不動産売却時には「所有権移転登記」や「抵当権抹消登記」などの手続きが必要です。
しかし、登記手続きは専門的で難しいため、司法書士へ依頼するのが一般的です。
そこで本記事では、不動産売却における登記費用や司法書士への依頼料、登記費用を安くするコツなどを詳しく解説します。
登記費用を少しでも抑えたい方、もしくはスムーズな売却を実現したい方は、ぜひ参考にしてみてください。
不動産売却に必要な「登記」とは
不動産を売却する際は、さまざまな登記が必要です。
ここでは、登記が必要な理由や種類などを詳しく解説します。
不動産売却を検討している方は参考にしてみましょう。
- 登記が必要な理由
- 登記の種類
- 登記は司法書士へ依頼するのが一般的
登記が必要な理由
登記が必要な理由は、その不動産が誰のものであるかを公的に証明するためです。
もし登記をしないと、第三者に対して自分の権利を主張できず、予期しないトラブルに巻き込まれる可能性があります。
例えば、売主が同じ不動産を別の人にも売ってしまった場合、先に登記を済ませた人が正式な所有者と認められます。
このような事態を避けるためにも、登記は欠かせません。
登記の種類
不動産売却における登記は主に以下の2つがあります。
- 所有権移転登記
- 抵当権抹消登記
所有権移転登記は、不動産の所有者が売主から買主に変わる際に行う登記です。
所有権移転登記をすることで、正式に買主の所有物となります。費用は一般的に買主が負担します。
一方で抵当権抹消登記は、売主が住宅ローンを完済した際に、設定されていた抵当権を解除する手続きです。
一般的な不動産売買では、買主がローンを利用する場合、金融機関が抵当権付きの物件を担保として受け入れないため、売買代金で住宅ロー ンを完済した上で、抵当権抹消登記を行う必要があります。
- 金融機関から買主に融資が実行される
- 買主から売主に売買代金が支払われる
- 売主から金融機関に住宅ローンの一括返済が行われる
- 売主が利用していた金融機関の抵当権を抹消する
- 売主から買主に所有権を移転する
- 買主が利用する金融機関の抵当権が設定される
不動産の売買に際しては、上記のようなお金のやりとり、登記が実行されるのです。
なお、4～6の登記手続きは司法書士によって法務局で同時に行われます。
登記は司法書士へ依頼するのが一般的
所有権移転登記や抵当権抹消登記などの手続きは
- 買主が住宅ローンを利用せず、現金一括決済で売買する
- 住宅ローンを完済済み（売却代金で完済する場合を除く）
といった場合は自分でも行えますが、複雑で手間や時間がかかるため、司法書士へ依頼するのが一般的です。
司法書士とは、不動産登記や会社設立手続きなどの法的書類作成や手続きを専門とする国家資格者であり、登記手続きをスムーズにおこなってくれます。
登記が必要なときは一度相談してみましょう。
不動産売却時に売主が負担する登記費用・相場
不動産売却時に売主が負担する登記費用と相場を解説します。
売却時の諸費用としてかかるため、事前に確認しておきましょう。
- 抵当権抹消登記
- 住所変更の登記
抵当権抹消登記
抵当権抹消登記にかかる費用の内訳としては、登録免許税が不動産1件につき1,000円、さらに司法書士に手続きを依頼する場合、報酬として約15,000円かかります。
例えば、土地と建物の2 件の場合、登録免許税は2,000円、司法書士報酬を合わせて合計約17,000円が目安です。
住所変更の登記
住所変更の登記とは、登記簿上の所有者の住所と現在の住所が異なる場合に必要となる手続きです。
具体的には、過去に引っ越しをして住所が変わった際、売却前に登記簿上の住所を最新のものに更新する場合などです。
住所変更の登記にかかる費用は、不動産1件につき1,000円の登録免許税が基本です。
例えば、土地と建物の両方を所有している場合、合計で2,000円かかります。
ただし、手続きの際に必要となる住民票や戸籍の附票などの取得費用が別途かかることもあります。
これらの書類は、市区町村の役所で取得可能で、1通あたり数百円程度の手数料が一般的です。
詳しくは、法務局「登記されている住所・氏名に変更があった方へ」をご覧ください。
不動産売却時の登記に必要な書類
不動産売却時の登記をする際は以下の書類が必要です。
- 権利証または登記識別情報通知書
- 印鑑証明書
- 住民票
- 固定資産評価証明書
- 本人確認書類
それぞれの書類の意味や取得方法を詳しく解説します。
権利証または登記識別情報通知
権利証や権利書と呼ばれる「登記済権利証」は、不動産の正当な所有者であることを証明する書類で、2005年からは登記識別情報に移行されました。
現在は12桁の英数字からなる「登記識別情報通知」が不動産の取得時に発行され、所有権の移転手続きや登記の際に必要となります。
万が一、これらを紛失しても再発行はできませんが、司法書士や弁護士による本人確認情報の提供などで対応可能です。
印鑑証明書
印鑑証明書とは、登録された印鑑が本人のものと一致することを証明する書類です。
市区町村の役所で取得できますが、発行から3ヶ月以内のものが有効とされています。
また、登記簿上の住所と現住所が異なる場合、住所変更の履歴を示す住民票などの追加書類が求められる場合があります。
住民票
住民票とは、市区町村が管理する「住民基本台帳」に基づいて作成される公的な証明書です。
主に現在の住所や氏名、生年月日などが記載されており、本人確認や住所の証明として使用されます。
住民票を取得する際は、マイナンバーが記載されていないものを選びましょう。
また、相続登記の場合は、本籍地が記載された住民票が必要となる場合があります。
固定資産評価証明書
固定資産評価証明書とは、土地や建物などの評価額を証明するもので、固定資産税の計算基準となる重要な書類です。
この証明書は市区町村の役所で取得可能で、手数料はおよそ300円です。
取得の際は、本人確認書類や委任状（代理人の場合）が必要です。
本人確認書類
以下の本人 確認書類も必要です。
- 運転免許証
- マイナンバーカード
- パスポート（住所の記載があるもの）
- 住民基本台帳カード
これらを用意できない場合は、健康保険証や年金手帳など、複数の書類を組み合わせて本人確認を行う場合もあります。
一つでもあれば足りるため、事前に準備しておきましょう。
不動産売却時の登記費用を少しでも抑えるコツ
不動産売却時の登記費用を少しでも抑えるには以下のコツが必要です。
- 自分で手続きする
- 複数の司法書士と比較する
- 必要書類を自分で準備する
それぞれを詳しく解説します。
自分で手続きする
売主は抵当権抹消登記の手続きを自分で行うことで、司法書士への依頼料を節約できます。
しかし、登記手続きは専門的な知識と多くの書類準備が必要で、手続きの複雑さからミスが生じるリスクもあります。
また、自分で手続きできるのは「既に住宅ローンを完済済みの場合」だと考えておきましょう。
売買代金でローンを完済する場合、所有権移転登記および抵当権設定登記を確実に行うために、売主の抵当権抹消登記もミスなく済ませなければいけません。
そのため、買主が利用する金融機関が指定した司法書士に、売主分の登記も合わせて依頼するというのが実務上は一般的です1。
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複数の司法書士と比較する
司法書士の報酬は事務所や地域によって異なるため、複数の見積もりを取ることで適正な価格でサービスを提供してくれる専門家を見つけられます。
ただし、一般的な不動産売買では、買主がローンを利用する銀行が指定する司法書士に所有権移転登記を委任して、売主の抵当権抹消登記もその司法書士に委任するのが一般的です。
したがって、売主が自分で費用の安い司法書士を探して依頼するのは難しい場合があります。
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必要書類を自分で準備する
以下の必要書類を自分で準備すれば費用を抑えられます。
- 登記事項証明書
- 印鑑証明書
- 住民票
- 固定資産評価証明書
これらの書類は、各自治体の窓口やオンラインサービスを利用して取得できます。
自分で準備することで手続きの流れを理解し、費用の節約につながります。
ただし、手続きには時間と労力がかかるため、スケジュールに余裕を持って取り組みましょう。
不動産売却時の登記費用に関するよくある質問
不動産売却時の登記費用に関するよくある質問をご紹介します。
所有権移転登記は売主負担にならないのですか？
法律上は明確な規定がなく、当事者間の合意によります。
しかし、一般的には、所有権移転の費用は買主が負担することが多いです。
理由は、新しい所有者となる買主が、自分の権利を確実にするための費用と考えられているからです。
ただし、契約時に費用負担について明確な取り決めがないと、後々トラブルになる可能性があります。
そのため、売買契約書に登記費用の負担者を明記し、双方が納得した上で契約を進めることが重要です 。
登記費用は経費にできますか？
登記費用が経費として認められるかどうかは、その内容によって異なります。
売却のために直接かかった費用、例えば仲介手数料や印紙税などは経費として計上できます。
しかし、抵当権抹消登記の費用や相続のための登記費用は、売却に直接関係しない（売却時に抵当権抹消登記を行うが、売却せずにローン完済時に行うこともある）ため、譲渡所得から控除する譲渡費用としては計上できないとする見方が一般的です。
登記費用以外にどのような費用がかかりますか？
不動産売却において、登記費用以外にも以下の費用がかかります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 測量費用
- 解体費用
- 廃棄物処分費用
諸費用の割合としては、売買代金の5〜8％程度です。
ただし、物件の状況や地域によって異なるため、事前に確認しておきましょう。
まとめ
不動産売却にかかる登記費用について解説しました。
不動産売却時には、「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」が必要であり、売主は主に抵当権抹消登記を負担します。
登記手続きは専門的で難しいため、司法書士へ依頼するのが一般的で、依頼料は、抵当権抹消登記であれば15,000円前後かかります。
また、登記費用を少しでも抑えたいのであれば、自分で手続きしたり複数の司法書士と比較したりすることが大切です。
不動産売却を控えている方、もしくはすでに売却を進めている方は、ぜひこの記事を参考に登記手続きを進めてみてください。
