土地の権利書と聞くと、とても重要な書類だと考えている方が多いでしょう。
家族にも知られないように大切に保管していたため、いざ必要になったときに見つからないといったこともあるようです。この記事では、土地の権利書がどのような書類なのか、また紛失したときの対応策について解説します。
なお、本記事では「土地の権利書（登記識別情報）」の役割や紛失時の対応について解説していますが、マンションや戸建て住宅の権利書も土地のそれと同じ性質を持っています。
ただし、土地（更地）の場合は1通、戸建てやマンションの場合は2通（建物と土地＝敷地権）の権利書が存在するのが異なる点です。
土地の権利書（登記識別情報）はどんな書類か
土地の「権利書」は一般的な呼称で、正式には「登記済権利証」といいます。
土地を売却する際には、所有権移転登記という、所有権の所在を明確にする手続きを行います。
不動産売買では、まず売主が所有者本人であることを確認します（同席する司法書士が本人確認を行うのが一般的）。その際、土地の所有者であることを証明する書類が土地の権利書です。
土地の権利書は紙の様式ですが、平成17年3月施行の法改正によって、現代では電子データである「登記識別情報」に変更されました。
登記識別情報とは，登記済証に代えて発行されるアラビア数字その他の符号の組合せからなる12桁の符号です。不動産及び登記名義人となった申請人ごとに定められ，登記名義人となった申請人のみに通知されます。
どちらも効力は同じですので、銀行や不動産会社から土地の権利書の提示を求められた場合には、権利書か登記識別情報のどちらかがあれば問題ありません。
土地の権利書（登記識別情報）の使い方
土地の権利書を使用する機会はあまりありません。主に、不動産を売却するときや抵当権を設定するときなど、不動産の所有者であることを証明する際に使用されます。
相続の場合も所有権移転登記をしますが、相続時には基本的に権利書は不要です。
しかし、登記上の住所と被相続人が亡くなったときの住所が一致しない場合、住民票の除票や戸籍の附票が取得できなければ、権利書によって所有者であることを証明する必要があります。
それ以外で使用することはないので、通常は安全な場所で大切に保管してください。
登記簿との違いは
土地に関する書類として、土地の権利書の他に「登記簿」があります。
権利書は移転登記が完了したことを証明する書類ですが、登記簿は不動産の物的状況や権利関係を公示するため、登記所に備え付けられているデータです。
権利書は所有者に一度しか発行されませんが、登記簿は登記所で所定の請求書を提出すると、「登記事項証明書」という形で、誰でも何度でも交付を受けることができます。
土地の売却で権利書（登記識別情報）を紛失したら
権利書は再発行ができません。だからといって、紛失しても権利書で証明された事実が消滅するわけではありません。
土地の売却で権利書を紛失した状況でも、次のような対応策があります。
- 事前通知制度の利用
- 資格者代理人による本人確認証明情報の提供制度
- 公証人による本人確認
それぞれの方法について説明していきましょう。
事前通知制度の利用
権利書を紛失してしまった場合は、法務局の事前通知制度を利用することで対応が可能です。
事前通知制度とは、登記申請書に権利書が添付できない理由を記載して申請することで、事前通知書が土地の所有者に送付される制度のことです。
送付されてきた事前通知書を返送することで、所有者であることの証明になります。これには期限があり、国内居住者で2週間、海外居住者で4週間以内に書類を返送しなければ有効にはなりません。
ただしこの制度は、ローン借入時に不動産を担保にする抵当権の設定や、金融機関が手続きに関わる場合には認めてもらえないことがあるので、注意が必要です。
資格者代理人による本人確認証明情報の提供制度
権利書に代わるものとして、司法書士や弁護士などの専門家に本人確認手続きを委託する「資格者代理人による本人確認証明情報の提供制度」を利用する方法 があります。
これは、司法書士などの専門家が土地所有者の代理人となって、法務局に対して手続きをする制度です。ただし、司法書士などの専門家に支払う報酬が3万円～5万円程度かかります。
公証人による本人確認
公証人の立ち会いのもとで所有権移転手続きをすると、権利書がなくても所有者本人として認められます。
売主は登記に使う委任状を公証役場に持っていき、公証人の面前でその委任状に署名し実印を押印することで、公証人から所有者本人であることの認証を受けることができます。
利用の際には、公証役場に実印や印鑑証明書、委任状などの必要書類を持っていく必要があります。公証人の立ち合いにかかる費用は、司法書士に払う費用より安く、3,000円～1万円程度です。
紛失した権利書（登記識別情報）は悪用されるのか
権利書は不動産の所有を証明する書類ですが、いくつかある証明のひとつにすぎません。そのため、紛失してもただちに悪用されることはありません。
仮に権利書を入手した悪意のある人が、所有権移転登記をしようとしても、他の方法で本人確認ができなければ登記ができないからです。
権利書だけでは登記名義人であると判断できないので、本人確認の際は実印や印鑑証明書等の書類が必要となります。そのため、権利書が他人の手に渡っただけでは土地を売却される心配はないのです。
しかし、権利書の紛失は不安な要素であることに変わりありません。悪用された場合の対処法や予防措置として、次のような対応をしておくと安心です。
- 不正登記 防止の申出を行う
- 登記識別情報の失効申出を行う
それぞれを実行する方法を説明していきましょう。
不正登記防止の申出を行う
不正登記防止の申出とは、不正な登記を防止するため、法務局に対して申出をする制度です。
申出をしてから３カ月以内にこの申出に係る登記の申請があったときは、申出者にその旨が通知されます。
不正登記防止の申出により、すぐに新しい登記があったことを察知でき、登記抹消手続きができます。
権利書が悪用されないためにも、権利書の紛失が明らかになった際には、早急に不正登記防止の申出を行い、予防措置を取ると安心です。
登記識別情報の失効申出を行う
登記識別情報の失効申出をすることで、登記識別情報の効力が失効します。これにより、第三者が所有者を装い、紛失した登記識別情報を用いて登記しようとしても認められません。
失効申出ができるのは、名義人やその相続人等に限られます。申出先は土地を管轄する法務局です。
失効した登記識別情報は永久に使えませんが、代替手段で手続きをすることができますから、売却する際も支障はありません。
土地の売却で権利書（登記識別情報）が必要な手続きとは
土地売却では、次の手続きをするときに土地の権利書を提出します。
- 所有権移転登記
- 抵当権抹消登記
それぞれの手続きごとに、必要な書類と費用について説明します。
所有権移転登記
土地を売却すると、所有権移転登記を行います。もし所有者名義が被相続人のままだった場合には、先に相続 登記を済ませる必要があります。
所有権移転登記での必要書類
所有権移転登記に必要な書類は次のとおりです。
- 所有権移転登記の申請
- 本人確認書類
- 印鑑証明書と実印
- 権利書（登記識別情報）
- 固定資産評価証明書
- 住民票
- 委任状（司法書士に手続きを委託する場合）
- 売買契約書
相続時はさらに次の書類が必要です。
- 遺産分割協議書あるいは遺言書
- 戸籍謄本（相続人・被相続人）
- 住民票の除票（被相続人）
土地の権利書は、売却による所有権移転登記では必要ですが、相続登記では不要です。ただし、被相続人と登記名義人の同一性が証明できない場合に、権利書で証明することがあります。
相続で、遺産分割協議による場合は、相続人全員の実印と印鑑証明書が必要になります。
所有権移転登記にかかる費用
所有権移転登記をする際には、登録免許税が課せられます。登録免許税は土地と建物それぞれに課税されます。
売買による登記の場合、土地は評価額の1.5％、建物は評価額の2％です。たとえば、土地の評価額が2,000万円、建物の評価額が1,000万円だとすると、登録免許税は50万円になります。
また、手続きを司法書士に依頼した場合の報酬は5万円～10万円です。
抵当権抹消登記
抵当権がついたままの土地を売却することはできません。そのため土地に抵当権が付いている場合は、抹消登記が必要となります。
抵当権抹消登記の必要書類
抵当権抹消登記に必要な次のとおりです。
- 権利書（登記識別情報）
- 登 記原因証明情報（弁済証明書）
- 金融機関の代表者事項証明書もしくは商業登記簿謄本
- 委任状
抵当権抹消登記は、引渡し間際に行うことが多いので、ミスのない手続きが求められます。専門的な知識がない場合は、司法書士に依頼する方が安心です。
抵当権抹消にかかる費用
抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。たとえば、一筆の土地と一棟の建物に抵当権が設定してあれば、2,000円になります。
抵当権抹消手続きを司法書士に依頼する場合は、1万円～3万円かかります。
住所変更登記・氏名変更登記で権利書（登記識別情報）が必要なケース
住所変更登記や氏名変更登記では、住民票や戸籍の附票を添付すればいいので、権利書等は必要ありません。しかし、複数回住所変更をしている場合、戸籍の附票で登記名義人とのつながりを証明する必要があります。
現在、戸籍の附票の保存期間は150年ですが、2019年6月20日の住民基本台帳法改正以前は5年とされていました。そのため、2014年の時点で亡くなってから5年以上経過している場合は、データを取得できない可能性があります。
戸籍の附票が取得できないために、申請人と名義人が同一であることを証明できない場合は、権利書を添付することで本人であることを証明します。
まとめ
土地の権利書は、その所有者を証明するための大切な書類です。権利書は紙の様式ですが、平成17年3月施行の法改正によって、現代では電子データである登記識別情報に変わっています。
権利書を紛失しても土地の売却手続きができないわけではありませ ん。法務局の事前通知制度などの代替措置によって手続きは可能になります。
権利書を紛失して、他人の手に渡った場合でも、権利書を所持しているというだけで、その土地を売却することはできません。実印や印鑑証明などによって、土地所有者本人であることを証明する必要があるからです。
権利書は、所有権移転登記や抵当権抹消登記の際に必要となるので、紛失しないように大事に保管しておいてください。
