中古マンション購入はさまざまなメリットがありますが、一方で注意しなければならないことも多いもの。
本記事では、中古マンションを考えている方に向けて、よくある失敗事例をご紹介すると共に、そうした失敗事例から学べる注意点をご紹介します。
また、併せて中古マンション購入後のリノベーションに関する注意点もご紹介するため、リノベーション前提で中古マンションを購入される方など、ぜひ参考になさってください。
中古マンション購入後に後悔しがちな5つの事例
中古マンション購入は大きな買い物なのでできるだけ失敗したくないもの。
ここでは、過去に中古マンションを購入した方が後悔したことのある、よくある失敗事例についてご紹介していきたいと思います。
隣人と馬が合わない
不動産はその名の通り動かせないものですから、一度購入すると近所の方との付き合いはずっと続くものと考えなければなりません。
特に、マンションの場合は1つの建物を管理組合を通して共同で管理したり、壁を隔てて隣は隣人の居室となったりといった点から、隣人との付き合いはより重要だといえます。
しかし、隣人やご近所の方のことは、実際に住んでみたいと分からないことも多いものです。
例えば、隣人が夜のお仕事をしていて、夜中に生活音がするといったことや、子供が走り回ってうるさいといった問題はよくあることでしょう。
可能であれば、売主や不動産会社の担当者からご近所の方の情報などできる限り聞いておきましょう。
旧耐震基準と知らずに購入した
近年では地震や水害など自然災害の被害も多く、敏感になっている方も多いでしょう。
しかし、マンションの場合なんとなく耐震性は高そうだということで、よく確認せずに購入に踏み切ってしまう方もいらっしゃるようです。
耐震基準については、1981年に建築基準法が改正されており、新しくできた耐震基準のことを新耐震基準、古い耐震基準のことを旧耐震基準と呼びます。
新耐震基準を満たしていれば、「震度6以上の地震が発生しても倒壊しない」ように設計されてい ますが、旧耐震基準の場合には震度6以上の地震に対する規定はありません。
その他、耐震基準を満たしていないと住宅ローン減税などの税金の優遇を受けられず、そもそも買主がローンを利用できないケースもあり、需要が限られてしまうことが多いです。
中古マンションの購入時は、耐震基準がどうなっているか確認することが大切です。
なお、築年数が1981年以前の建物であっても、一定の耐震性があると認められていたり、耐震改修や補強を行っていたりするマンションであれば問題はありません。
修繕積立金が高くなってしまった
次は修繕積立金の問題です。
修繕積立金とは、マンションの入居者全員で積み立ててマンションの修繕などに充てるもの。
購入時には修繕積立金の額を確認することでしょう。
しかし、修繕積立金は購入後に高くなってしまうことがあります。
というのも、マンションの築 年数が古くなるほど修繕に必要となる金額が高くなるのが普通で、長期修繕計画においてマンションの築年数が古くなるにつれて修繕積立金の額を増やすことを定めているケースが多いのです。
そうでなくとも、15～20年に1回行われる大規模修繕などの際に、プールしていた修繕積立金を予想以上に使ってしまったことなどが原因で、管理組合の取り決めで修繕積立金が加算されるケースもあります。
マンション購入時には、長期修繕計画や直近の大規模修繕の実施状況について確認しておくことが大切だといえるでしょう。
配管から水漏れした
マンション購入時に居室内はよく確認しても、配管まで確認することはできません。
居室や廊下、玄関ロビーなどは整えられていて問題ないと判断して購入したものの、購入後しばらくして配管から水漏れして大きな費用が発生してしまうケースもあります。
なお、配管は共用部分と専有部分に分かれており、共用部分側から水漏れが発生したケースではマンション側が、専有部分側から水漏れが発生したケースでは入居者側が費用を負担することとなっています。
中古マンション購入前には、マンション側がどのようなメンテナンスを行っているか確認するとともに、売主は過去に修繕やメンテナンスを行っているのか確認しておきましょう。
大規模修繕で費用負担を求められた
先述の通り、マンションは15～20年など一定期間ごとに大規模修繕を実施するのが一般的です。
大規模修繕は外壁工事や防水工事、配管工事などマンションの状況に応じて修繕工事を行います。
その費用は、それまで積み立てられた修繕積立金から支払われますが、大規模修繕以外の修繕などでお金を使っていたり、想定以上の修繕費用だったりして、修繕積立 金では賄いきれないケースがあります。
こうしたケースでは、不足分について各入居者に負担が求められるケースもある点に注意が必要です。
これは、仮に中古マンション購入後から1年など短期間しか住んでいなくても、費用を負担するのは現在の入居者です。
こうした点からも、中古マンション購入前には過去の管理状況や修繕状況を確認することは大切だといえるでしょう。
中古マンション購入のメリット
中古マンション購入でよくある後悔についてお伝えしましたが、中古マンション購入には新築にはないメリットもあります。
ここでは、中古マンション購入の大きなメリットとして以下3つをご紹介します。
- 初期費用が安い
- 管理の状況を見て購入できる
- 購入後にリノベーションすることも可能
初期費用が安い
まず、中古マンションは初期費用が安いことが挙げられるでしょう。
近年では、東京オリンピック開催前の都市再開発やインバウンド需要の急増などを理由に、首都圏近郊のマンション価格は大きく上昇していました。
コロナ禍が落ち着いた以降も、都市部のマンションは実需・投資どちらの需要も大きくなっており、価格の高騰が続いています。
日本では、中古より新築が求められる傾向が強いのですが、こうした状況を受けて首都圏では新築マンションより中古マンションの方が多く買われる現象が起こっています。
新築マンションは価格が高くなりすぎて、一般の人では手が届かなくなっているのです。
この傾向は、今後も続くことが予想されます。
管理の状況を見て購入できる
中古マンションには管理の状況を見て購入できるというメリットがあります。
新築マンションは、きれいな状態で建物を購入できるというメリットがありますが、一方で購入後にどのように管理されるかは不透明です。
購入時にはきれいでも、管理がしっかりされず、10年も経過すると劣化してしまっていた、という状況になる可能性もあるのです。
一方、中古マンションで築年数が経ったものでも 、きれいな状態が保たれているのであれば、管理組合や管理会社がしっかりメンテナンスしてくれていることが分かるでしょう。
購入後にリノベーションすることも可能
中古マンションは初期費用を抑えて購入できることから、購入後に自分好みにリノベーションすることも可能です。
なお、どこまでリノベーションできるかはマンションによって異なるため、事前に確認するようにしましょう。
どのような点を確認すべきかについては、後述します。
中古マンション購入時の注意点
次は、中古マンション購入時の注意点についてお伝えします。
具体的には、以下の4点です。
- ランニングコストにも注目しよう
- できれば何回か内覧してみよう
- 管理状況を確認しよう
- リノベーションできない物件もある
それぞれ見ていきましょう。
ランニングコストにも注目しよう
中古マンション購入時には、初期費用に目がいきがちですが購入後の費用、ランニングコストにも注目することが大切です。
特に、中古マンションで築年数が古いものだと購入後数年したら修繕積立金が高くなってしまうケースがあります。
また、共用部分の修繕は修繕積立金の負担で行われますが、専有部分の修繕は自分の費用で行っていかなければなりません。
できれば何回か内覧してみよう
中古マンション購入は、特に人気の物件は他の人の申し込みが入ってしまう可能性もあり、すぐに契約へと進めたい思いがあるかもしれません。
また、担当の営業からもそのような営業をかけられることもあるでしょう。
しかし、購入後に失敗してしまったということのないよう、できれば曜日や時間帯を変えて何回か内覧することをおすすめします。
時間を変えることで、例えば特定の時間に騒音があるケースなどが判明するケースもあるからです。
管理状況を確認しよう
何度かお伝えしている通り、中古マンション購入前には管理状況を確認することが大切です。
具体的には、以下の項目を確認するとよいでしょう。
- 長期修繕計画を確認する
- 過去の修繕履歴を確認する
- 専有部分の修繕状況についても確認する
長期修繕計画は、大規模修繕計画をどのタイミングで実施して、またどのタイミングで修繕積立金が加増されるかなど確認できます。
また、過去の修繕履歴を確認することで、大規模修繕の実施状況や、配管など目の見えない部分がどのようにメンテナンスされているか確認できるでしょう。
さらに、共用部分だけでなく、専有部分の修繕状況についても確認しておくことが大切です。
専有部分については、管理組合ではなく売主に直接聞くか、不動産会社に確認してもらう必要があります。
リノベーションできない物件もある
中古マンション購入後にリノベーションを考えているケースでは、管理規約を確認するようにしましょう。
基本的に、リフォームやリノベーションできるのは室内の専有部分のみですが、窓やベランダなどの共用部分は管理組合の承認を得られればリフォームできることがあります。
リノベーション前提で中古マンションを購入する前に知っておきたい3つのポイント
ここでは、リノベーション前提で中古マンションを購入する方に向けて、知っておきたいポイントをお伝えしていきます。
工法や構造を確認する
まずは、マンションの工法を確認しましょう。
主なマンションの工法は以下の通りです。
- 従来の工法
- アウトフレーム工法
通常、マンションの工法は柱が住戸内に張り出しています。
一方、最近ではアウトフレーム工法と呼ばれる工法が採用されていることもあり、この場合柱が住戸の外側に配置されており、室内の面積が広く取れるようになっています。
アウトフレーム工法は柱・梁が窓の外側に出るため、室内側はすっきりとした印象になる。
画像出典：at home
例えば、複数の部屋の壁を取り壊して大空間のLDKを作りたいというリノベーションはよく行われますが、柱の位置は変更できないため、従来の工法で建てられたマンションでは限界がある点に注意が必要です。
また、構造も確認が必要です。
主なマンションの構造は以下の2つ。
- 壁式構造
- ラーメン構造
「ラーメン」とはドイツ語で「枠」を示すもので、垂直方向の柱と水平方向の梁で枠を構成するというものです。
一方の壁式構造とは、壁で空間を構成します。
これら構造の内、後者の壁式構造が採用されている場合、壁自体が柱の役目を果たすため、リノベーションの際に壊せない壁がある点に注意しなければなりません。
できないことがないか確認する
また、管理規約でできないことがないかを確認しておきましょう。
例えば、マンションによっては管理規約でフローリングのリフォームを禁止にしているケースがあります。
「無垢フローリングに変更したい」「床暖房を採用したい」といったケースは多いですが、管理組合で禁止されていることもあるため、事前に確認しておかなければなりません。
築年数40年未満のマンションを探そう
耐震基準についてすでにお伝えした通り、1981年以前に建てられたマンションは旧耐震基準となります。
耐震補強など行っているケースもありますが、そうした工事はマンションの管理組合で決められるもので、入居者個人でどうにかできるものではありません。
心配であれば、1981年の耐震基準改正後に建てられたマンションを選ぶようにしましょう。
まとめ
中古マンション購入時によくある失敗事例やリノベーション時の注意点などお伝えしました。
中古マンション購入は初期費用の安さや購入後にリノベーションできるなど多くのメリットがあります。
一方で、マンション全体のリノベーション等は管理規約に定められたルールを守らなければな らないといった点に注意が必要です。
リノベーション前提で中古マンションを購入するケースなど、本記事でお伝えした注意点を確認しておくことをおすすめします。
