マンションの管理を管理会社に委託せずに、住民自ら管理している自主管理マンション。
実は、自主管理マンションは売れない・売れにくいと言われています。
なぜ、自主管理マンションは売れないのでしょうか？
この記事では、自主管理マンションが売れない理由について分かりやすく解説します。
併せて、売却のための対策も紹介するので、今後のマンション売却の参考にしてください。
自主管理マンションが売れにくい3つの理由
「自主管理マンションが売れない」という話を耳にしたことがある方もいらっしゃるでしょう。
自主管理マンションは、売れないか売れても高値が付きにくい傾向があるのです。
自主管理マンションが売れにくい理由には、次の3つがあります。
- 管理組合がない
- 管理規約がない
- 長期修繕計画がない
それぞれ見ていきましょう。
管理組合がない場合
基本的に、ほとんどのマンションには管理組合があり、マンションの管理を管理組合が請け負います。
- 管理費や修繕積立金の徴収や管理
- 日常の清掃やメンテナンス
- 大規模修繕工事の計画や手配
このような、管理業務するのが管理組合です。
管理組合の形は、上記の業務を誰がするのかによって次の3つに分かれます。
- 自主管理…すべて管理組合がする
- 全部委託管理…管理会社にすべてを委託する
- 一部委託管理…一部だけ管理会社に委託する
マンションの住人から構成される管理組合で、すべてを業務する場合を自主管理と呼びます。
自主管理であってもきちんと管理組合が機能しているマンションもあります。
しかし、住民の高齢化などで管理組合が機能していない場合や管理組合自体がないマンションもあるのです。
管理組合がなければ、マンション全体の管理や運営ができません。
自 主管理マンションは管理が行き届かずにさまざまな問題を抱えている可能性が高いため、購入を避けられてしまうのです。
管理規約がない
管理組合がないということは、管理規約もないという場合が多いでしょう。
管理規約とは、共有部分の範囲や使用方法など、マンションでのルールを定めた重要なものです。
この規約があることで、共有部分で起こったトラブルや事故にも適切に対応できるようになります。
管理規約がないマンションでは、いわば無法地帯とも言えます。
ルールによって共同で運営するマンションでは、管理規約がないことは資産価値にも大きく影響します。
生活するうえでのリスクがあるだけでなく、資産価値にも影響する問題でもあり、管理組買いがないマンションは売れにくくなってしまうのです。
長期修繕計画がない
管理組合の大きな役割の一つが、長期修繕計画の主導です。
長期修繕計画とは、マンション維持のために行われる大規模な修繕工事の計画のことを言います。
一般的には、10年～15年を目安に、この大規模修繕工事するように計画するのです。
しかし、自主管理マンションの場合は長期修繕計画がないというケースもあります。
長期修繕計画がないマンションは、劣化を放置することにつながりマンション自体の維持も難しくなるものです。
また、自主管理マンションの場合、長期修繕計画だけでなく、日常的な修繕など出費を伴うことに消極的になる傾向があります。
そのため、劣化による不具合の発生だけでなく、マンション自体の資産価値も損なう場合があるのです。
修繕積立金の徴収がない、相場よりも安いといった場合は長期修繕計画がなかったり、必要に応じた見直しが行われていなかったりする可能性が高いので注意しましょう。
自主管理マンションとは？
マンションに関わる区分所有法では、マンションの管理について次のように定めています。
建物の区分所有等に関する法律
区分所有者の団体 第三条
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる1
つまり、基本的にマンションを購入したら自動的に組合員になり、運営に参加する必要があります。
しかし、管理組合が機能していない・存在していないマンションもあるのが現実です。
比較的築年数の古いマンションに見られる
現代では、管理組合が法律により規定され組合があるのが当たり前ですが、1983年の改正区分所有法の施行以前に建てられた築年数の古いマンションの場合は、管理組合がないというケースがあるので確認するようにしましょう。
また、管理組合がある場合でも、組合員である住民の高齢化により機能していない場合もあります。
- 総会が開かれたことがな い
- 築年数が古い
- 修繕積立金などの徴収がない
- 戸数が少ない
上記のようなマンションは、管理組合がない可能性があるので注意が必要です。
実際の管理状況ではなく管理組合がないことが問題
自主管理だからと言って、管理ができていないわけではありません。
自主管理でも管理組合が正常に機能し、管理に問題がないマンションというのもあるでしょう。
しかし、買い手にとって問題となるのは、管理状況ではなく管理組合のある・なしなのです。
住んでいる側にとっては、管理状況は日々実感できるため自主管理でも特に問題がないと分かっているかもしれませんが、買い手は日々の管理状況は把握できません。
管理組合がない＝管理ができていないとイメージする買い手というのは多いものでしょう。
そのため、「管理組合がない」という理由で購入を避ける方もいらっしゃるのです。
自主管理だと住宅ローンが組めないことがある
自主管理マンションの大きな問題点に「住宅ローンが組めない」という点があります。
自主管理マンションは、先述した通り管理が行き届いていないため、マンション自体の資産価値が下がる要因となります。
将来的に価値が維持できないマンションでは、担保としての価値が下がってしまうため、金融機関の審査次第では住宅ローンが組めない可能性があるのです。
住宅ローンが組めず現金一括決済でしか買えないとなれば、購入者は限られてしまいます。
そのため、管理組合がないことで結果として売れない状態になってしまうのです。
管 理組合のない自主管理マンションを売れやすくする方法
管理組合のない自主管理マンションを売れやすくする方法は、「管理組合を設立して機能を正常にする」というシンプルな方法と言えます。
そのために必要なことが次の3つです。
- 管理組合を作る
- 管理規約を作る
- 長期修繕計画を立てる
管理組合を作る
管理組合を作る場合は、まずは管理規約がないのか確かめる必要があります。
管理規約があれば、そこに、管理者などが定められているので管理者に総会を要請します。
管理規約は、分譲マンションのデベロッパーなどでも確認できるので、相談してみるとよいでしょう。
管理規約がなく、ある場合でも管理者が指定されていない場合は、総会を開いて理事を選任していく必要があります。
総会は、マンションの住人である区分所有者数の5分の1以上、および総議決権数の5分の1以上の賛成で開催できます。
管理規約を作る
総会開催決定と同時に、管理規約案の作成が必要です。
管理規約としては、国土交通省がモデルとして定めた標準管理規約があるので参考にするとよいでしょう。
管理規約制定には、区分所有法などの法的な知識も必要になります。
マンション管理士など専門家にアドバイスをもらいながら、管理組合の成立と管理規約の作成を進めるとよいでしょう。
長期修繕計画を立てる
長期修繕計画では、いつ実施するのか・どのくらい費用が掛かるのかといった予定を元に計画を立てていきます。
大まかには次のような流れで進めていき ます。
- 竣工図などのデータ収集
- 建物や設備の現況調査
- 修繕内容の整理
- 収支計画の作成
- 修繕計画の構成作成
- 修繕積立金の徴収
- 修繕計画の見直し
- 修繕工事の実行
上記のような流れで計画・実行・見直しをしていき、マンションを維持していきます。
これらの管理や運営はかなりの手間もかかり、専門的な知識も必要になる場合もあります。
管理会社への委託なども視野に入れて検討するようにしましょう。
管理組合・管理規約・長期修繕計画が揃うことで、マンションの適切な管理が可能になり、マンションの資産価値を回復でき、売却できる可能性が高くなります。
ただし、管理組合の設立や長期修繕計画の作成とともに、入居者は管理費や共益費・修繕積立金を支払う必要があります。
マンションを適切に維持するためとはいえ、それまで徴収されていない費用が課せられるのは大きな負担となり、トラブルに発展する可能性もあるでしょう。
マンション管理士や管理会社など専門家にアドバイスを求めながら、住人一人ひとりとしっかり話し合い、理解を得ながら慎重に進めていく必要があるのです。
値下げして売却できるケースも
管理組合の設立や長期修繕計画の作成は簡単なことではありません。
住民に理解を求め、総会を開催するなど手間も時間もかなり掛かるものです。
それが難しい場合は、相場よりも値下げして売却するというのも一つの手です。
値下げして売却することで損が出ることに躊躇する方もいらっしゃるでしょう。
しかし、将来的に管理できていないマンションは資産価値が向上することはなく、その価値は下がる一方です。
また、修繕できていない事態に陥れば、生活することすらできなくなるでしょう。
売却を躊躇している間に、資産価値はどんどん下落し、将来の損失はより多くなるものです。
売れない事態に陥る前に、多少損してでも売却してしまうことをおすすめします。
しかし、住宅ローンが利用できないマンションでは値下げしても買い手が付かない可能性があります。
事前に住宅ローンを利用できるのかを確認することが大切です。
また、フラット35であれば、管理形態の制限がないなどで比較的条件が緩やかなため、利用できる可能性があります。
ただし、フラット35でも管理規約の制定と長期修繕計画書の必要性などの条件もあるので注意しましょう。
まとめ
自主管理マンションが売れない理由や売るためのポイントについてお伝えしました。
住民による管理組合がすべて管理する自主管理マンションは、管理が行き届かない場合や住宅ローンが組めないなどで買い手から避けられる傾向があります。
しかし、管理組合を設立することや値下げなどで売れる可能性もあるので、あきらめてはいけません。
この記事を参考に、自主管理マンションの現状を理解し対策したうえで、売却を目指していましょう。
