住宅ローン金利の上昇で不動産売却が難しくなる？利上げの影響と売却に苦戦した場合の対処法を解説

「金利が上がると不動産売却しにくくなるって本当？」

2025年1月24日、日本銀行は政策金利の追加利上げを決定しました。

金利の上昇は住宅ローン金利にも影響し、さらには売却にも大きな影響を与えます。

不動産売却を検討しているなら、金利上昇と不動産価格の関係についても理解しておくと、売り時を逃しにくくなるでしょう。

この記事では、金利上昇が不動産価格や売却に与える影響や、金利上昇で売りにくいときの対処法について分かりやすく解説します。

住宅ローン金利と政策金利の関係

政策金利とは、日銀が景気や物価の安定を目的として設定する短期金利のことで、2025年4月現在は0.50%です（2025年1月に従来の0.25%から引き上げが実施された）。

政策金利は、日銀が景気と物価の安定をめざしてコントロールされており、住宅ローン金利とも密接な関係があります。

住宅ローンを借入する際の金利は、各金融機関の基準金利（店頭金利）から優遇幅を引いた金利（適用金利）となるのが一般的です。

基準金利は、金利タイプごとに以下の金利が参照されるといわれています。

• 変動金利：短期プライムレート
• 固定金利：長期プライムレート

プライムレートとは、銀行が企業に資金を貸し出す際の金利であり、短期プライムレートは年未満の貸出金利、長期プライムレートは1年以上の貸出金利です。

このうち、短期プライムレートは日銀の政策金利の影響をうけるため、住宅ローンの変動金利にも大きく影響してきます。

ちなみに、固定金利は「長期間お金を貸すリスク」を織り込んで決まるため、同じく長期間の金利水準を示す10年国債利回りの影響を受けます。

2025年4月28日の10年国債利回りは1.331%
出所：SBI証券｜10年国債利回り（直近5年、月足チャート）

そのため、固定金利を検討している場合は、10年国債利回りの動向をチェックするとよいでしょう。

利上げの背景

2013年に行われた大規模な金融緩和政策により、マイナス金利政策が続き、住宅ローン金利も低金利が続いています。

しかし、近年のコロナ禍により欧米諸国・中国をはじめとする世界各地でインフレが進み、多くの国で利上げが実施されました。

コロナ禍によるインフレは日本では比較的限定的だったため、日銀は利上げには慎重な姿勢を示していました。しかし、各国との金利差が拡大したことにより円安が進行し、その影響が問題視されていました。

こうした背景を受け、2022年12月には長期金利の引き上げが発表されました。

その結果、固定型の住宅ローン金利にも上昇がみられました。

住宅金融支援機構によるフラット35借入金利の推移は以下のとおりです¹。

さらに、2024年以降は短期金利にも大きく影響する決定が行われ、住宅ローン金利にもその影響が表れています。

日本は2025年1月に利上げを実施

2024年3月の金融政策決定会合で、マイナス金利の解除が決定され、同年7月には0.25%へ引き上げられています。

9月・10月の会合では追加利上げは見送られたものの、2025年1月の会合で0.5%への追加利上げが決定されたのです。

これにより、変動金利の基準を上げる金融機関も現れています。

変動金利の基準金利が上がっても、現時点では固定金利に比べまだ魅力的な水準ではあります。

とはいえ、変動金利は借入期間中金利が変動していくリスクがあるので、今低くても将来どうなるかは分からないという点は覚えておきましょう。

今後も利上げの可能性がある

2025年3月・4月の金融政策会議での追加利上げは見送られましたが、今後さらに追加利上げされると考えられます。

金利が上昇すれば不動産市場にも大きな影響が出るため、不動産の購入・売却を検討しているなら今後の動向に注視しておくようにしましょう。

▼関連記事：変動金利は一気に上がる？

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住宅ローン金利の上昇で不動産売却が難しくなる理由

住宅ローン金利の上昇で不動産売却が難しくなる理由としては、以下の2つが挙げられます。

• 毎月返済額の上昇で借り入れできる額が小さくなる
• 将来的に金利が上昇する可能性を考慮して買い控えが起こる

それぞれ見ていきましょう。

毎月返済額の上昇で借り入れできる額が小さくなる

金利が上昇すると、同じ借入額でも毎月の返済額の負担が増えます。

たとえば、3,000万円を35年ローンで借入した場合の金利別の返済額は以下のとおりです。

毎月の返済額が変わると、生活の負担が増えるだけでなく、借入額にも影響が出てくるのです。

住宅ローンの借入限度額を計算する際には、年収に占める年間返済額の割合である「返済比率（返済負担率）」がポイントになります。

金融機関により基準は異なりますが、一般的な住宅ローンの返済比率の目安は30～35％以下です。

同じ年収であれば年間の返済額が上がると返済比率もアップするため、住宅ローン審査で不利になる恐れがあります。

仮に、上記の例で年収400万円のときのそれぞれの返済比率は以下のようになります。

金利が高いほど、返済比率も上がってしまうことが分かります。

返済比率を下げるには、年間の返済額を下げる＝借入額を下げるか借入期間を長くする必要があるため、借入額の減少につながりやすくなるのです。

借入できる額が少なくなれば買い手の予算も少なくなるため、価格によっては購入候補から外れてしまい、売れにくくなる恐れがあります。

将来的に金利が上昇する可能性を考慮して買い控えが起こる

金利が上昇局面にあると、将来的なさらなる金利上昇を懸念して、住宅ローンの利用を控える人が出てくる恐れがあります。

とくに、変動金利型のローンは、今後の金利変動の影響を大きく受けるため、金利上昇リスクが高まり、慎重にならざるを得ません。

とはいえ、固定金利は金利上昇リスクを避けられる反面、変動金利よりも金利が高めに設定されているため、返済の負担を考えるとやはり慎重になる人も少なくありません。

ほとんどの買主が住宅ローンを利用して家を購入するなかで、住宅ローンへの不安が高まると、買い控えがおきやすくなり、結果的に売却に不利に働く可能性があります。

金利が上がると不動産価格はどうなる？

ここでは、金利上昇が与える不動産価格への影響についてみていきましょう。

売却価格が下がる可能性がある

金利の上昇に伴い住宅ローン金利が上がると、住宅を購入する際の買主の経済的負担が大きくなります。

この結果、予算を縮小して購入しようとする人が増え、売却価格が下がらないと購入できなくなる可能性があります。

そのため、不動産価格が下がる恐れがあるのです。

また、住宅ローンが組みにくくなることで、需要が減少することも考えられます。

不動産価格は需要によっても左右されるので、需要が減ると価格の下落を引き起こすことになります。

さらに、金利が上昇する前に売却を急ぐ人が増えると、供給過多が起き、それによって価格が下がるリスクも考えられるのです。

不動産価格が下がりにくい物件の特徴

金利上昇が必ずしも不動産価格に影響するわけではありません。

以下の特徴の物件であれば、価格が下がりにくい可能性があります。

• 都市部の不動産
• 利便性の高いエリアの不動産
• 将来性が期待できるエリアの不動産
• 新築や築浅
• 立地が良い不動産
• マンションの最上階など希少性の高い不動産

都市部や利便性の高いエリアは需要が高く、価格が下がりにくいエリアです。

また、再開発や人口増加など、将来性が高いエリアも今後需要の増加にともない、不動産価格の上昇につながる可能性があります。

物件で言えば、新築や築浅・立地が良いなど需要の高い不動産や、最上階など希少性が高い不動産は価格が下落しにくいと考えられます。

とくに、マンション価格は近年急上昇を続けていることからも、希少性や立地の良さなどの条件によっては価格の上昇を期待できます。

金利以外の要因で価格が上昇する可能性もある

不動産価格は金利以外の要因にも左右され、要素によっては上昇の可能性もあります。

価格の上昇が期待できる要因としては以下が挙げられます。

• 資材価格の高騰
• 人件費上昇
• 新築の供給減少
• 円安やインバウンド需要の回復

2020年に発生したウッドショックと呼ばれる木材の高騰やその他建材の高騰、人件費の高騰は、建築コストのアップにつながり新築価格を上げる要因となっています。

これらの要素で新築の供給が下がると、さらに新築価格が上がるだけでなく、新築の価格の高さから中古に流れる需要が増え中古価格の上昇にもつながるのです。

また、近年の円安やインバウンド需要の回復により、海外投資家による日本の不動産投資市場の参入も不動産価格の上昇を後押ししています。

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金利上昇中に売却に苦戦したときの対処法

金利上昇により売却が難しいときは、以下のような対処を検討することが大切です。

• できるだけ早く売却する
• 売却のタイミングを工夫する
• アピールポイントを練っておく
• 信頼できる不動産会社に売却を依頼する

それぞれ見ていきましょう。

できるだけ早く売却する

「まだそれほど金利が上昇していないからもう少し待とう」「もしかしたら価格が上がるかも」と、売却時期を先延ばししている間に価格が下落する恐れがあります。

現時点で価格の大きな下落は見られなくても、いつ金利が大きく上昇し価格に影響を与えるかを正確に見通すのは難しいものです。

また、不動産は築年数が経過するほど資産価値も低下するため、先伸ばせば築年数も経過し売却に不利になる恐れもあります。

いつか売ろうと考えているなら、できるだけ早いタイミングで動き出すことが大切です。

売却のタイミングを工夫する

不動産の需要が高まるのは、一般的に4月の新生活に向けた2～3月頃と言われます。

需要が高まる時期であれば、スムーズかつ好条件での売却も期待できるでしょう。

また、買主の資金面を考慮すれば、住宅ローン金利が上がる前も売却の1つのタイミングです。

市場や金利動向などを調査し、適切なタイミングで売り出しをスタートできるように計画を立てていきましょう。

計画を立てる際は、不動産の仲介による売却には3か月～6ヵ月ほど時間がかかる点を踏まえておく必要があります。

たとえば、3月の引き渡しを目指すのであれば、2月には売買契約を締結し、1～2月には内覧を行う必要があります。そう考えると、年末頃には売却活動をスタートしておくのが理想的です。

このように、売却したいタイミングから逆算して、余裕を持った計画を立てるようにしましょう。

アピールポイントを練っておく

売却にあたり物件の強みを打ち出せるように、アピールポイントを明確にしておくことも大切です。

アピールポイントとしては以下のようなことが考えられます。

• 日当たりの良さ
• 徒歩圏内にスーパーなど生活施設が充実している
• 学区が良い
• リフォームしていて状態が良い

アピールポイントを考えるときには、ターゲットに合わせたポイントであることも重要です。

たとえば、小さい子供のいるファミリー世帯なら、学区や治安の良さ、周辺の公園や教育施設などがアピールとなります。

反対に、高齢者がターゲットなら、室内のバリアフリー状況や交通アクセスの良さ、周辺の病院、散歩に適した公園などがアピールポイントです。

エリアのニーズや物件などからターゲットを明確にし、アピールポイントを考えるようにしましょう。

信頼できる不動産会社に売却を依頼する

不動産会社は不動産売却の重要なパートナーであり、成功を左右する大きな要素でもあります。

金利上昇で売却に不利になる状況でも、信頼できる不動産会社であれば相談しやすく、適切な販売戦略でスムーズな売却が期待できるでしょう。

不動産会社を選ぶ際には、できるだけ数多く比較し決めることが大切です。

このとき、査定額だけでなく実績や評判・担当者の対応など多項目で見極めることで、自分にぴったりの不動産会社を見つけられます。

不動産会社を比較するなら、イエウリの一括査定がおすすめです。

イエウリなら、査定時に個人情報が不動産会社に伝わらないため、営業電話の心配がなく、安心して査定依頼できます。

さらに、入札形式で査定を受けられる不動産会社に上限がないので、高額な査定が提示される可能性も期待できるでしょう。

まずは、いくらで売れるかのチェックから売却の第一歩を踏み出してみてください。

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不動産売却と金利に関するよくある質問

最後に、不動産売却と金利に関するよくある質問をみていきましょう。

金利上昇で不動産価格が下落理由とは？

金利上昇により住宅ローン金利が上昇すると、買い手が住宅ローンを組みにくくなったり、借入額が下がるなどで不動産価格の下落が起きる可能性があります。

ただし、不動産価格は金利以外の要素にも左右されるので、一概に金利上昇が価格の下落につながるとは限りません。

金利上昇後実際の不動産価格はどう推移している？

東日本不動産流通機構の「2025年3月度月例マーケットウォッチ」による首都圏の直近の不動産取引価格は、以下のとおりです²。

日銀では2024年3月にマイナス金利解除を行い、同年7月に0.25％への利上げを行っています。

さらに、2025年1月に0.5%への追加利上げが決定されました。

それにともない、2024年10月、2025年4月には多くの金融機関で変動期間の基準金利上昇がみられます。

しかし、不動産取引価格をみると多少の上下はあるものの、現時点ではそれほど大きな影響を受けていません。

むしろ、エリアによっては他の要因で上昇しているケースもあります。

とはいえ、いつまで影響が出ないかの予測は難しいので、売却を検討しているなら早めに行動に移すことが大切です。

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まとめ

金利が上昇すると買主の予算の減少や需要の冷え込みなどにより、売却がしにくくなる恐れがあります。

また、今後は大きく金利が上昇する可能性もあるので、今度の動向に注視しながら売却タイミングを見極めるようにしましょう。

ただし、不動産価格は金利以外の要素にも左右され、将来を確実に見通すことは難しいものです。

タイミングを計っているうちに売り時を逃してしまう恐れもあるので、売却を検討しだしたタイミングで信頼できる不動産会社と動き出すとよいでしょう。