マンの能力によっても売れやすさが違ってきます。
不動産会社を変更することにはリスクがありますが、不動産会社の担当営業マンの変更を不動産会社に対して申し出ることは、特にリスクはありません。
変更を検討した方が良い不動産会社の営業マンの特徴とは、どんなものでしょうか。
連絡がルーズである
最も重視すべきは、連絡をこまめに行ってくれるかどうかです。
連絡が密に取れて、こちらが伝えたい内容をすぐに反映してくれる人であれば、物件の売却も短期間で終わる可能性が高いです。
しかし、こちらから伝えた内容を物件情報に全然反映させない、もしくはこちらから催促しないと連絡がつかないようなルーズな営業マンは、仕事に対するやる気や真摯さが足りないと言えます。
まずは営業マンの変更を依頼し、それが叶わないようでしたら不動産会社の変更を検討しましょう。
言っている内容がすぐに変わる
信頼できないようなことを言う営業マンも、変更を考えた方がいいです。
家の売買は数千万円規模でお金が動くため、多くの人にとっては一生で一番多くのお金を動かすことになるでしょう。
そんな重要な売買の仲介に入るのに、責任感に欠けており言うこともコロコロ変わるような営業マンは信頼できません。
ただし、直近の数年間は首都圏を中心に土地・マンション価格が大きく上昇したり、外国人投資家による需要が急激に増大していたりと、不動産市場は刻一刻と変化するものです。
こう した市況の最新情報を踏まえて根拠のある変化を伝えてくれるのであれば、信頼できると言えます。
数字に根拠がない
言っている数字に根拠がない営業マンも、避けた方が良いでしょう。
初めは4,000万円で売れると言っていたのに、少し反応が悪いとすぐに「3,500万円に変更しましょう」などと言う営業マンは、そもそも媒介契約を結ばせるために相場よりも明らかに高い査定額を提示していた可能性もあります。
そういった担当者は、とりあえず媒介契約を結んで売値に関わらず売買を成立させ、仲介手数料だけをもらえればいいと思っているのです。
いくらで売る必要があるという売主の気持ちを完全に無視しています。
提示する数字に根拠がない人間は、家を高く売るための対策を聞いても、納得のいく提案をしてくれることもないでしょう。
特に一括査定サイトを利用する場合、査定する不動産会社は他の会社が競合することを把握しています。
そのため、「自分の会社と契約してもらうために、売れそうもない高めの査定額が提示されるケースがある」点に注意しなければいけません。
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契約解除と業者変更が必ずしも良い結果を生むとは限らない
一方で、短期間かつ何度も契約解除を行うことも、決して良い結果を生むとは限りません。
契約解除を行って仲介業者を変更することには、どういったデメリットがあるのでしょうか。
再度、別の不動産会社との契約が必要
媒介契約を解除すれば、売却のために他の不動産会社と改めて契約する必要があります。
そのため、どうしてもタイムロスが発生してしまいます。
新しい不動産会社と媒介契約を結ぶには、1週間から2週間程度の時間がかかるものです。
物件をいつまでに売らなければいけないか決まっているときは、何度も不動産会社を変えていると期限に間に合わなくなることがあるので注意しなければいけません。
自分に問題があった場合、不動産会社の中で悪評が広がることも
不動産会社側に明らかに非があった場合はともかく、売主のあなた側に問題があると思われたときは、他の不動産会社にあなたの悪評が広がってしまう可能性があります。
つまり、「あの売主は無理難題ばっかり言ってくる」「こちらと話した約束を守らない」「売れるわけがない高値での売却を望んでいる」などと、不動産会社同士のネットワークであなたの評判が広まってしまうと、あなたと媒介契約を結んでくれる不動産会社が見つからなくなるおそれもあるのです。
自分の都合でコロコロと不動産会社との契約を変えることは、やめておきましょう。
売れ残り物件だと思われやすい
物件がなかなか売れないから仲介業者を変更したいという場合も注意が必要です。
売れにくい物件を担当したがる不動産会社は、そう多くはないものです。
せっかく時間をかけても売れなければ、不動産会社側に手数料収入が入ってきません。
「あの売主の物件は普通に売ろうとしただけでは、到底売れるものではない。値段も安いのに手間だけがずっとかかって、コストパフォーマンスが悪い物件だ」などと思われてしまう可能性があります。
不動産会社を変えるよりも、今媒介契約を結んでいる会社とじっくり策を練って売却活動を続けた方が良いかもしれません。
売れにくいときは買取も検討する
どうしても売れにくいときは、不動産会社に買取を依頼してみましょう。
不動産の「買取」とは、一般の買主を探すのではなく、不動産会社がその不動産を購入するもので「業者買取」「買取再販」などとも呼ばれます。
不動産会社は買い取った不動産をリフォームするなど付加価値を付けて再販売します。
リフォーム費用や業者の転売利益は物件価格から差し引かれるため、仲介での売却価格に比べて買取価格は、相場の7割から8割程度に下がってしまうという点がデメリットです。
それでも、確実に現金化できるという点は売れない状態が続いている物件にとっては大きなメリットとなります。
まとめ
不動産の売買において、不動産会社との付き合いは必須です。
それだけに、不動産会社と良い関係を築いていく必要がありますし、良い不動産会社と営業マンを見抜く目も必要です。
トラブルを避けるためには、まずは色々な不動産会社の話を聞きながら自分が信頼できると思った人、自分が抱えてる悩みや不安を素直に話せる人を選ぶようにしましょう。
なかなか本音を話せずに不満を抱え込んだり、不安を明かせなかったりすると、後々のしこりにつながっていきます。
最初から本音を打ち明けられ、きちんと受け止めてくれるような担当者であれば、きっと良い結果を生んでくれるはずです。
