借地に建てた家の解体費用は、借地人が負担するのが一般的です。
家の解体にはそれなりの費用がかかるので、手持ち資金が十分でなく悩んでいる方もいるでしょう。
しかし、借地に建てた家は解体せずに手放せる可能性があります。
この記事では、借地に建てた家の解体費用が払えない場合の4つの対処法を解説します。
対処法1：地主に家と借地権を買い取ってもらう
地主に相談し、借地権と家をセットで買い取ってもらうことで、解体せずに土地を返せます。
借地権とは、建物を建てることを目的として土地を借りる権利です。
借地人は借地権があることで、地代を払って他人の土地に建物を建てられます。
この場合で建物を建てると、土地の所有者は地主、建物の所有者は借地人という形になります。
地主は、土地の所有者とはいえ借地権が設定されていると、土地を自由に活用できません。
しかし、借地権を借地人から買い取ることで、土地を完全に所有でき、自由な活用が可能になるのです。
交渉のポイント
借地権の買取は、地主が土地を自分で活用したいと考えているときに有効になりやすい方法です。
借地権があると、地主は自分の土地でも自由に活用できません。
土地を取り戻す方法として賃貸借契約の解除がありますが、地主側からの解除は容易ではありません。
定期借地契約でなければ、借地人は契約期間終了後に更新ができます。
一方、地主側は正当な事由がなければ契約更新を拒否できないので、半永久的に土地が戻ってこない可能性もあるのです。
そのため、土地を取り戻したいと考えている地主であれば、借地権が戻ってくるなら建物の買取にも積極的に応じてくれる可能性があります。
メリット
借地権ごと買い取ってもらうメリットは以下です。
- 相場より高く売却できるケースがある
- 譲渡承諾料が不要になる
借地権は、地主だけでなく第三者に対しても売却できます。
しかし、売却には地主の許可が必要となり、この際に譲渡承諾料を地主に支払うのが一般的です。
譲渡承諾料は地主との合意で額が決まりますが、一般的に借地権価格の10％ほどが目安となります。
一方、地主への売却であれば譲渡承諾料は発生しないため、売却コストを抑えた売却が可能です。
また、地主が借地権の取戻しに積極的であれば、建物も相場より高く売却できる可能性があるのもメリットと言えるでしょう。
デメリット
デメリットは以下です。
- 売買条件の交渉が難航しやすい
- 地主が建物を必要としないなら安値での売却になりやすい
借地権と建物の買取条件は、地主との交渉で決まります。
地主が建物を必要としない場合、土地は欲しくても建物は必要ないので、解体費用で揉めやすくなります。
仮に建物を買い取ってくれることになっても、解体費用などを考慮して安値での売却になる可能性があるのです。
ただし、条件を曖昧にして売却を進めると、よりトラブルが深刻になる恐れがあります。
建物をどうするのか、費用負担はどちらがするかなど、しっかりと話し合ったうえで、合意した内容は書面に残しましょう。
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対処法2：第三者に家と借地権を売却する
借地権付き建物として第三者に売却すれば、自分で解体費用を賄う必要はありません。
交渉のポイント
借地権付き建物を第三者に売却する場合でも、借地権の譲渡には地主の許可が必要です。
ただし、直接交渉しても許可を得られないケースもあります。
その場合、不動産会社などの専門家に同席してもらい、交渉をサポートしてもらうことで、地主が譲渡に応じてくれる可能性が高まるでしょう。
とはいえ、地主との交渉は容易ではありません。基本的には、地主への売却を第一として、地主が買取に消極的な場合に、第三者への売却を検討することをおすすめします。
メリット
第三者に売却するメリットとしては、解体費用をかけずに手放せるという点が挙げられます。
また、立地や建物の状態次第では、好条件での売却も期待できるでしょう。
デメリット
デメリットは以下のとおりです。
- 買い手が限定される
- 譲渡承諾料や建替承諾料を支払わなければならないケースがある
- 裁判沙汰になる恐れがある
借地権付き建物は、購入しても増改築や売却に地主の許可が必要で、地代の支払い義務など制限が多いため、買い手が限定されます。
さらに、住宅ローンが組みにくいことも、買い手が狭まる要因の一つです。
そのため、立地などが好条件でなければ、第三者への売却は難しくなるでしょう。
また、売却には地主の許可が必要であり、その際に譲渡承諾料を求められるケースがあります。
リフォームや建て替えを行う場合は、別途建替承諾料や増改築承諾料が必要になることも覚えておきましょう。
もし地主が売却を承諾しない場合、裁判手続きが必要になるので、余計な費用や手間がかかることにも注意が必要です。
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対処法3：第三者に家と底地を売却する
底地とは、借地権が設定されている土地のことをいい、所有者は地主です。
地主が土地の売却を検討しているなら、地主と一緒に建物＋借地権＋底地で第三者に売却する方法があります。
交渉のポイント
底地を売却するには、まず地主に売却の意向があることが前提となります。
地主は借地を所有していても、自由に活用することができません。
また、地主は底地だけで売却することは可能ですが、借地権が設定されていると買い手がつきにくく、価格も下がる傾向にあります。
借地権もセットで売却できれば、通常の土地＋建物の売却と変わらないため、底地よりもスムーズに売却できる可能性が高くなります。
そのため、地主側のメリットを伝えて説得することで、売却に応じてもらえる可能性があるでしょう。
メリット
底地をセットで売却するメリットとしては、借地権＋家よりも高値で売却しやすい点が挙げられます。
底地を借地権と土地で売却する場合、買い手からすれば通常の土地＋建物の購入と同様に扱えるため、購入しやすくなります。
さらに、立地や建物の状態がよければ買い手がつきやすく、高値での売却も期待できるでしょう。
デメリット
デメリットとしては、以下が挙げられます。
- 売却金の配分でトラブルになりやすい
- 売却手続きが複雑になる
売却金は地主と按分することになりますが、この割合を巡ってトラブルに発展する恐れがあります。
基本的には、借地権割合をもとに按分するのが一般的です。
たとえば、借地権割合が60％で売却額が1,000万円の場合、地主が400万円、借地人が600万円となります。
ただし、いくらで配分するかは最終的に地主との合意で決まるので、話し合いで揉めやすいのです。
また、売却の際の契約手続きは、買主が借地人と地主それぞれと結ばなければならず、複雑になりがちです。
時間と手間がかかるだけでなく、契約にミスがあると大きなトラブルに発展する恐れもあるので、底地とセットでの売却経験が豊富な不動産会社への相談をおすすめします。
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対処法4：家を賃貸に出す
地主・第三者への売却が難しい場合は、賃貸として貸し出す方法があります。
交渉のポイント
借地に建てた建物であっても、第三者に貸し出すことに問題はなく、地主に賃貸の許可を得る必要もありません。
売却が難しいけれど家を使う予定はない、当面の収入が欲しいというケースで検討するとよいでしょう。
ただし、地主との契約内容によっては、賃貸に許可が必要であったり、そもそも賃貸不可というケースもあるので、事前に契約内容を確認しましょう。
メリット
メリットは以下です。
- 地主の承諾なしに賃貸に出せる
- 賃料を得られる
基本的に地主の承諾なしで賃貸に出せるので、交渉の手間やトラブルを避けやすくなります 。
賃貸に出すにあたりリフォームを検討する場合でも、軽微なリフォームであれば承諾は不要です。
また、毎月賃料を得られるので、地代や固定資産税を賄える可能性もあるでしょう。
とくに、立地や建物の状態がよければ借り手がつきやすく、家賃設定によっては毎月手元に収入を得られる可能性もあります。
デメリット
デメリットは以下です。
- 大規模な修繕やリフォームには地主の許可が必要
- 賃貸リスクがある
賃貸にあたり、大規模なリフォームや増改築が必要な場合は、地主の許可が必要となり、建替承諾料などを求められる可能性があります。
仮に軽微な修繕であっても、許可を得ておくほうが無難でしょう。
承諾が必要な修繕の基準は明確ではないため、勝手に修繕すると無断工事として契約解除などのリスクが伴います。
許可が必要かどうかの判断に悩む場合は、借地を取り扱う不動産会社に相談したうえで、許可が不要でも事前に地主に連絡しておくことで、トラブルを防ぎやすくなります。
また、貸し出しても必ずしも借り手が見つかるわけではありません。
立地や建物の状態が悪ければ、借り手がつかず、空き家として所有している状態と変わらない可能性もあります。
仮に借り手が見つかっても、賃料の延滞やクレームなどで入居者とのトラブルになる恐れもあります。
さらに、入居者が地主とトラブルになることも考えられるでしょう。
賃貸経営にはさまざまなトラブルやリスクが伴うため、貸し出すかどうかを慎重に検討する必要があります。
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借地に建てた家の解体費用に関するよくある質問
最後に、借地に建てた家の解体費用に関するよくある質問をみていきましょう。
借地に建てた家の相続放棄はできる？
相続放棄は可能です。
相続放棄することで、借地に建てた家を相続せずに済みます。
ただし、相続放棄をすると家だけでなく、現預金といった他の財産も相続できなくなる点に注意が必要です。
相続放棄は一般的に、相続財産に借金が多いケースで選択される方法ですが、他に相続したい財産がある場合には、相続放棄は適切ではありません。
また、相続放棄には、相続があった時から3ヵ月以内という手続き期限があるので、早い段階で判断して手続きを進める必要があります。
相続放棄について悩む場合は、弁護士などの専門家にアドバイスを求めるとよいでしょう。
借地の上に建てられた建物を解体したら借地権は消滅する？
借地に建てられた建物を解体しても、借地権は消滅しません。
そのため、建物がなくても地代を払い続ける必要があります。
ただし、契約終了時に建物が建っていない場合は、借地権が消滅します。
まとめ
借地に建てた家の解体は、借地人都合であれば借地人が費用を負担するのが一般的です。
解体費用は高額になりがちなので、費用が負担できない場合、地主や第三者への売却、または地主と協力して底地と併せて売却を検討するのがよいでしょう。
いずれにせよ、売却する場合は地主との交渉が必要になり、借地人だけでは承諾を得られない可能性があります。
事前に借地の売却経験が豊富な不動産会社に相談することで、地主との交渉のサポートや適切な売却方法のアドバイスなどを受けられ、スムーズに売却しやすくなります。
信頼できる不動産会社を見つけ、コストを抑えトラブルのない売却を目指せるようにしましょう。
