不動産売却時に不動産会社と結ぶ媒介契約の1つが一般媒介契約です。
一般媒介契約は自由度の高い契約という魅力がある反面、複数の不動産会社を契約できることからトラブルになるケースもあります。
一般媒介契約を結ぶ際には、契約の特徴などを理解しておくことが大切です。
この記事では、一般媒介契約でよくあるトラブルやその対策と、メリット・デメリットから注意点までを詳しく解説します。
一般媒介契約でよくあるトラブル事例
一般媒介契約でトラブルにならないためには、どのようなトラブルがあるかを理解しておく必要があります。
ここでは、一般媒介契約でよくあるトラブル事例をみていきましょう。
案内してもらった媒介業者を介さずに買主と直接売買契約を結んだ
一般媒介契約では、不動産会社を介さずに、自分で買主を見つけて直接契約する自己発見取引が認められています。
自己発見取引であれば、仲介ではないので仲介手数料が発生しないというメリットがあります。
ただし、これは知人や友人、隣地の所有者など自分で買主を見つけた場合に成立するものです。
不動産会社に買主を紹介してもらったのにも関わらず、買主と直接契約すると、仲介手数料を不動産会社が得られないためトラブルになります。
不動産会社が物件の紹介や情報提供をして見つけた買主と、不動産会社を介さずに契約するのはルール違反です。
この場合は仲介手数料の支払いが発生する可能性があるでしょう。
なお、仲介手数料を免れる目的で意図的に不動産会社を排除すると、民法の規定に反する恐れがある点にも注意が必要です。
案内してもらったところとは別の業者を介して売買契約を結んだ
一般媒介契約では複数の不動産会社と契約できますが、仲介手数料は売買契約を締結した不動産会社にのみ支払います。
そのため、案内までしても最終的に他の不動産会社で契約をされてしまうと、不動産会社は仲介手数料を得られません。
「案内はしてもらったけど別の不動産会社の方が条件がいい」などの理由で、別の不動産会社を通して契約することで、案内した不動産会社とトラブルになる恐れがあるので注意しましょう。
媒介契約書を締結せずに後々トラブルになった
媒介契約は、契約書がなくても成立します。
例えば、仲介する不動産会社が知り合いなどの場合、口頭で契約するケースもあるのです。
口頭で契約した場合でも、仲介で売買契約が成立したなら仲介手数料を支払えばとくに問題はないでしょう。
しかし、媒介契約書がないことを理由に仲介手数料の支払いを拒むとトラブルのもとです。
仮に、支払ったとしても金額でトラブルになる恐れもあります。
また、契約書は契約条件を記載した重要な書類であり、トラブルに発展した際にどちらに違反があるかの明確な証拠にもなります。
契約書がないことで、言った・言わないでトラブルになりやすく、なっても収拾が難しくなる点は注意が必要です。
売買契約成立後に解約となったが仲介手数料を請求された
売買契約成立後から決済・引き渡しまでの間に何かしら理由があり、契約が解約となるケースは珍しくありません。
よくあるケースとしては、買主が住宅ローンに落ちた、他に条件の良い買主や物件が見つかったから手付金解除した、などがあるでしょう。
しかし、最終的には解約になっているものの一度売買契約は成立しているた め、仲介手数料を支払うかどうかで揉めやすくなります。
基本的には、売買契約成立後の解約時の仲介手数料については媒介契約書に記載されており、取り決めに従うことになります。
契約時には仲介手数料の発生条件をしっかり確認しておくようにしましょう。
一般媒介契約締結後に媒介契約を解除したら実費を請求された
一般媒介契約は、契約期間に定めがなくいつでも解除可能です。
解除に際しても、契約違反がなければ違約金などが発生することはありません。
ただし、不動産会社によっては解除時にそれまでかかった広告料などの名目で費用を請求してくるケースがあります。
この場合は、媒介契約書に解除や違約金についての特約があるのが前提です。
記載がないのに費用を請求される場合は、費用の詳細を確認するようにしましょう。
また、特約があるケースでも契約期間の終了で解除すれば、費用が請求されることは基本的にありません。
解除を検討する場合は、事前に契約内容を確認することが大切です。
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一般媒介契約でトラブルにならないための対策
一般媒介契約でトラブルにならならないための対策として、以下の3つを解説します。
- 売買契約を結ぶ際には最初に案内してもらった不動産会社に仲介に入ってもらう
- 媒介契約書を取り交わす
- 信頼できる不動産会社と契約を結ぶ
それぞれ見ていきましょう。
売買契約を結ぶ際には、最初に案内してもらった不動産会社に仲介に入ってもらう
買主を案内してくれた不動産会社を排除したり、別の不動産会社で契約したりするとトラブルのもとです。
売買契約する際には、その買主を最初に案内してくれた不動産会社を通すようにしましょう。
買主が最初とは違う不動産会社経由で申し込みを行う背景としては、仲介手数料の割引や無料のサービスを謳う会社に切り替えたというものが考えられます。
最初の不動産会社では買主が手数料割引のサービスを受けられず、契約に進まないなどのリスクも考えられますが、双方の不動産会社の営業により買主が決まった場合は共同で仲介に入るといった条件に落ち着くこともあります。
後のトラブルを避けるためには、内見した買主から別の不動産会社で申し込みがあったことを報告しましょう。
媒介契約書を取り交わす
媒介契約書はトラブルを避けるうえで重要になってきます。
口約束で契約してしまうと、契約内容が明確でないためトラブルになりやすいでしょう。
また、契約書がある場合でも内容をしっかり確認したうえで契約することが重要です。
契約書の内容は分かりにくく細かい文字が多いですが、隅々までしっかり確認し納得したうえで署名・押印するようにしましょう。
信頼できる不動産会社と契約を結ぶ
信頼できる不動産会社であれば、トラブルが起きにくいだけでなくスムーズな売却も期待できます。
不動産会社を選ぶ際には査定額だけで なく、以下のようなポイントもチェックしましょう。
- 実績
- 評判や口コミ
- 査定時の対応
- 担当者の人柄
- サービス
- 査定額の根拠やリスクまで説明してくれるか など
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一般媒介契約とは
不動産会社と締結する媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、特徴やメリット・デメリットが異なります。
一般媒介契約でトラブルにならないためには、一般媒介契約の特徴を理解しておくことも大切です。
ここでは、一般媒介契約の基本を確認していきましょう。
一度に複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができる
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できる方法です。
一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社のみとしか契約できません。
また、一般媒介契約には明示型と非明示型の2つがあるのも特徴です。
- 明示型：他に依頼した不動産会社を通知する必要がある
- 非明示型：他の不動産会社の存在を通知する必要がない
明示型の場合、契約期間中に明示していない不動産会社で売買契約すると、売買契約していない不動産会社から広告費などの費用請求を受ける恐れがあります。
なお、一般媒介契約を解除して1つの不動産会社に絞って専任媒介契約・専属専任媒介契約に切り替えることも可能です。
他の業者との媒介契約を解除せずに専任媒介契約・専属専任媒介契約を締結すると、元々契約していた不動産会社とトラブルになる可能性があるので注意しましょう。
レインズに載せないで売却活動することもできる
レインズとは、不動産会社が使用する不動産情報システムです。
レインズに物件を掲載することで、全国の不動産会社に情報を提供でき売却しやすくなります。
専任媒介契約・専属専任媒介契約では媒介契約後のレインズへの登録が義務となっていますが、一般媒介契約では登録が任意のため登録しない選択が可能です。
登録しないことで不動産を売却していることが周囲にバレにくくなるので、知られずに売却したい場合は載せないことを選ぶとよいでしょう。
契約期間に定めはないが3カ月が目安
一般媒介契約には契約期間の定めがなく、いつでも解除可能です。
ただし、一般的には3ヵ月を目安に契約期間を設けている不動産会社が多いでしょう。
契約期間が設けられている場合、継続するなら期間終了時に改めて媒介契約を結び、更新しなければ解除となります。
なお、更新には申出が必要となり、特約で自動更新がなければ自動的に更新されることはありません。
活動報告義務はない
活動報告とは、不動産会社が売主に対して広告活動の進捗や問い合わせ状況などを報告することです。
専任媒介契約・専属専任媒介契約では活動報告が義務付け られていますが、一般媒介契約には義務がありません。
ただし、不動産会社によっては義務がなくても細かく報告してくれるケースがあります。
報告がない場合は、自分で状況の確認が必要になるので注意しましょう。
不動産会社に直接問い合わせる
担当者に電話やメールで、広告活動の状況や問い合わせ数などを確認します。
「広告はどの媒体に掲載していますか？」や「現在どのくらいの反響がありますか？」と具体的に質問するとよいでしょう。
レインズ（指定流通機構）を確認する
一般媒介契約ではレインズへの掲載が義務ではありませんが、売主が希望する場合は対応してもらえます。
レインズに登録された情報は、不動産会社から発行される登録証明書に記載してあるURLにアクセスし、IDとパスワードを入力して売主専用ページで確認可能です。
広告媒体をチェックする
インターネットの不動産ポータルサイトや広告チラシに自分の物件が掲載されているかを確認します。
ポータルサイトへの物件情報の掲載は費用がかかるため、他社に契約が流れる可能性のある一般媒介契約では対応してもらえないこともあります。
掲載されない場合、媒介契約を専任または専属専任に変更すれば登録してもらえるのかなどを確認しましょう。
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一般媒介契約のメリット・デメリットと注意点
ここでは、一般媒介契約のメリット・デメリットと注意点を解説します。
メリット
一般媒介契約のメリットとして、以下が挙げられます。
- 一度に複数の不動産会社と契約できるので拡散力が高められる
- 自己発見取引ができる
- 周りに知られずに売却できる
複数の不動産会社と契約することで、各社に広告してもらえるので買主の目に留まりやすくなります。
また、自己発見取引になれば仲介手数料が発生しないのも魅力といえるでしょう。
さらに、レインズに登録しないことで公に販売を知られずに売却することも可能です。
デメリットと注意点
デメリットと注意点としては、以下が挙げられます。
- 積極的に販売活動をしてもらえない可能性がある
- 販売状況の進捗を把握しにくい
- 売却サービスが受けられない可能性がある
- 連絡窓口が複数で手間がかかる
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約するため、不動産会社は仲介手数料を得られない可能性が出てきます。
他で契約されると仲介手数料以外で費用を得られないため、それまでかけた広告費や人件費が無駄になってしまうリスクがあるのです。
そのため、積極的に活動してもらえない恐れがある点には注意しましょう。
とくに、築年数が古い・立地が悪いなど買い手がなかなかつきにくいような物件は、営業優先度も下がりやすくなります。
また、不動産会社によっては売却時にハウスクリーニングや税務サポートなど、独自のサービスを提供しているケースも多いですが、基本的にそれらのサービスを受けられるのは専任媒介契約・専属専任媒介契約です。
一般媒介契約ではサービスが受けにくいため、手厚いサービスを期待している人には向かないでしょう。
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まとめ
一般媒介契約は、複数の不動産会社との契約や自己発見取引ができるため、仲介手数料を巡ってトラブルになりやすい点には注意が必要です。
契約時には一般媒介契約の特徴を理解し契約書をしっかり確認するようにしましょう。
また、不動産会社は仲介手数料を得られない可能性がある契約でもあるので、積極的に営業してもらえない可能性があります。
不動産会社に売却を丸投げしたい・売りにくい物件を売却したいというケースでは、専任媒介契約・専属専任媒介契約が適しています。
トラブルを避けスムーズに売却するには、媒介契約のメリット・デメリットを理解し適切な種類を選んだうえで、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
複数の不動産会社を比較し、あなたにぴったりの不動産会社を選ぶようにしましょう。
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