不動産の広告で「仲介手数料が無料」というキャッチフレーズを目にしたことはありませんか。何かと出費がかさむ不動産の売買において「仲介手数料が無料」という言葉は、とても魅力的です。
でも、けっして安くないはずの仲介手数料が、どうして無料になるのでしょうか。この記事では、不動産の売買で仲介手数料が無料になる理由と注意点について解説します。
不動産の仲介手数料とは
不動産の仲介手数料が無料になる理由を知るために、まずは仲介手数料がどういった性質の料金であるのか説明しましょう。
不動産売買が成立した際の報酬
不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらいます。反対に不動産を購入したい場合は、条件に合う物件の情報を提供してくれた不動産会社に仲介を依頼して、売主と売買契約の締結をします。
このように不動産会社に売買の仲介を依頼し、無事に契約が成立した際に支払う報酬が仲介手数料です。売買契約が成立しなかった場合には、まったく料金は発生しませんから、仲介手数料は、いわば成功報酬だといえます。
不動産の売買は、個人間で行っても違法ではありません。しかし、専門的な知識を要することが多く、高額な取引であるため、個人間の取引は大きなリスクを伴います。
不動産会社に仲介してもらうことで、専門知識に基づく適正な交渉が行え、売買をトラブルなく成立させることができるのです。
支払いのタイミング
仲介手数料は、不動産の取引額に応じて決まります。そのため、原則として売買契約が成立した時点で支払額が決定します。
仲介手数料は、売買契約が成立する前に、前金などの形で支払うことはありません。契約成立後に次の2回のタイミングで、50％ずつ支払うのが一般的です。
- 売買契約が成立したとき
- 不動産を引き渡すとき
契約が成立した段階においても、不動産会社には、まだやるべき業務が残っているため、すべての業務が完了する引渡の段階で残額を支払う方法を取り入れています。
仲介手数料は上限額のみが決まっている
不動産会社が受け取れる仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限額が定められています。定められた上限額は次のとおりです。
- 売却額が800万円以下…30万円+消費税1
- 売却額が800万円超え…物件価格の3％+6万円+消費税
仲介手数料の性質上重要なのは、「上限のみが決まっている」という点です。企業は利益をあげるために営業していますから、多くの不動産会社は上限額を報酬額としています。
しかし上限額を超えれば違法ですが、反対に仲介手数料が上限の半額であっても、無料であっても、法的に問題はありません。
仲介手数料が無料になる理由
不動産の仲介手数料は、上限のみが法律で定められていますから、不動産の売買で仲介手数料が無料という媒介契約も成り立ちます。ここでは、仲介手数料を無料にできる理由について解説していきましょう。
両手仲介で買主を無料にする
不動産会社が売却を仲介する場合、買主を自社の努力で見つけて、売主と買主双方の仲介をすることがあります。
不動産の扱い件数が多い不動産会社だと、売主と買主の両方を仲介することは、けっして珍しいことではありません。このような取引を「両手仲介」といいます。
この場合、不動産会社は売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ることができます。つまり、両手仲介だと、通常の取引の2倍の仲介手数料を手にすることができるのです。
この両手仲介をするケースで、売主には通常の仲介手数料を提示して、買主サイドには「仲介手数料が無料です」と宣伝をすることがあります。
けっして安くはない仲介手数料が無料になることは、買主にとって大きな魅力がありますから、通常の取引よりも仲介を依頼される可能性が高くなります。売主も早期の契約が実現すれば満足できるので、スムーズな売買契約の成立に結びつくことになります。
このように両手仲介においては、買主サイドの仲介手数料が無料であることをアピールすることで、早期での契約の成立が期待できることから、買主の仲介手数料を無料にして売り出すのです。
売主は専属専任媒介契約で無料または割引のケースがある
売主側の仲介手数料を無料にするケースは少ないですが、全く無いわけではありません。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
| 複数社への依頼 | ○ | × | × |
| 自己発見取引 | ○ | ○ | × |
| 有効期間 | 当事者間で決定 | 3カ月以内 | 3カ月以内 |
| 指定流通機構 | 任意 | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 |
| 業務処理状況の報告 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
売主が仲介会社と結ぶ媒介契約には、一般・専任・専属専任の3種類があるのですが、このうち専属専任媒介契約を結んだ場合、売主は必ずその不動産会社を通じて売買しなければいけません。
そのため、「うちと専属で契約するなら手数料無料で売り出せます」と提案する不動産会社も存在します。
専属専任媒介契約で売主側の仲介手数料を無料とする場合、不動産会社は買い手側から仲介手数料を受け取らなければ報酬が発生しないため、必然的に両手取引のみでしか対応してもらえない点には注意しなければいけません。
需要が大きい（自社で買手を見つけやすい）、かつ取引額も高い（買い手側からの手数料だけでも報酬額が高い）物件では、対応してもらえる可能性があるでしょう。
また、無料まで行かなくても、専任あるいは専属専任媒介契約で売り出す場合は、3%+6万円の上限額から一定の割引を対応してくれる不動産会社もあります。
買主が買取業者で売主が無料に
両手仲介において、売主の仲介手数料が無料になることがあります。それは買主が買取会社である場合です。
不動産会社は、買取会社から仲介手数料を得ることができるので、売主への手数料を無料にできます。
買取会社は、物件を仕入れて再販売することで利益を上げています。買取会社にとって、不動産会社はいわば重要な仕入れ先です。そのため、不動産会社へ仲介手数料を支払うことは、当然のこととして実施されます。
売主の仲介手数料が無料になるのは、買取会社が買い取ることが前提です。言い換えれば、売主に仲介手数料が無料であることをアピールするのは、買取会社への売却を促すための手段なのです。
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不動産会社が売主
不動産会社が自ら物件を売る場合には、仲介ではありませんから、仲介手数料が発生しません。
買主としては、契約が成立すれば引渡もスムーズに行われるほかに、仲介手数料が不要になるというメリットがあります。
ただし売主が不動産会社の場合、建物の価格に対して消費税が課せられま すから、消費税と仲介手数料を比較したうえで判断をする必要があります。
なお、個人の売主であれば、消費税が課せられません。しかし、仲介会社を介さずに個人から直接購入すると住宅ローンが使えないため、売主と買主の双方が不動産会社に仲介を依頼する形になるのが基本です。
また、仲介会社経由でリノベーション済みの業者保有物件を購入する際も、仲介手数料が無料、または割引して仲介してくれるケースがあります。
suumoより：オークラヤ住宅が売主として販売するリフォーム済みマンションでの記載例
ポータルサイトで物件を探すとき、不動産会社が販売している物件は「取引態様」の欄に「売主」という記載があります。
一方で、媒介契約を結んでいる業者が掲載している物件の広告には「仲介」や、媒介契約の種類である「一般」「専任」等が記載されます（ポータルサイトによって異なる）。
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仲介手数料無料の不動産会社に依頼する注意点とは
仲介手数料を無料にしてくれる不動産会社を選ぶことで、金銭的に大きなメリットがあります。一方で、注意点もいくつかありますので解説をしていきましょう。
値引きされやすい
買主の仲介手数料無料の物件は、売主にとっても早期に売却が成立できる可能性が高いというメリットがあります。しかし、ここで忘れてはならないのが、仲介手数料無料は両手仲介が前提だということです。
両手仲介は、日本では合法的に行われていますが、海外では法律で禁止されていることがあります。それは、両手仲介は、売主と買主の双方の代理人的な立場になり、利益相反になるからです。
不動産会社は依頼主の利益のために尽力すべきですが、すでに専任媒介契約を済ませた売主には営業努力は要しません。この段階では買主の獲得に向けて全力で営業を進めています。
そのこと自体は売主への利益にもつながりますが、一方で不動産会社が購入を希望する人の意向に迎合する懸念は捨て切れません。
通常の取引であれば、取引価格を大幅に引き下げれば双方の仲介手数料が引き下がるので、不動産会社としても望ましいことで はありません。
しかし、仲介手数料無料の物件は購入条件はあまり考慮せずに「買いたい」と手を挙げている人を優先することになります。その結果、大幅値下げを希望する買主が取引相手となることがあるのです。
仲介手数料無料物件の売主は、大幅な引き下げにはできるだけ合意しないよう注意を払う必要があります。
3カ月間不動産会社を変えられない
仲介手数料無料サービスは、買主にとって仲介手数料が無料になるというメリットがありますが、売主にも早期の売却が期待できるメリットがあります。
しかし、このサービスを利用するには、売主は「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」をしなければならない点に注意が必要です。
不動産の売却依頼には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類の方法があります。
このうち専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社とのみ契約することになっており、契約期間が3カ月と定められています。
売却活動の途中で別の不動産会社に替えたいと思っても、依頼者からの契約解除には違約金が発生するので、基本的に途中で契約解除をすることはできません。
したがって、仲介手数料無料サービスを利用する場合、3カ月間は契約した不動産会社に任せることになるのです。
不動産会社からの直接購入は相談者がいない
直接不動産会社から物件を購入する場合、仲介手数料は無料になります。それは仲介という業務が存在しないからです。
ここで仲介という業務の役割を思い出してみましょう。買主として不動産会社に仲介を依頼した場合、依頼主である買主の立場で物件の問題点や価格の適正性について説明をしてくれ、ときには売主側の不動産会社と交渉をしてくれます。
つまり、不動産購入の仲介は、買主に取引のトラブルを回避し、安心して契約できる役割を果たしているのです。
これは、不動産購入は大きな金銭が動き、法律上の規制内容も難しいので、専門家である不動産会社が間に入るよう定められた法律上の制度があるからです。
直接不動産会社から物件を購入する場合、不動産会社は単なる売主にすぎません。もちろん宅地建物取引業者として専門的な説明はしてくれますが、買主の立場からのアドバイスをしてくれるわけではありません。そのあたりの事情を理解したうえで交渉に臨む必要があります。
取扱い物件が少ない
仲介手数料が無料にできるのは、売主と買主の仲介を一つの不動産会社が行う両手仲介物件の場合や不動産会社が直接売却する場合です。
買主の立場からすれば、両手仲介ができる取引は、売主が不動産事業者のものなどの一部に限られるため、どうしても取り扱う物件は少なくなります。
仲介手数料が無料にこだわり過ぎると、理想の物件に巡り合えないこともあります。
「囲い込み」が行われることもある
本来、一般の取引で両手仲介が確定していることはありません。不動産の売却情報は、レインズや広告で広く知らされているため、買主から依頼された他の不動産会社が売買交渉をしてくるからです。
両手仲介にこだわる不動産会社は、外部からの問い合わせに対して「商談中である」とか「仮契約をした」といった虚偽の回答をして、交渉の場につかないことがあります。
そのため、なかなか買主が見つからず、大幅値下げの末の契約になってしまうのです。
不動産会社としては、多少取引価格が下がっても、片手仲介より両手仲介の方がメリットが大きいため、最初から両手仲介ありきの営業をすることがあります。
「囲い込み」と呼ばれるこの方法で営業されると、不動産の売却価格が大幅に下げられる可能性があります。買主に仲介取引無料を打ち出している不動産会社に売却を仲介依頼する際は、こうした囲い込みがおこなわれていなよう注視する必要があります。
▼関連記事で「囲い込み」の問題点や対策をチェック！
「家いちば」の仲介手数料半額サービス
家いちば株式会社が運営する「家いちば」は、不動産を「売りたい」「買いたい」と考えている人が直接やり取りをします。
売買主の間で売買条件がまとまったら、協力する仲介会社と媒介契約を結び、重要事項説明等を経て売買契約に至ります。
家いちばを通して売却する場合、仲介会社から請求される手数料は、宅建業法で定められた額の半額になるのです。
通常は不動産会社が行うレインズやポータルサイトへの掲載、内見の案内、物件の管理といった手間は個人間に任せて、最終的に契約をまとめる作業で仲介業者が入ることにより、業務量が減少します。
その分、仲介手数料も割引になるという仕組みで運営されています。
期間が決まっている通常の住み替えなどで利用することは難しいかもしれませんが、
- 売却を急いでいない
- 仲介手数料を節約したい
- 相手方との交渉や内見対応などに対応できる
という場合には、便利なサービスだと言えるでしょう。
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まとめ
不動産の仲介手数料は、法律で上限が定められているのみで、それよりも低い価格に設定することは合法です。無料にすることも法律的な問題はありません。
買主の仲介手数料が無料になっているケースは、不動産会社が両手仲介を行っているからです。不動産会社は売主から仲介手数料を得ることができるので、あえて買主の仲介手数料を無料にすることで、早い段階での買主の獲得が期待できます。
しかし、不動産は広く公開されて販売を行うのが原則です。そのため、最初から「仲介手数料無料」を打ち出している不動産会社は、「囲い込み」によって、他の不動産会社に商談をされないようにしている可能性があります。
売主の立場で「仲介手数料無料」を打ち出している不動産会社に売却を依頼することは、「囲い込み」を伴うため、売却に時間がかかる可能性を考慮しなければいけません。
売主で仲介手数料が無料になるのは、買主が買取専門の会社である場合です。買取専門の会社は、安く物件を購入して転売して利益を上げることを目的としていますから、相場の価格よりも安く売却をすることになります。
そのため、仲介手数料を支払って一般的な売却を選択した場合との比較をしたうえで、売却方法を決定する必要があります。
早く売却したいとの理由などから、買取専門の会社に売却をすることを決めているのであれば、仲介手数料無料のメリットは十分にあります。
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