駐車場用地の売却を検討している方は、売却までのスムーズな手続き、そして高値で売却するための戦略が気になるでしょう。
駐車場用地は、コインパーキングで運用していたり、管理を委託していたりする場合、売却時に特有の注意点や手続きが求められます。
本記事では、豊富な事例と専門知識を駆使し、駐車場用地の売却を成功させるためのポイントを網羅します。
駐車場用地を売却する理由と背景
都市部では近年、公共交通機関の充実やカーシェアリングの台頭により、自動車の保有台数も減少しています。その結果、駐車場の需要が減少し、収益性が低下するケースもあるでしょう。
また、土地の資産価値が上昇しているタイミングで売却を行い、新たな投資に資金を充てたいという戦略的な理由もあります。
さらに、相続による資産整理や、駐車場経営の手間から解放されたいといった事情で売却を検討する方も多いでしょう。
売却前に確認すべき重要ポイント
特に駐車場をコインパーキングとして運用している場合や、管理業務を外部に委託している場合は、売却するまでに必要な手続きがあるため、確認しておきましょう。
契約状況の確認と解約手続き
まず、駐車場用地の現状を正確に把握することが不可欠です。
特に、コインパーキングの機器設置や管理を外部業者に委託している場合、契約解除に関する手続きと期間を確認しましょう。
三井のリパークは2カ月で解約可能
三井のリパークの規約では「解約の際は、2ヵ月前までに三井のリパークへ通知する必要があり、機器の撤去と土地の返還が期限までに行われます」と説明されています1。
三井のリパークのように「土地の持ち主がコインパーキングや月極駐車場の運営会社と賃貸借契約を結び、運営会社が一括借り上げで賃料を支払う（サブリース）」という形で運用されている場合は、契約を引き継いでそのまま売却（権利譲渡）できるか確認しましょう。
その上で
- 一括借り上げの契約を解約してから売るのか
- 権利譲渡してそのまま売却するのか
を決定します。
解約まで6カ月が必要だった例
【成約実績 No.0402】
北海道 札幌市中央区
すすきのからほど近い一等地には、
全14社から金額提示があり、
時間をかけて、より高値での売却となりました。戸建やマンションだけではなく、
更地、一棟物件もご相談ください。#企業公式相互フォロー#イエウリ#北海道#札幌市中央区pic.twitter.com/9bMHP72dXe— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) September 23, 2024
過去に「イエウリ」で売却に至った札幌市中央区の駐車場の事例では、解約に6カ月を要しました。
このケースでは、不動産会社に査定を依頼し、解約手続きを進めつつ、仲介での売却活動を開始し、6カ月後に売却が完了しました。
このように、管理会社との契約内容によって解約にかかる期間が異なるため、事前の確認が重要です。
管理委託やサブリースを解約せずに売却できる？
管理委託している駐車場を解約をせずに売却できるかどうかは、管理委託契約書の内容を確認してください。
管理委託契約書には「契約譲渡」に関する条項が記載されている場合があります。
契約の譲渡が認められているか、また譲渡の際に委託業者への事前通知が必要かどうかを確認しましょう。
一括借り上げのサブリースで賃貸借契約を結んでいる場合も、権利譲渡の条件を確認してください。
安定した収益が得られる駐車場用地の場合、現在の状態のまま収益性のある状態で売却できると、買い手が見つかりやすいです。収益が発生する状態で売却することで、駐車場事業の収益を見込んだ購入が可能となるからです。
一方で、駐車場設備を撤去して宅地やその他の用途で活用する方が価値がある土地では 、契約を解除した方が買手がつきやすく、売却価格の上昇も期待できます。
自分が貸主で賃貸借契約を結んでいて自主管理を行っている場合
一般的に、駐車場の賃貸借契約は借地借家法に基づく家の契約とは異なり、「貸主の都合で解約できる」内容になっています。
そのため、「新しい買主は宅地またはその他事業に利用することを望んでいるから、賃貸借契約を解除して売却する」ことも可能です。
駐車場自体が収益性が高く、新しい買主も賃貸借契約を引き継いで運営したい場合は、そのまま売却（譲渡）されるケースもあります。
貸主が契約解除を行ってから売却する場合は、解除の申し入れから何カ月で解約できるのか、費用は発生するのかといった点を契約書の内容から確認しておきましょう。
立地と収益性の評価
売却価格に大きく影響するのが、駐車場用地の立地と収益性です。
周辺の交通量、駅からの距離、近隣施設の有無などを総合的に評価しましょう。
需要の高いエリアでは高値での売却が期待できますが、需要が低下している地域では価格が伸び悩む可能性があります。
駐車場用地の査定と適正価格の設定
駐車場用地の売却時は、不動産会社に査定を依頼して、売却の参考額を算出してもらうのが一般的です。
市場相場を把握するためには、周辺地域での成約事例や地価公示価格を参考にします。
価格設定では、高すぎると買い手が付きにくく、低すぎると損失が生じます。
適正価格を見極めるために、複数の業者から査定を受け、比較検討することが重要です。
駐車場用地の売却は仲介 ・買取どちらが良いか
売却方法には、仲介による売却と直接買取があります。
- 仲介売却：市場価格での売却が期待できるが、売却までに時間がかかる可能性がある
- 直接買取：不動産会社が直接買い取るため、即時の現金化が可能だが、価格は市場価格より低くなる傾向がある
売却目的や緊急度に応じて最適な方法を選択しましょう。
費用・税金の把握と節税対策
売却に伴う費用や税金を事前に把握し、資金計画を立てましょう。
- 仲介手数料：売却価格の3%＋6万円（税別）が一般的2
- 譲渡所得税：売却益に対して課税される
- その他費用：測量費用、登記費用など
節税対策として、「特定事業用資産の買換特例3」、相続した駐車場用地であれば「相続税の取得費加算特例4」等が適用できる場合があります。
詳しい内容は、税理士や不動産会社に相談すると良いでしょう。
売却が難しい駐車場用地の特徴と対策
普段から利用者数の多い駐車場は収益性が高いため、比較的売却しやすいでしょう。
一方で、利用者・借り手がついておらず、下記の条件に当てはまる駐車場用地は、売却に苦戦する可能性があります。
法令上の制限がある土地
都市計画法や建築基準法による用途制限がある土地は、買い手が用途を限定されるため、敬遠されることがあります。
駐車場用地は「宅地として利用することで売却価格が伸びる」ことがあるのですが、建築可能な建物に制限のある場合は、価格が安く、購入希望者も見つかりにくい点を押さえておきましょう。
災害リスクの高い土地
洪水浸水想定区域や土砂災害警戒区域に指定されている土地は、安全性の懸念から買い手が付きにくい傾向にあります。
セットバックが必要な土地
宅地として利用できる土地でも、道路幅が建築基準法の規定に満たない場合、建築時に土地の一部を道路として提供するセットバックが必要です。
セットバック後の有効面積が狭くなると、住宅建築が困難になるケースがあり、この場合は価格交渉で不利になる可能性があります。
売却が難しい駐車場は買取も検討
【成約実績 No.0098】
宮城県 仙台市太白区
駐車場として賃貸していた土地。
仲介で売れない為買取での売却を検討。結果、購入したのはなんと東京の会社。
自分では絶対に見つけられなかった会社と繋がれる、
それがイエウリの特徴です#企業公式相互フォロー#イエウリ#宮城県#仙台市太白区pic.twitter.com/9tpo5SgXlQ— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) November 24, 2023
「イエウリ」では、駐車場として運用していた宮城県仙台市の土地を、東京の不動産会社が買取した事例があります。
こちらの駐車場用地は、仲介で販売していたものの、がけ崩れの被害が発生するおそれがある「急傾斜地崩壊危険区域」に該当するため、仲介での販売が苦戦していました。
結果的に「イエウリ」で査定申し込み後に東京の不動産会社が購入し、成約に至りました。
このように、仲介で販売が難しい駐車場用地でも、不動産会社による「買取」であれば、売却できる可能性があります。
まとめ
駐車場用地の売却は、駐車場以外での土地の利用価値が高ければ、高値で売却できる可能性があります。
一方で、駐車場として運用されている土地は、「何らかの制限があるから駐車場にせざるを得ない」という場合もあり、売却時に苦戦するケースも少なくありません。
「イエウリ」には、仲介売却・自社買取を行っている不動産会社が多数登録しており、駐車場用地の売却実績もあります。
「駐車場の売却を検討している」という方は、ぜひ一度「イエウリ」にご相談ください。
