不動産登記簿謄本はどんな書類？取得方法・見方を解説します

不動産の売買では登記簿謄本が必要になります。

登記簿謄本には、不動産に関する重要な情報が記載されているので、正確に読み取れるようになっておくことが重要です。

この記事では、不動産の登記簿謄本の見方や取得方法、確認ポイントについて詳しく解説します。

不動産登記簿謄本とは

不動産登記簿謄本とは、不動産の権利関係を明らかにした書類です。

所在地や構造・面積といった不動産を特定するための情報と、誰が所有しているかなどの権利関係が記載されており、登記簿を見ればその不動産がどのような状態か把握できます。

また、登記簿に記載されることで権利関係を第三者に公的に証明することが可能です。

これらの不動産に関する情報は「登記簿」と呼ばれる台帳で法務局によって管理されています。

この登記簿に記録されている情報を証明する書類が登記簿謄本です。

登記簿謄本と登記事項証明書

以前の登記簿は紙で管理されており、その内容をコピーして交付していたことから「登記簿謄本」と呼ばれていました。

現在では、多くの自治体で登記簿が電子データで管理されており「登記事項証明書」として出力・交付されています。

不動産売買では登記事項証明書が必要になりますが、慣習的に登記事項証明書を登記簿謄本と呼んでいるケースが多いのです。

記載内容は変わりませんが、管理方法の違いで呼び名が変わっていることを覚えておきましょう。

なお、この記事でも登記事項証明書と区別せずに登記簿謄本として解説します。

不動産売却前に登記簿謄本の確認が必要

登記簿謄本を見れば不動産が誰のもので、どのような権利が設定されているかが一目でわかります。

不動産売却時には、登記簿謄本を提出します。

買う側としても、不動産の状態や権利関係を正確に把握するために確認が必須といえるでしょう。

そのため、売主・買主どちらとも登記簿謄本の見方を押さえておくことが重要です。

不動産登記簿謄本の見方

不動産登記簿謄本は、上から「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」「共同担保目録」の4つの区分で記載されています。

ただし、すべての登記簿が4つの区分で構成されているとは限りません。

不動産の状況によって必要な登記は異なるため、共同担保目録がないというように4つ揃わない登記簿謄本もあることは覚えておきましょう。

以下では、4つの区分ごとに詳しい見方を解説します。

表題部の見方

表題部には、不動産の所在地や面積・構造など、不動産を特定する情報が記載されています。

土地と建物では表題部の記載内容が異なるので、分けてみていきましょう。

土地の表題部の記載内容は、以下のとおりです。

一方、建物の表題部の記載内容は以下のようになります。

建物の表題部には、構造や床面積などの基本情報が記載されます。

また、倉庫などの付随建物がある場合も建物表題部に一緒に記載されます。

権利部（甲区）の見方

権利部（甲区）は所有権に関する情報が記載されています。

所有権の情報は時系列で記載されるため、甲区を見れば今の所有者だけでなく過去の所有者や取引履歴が分かります。

権利部（甲区）の記載内容は、以下のとおりです。

たとえば、登記簿の見本では以下のことが読み取れます。

• 平成20年10月15日に甲野太郎さんが所有権保存登記をした（最初に不動産登記をした）
• 令和1年5月7日に売買によって所有権が法野五郎さんに移った

権利部（乙区）の見方

権利部（乙区）は、所有権以外の権利に関する情報を記載する部分です。

代表的な権利に、抵当権や賃借権・地上権などがあります。

権利部（乙区）の記載内容は、以下のとおりです。

甲区に比べて「権利者やその他の事項」がより詳しく記載されるのが特徴です。

とくに抵当権に関する内容は、誰からいくら借りたのかまで詳細に分かるようになっています。

たとえば、見本では「法野五郎さんが株式会社南北銀行で金利2.6%で4,000万円を借入れた」ことが分かります。

乙区を見れば、その不動産に対して誰がどのような権利を持っているかを確認することが可能です。

不動産売買では、基本的に抵当権が抹消された状態で購入します。

仮に、抵当権が抹消されていない場合、たとえ売主が住宅ローンを完済していても、それを対外的に証明することはできません。

反対に、抵当権が設定されたままの不動産を購入すると、買主はその債務が自分のものではないと主張できなくなるので注意しましょう。

共同担保目録の見方

共同担保目録とは、複数の不動産を対象とした抵当権の設定がある場合に記載される項目です。

たとえば、土地と建物をまとめて担保にしたり、私道持分（私道を共有しているときの所有権の割合）も担保にした場合などで記載されます。

共同担保目録の記載内容は、以下のとおりです。

見本では、特別区南都町一丁目101番の土地と家屋がまとめて担保設定されていることが分かります。

共同担保目録は権利（乙区）とセットで確認するようにしましょう。

マンションの不動産登記簿謄本の見方

戸建ての登記簿は土地と建物に分かれますが、マンションは土地と建物が1つの登記簿にまとめられています。

つまり、土地だけを登記することができない（売却できない）ということです。

登記簿の構成自体は「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」と戸建ての登記簿と同じですが、表題部分にも大きな違いがあるので注意しましょう。

マンションの表題部は、マンション全体の表示と各部屋の表示の大きく2つで構成され、以下の4つが記載されます。

• （マンション全体の表示）一棟の建物の表示
• （マンション全体の表示）敷地権の目的となる土地の表示
• （各部屋の表示）専有部分の建物の表示
• （各部屋の表示）敷地権の表示

見本で見ていきましょう。

表題部（一棟の建物表示）の記載内容は以下のとおりです。

また、専有部分の表示の記載内容は以下のようになります。

マンションの登記簿は表題部分が戸建てと異なりますが、権利部（甲区）・権利部（乙区）・共同担保の見方は同じです。

不動産売買時に不動産登記簿で確認しておくべきポイント

不動産を売買する際には、登記簿の内容をしっかり確認することが大切です。

なかでも意識して確認しておきたい5つのポイントを以下で紹介します。

共有持ち分はないか

不動産は所有者でなければ売却できないので、まずは所有者と売主が一致するかを確認することが大切です。

また、所有者が共有の場合は、共有者全員の合意がなければ売却できない点にも注意しましょう。

土地であれば、持分のみを分筆して売却も検討できますが、地積が小さくなることで売却が難しいケースもあります。

建物でも持分のみを売却できますが、基本的に建物の持分のみを購入したい人はいません。

共有の場合は、共有者全員で合意して売却が基本となるので、事前に共有者と売却について話し合っておくようにしましょう。

全員の合意が難しい場合は、自分の持分を他の共有者に売却・譲渡を検討するのも1つの手です。

相続登記は行われているか

相続登記とは、相続で取得した不動産の所有者を、被相続人（故人）から相続人に変更する登記です。

相続した不動産は相続登記後でなければ売却できません。

また、相続登記は3年以内の登記が義務化されており、登記されていないと罰則が科せられる恐れもあります。

相続登記が済んでいない場合は、速やかに登記手続きを行うようにしましょう。

相続登記が長期間放置されているケースでは、先々代で登記が止まっているなど対応が難しくなる場合があります。

対応が難しいからといって放置していても次の相続などでより問題が悪化するため、司法書士に相談し早い段階で登記問題を解消することをおすすめします。

住所に変更がないか確認する

所有者は、氏名だけでなく住所も記載されます。

しかし、結婚や引越しなどで氏名・住所が記載内容と異なるケースも多いです。

氏名や住所が現在のものと一致しなければ、売却などの手続きが進められないため速やかに変更手続きを行いましょう。

なお、令和8年4月1日から、住所・氏名の変更登記も義務化されます。

義務化後は、それ以前の変更も義務の対象となるため変更登記がまだの場合は、早めに手続きすることが大切です。

測量はいつ頃行っているか

土地の売却では基本的に境界線確定が必須です。

境界が確定していない場合、買主が購入後に隣地の所有者とトラブルになる恐れがあるため、避けられやすくなります。

そのため、測量が行われているかは確認するようにしましょう。

また、測量が行われている場合でも実施日が何十年前という場合、実際と相違が出ている可能性があるため改めて測量することをおすすめします。

抵当権の内容や順位

登記簿では抵当権に関する項目で、借入内容や抵当権順位を確認できます。

売却する際には、抵当権の抹消が必須となるため、抵当権の設定について確認するようにしましょう。

抵当権は住宅ローンを完済すれば抹消できますが、自動的に抹消されるわけではなく手続きが必要です。

完済後手続きを放置していると登記簿上は抵当権が残っていることになります。

完済しているのであれば抵当権が行使されることはありませんが、買主からは避けられやすくなるでしょう。

完済後であるなら速やかに抹消手続きを行うことが大切です。

一方、売却にともなって完済する場合は、売買契約後の決済時に抹消手続きを行うことになります。

抹消に必要な書類などをあらかじめ確認し、スムーズに抹消登記できるように用意しましょう。

不動産登記簿謄本の取得方法

不動産登記簿謄本は、法務局で取得できます。

窓口申請・郵送申請どちらでも取得できるので、申請書と手数料を添えて手続きを行いましょう。

「登記・供託オンライン申請システム」を利用すればオンラインでの取得も可能です。

ただし、オンラインでできるのは申請のみであり取得は窓口や郵送となります。

オンラインで閲覧した登記簿を印刷しても、正式な書類にはならない点に注意しましょう。

また、不動産会社によっては登記簿を取得してくれるケースもあるので、相談するのもおすすめです。

まとめ

不動産の登記簿謄本には、不動産の情報や権利関係が記載されており売買時には内容の確認が欠かせません。

見方もそれほど難しくないので、本記事を参考に内容を正しく把握できるようにしましょう。

登記簿の見方や取得方法など不安や疑問があれば、不動産会社に相談するのもおすすめです。

登記簿の見方など売却に関する悩みは、一度プロに相談してみてください。