新築の建売住宅や分譲マンションを購入する際の大きなコストに、仲介手数料があります。
仲介手数料無料ならお得に感じますが、実際はどうなのでしょうか。
デメリットがあるのか、そもそもなぜ無料なのか気になるところです。
この記事では、仲介手数料の基本に触れながら、無料で購入できるからくりや無料のメリット・デメリットまで分かりやすく解説します。
新築の戸建て・マンションを仲介手数料無料で購入できるからくりとは
仲介手数料は不動産会社にとって重要な利益です。
それを無料にできるのはなぜなのでしょうか。
ここでは、仲介手数料が無料になる仕組みとして以下の3つを紹介します。
- 売主物件で不動産会社が直接売主になるケース
- 両手仲介で売主のみ仲介手数料を負担するケース
- 不動産会社が仲介手数料無料キャンペーンを実施しているケース
それぞれ見ていきましょう。
売主物件で不動産会社が直接売主になるケース
不動産会社が売主の物件は仲介が必要ないため、仲介手数料は発生しません。
後ほど詳しく解説しますが、仲介手数料は仲介に対する成功報酬であるため、販売形態が仲介でなければ発生しないのです。
不動産の販売形態には、以下の３つがあります。
- 売主：不動産会社が所有する物件を売主として取引する
- 代理：売主から代理権を与えられ売主に代わって取引する
- 仲介（媒介）：不動産会社が売主と買主の間に入って取引を進める
一般的な販売形態は仲介です。
仲介では、不動産会社が契約までをサポートする報酬として仲介手数料が発生します。
一方、販売形態が売主・代理の場合は仲介手数料は発生しません。
ただし、代理は内容によっては仲介手数料が発生するケースもあるので、事前に確認することが大切です。
販売形態は広告への記載が義務付けられているため、どのような形態であるかは広告で必ずチェックしましょう。
suumoより：売主物件の記載例
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両手仲介で売主のみ仲介手数料を負担するケース
両手仲介とは、不動産会社が売主・買主両方と契約して売買を成立させた状態です。
この場合、売主・買主両方から仲介手数料を得られるため不動産会社の利益は最も大きくなります。
ちなみに、売主と買主のいずれか一方としか契約していない状態は片手仲介と呼ばれます。
両手仲介の場合、不動産会社は両方から仲介手数料を得られるので、どちらか一方の仲介手数料を無料にしても利益は確保できます。
そのため、買主側の仲介手数料を無料にしてアピールするケースがあるのです。
仲介手数料が無料なら買主にとって大きな魅力となり、売主としても早期に売却できるならメリットとなります。
不動産会社が仲介手数料無料キャンペーンを実施しているケース
不動産会社によっては仲介手数料の無料キャンペーンを実施しており、キャンペーンの対象となることで無料で契約できるケースがあります。
キャンペーンを実施できる理由としては、前述した両手仲介が挙げられます。
また、ネット広告や作業効率の見直しといった企業努力で、仲介手数料を無料にできているケースもあるでしょう。
そもそも仲介手数料とは
仲介手数料とは、仲介で不動産を購入した際に不動産会社に支払うお金です。
ここでは、仲介手数料の基本を押さえていきましょう。
売買契約を成立させた報酬として仲介会社が受け取る手数料
仲介手数料は、仲介により売買契約を成立させたことに対する成功報酬です。
そのため、売買契約が成立しなければ発生しません。
たとえば、不動産会社に物件を紹介してもらっても、売買契約に至らない場合は発生しないのです。
仮に、複数の不動産会社に紹介してもらった場合でも、売買契約が成立した不動産会社にのみ支払います。
また、仲介手数料には契約までの通常の作業の必要経費も含まれます。
よって、基本的には仲介手数料以外で、不動産の購入時に不動産会社に何かしらのお金を請求されることはありません。
もし、売買契約が成立する前や仲介手数料以外の名目で費用を請求される場合は、すぐに支払わず内容をしっかり確認すること が大切です。
仲介手数料には上限がある
仲介手数料はいくらでも請求できるわけではなく、法律によって請求できる上限額が決まっています。
上限は以下の方法で求められます。
| 売買価格 | 計算式 |
| 200万円以下の部分 | 売買価格×5%＋消費税 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 売買価格×4%＋消費税 |
| 400万円超の部分 | 売買価格×3%＋消費税 |
売買価格を上記の３つの価格で分けて計算し、合算した額が上限となります。
しかし、上記の計算は複雑になるため、以下の速算式でも求めることが可能です。
| 売買価格 | 計算式 |
| 200万円以下 | 売買価格×5%＋消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 売買価格×4%＋２万円＋消費税 |
| 400万円超 | 売買価格×3%＋6万円＋消費税 |
たとえば、3,000万円で購入する場合は「3,000万円×3%＋6万円＝96万円（税抜）」が上限となります。
なお、宅建業法が改正されたため、2024年7月からは売買価格800万円以下の場合、一律30万円（税抜）の請求が可能になりました。
上記の計算は上限額であり、上限の範囲であれば不動産会社は自由に設定できます。
そのため、仲介手数料無料であっても法律上問題はないのです。
とはいえ、多くの不動産会社は上限ギリギリで設定しているケースが多い点は覚えておきましょう。
新築戸建てやマンションを仲介手数料無料で購入する際のデメリットと注意点
仲介手数料が無料になればお得に感じますが、デメリットや注意点もあるので安易に購入するのはおすすめできません。
デメリットや注意点を理解したうえで、慎重に判断することが大切です。
以下では、仲介手数料無料で購入するデメリット・注意点を解説していきます。
売却価格に仲介手数料相当分が織り込まれている可能性がある
仲介手数料無料を謳っているけど、実際には物件価格に手数料が含まれているケースがあります。
相場よりも高い物件は手数料が含まれている可能性もあるので、事前に相場や類似物件の価格などを調べておくようにしましょう。
周辺物件の取引価格は「不動産情報ライブラリ」や「HOME’S」など一部の不動産ポータルサイトで確認可能です。
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仲介手数料以外の項目で費用を請求される可能性がある
仲介手数料は請求されなくても、別の項目の費用を請求されるケースがあります。
購入のケースでは、事務手数料や住宅ローンの代行手数料・契約書作成費用・ハウスクリーニング料などといった名目で請求される可能性があります。
さらに、それらの費用がかかる場合は相場よりも高い傾向もあるので注意しましょう。
基本的には不動産会社に仲介手数料以外で費用を支払うことはありません。
ただし、物件購入時にはさまざまな諸費用がかかるため、不動産取引が初めてといった場合、不動産会社から請求される費用を諸費用と混同しがちです。
不動産会社から仲介手数料以外に請求を受ける場合は、内容をしっかり確認しましょう。
不動産会社が買主の利益を尊重してくれない可能性がある
売主から仲介手数料を受け取り買主の仲介手数料が無料というケースでは、不動産会社は売主を優先する恐れがあります。
そもそも、高く売りたい売主と安く買いたい買主では利益が相反します。
売主側を優先されてしまうと、価格や売却条件などで買主が不利益を被りかねないので注意しましょう。
価格交渉しづらくなる
購入の過程では価格交渉するケースは一般的です。
しかし、仲介手数料無料を盾に価格交渉が通りにくかったり、断られたりする恐れがあります。
高額になりがちとはいえ、仲介手数料を支払ってでも物件価格を交渉したほうがお得になるケースも少なくありません。
たとえば、3,800万円の物件で見ていきましょう。
上限いっぱいの仲介手数料なら、120万円（税抜）が請求されますが、仲介手数料無料ならこの費用はかかりません。
仲介手数料を支払わない代わりに価格交渉できないケースでは、トータルの費用は3,800万円です。
しかし、仲介手数料を支払い、価格交渉の結果物件価格が200万円下がるとすると、トータルの費用は3,600万円＋120万円＝3,720万円と、仲介手数料を支払う方が80万円お得になります。
価格交渉できるかどうかは一概に言えませんが、できるケースでは3～10％ほどの値引きが可能です。
金額によっては仲介手数料を抑えるより価格交渉したほうがお得になる点は覚えておきましょう。
トラブル時の対応が売主優先になりやすい
前述のように、不動産会社が仲介手数料を支払う売主側につくことで、トラブル時にも不利になりかねないので注意しましょう。
また、トラブル時だけでなくサービスやサポートが通常より低品質になるケースも少なくありません。
適切なサポートが受けられないと、購入時や購入後にコストがかかったりトラブルに発展したりする恐れもあるので気を付けましょう。
購入できる物件が限られる
片手仲介の物件で手数料を無料にすると不動産会社はタダ働きになるため、基本的に片手仲介の物件の手数料が無料になることはないでしょう。
手数料無料で取り扱われるのは、両手仲介か不動産会社が売主となる物件であるケースがほとんどです。
そのため、物件の選択肢が狭まり希望の家が購入できない可能性があります。
コストを抑えても満足いく家が買えなければ意味がありません。
仲介手数料を抑えることにこだわるよりも、希望の家や手厚いサポートを提供してくれる不動産会社を選ぶ方がメリットは大きいでしょう。
有料よりも最終的に高額になってしまうケースがある
仲介手数料が無料になっても、以下のような理由で、トータルで見ると仲介手数料を支払うよりも高額になる恐れがあります。
- 他の費用が請求される
- オプションの費用が相場よりも高い
- 値引き交渉できない
家を購入する際には、トータルの費用で検討することが大切です。
新築戸建てやマンションを仲介手数料無料で購入する際のメリット
仲介手数料無料で購入するメリットは、購入コストを抑えられる点です。
仲介手数料は購入時の諸費用の中でも高額になりがちで、物件価格によっては100万円を超えることも珍しくありません。
仲介手数料を抑えられれば、その分自己資金で保有したり物件の選択肢を増やすといったことにもつながるでしょう。
ただし、注意点でも解説したように仲介手数料を抑えたばかりに、他の費用が高額になるケースもあります。
仲介手数料が無料だからお得と考えずに、トータルの費用を シミュレーションしたうえで検討することが大切です。
新築戸建てやマンションの仲介手数料無料に関するよくある質問
最後に、新築戸建てやマンションの仲介手数料に関するよくある質問をみていきましょう。
なぜ仲介手数料を無料にできる？
不動産会社が売主であるケースならそもそも請求できませんが、物件の販売そのもので利益が出るように価格が設定されているため、無料にしても問題ありません。
また、両手仲介であれば売主側から仲介手数料を得ることで会社の利益は確保できるので、買主側を無料にすることが可能です。
いずれにせよ、不動産会社は別の方法で利益を得る手段があるため、仲介手数料を無料にすることができるのです。
仲介手数料無料の罠とは？
仲介手数料無料のケースでは以下のような罠が潜んでいる恐れがあります。
- 物件価格に仲介手数料が含まれている（相場より高い）
- 別の名目で費用が請求される
- 買主が不利になりやすい
仲介手数料が無料であってもトータルで費用が高額になる、サポートの質が悪い可能性があります。
仲介手数料にこだわるよりも、きちんと支払って信頼できる不動産会社で購入したほうが、満足いく可能性があることは覚えておきましょう。
新築戸建てやマンションの仲介手数料の相場は？
仲介手数料が発生するケースでは、多くの不動産会社が上限額をベースにしています。
上限額は以下のとおりです。
※800万円以下の場合は、30万円+消費税が上限額となる
そのため、上限額が相場と考えて予算計画を立てておくとよいでしょう。
なお、不動産会社が売主の物件は仲介手数料は発生しません。
まとめ
新築戸建てやマンションの購入で仲介手数料無料の不動産会社を利用できれば、購入コストの大幅な削減が可能です。
しかし、仲介手数料無料のケースでは物件の選択肢の幅が狭まりやすく、仲介手数料以外のコストで結局トータルが高額になる恐れもあります。
また、仲介手数料が無料になることで、不動産会社のサポートやサービスが受けにくくなる点にも注意しましょう。
満足いく家を購入するためには、仲介手数料だけに固執するのではなく、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
