「ハウスメーカーに土地を売ることはできる？」
土地を売る際の選択肢の一つが、ハウスメーカーへの売却です。
ハウスメーカーへの売却は、短期間で売却できるなどのメリットがありますが、注意しなければならない点もいくつかあります。
この記事では、ハウスメーカーへ土地を売るメリットやデメリット、売る流れについて詳しく解説します。
ハウスメーカーに土地を売ることはできる？
ハウスメーカーは、住宅の設計・施工・販売をしている会社です。
一般的には全国展開している大手ハウスメーカーを指し、複数の地域で活躍する中小規模の住宅会社であるビルダーや、地域で活躍する工務店とは区別されます。
なお、本記事ではビルダーや工務店もハウスメーカーに含めて「住宅会社に不動産を売却すること」として解説していきます。
買取を検討してもらうことはできる
買取とは、不動産会社などに直接不動産を売却する方法です。
一般的な売却方法である「仲介」は、不動産会社を介して買主を探す方法を指します。
仲介では不動産会社と媒介契約を結び、買主を探してもらいます。
それに対し「買取」は、不動産会社などの業者が買主となる売却方法です。
買取では不動産会社と売買契約を結ぶため、買主が不動産会社になる。
たとえば、本記事の「ハウスメーカーの買取」であれば、土地をハウスメーカーに直接売る＝ハウスメーカーが買主という形となります。
ハウスメーカーでは、施主が所有する土地に住宅を新築する注文住宅以外にも、建築条件付きの土地を販売して、その土地に新築住宅を建てたり、ハウスメーカーが先に建売住宅を建てて販売する方法が取られることもあります。
このため、ハウスメーカーは良い土地があれば買取することがあるのです。
ハウスメーカーが買い取った土地は分譲地として再販されるのが一般的
ハウスメーカーの分譲地とは、ハウスメーカーで区画整備などをして販売する住宅用の土地です。
基本的には土地単体で売るのではなく、土地＋建物で販売するか、その土地にハウスメーカーで新築することを条件として販売されます。
ハウスメーカーはあくまで住宅の販売がメインの会社です。
そのため、土地としてではなく、住宅を建てることで需要のある土地なのかが重要になってくる点は覚えておきましょう。
ハウスメーカーが買取した土地の事例
【成約実績 No.0297】
神奈川県 相模原市中央区
最寄駅から徒歩29分の立地だったが、
角地、整形地、土地が広いため、
全20社から金額提示を受けた。建売住宅の分譲地として活用をする会社が買取り、
売主様も金額に納得。#企業公式相互フォロー#イエウリ#神奈川県#相模原市中央区pic.twitter.com/rZcX3kH1nO— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) June 10, 2024
特に「土地が広い」ケースでは、一般向けの仲介では買手が見つからず、最終的に不動産会社による買取で成約するケースも多いです。
自分が売却する不動産の条件によっては、ハウスメーカーに買取を検討してもらうのも検討してみると良いでしょう。
▼関連記事：広い土地は売れない？理由と売るための対策を徹底解説
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ハウスメーカーに土地を売るメリット
ハウスメーカーに土地を売るメリットとしては、以下の3つが挙げられます。
- 仲介手数料がかからない
- 境界確定などの費用がかからない
- すぐに買い取ってもらうことができる
それぞれ見ていきましょう。
仲介手数料がかからない
仲介で買主を探して土地を売却する場合、売買成立時には不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
しかし買取の場合、仲介してもらうわけではないので、ハウスメーカーに仲介手数料を支払う必要はありません。
仲介手数料の上限は、売買金額400万円超の取引で「売却額×3%＋6万円（税抜）」です。
例えば、1,000万円で土地を売却すると36万円（税抜）を支払うことになります。
仲介手数料は、売却のコストの中でも高額になりがちな項目です。
仲介手数料のかからないハウスメーカーの買取であれば、コストを押さえて売却できるという金銭的なメリットがあります。
境界確定などの費用がかからない
通常、土地を売却する場合は境界確定が必要です。
境界が確定していない土地は、購入後に買主が隣地の所有者とトラブルになるリスクがあるため、避けられやすくなります。
確定測量の費用相場
基本的に不動産会社も境界確定していることを前提としているケースがほとんどでしょう。
境界確定が必要になると、測量作業で10～50万円ほどの費用がかかります。
隣地所有者の立ち合いが必要にもなってくるので、確定までにある程度時間も必要です。
ハウスメーカーの買取であれば、ハウスメーカーによっては境界確定不要というケースも少なくありません。
境界確定の費用や手間を削減できるのは、大きなメリットといえるでしょう。
解体や埋設物の撤去、造成費用等がかからない場合もある
また、土地売却では建物の解体や地中埋設物撤去などの費用がかかるケースもありますが、これもハウスメーカーによっては費用をかけずに売却できる可能性があります。
地中埋設物は古い建物の基礎部分や、樹木の一部、井戸などが考えられますが、場合によっては撤去費用が高額になってしまうことがあります。
土地の整備に手間をかけずに売却したいという場合は、ハウスメーカーへの売却を一つの選択肢にするとよいでしょう。
すぐに買い取ってもらうことができる
仲介での売却の場合、広告活動などで買主を探したり価格交渉を行ったりと、多くの段階を踏む必要があります。
そのため、一般的な仲介での土地売却では、3ヵ月～半年ほど時間がかかるケースが多いです。
一方、買取であれば広告活動などが必要なくハウスメーカーとの合意ですぐに売却できるので、2週間～1ヵ月程の短期間での売却も可能です。
売却しなければならない期日が迫っていたり、どうしてもすぐに土地を手放したいというケースでは買取が適しているでしょう。
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ハウスメーカーに土地を売るデメリット・注意点
ハウスメーカーに土地を売ると価格が下がることもあるので、そのようなデメリットまで押さえておくことが重要です。
デメリット・注意点としては、以下の2つが挙げられます。
- 買取価格は仲介より安くなるのが一般的
- ローンの残債に注意する
それぞれ見ていきましょう。
買取価格は仲介より安くなるのが一般的
ハウスメーカーに限らず業者の不動産買取は、仲介での売却よりも2～3割ほど売却価格が下がります。
業者は買取後に再販して利益を得ることを目的としているため、再販までの経費や業者の収益を見越して買取する必要があり、市場価格よりも下がってしまうのです。
とくにハウスメーカーは、不動産会社と異なり土地売買単体を目的としていません。
住宅の販売がメインであるため、土地はできるだけ安く購入したほうが会社としての利益になります。
そのため、不動産会社や土地買取業者などよりも買取価格が下がる恐れがある点には注意しましょう。
ただし、「住宅の建築を請け負って利益を上げる分、良い立地の土地であれば高値で買い取ってもらえる」というケースもあります。
仲介での売却は相場付近での成約になりやすい一方、買取は購入した不動産会社ごとに活用方法や見込む利益 率が異なるため、買取金額をしっかり比較するのが重要です。
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ローンの残債に注意する
ローン残債のある土地は、ローンを完済しなければ売却できません。
ローン返済中の土地には抵当権（金融機関が設定する権利）が設定されており、そのままでは売却できないのです。
抵当権を抹消するにはローンの完済が必要となるため、ローン返済中の土地は返済計画を立てる必 要があります。
一般的には売却金で返済するケースが多いですが、売却金だけでは完済できない場合は自己資金や親からの援助などで補填するなど工夫が必要です。
どうしてもローンが返済できない場合は買取してもらえないので、事前にローン残債を正確に把握し完済できるかをシミュレーションしましょう。
特に築10年に満たない築浅の戸建ての場合は、「購入してから地価が急上昇した」「頭金を多く入れていた」といったケースを除いてオーバーローン（売却額で残債をクリアできない）状態になりやすいです。
そのため築浅の家の売却では、買取ではなく時間をかけて仲介で成約を狙うのがオススメです。
ハウスメーカーに土地を売る流れ
ハウスメーカーに土地を売る場合は、売却全体の流れを理解しておくことも大切です。
買取の大まかな流れは以下の通りです。
- ハウスメーカーに土地の査定を依頼する
- 条件に納得できればハウスメーカーと売買契約を締結する
- 決済～引き渡し
- 確定申告～納税
それぞれ解説します。
ハウスメーカーに土地の査定を依頼する
売却を検討するハウスメーカーに土地の査定を依頼しましょう。
査定前には、以下のような準備をしておくことが大切です。
- 土地の正確な情報を把握する
- （ローン返済中の場合）ローン残債を調べる
- 相場を調べる
査定時には土地の正確な情報が必要になるため、事前に土地の面積や権利関係などの詳細を把握します。
所有者が売主と異なったり、抵当権が抹消されていないなど、そのまま売却できないケースもあるので注意が必要です。
また、先述したようにローン返済中の土地はローン完済が必要になるため、金融機関で正確な残債を把握し返済できるかを判断する必要があります。
買取は相場よりも下がるとはいえ、買い叩かれないためにも相場の把握は必須です。
国が公表している公示地価や近隣の類似土地の取引情報を調べるなど、土地の相場を理解しておくようにしましょう。
条件に納得できればハウスメーカーと売買契約を締結する
査定で提示された価格や売買条件に合意できれば、ハウスメーカーと売買契約を締結します。
売買契約時には事前に合意した条件が契約書に反映されているか、隅々までチェックし納得したうえで署名・押印することが大切です。
以下のような項目は特に慎重にチェックするようにしましょう。
- 買取額
- 支払方法・期日
- 手数料
- 手付金
- 引き渡しまでのスケジュール
- 引き渡し条件
- 契約不適合責任
- 解約条件・違約金
買取額や支払い日だけでなく、引き渡し日や引き渡しの際の土地の状態、違約金についてなども重要な項目です。
基本的には買取での手数料は不要ですが、ハウスメーカーによっては後から測量費などを請求される恐れもあるので、費用の発生の有無まで確認しましょう。
業者による買取の場合、契約不適合責任は免責になるのが一般的です。
契約不適合責任とは、契約書に記載のない不具合が生じた場合に売主に問われる責任のことをいいます。
土地売買の場合、土壌汚染や面積の不一致・地中埋設物・地盤の状態などで契約不適合責任を問われ、損害賠償請求や契約解除となるリスクがあります。
契約不適合責任は売主・買主の合意で免責にすることができ、プロが買主の場合は基本的に免責となるケースがほとんどです。
とはいえ、契約書にその旨が記載されていなければ免責にならないので、しっかりと確認するようにしましょう。
決済～引き渡し
売買契約後、契約書に記載の期日で決済・引き渡しが行われます。
ハウスメーカーがローンを使用せずに現金決済する場合は、売買契約から1週間以内で決済・引き渡しとなるケースもあります。
決済・引き渡し時には必要書類もいくつかあり、不備があると手続きがストップする恐れもあるので入念にチェックして準備しましょう。
確定申告～納税
土地の売却の利益は譲渡所得と呼ばれ、所得税・住民税の対象です。
土地売却の利益の大まかな計算は「売却額－（購入時の費用＋売却時の費用）」となり、利益がプラスになれば課税されるため、確定申告での納税が必要になります。
確定申告・納税時期は、売却した年の翌年2月16日～3月15日です。
確定申告に不安がある場合は、ハウスメーカーや税理士、自治体の相談コーナーなどに相談するようにしましょう。
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まとめ
ハウスメーカーに土地を売るメリット・デメリット、流れをご紹介しました。
ハウスメーカーの買取であれば、短期間で売却でき仲介手数料がかからないというメリットがあります。
しかし、買取は仲介よりも価格が下がるため、高値での売却が期待できません。
ハウスメーカーへの土地売却も一つの選択肢ですが、売却の期日が迫っていないなら不動産会社での仲介の売却を検討するほうが高値での売却が期待できます。
ハウスメーカーに需要のある土地であれば、仲介でもスムーズな売却が期待できるので、一度査定を受けてみることをおすすめします。
イエウリであれば、物件の情報を入力するだけで、入札を受けた不動産会社の中から査定額とコメントを見て査定依頼する不動産会社を決められます。
不動産のプロによる中立的なアドバイスももらえるので、不安を解消しながら売却できるのも嬉しいポイントです。
ハウスメーカーの買取を検討している場合でも、まずは不動産会社の査定額を比較することから始めてみてはいかがでしょうか。
