離婚では、家の購入のために利用している住宅ローンが問題の種となることがあります。
家が住宅ローンの残債以上で売れる、もしくは売却金額と手持ちの資金を合わせてローンを完済できる場合は問題ないのですが、手持ち資金を足しても残債が抹消できる金額に満たない場合は任意売却を選択することになります。
この記事では離婚時に家の任意売却をする際の進め方と注意点について解説しますので、流れと必要な手続きをチェックしてください。
離婚で任意売却を迫られるケース
マイホームに居住している夫婦が離婚に至ったからといって、必ずしも家を売却するとは限りません。
しかし、状況によっては自宅の売却を選択せざるを得ないケースがあります。
そして売却時に任意売却しか選択の余地がないというのは、いったいどのような状況で起こるのでしょうか。
任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、債権者である銀行の了承を得て、住宅を売却することです。
売却方法は、一般の住宅を売却する方法とまったく変わりありません。
また、通常の仲介と同じように売却を進めるため、売却価格も相場に近いとされています。
任意売却であっても、残債よりも高い価格で売却できれば特段の問題は発生しません。
一方で、残債よりも低い価格でしか売却できない「オーバーローン」の場合には、住宅売却後も債務が残ります。
住宅ローンの返済が滞ってしまい、それでも任意売却を選択しないときや、銀行が任意売却を了承しないときは裁判所による競売で家が売られることになります。
しかし、競売は市場の相場よりも低い価格で落札されるのが一般的です。
このため、住宅ローンの返済が困難になった際は、競売を避けるために多くの人は任意売却への道を模索します。
離婚で家の任意売却を選択するケースとは
離婚することが決まると、財産分与の協議を進めていきます。
財産分与とは、簡単に言えば結婚後に築いた財産を集計して分けることです。
住宅ローンの返済中であれば、この残債は「負の資産」として計算をします。
住宅ローンの返済中で、かつ預金や現金があまりない状況では、財産分与の原資が不足するため、任意売却を選択することがあります。
また夫婦共同で住宅ローンを返済していた場合は、過去の関係を断ち切るために任意売却を選択するケースも多いです。
離婚で家を任意売却する際の進め方
離婚で家を手放すことを余儀なくされた場合、住宅ローンを完済できる見込みがなければ、多くの人は任意売却を選択します。
この任意売却は、どのような手順で進めればいいのか解説をしていきましょう。
住宅ローンの残債を調べる
住宅ローンは元金と利息を返済しているため、単純に「返済額×返済回数」を計算しても残債(元金残高)は算出できません。
銀行から渡された返済予定表から、未返済の元金がいくらあるのかを把握しましょう。
所有名義やローン名義を確認する
家の所有名義や住宅ローン借受人の名義は今さら調べるまでもないと考える人もいるかもしれません。
しかし、これらの事項はローンを組んだ際に配偶者任せにしていて、実際は思っていた内容と異なっていたというケースも少なくありません。
資金援助を受けた関係から、家の所有権の一部が夫の父親名義になっているという場合もあります。
あるいは、夫婦で半々の所有区分だと思っていたのに、実はそれより少ない持分の所有権しかなかったということがあります。
住宅ローンも同様に、夫が全額負担していると思っていたら、実は妻名義の口座から半分返済していたということもあり得ますから、これまでの住宅ローン返済状況と関係書類を確認しておきましょう。
離婚に伴い任意売却を行う際には、こうした基本的事項を自分の目で確認することが重要です。
連帯保証人を調べる
近年は、住宅ローンの保証人を保証会社に依頼するケースが増えてきました。
一方で、保証会社による保証を一切認めていない金融機関も少なからず存在します。
連帯保証人がいる住宅ローンを返済している場合、任意売却をする際に連帯保証人の承諾が必要になります。
また、夫婦のどちらかが住宅ローンを借りて、別のひとりが連帯保証人になっているケースも多いです。
この場合は、離婚が決定したら、任意売却は必須です。
もし離婚後も住宅ローンの返済を続ける選択をした場合、他人となった元配偶者の借金を将来背負わされるリスクがあるからです。
不動産の評価額を把握する
離婚で家を売却するという選択をした場合、現金で住宅ローンを完済できない限り、任意売却が前提になります。
任意売却は、不動産の売却の中でも特異な分野になるため、専門性を要します。
このため、任意売却を依頼するのであれぱ、任意売却を専門としている不動産会社に依頼する方法が望ましいでしょう。
そのうえで、まず売却しようとする不動産の査定を依頼します。
一般の売却であれば、査定はあくまで売却する際の目途にすぎませんが、任意売却が前提の場合、査定額によって銀行の対応が変わるため、非常に大きな意味があります。
アンダーローンであればスムーズに進む
住宅ローンの残債よりも高い価格で売却できる状態が「アンダーローン」です。
たとえば、残債が2,000万円ある住宅が、3,000万円で売却できれば、住宅ローンを完済しても、まだ手元に1,000万円残る計算になります。
アンダーローンだと債務が解消できるので、銀行は確実に任意売却を承諾します。
オーバーローンだと任意売却は難しくなることも
反対に、3,000万円の残債があるのに、高くても2,000万円でしか売れる見込みがないオーバーローンのケースでは、銀行はなかなか任意売却を承諾してくれません。
しかし、リストラや病気によって任意売却をせざるを得なくなったケースとは異なり、離婚を理由とした任意売却では、多くの債務者に返済能力があります。
新たに抱える負債の返済計画を示すことで、任意売却が認められる可能性が高くなります。
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不動産会社と媒介契約を締結する
任意売却時の媒介契約は、一般の不動産売却とまったく同じです。
売却活動もレインズ(不動産情報ネットワーク)に登録され、一定期間広告を配布するといった、一般的な仲介での売却と同じ方法で行います。
購入者の決定
購入希望者が現れ、買主と売主で価格が折り合えば、契約が成立するのが一般的ですが、任意売却においては、売却価格について、銀行の承諾が必要です。
連帯保証人がいる住宅ローンであれば、連帯保証人の承諾も得なければいけません。
任意売却の協議段階で想定していた価格で売却できれば、銀行の承諾は得られますが、大幅に下げた価格で売却をしようとした場合は、承諾を得られないことがあります。
契約締結・引き渡し
条件が折り合えば、契約を締結して家を引渡すことになります。
リースバックであれば引き続き住める
住宅の買主が親族や賃貸専門の不動産会社であれば、売却後に賃貸契約を結ぶリースバックという手法によって引き続き住むことができます。
家賃は発生しますが、住み慣れた家に引き続き住めるというメリットがあります。
離婚で任意売却する場合の注意点
離婚で家の任意売却をする際に気をつけるべき点について解説をしていきましょう。
離婚で住所・姓が変わると変更登記をすることに
家を売却する場合、登記上の住所・氏名と契約上の住所・氏名は必ず一致してなければいけません。
夫婦が共同所有している物件を売却する場合、離婚後に任意売却をすると、登記上の住所や姓と一致しなくなることがあります。
もちろん、離婚後の住所や氏名に変更登記をすれば解決できる問題ですが、離婚前に売却をしておけば必要のない手続きですから、離婚後の売却では余分な手間がかかることを覚えておきましょう。
実際の売却までに時間がかかる
売却する家が共有名義になっている場合、任意売却をしようとすれば、夫婦で手続きを進めていく必要があります。
あるいはどちらかが連帯保証人になっていれば、任意売却の承諾が必要で、手続きに関連して連絡を取り続けなければいけません。
自分の共有持分のみを売却することも可能ですが、そもそも買手が見つかりにくく、見つかっても売却金額が安くなってしまうことから、ローン残債が多い家の売却では難しい選択肢です。
したがって、離婚が決定的になった以降においても、同居を続けるか、少なくとも連絡が取り合える関係を維持していく必要があります。
任意売却は離婚前の連絡が取りあえる時期に進めた方が、手続き上をスムーズに進められます。
しかし、実際に任意売却が完了するまでには少なくとも3カ月程度かかるケースが多いです。
状況によってはさらに長期戦になることも想定できますから、任意売却をする場合は、離婚が決まってもしばらくは関係が継続することを双方が認識しておく必要があります。
連帯保証人になっていれば任意売却は必須
住宅ローンの連帯保証人になっている場合は、住宅ローンの返済をしないまま離婚をすると将来のリスクが非常に高くなります。
たとえば、夫が住宅ローンの借受人で妻が連帯保証人のケースで考えてみましょう。
夫が引き続き住宅ローンを返済していくことが前提で財産分与をして離婚したとします。
このケースでは、何年か後に夫がリストラに遭って住宅ローンの返済が滞り、自己破産をしたら、妻に住宅ローンの返済義務が生じるのです。
もし妻に返済する能力がなければ、妻の方も自己破産の道に進まざるを得ないのです。
このように、連帯保証人の立場のままで離婚をすることは極めてリスクが高いです。
つまり、任意売却によって債務を 解消するか、連帯保証人を変更してもらわないと、離婚後も安心して暮らせないということです。
財産分与がゼロになることも
性格の不一致など、夫婦のどちらにも非がないケースの離婚では、慰謝料の発生はなく、結婚後に築いた財産を財産分与として半分に分けることになります。
離婚に伴い家を任意売却した場合、残債よりも売却額が高いアンダーローンであれば、特に大きな問題はありません。
しかし、残債よりも低い価格でしか売却できないオーバーローンだった場合は、引き続き債務が残るという問題があります。
たとえば、オーバーローンで1,000万円の負債が残り、これを夫が返済することにした場合を考えてみましょう。
もし夫婦で蓄えた預金が1,000万円だとすれば、この家族の資産はプラスマイナスでゼロ円ですから、妻の財産分与金はゼロ円です。
しかも、夫は1,000万円の負債を抱えているので、預金をすべて自分の資産とすることで、プラスマイナスゼロ円の財産分与が成立します。
離婚で家の任意売却をすれば、家も財産も失うケースがあり得ることを理解しておきましょう。
ただし財産分与には、資産を分割する「清算的財産分与」だけでなく、「扶養的財産分与」というものがあります。
配偶者が病気や高齢で、離婚後ひとりで生活を続けることが困難である場合には、生活を支える資産を分与することになります。
任意売却以外にも買取を選択する方法もある
離婚で家の任意売却をする場合、手続きをスムーズに進める観点から、離婚をする前に売却をした方が合理的です。
しかし、 任意売却は、いつ売れるのか分からないという点が大きなデメリットです。
離婚が決定した配偶者と密接な関係が長期間継続することを苦痛に感じるのは、人間の心理としては当然の帰結です。
離婚前に手早く売却をしたいということであれば、買取専門の不動産会社に買取をしてもらうという方法があります。
買取専門の不動産会社は、買い取った家をリフォームし、新たな魅力を付加して高値で売却することで利益を得ています。
買取価格は、物件調査後数日で提示してもらえ、契約が完了すれば1週間以内に現金が振り込まれます。
もちろん、売却が前提で住宅ローンが完済されるのですから、買取を選択した場合においても、債権者である銀行の承諾は必須です。
しかし、住宅ローンの完済が可能な価格が提示されれば、銀行の承諾を得ることは可能です。
残債を上回る査定になる可能性があるのであれば、不動産会社による買取も有力な選択肢となります。
まとめ
離婚で家を任意売却する際に、課題を抱えることになるのが、残債よりも低い価格でしか売却できないケースです。
家を売却した後も、引き続き債務が残ることになりますから、離婚の財産分与においては、負の資産として組み込むことになります。
家の共同所有をしている場合は、住所や姓が変わる前に売却手続きをした方が、登記上の名義と一致するのでスムーズに進めることができます。
また精神的にも、離婚後においてもなお任意売却の問題を抱えていると、いつまでも過去と縁切りをすることができません。
つまり、離婚で家の任意売却をすることになったら、離婚届を提出する前に必要な手続きを進めた方が合理的だという点は押さえておきましょう。
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