築年数が古いなどで売却にあたってリフォームを検討している方も少なくないでしょう。
しかし、基本的にはリフォームしないことをおすすめします。
リフォームしてもかけた費用の回収が難しいだけでなく売却自体が難しくなる恐れがあるのです。
ただし、状態によってはリフォームした方がいいケースもあるため、慎重な判断が必要です。
この記事では、マンション売却時にリフォームしない方がいい理由や費用が回収しにくい理由・したほうがいいケースなど分かりやすく解説します。
マンション売却前にリフォームしないほうが良い理由
マンション売却前にリフォームしないほうが良い理由としては、以下の2つが挙げられます。
- 買主が自分でリフォームしたいと考えているケースが多いから
- かけた費用を回収できるとは限らないから
買主が自分でリフォームしたいと考えているケースが多いから
買主のなかには、安くマンションを購入し自分の好きにリフォームしたいというニーズも一定数あります。
事前にリフォームしてしまうとそのニーズとマッチしなくなるため、買い手の幅が狭くなってしまうのです。
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が実施したアンケートによると、中古物件購入者のリフォームの実態は以下の通りです1。
| 項目 | ％ |
| リフォームを行った | 40.5％ |
| リフォーム済みの住宅を購入した | 15.7% |
| まだ行っていないがいずれ行いたい | 13.5% |
購入者のうち69.7%がリフォームを実施または検討していることが分かります。
しかし、そのうちリフォーム済みの物件を購入しているのは15.7%と多くはありません。
また、同調査による中古物件購入検討者へのリフォームの意向調査の結果は以下の通りです。
| 項目 | ％ |
| 必ず行う予定 | 11.3％ |
| 必要があれば行う | 53.1％ |
| 行わない | 7.3％ |
| リフォーム済みがほしい | 13.6% |
「必ず行う」「必要があれば行う」と答えたリフォームを自分で行う意向のある購入検討者は、64.4％とリフォーム済みが欲しいの13.6%を大きく上回っています。
つまり、すでに購入した人・購入を検討している人をみても、リフォーム済みの物件を購入したい層よりも自分でリフォームしたい層が多いことが分かるでしょう。
かけた費用を回収できるとは限らないから
仮にリフォームした場合、その費用は売却すれば確実に回収できるわけではない点にも注意が必要です。
たとえば、リフォーム前なら2,000万円のマンションを300万円かけてリフォームしたからといって2,300万円で売れるケースはほとんどありません。
むしろリフォーム費用が回収できずに、 かけた分マイナスになることも考えられるでしょう。
このように、リフォームは買い手の幅が狭まりやすくかけて費用が損失につながりやすいため、慎重に判断する必要があります。
リフォーム費用が回収しにくい理由は以下で詳しく解説するので、参考にしてください。
マンション売却前のリフォームは費用を回収しにくい理由
売却前にリフォームしても費用が回収しにくい理由としては、以下の3つが挙げられます。
- 自分でリフォームしたいというニーズに合致しないから
- 想定より多額の費用がかかるケースがあるから
- 費用を上乗せすると周辺相場よりも高額になりやすいから
自分でリフォームしたいというニーズに合致しないから
リフォームにかけた費用は、そもそも売却できなければ回収もできません。
しかし、買主側のリフォームしたいというニーズに合致しなくなるため対象が狭まってしまうことが起こりえます。
また、リフォームする場合でも、リフォームの選択肢が豊富な点に注意が必要です。
リフォーム箇所だけでなく、交換する設備・色やデザインが買主のニーズに合致しないと避けられやすくなります。
ニーズやトレンドまで押さえてリフォームするのは容易ではないでしょう。
買主としても好みに合わないリフォームをされた物件を購入して、さらにリフォームするのは費用の無駄といえます。
そうであれば、価格が安く、自分好みにリフォームできるマンションを選ぶのも当然の選択です。
リフォームすることで買い手のニーズから外れてしま い、売却が難しくなるため費用の回収もしにくくなってしまうといえます。
想定より多額の費用がかかるケースがあるから
リフォームは規模によっては数百万円かかるケースも少なくありません。
一般社団法人住宅リフォーム推進協議会の調査によると、リフォーム実施者の平均予算と平均費用は以下の通りです2。
| 項目 | 詳細 |
| リフォーム検討時の予算平均値 | 266万円 |
| 実際のリフォームにかかった平均費用 | 348万円 |
予算266万円に対して実際には348万円と、82万円の予算オーバーが発生していることが分かります。
想定よりも傷みが激しくリフォームに費用がかかった、リフォームの打ち合わせをしていたらより良くしたくなった、リフォーム工事中に追加工事が必要になったなど、予算オーバーの理由はさまざまあります。
いずれにせよ、ただでさえ安くはないリフォーム費用が予算よりも高額になると、売却しても回収が難しくなってしまう可能性が高くなるのです。
費用を上乗せすると周辺相場より高額になりやすいから
リフォーム費 用を回収しにくい大きな理由の一つが、リフォーム費用を価格にそのまま上乗せできないからです。
売却額は売主が自由に決められるため、そのまま上乗せすること自体はできます。
しかし、上乗せしたことで相場から外れて高値になると、売却は難しいでしょう。
たとえば、リフォームせずに2,500万円で売れるマンションで、300万円のリフォームをしたなら2,800万円以上で売りたいところです。
ただし、査定してもらうと2,600万円が相場となるケースは珍しくありません。
仮に、2,800万円で売り出しても買い手がつかないことから、値下げは必要になってきたり相場より高いことで買主から値下げ交渉を受ける可能性があります。
最終的に何とか2,700万円で売却できても、300万円かけて200万円しか回収できないのです。
リフォームすることで「売れやすくなる」効果が生まれる可能性はありますが、かけた費用を売却額に上乗せするのは難しいでしょう。
このように、リフォーム費用は全額上乗せしにくいケースが少なくありません。
上乗せするにしても相場から極端に外れない一部の費用のみにとどまるため、かけた費用がマイナスになりやすいのです。
マンション売却前にリフォームしておくべきケースとは
基本的には売却前のリフォームはしない方がいいですが、状態によってはリフォームしたほうが有利に働くケースがあります。
以下では、リフォームしておくべきケースについて解説するので、判断の参考にしてください。
過度に劣化しているケース
築年数以上に劣化が著しく見た目にも汚れているようなケースは、リフォームして状態を改善したほうがいい場合があります。
壁や床の大きな穴やペットのキズや臭いなど、内覧時に買主の印象を大きく損なうような劣化はリフォームを検討するとよいでしょう。
ただし、どれくらいで過度な劣化と見えるかは判断が難しいので、一度不動産会社に見てもらうことをおすすめします。
設備が破損したり故障したりしているケース
設備が故障していて使えないなど、日常生活に不便が生じる・ケガの恐れがあるといったケースもリフォームするほうが有効的でしょう。
また、配管の水漏れのように目に見えない部分の劣化や破損・故障は、リフォームしても見た目に影響がないうえにリフォームした ほうが買主の安心材料になります。
見た目で分からないマンションの状態はインスペクション（住宅診断）で把握しておくことで、適切なリフォームをしやすくなるでしょう。
住宅の状況を把握しておけば、リフォームしないにしても売却時に買主に情報提供しやすくなり売却につながる可能性があります。
費用を抑えて見た目の印象を大きく向上できるケース
リフォーム費用は箇所や規模によっては数万円でできるケースもあります。
壁紙の黄ばみやカビ・臭い・床のキズなど見た目に悪影響がある部分を、費用を抑えてリフォームできるなら対費用効果の方が大きくなる可能性があるでしょう。
ただし、見た目の印象アップであればハウスクリーニングで十分なケースもあるので、状態や見積もり額などで判断することをおすすめします。
マンション売却前のリフォーム費用相場
リフォームの検討には、リフォーム費用の相場の把握も重要です。
リフォーム費用は施工箇所や規模によって大きく異なります。
クロスの張り替えなど小規模なリフォームであれば数十万円でできる一方、水回りの交換など大規模なリフォームやフルリフォームとなれば、数百万円～1,000万円以上かかるケースも少なくありません。
代表的なリフォームの箇所ごとの費用相場は以下のとおりです3。
| 項目 | 費用の相場 |
| 壁クロスの張り替え | 6～30万円 |
| 洗面化粧台の交換 | 20～50万円 |
| トイレ全体の改装 | 20～100万円 |
| システムキッチンの交換 | 40～80万円 |
| システムバスの交換 | 50～100万円 |
| キッチン全体のリフォーム | 80～400万円 |
| 和室→洋室への改装 | 50～200万円 |
ただし、費用は業者によっても異なります。
検討する際には複数の業者で見積もりを取って比較するとよいでしょう。
マンション売却でリフォームを実施した場合の確定申告
マンションを売却して利益が出た場合、利益は譲渡所得と呼ばれ所得税・住民税の対象です。
課税される場合は、確定申告して納税する必要があります。
譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
取得費とは、売却したマンションの購入時にかかった費用です。
マンションの代金だけでなく仲介手数料や印紙税などが該当します。
一方、譲渡費用とは売却時にかかった仲介手数料などの費用です。
また、リフォーム費用については、何を目的としたリフォームかによって取得費・譲渡費用に含まれるかが異なるので注意しましょう。
売却を目的としてリフォームした場合は譲渡費用、取得時に住むことを目的としたなら取得費に含まれます。
ただし、取得費に含められるのはマンションの価値を高めるリフォームであって、修繕・維持のための費用は含められないので気を付けなければなりません。
なお、譲渡費用・取得費用どちらで計上するにしても、確定申告時には費用を証明する領収書などの書類が必要です。
リフォーム費用が費用に含められるかは判断が難しいので、悩む場合は税理士に相談するとよいでしょう。
リフォーム以外でマンションの売却価格を上げる方法
劣化が激しいなどリフォームが必要なマンションをリフォームせずに売る場合、一般的には相場よりも値段を下げる必要があり売却額も下がりがちです。
しかし、リフォームしなくても以下のような方法で売却額を上げられる可能性があります。
- DIYでリフォームする
- 信頼できる不動産会社に売却を依頼する
- 直接買取してもらう
それぞれ見ていきましょう。
DIYでリフォームする
壁や床の汚れや傷みなど自分でできる範囲のリフォームであれば、自分ですることで業者に依頼するよりも費用を抑えられ見た目の向上が期待できます。
ちょっとした傷や壁紙の剥がれなどは自分での補修を検討するのとよいでしょう。
ただし、DIYに慣れていない人がリフォームすると、より見た目が悪くなる・施工不良があるなどで売却にマイナスになる恐れもあるので注意が必要です。
信頼できる不動産会社に売却を依頼する
マンション売却の成功は不動産会社の力量にも大きく左右されます。
マンションを売却するなら、マンション売却が得意で信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
また、売却時の査定額も不動産会社によって異なるので、できるだけ多くの査定を比較することが大切です。
査定を比較する際には、査定額だけでなく以下のようなポイントもチェックしましょう。
- 実績
- 評判や口コミ
- 担当者の対応
- サービスやアフター など
信頼できる不動産会社であれば、リフォームなしでも高値での売却が期待できるでしょう。
仮に、リフォームが必要な場合でも、適切なリフォームのアドバイスをもらうことも可能です。
不動産会社を比較するなら、イエウリの無料一括査定がおすすめです。
イエウリでは、査定数に上限がないためより多くの不動産会社の比較ができ、査定時に故人情報は不動産会社に伝わらないため査定依頼後に営業ラッシュになることもありません。
売却を検討しているなら、まずはいくらで売れるかをイエウリでチェックしてみるとよいでしょう。
直接買取してもらう
買取とは、不動産会社に直接マンションを買ってもらう売却方法です。
仲介のように広告活動で買主を探す必要がなく、不動産会社との交渉のみで売却が決まるので短期間で売却が目指せます。
また、買取後はリフォームして再販するため、事前のリフォームは必要ありません。
仲介よりも売却額は下がりますが、リフォーム費用や仲介手数料が不要なためそれほど大きな差が生まれないケースも珍しくないでしょ う。
買取か仲介で悩む場合は、一度両方の査定をして売却方法を検討するのもおすすめです。
イエウリでは買取査定にも対応しているので、両方の査定の比較にお役立てください。
まとめ
マンション売却前のリフォームについて解説しました。
リフォームした物件を購入したい層よりも自分でリフォームしたいニーズが多いことから、売却前にリフォームするのはおすすめできません。
リフォーム費用は売却が難しくかけて費用を回収できない点もおすすめできない理由です。
ただし、破損や故障・築年数以上の激しい劣化など、生活や見た目に不都合がある場合はリフォームしたほうがいいケースもあります。
とはいえ、自分だけでリフォームを判断するのではなく、信頼できる不動産会社に相談して判断することが大切です。
まだ相談できる不動産会社がいないという場合は、ぜひイエウリで一度査定をしてみてはいかがでしょうか。
