中古マンション購入時は、仲介手数料や印紙税、保険料などさまざまな費用がかかります。
これらの費用は総額で数百万円かかる場合もあり、想定していないと資金不足なる可能性もあります。
特に、不動産購入が初めての方や不動産知識の少ない方は、「どれくらいの費用が必要なんだろう」と疑問を抱いている方も多いでしょう。
そこで本記事では、中古マンション購入時にかかる初期費用の種類や金額、費用を抑えるコツなどを詳しく解説します。
中古マンション購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
中古マンション購入時の初期費用相場は物件価格の6～10%
中古マンション購入時は、購入代金以外にも仲介手数料や保険料、各種税金などの諸費用がかかります。
諸費用の価格は物件価格の6〜10％前後であり、3,000万円の中古マンションを購入するのであれば180〜300万円程度かかると想定できます。
中古マンションを購入する際は購入代金だけでなく、さまざまな費用がかかることを想定しておきましょう。
中古マンション購入時の初期費用の内訳
中古マンション購入時は、購入代金以外に以下の諸費用がかかります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用
- 住宅ローン関連費用
- 火災保険料
- 固定資産税・都市計画税の清算金
- 管理費・修繕積立金の清算金
- 不動産取得税
- 引っ越し費用
それぞれの費用を詳しく解説します。
仲介手数料
仲介手数料とは、中古マンション購入において仲介してくれた不動産会社へ支払う報酬です。
仲介手数料の費用は、売買価格によって以下のように上限額が定められています。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限額 |
| 200万円以下 | 売買価格×5%+税 |
| 200万円超～400万円以下 | （売買価格×4%+2万円）+税 |
| 400万円超 | （売買価格×3%+6万円）+税 |
例えば、3,000万円のマンションを購入する場合、約105.6万円が仲介手数料の上限です。
ただし、あくまでも上限額であり、不動産会社によっては交渉や割引が可能な場合もあります。
仲介手数料を抑えたい場合は、複数の不動産会社へ相談し、仲介手数料の割引に応じてくれる不動産会社を探すのがよいでしょう。
印紙税
印紙税とは、売買契約書に収入印紙を貼ることで納める税金です。
契約金額に応じて以下のように税額が変わります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え1千万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円を超え5千万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円を超え1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
引用：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
平成26年4月1日から令和9年3月31日の間に作成された10万円を超える契約書であれば軽減税率が適用されます。例えば、3,000万円のマンションの場合は1万円の印紙税が必要です。
印紙税は国に納める義務があり、契約書を作成する際に必ず支払う必要があります。
中古マンション購入時の初期費用として見落としがちですが重要な費用です。契約前にしっかりと確認し、予算に組み込んでおきましょう。
登記費用
中古マンションを購入した場合、所有権移転登記が必要となり、登記にかかる「登録免許税」、司法書士へ依頼した際の「司法書士報酬」などがかかります。
登録免許税は、不動産の所有権を自分の名義に変更する際に必要な税金です。
中古マンションの場合、建物の評価額に対して通常2%の税率が適用されますが、一定の条件を満たすと0.3%に軽減される場合があります1。
例えば、3,000万円の中古マンションで軽減税率を適用した場合、「3,000万円×03%＝9万円」となります。
司法書士報酬は、登記手続きを代行する司法書士への報酬で、一般的に数万円から十数万円が相場です。具体的な金額は依頼する司法書士や地域によって異なります。
住宅ローン関連費用
住宅ローンを利用して中古マンションを購入する場合、以下の住宅ローン関連費用がかかります。
- 融資事務手数料
- 保証料
住宅ローンを利用する方は確認しておきましょう。
融資事務手数料
融資事務手数料は、住宅ローンを組む際に金融機関に支払う手数料です。
手数料額は金融機関によって異なりますが、定額型の場合、約3〜5万円が一般的です。一方、定率型では借入額の約2.2％と設定されることが多く、例えば3,000万円を借りる場合、約66万円となります。
融資事務手数料は、住宅ローンの総支払額に影響を与えるため、金融機関を選ぶ際には金利だけでなく、この手数料の金額や支払い方法も考慮することが重要です。
特に、定額型と定率型のどちらが自分の借入条件に適しているかを比較検討することで、総支払額を抑えられます。
保証料
住宅ローン保証料とは、ローン契約者が返済できなくなった際に、保証会社が金融機関へ残債を立て替えるための費用です。
一般的な金融機関では、借入額100万円あたり約2万円が目安で、たとえば3,000万円を借りる場合、約60万円の保証料が発生します。
また、保証料は一括で支払う方法と金利に上乗せして分割で支払う方法があります。
一括払いの場合、初期費用としてまとまった金額が必要ですが総支払額を抑えられます。
一方、金利上乗せ方式では初期費用を軽減できますが、長期的には支払総額が増える可能性があります。
保証料のないローンについて
一部の金融機関やネット銀行などでは、保証料が不要なローン商品を取り扱っている場合があります。
ただし、保証料がかからない代わりに、下記のような別の条件や費用が発生するケースもあるので注意が必要です。
- 事務手数料が高めに設定されている
- 金利がやや高めに設定される
- 一定条件（団体信用生命保険の加入や高い頭金の用意など）が求められる
結果として「保証料がかからな い＝必ずしも総返済額が安くなる」というわけではないので、保証料を含めたトータルコストで比較・検討することが大切です。
火災保険料
火災保険料は、火事や自然災害に備えて加入する火災保険にかかる費用です。
火災保険料の金額は、物件の構造や所在地、補償内容によって異なります。一般的なマンションの場合、年間の保険料は約3万円が目安です。ただし、補償範囲やオプションを追加すると増額します。
火災保険は、万が一の際に大切な資産を守る重要な役割を果たしています。適切な補償内容を選び、安心して新生活を始めるための準備を進めましょう。
固定資産税・都市計画税の清算金
固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に対して1年分が課税されます。
しかし、年の途中で物件の所有者が変わる場合、売主と買主の間でその年の税金を日割り計算し、負担を公平に分け合うのが一般的です。この調整金を「清算金」と呼びます。
例えば、年間の固定資産税・都市計画税が合計20万円の物件を7月1日に引き渡すとした場合、1月1日から6月30日までの半年分（10万円）を売主が、7月1日から12月31日までの半年分（10万円）を買主が負担する形になります2。
したがって、買主は売主に対して10万円の清算金を支払わなければなりません。
この清算金は、物件の引き渡し時に一度だけ支払う費用ですが、購入後は固定資産税や都市計画税を毎年支払う義務が生じます。
そのため、購入時の予算計画には、これらの税金や清算金を含めておくことが重要です。
管理費・修繕積立金の清算金
管理費・修繕積立金の清算金は、マンションの共用部分の維持や将来的な大規模修繕のために毎月支払う費用で、引き渡し時に売主と買主の間で日割り計算して精算します。
具体的には、引き渡し日が月の途中の場合、その月の管理費や修繕積立金を日割りで計算し、未経過分を買主が売主に支払います。
例えば、月額の管理費が1万円、修繕積立金が1万円の場合、合計2万円を30日で割ると1日あたり約666円です。
引き渡し日が15日目であれば、残りの15日分として約1万円を清算金として支払うことになります。
不動産取得税
不動産取得税は、土地や建物を取得した際に一度だけ支払う税金です。
中古マンション購入時にも適用され、税額は物件の固定資産税評価額に税率を掛けて計算されます。
具体的には、固定資産税評価額に対して3%の税率が適用されます。
例えば、固定資産税評価額が1,500万円の中古マンションを購入した場合、不動産取得税は以下のように計算されます。
ただし、一定の条件を満たすと軽減措置が適用され、税額が減額される場合があります。詳しくは、東京都主税局「不動産取得税」をご覧ください。
引っ越し費用
中古マンション購入後の引っ越しの際にも費用がかかります。
引っ越し費用は家族の人数や移動距離、荷物の量、時期などによって異なり、1人なら5万円前後、2人なら6〜8万円前後、3人なら10万円前後かかるのが一般的です。
また、不用品の処分費や引っ越し会社のサービスを利用すると、追加で費用がかかります。
特に、2〜3月は年度末であり、引っ越しする人が増加する時期のため、引っ越し相場が高くなる傾向があります。
中古マンション購入時の初期費用の支払いタイミング
初期費用は主に以下3つのタイミングで支払います。
- 売買契約時
- 引き渡し時
- 購入後
売買契約時には、まず「手付金」を支払います。
手付金は購入代金の一部であり、売買契約を結ぶ際に必要で、物件価格の5〜10％が一般的です。
また、契約書に貼る印紙税や仲介手数料の一部もこのタイミングで支払います。
引き渡し時には物件の残代金、残りの仲介手数料を支払います。さらに、住宅ローンを利用する場合は、ローン手数料や保証料、火災保険料などもこの時期に支払います。登記に関する費用も必要です。
購入後には、不動産取得税や引っ越し費用、家具・家電の購入費用などが発生します。
これらの費用を合計して物件価格の約10％が必要になると考えておくと安心です。各費用の支払い時期を把握し、計画的に準備を進めましょう。
【価格別】中古マンション購入時の初期費用シミュレーション
中古マンション購入にかかる費用について、価格別でシミュレーションしてみます。
具体的にどれくらいの費用が必要なのか参考にしてみてください。
- 3,000万円のケース
- 4,000万円のケース
- 5,000万円のケース
3,000万円のケース
購入価格3,000万円、住宅ローン利用、登記は司法書士へ依頼、3人家族を例にすると以下の費用がかかります。
| 費用の種類 | かかる費用 |
| 仲介手数料 | （3,000万円×3%+6万円）+税＝105.6万円 |
| 印紙税 | 1万円 |
| 登録免許税・司法書士報酬 | 登録免許税：9万円 司法書士報酬：5～10万円 |
| 住宅ローン関連費用 | 65万円前後 |
| 火災保険料 | 3万円前後 |
| 固定資産税・都市計画税 | 固定資産税評価額（3,000万円）×1.4＝42万円 |
| 管理費・修繕積立金 | 2万円前後 |
| 不動産取得税 | 90万円 |
| 引っ越し費用 | 10万円前後 |
合計で約338万円です。ただし、固定資産税や不動産取得税、引っ越し費用などは分割払いできるため、購入時の負担は軽くできます。あくまでも参考程度に捉えましょう。
4,000万円のケース
同様の例で購入価格4,000万円の場合は以下の費用がかかります。
| 費用の種類 | かかる費用 |
| 仲介手数料 | （4,000万円×3%+6万円）+税＝138.6万円 |
| 印紙税 | 1万円 |
| 登録免許税・司法書士報酬 | 登録免許税：12万円 司法書士報酬：5～10万円 |
| 住宅ローン関連費用 | 85万円前後 |
| 火災保険料 | 3万円前後 |
| 固定資産税・都市計画税 | 固定資産税評価額（4,000万円）×1.4＝56万円 |
| 管理費・修繕積立金 | 2万円前後 |
| 不動産取得税 | 120万円 |
| 引っ越し費用 | 10万円前後 |
合計で約438万円です。
5,000万円のケース
同様の例で購入価格5,000万円の場合は以下の費用がかかります。
| 費用の種類 | かかる費用 |
| 仲介手数料 | （5,000万円×3%+6万円）+税＝171.6万円 |
| 印紙税 | 1万円 |
| 登録免許税・司法書士報酬 | 登録免許税：15万円 司法書士報酬：5～10万円 |
| 住宅ローン関連費用 | 105万円前後 |
| 火災保険料 | 3万円前後 |
| 固定資産税・都市計画税 | 固定資産税評価額（5,000万円）×1.4＝70万円 |
| 管理費・修繕積立金 | 2万円前後 |
| 不動産取得税 | 150万円 |
| 引っ越し費用 | 10万円前後 |
合計で約538万円です。
中古マンション購入時の初期費用を節約する6つの方法
中古マンション購入時の初期費用を節約するには以下6つの方法がおすすめです。
- 頭金を減らす
- 火災保険料や地震保険料を見直す
- 住宅ローンの手数料や保証料を比較する
- 税金の軽減措置を利用する
- 仲介手数料を交渉する
- 売主や企業から直接購入する
それぞれを詳しく解説します。
頭金を減らす
頭金を少なくすることで手元の資金を温存し、他の初期費用や将来の支出に備えられます。
また、頭金を減らしても、住宅ローンの一部繰上返済を活用することで総返済額を抑えられます。
例えば、頭金を貯めるよりも早めにローンを組み、その後に繰上返済を行う方が利息負担を軽減できる場合があります。
ただし、頭金を減らすことで借入額が増え、毎月の返済額が多くなる点には注意が必要です。
そのため、頭金の金額は、家計の状況や将来のライフプランを考慮したうえで決定しましょう。
上記のローンシミュレーターでは、頭金の金額に応じて月々の返済額・総返済額（利息負担）を確認可能ですので、活用してください。
火災保険料や地震保険料を見直す
保険料は、契約期間を長く設定することで割引が適用され、総支払額を減らせます。
例えば、火災保険では最長10年の長期契約を一括で支払うと、年間あたりの保険料が抑えられます。地震保険も同様に、最長5年の契約で保険料が割安になります。
また、保険会社によって提供される割引制度を活用するのも重要です。
例えば、建物の耐震性能や防火対策に応じた割引が適用される場合があります。 さらに、複数の保険会社のプランを比較し、不要な補償を削ることで保険料をさらに節約できます。
住宅ローンの手数料や保証料を比較する
金融機関によって、住宅ローン手数料や保証料の設定が異なります。
例えば、ある銀行では借入額の数パーセントを手数料として設定している一方、別の銀行では定額で数万円としている場合もあります。
また、保証料についても、借入期間や金額に応じて変わります。一括前払い型や金利上乗せ型など 、支払い方法もさまざまです。
初めて住宅ローンを利用する方は、手数料や保証料の違いを理解し、慎重に選択することで初期費用の節約につながります。
税金の軽減措置を利用する
税金によっては軽減措置が設けられており、活用できれば大きく節約できます。
例えば、不動産取得税はマンション購入後に一度しか課税されないものの、他の税金と比べて高額です。
通常、税率は4％ですが特例措置により3％に軽減されています。また、一定の条件を満たす住宅では、評価額から1,200万円が控除されます3。
印紙税は以下2つの条件を満たせば軽減措置を受けられます。
- 契約書が平成26年4月1日から令和9年3月31日の間に作成されている
- 記載金額が10万円を超えている
通常の税額よりも数万円安くなるため、確実に適用しましょう。
固定資産税については、新築住宅の場合、一定期間税額が半分に軽減される措置がありますが、中古マンション購入時には適用されません。
ただし、自治体によっては独自の軽減措置を設けている場合があるため、購入予定の地域の税務担当部署に確認してみましょう。
仲介手数料を交渉する
状況次第では、仲介手数料の値引き交渉が可能です。
前述のとおり、一般的に定められている仲介手数料は上限額であり、交渉次第では値引きできます。
交渉する際は、購入の意思を明確に伝えることが重要です。真剣な購入意欲を示すことで、不動産会社も前向きに検討してくれるでしょう。
次に、予算に限りがあることを正直に伝え、協力をお願いするのも大切です。また、物件の売れ行きが落ち着く時期、例えば夏の終わりなどの閑散期を狙うと交渉が有利に進む可能性があります。
さらに、仲介手数料が無料や割引となる不動産会社を選ぶのも一つの方法です。ただし、手数料が無料の場合は、別の名目で他の費用に上乗せされていたり、サービスの質が落ちたりするため、十分に注意しましょう。
売主や企業から直接購入する
不動産会社を介さずに売主から直接購入できれば、仲介手数料は不要です。
仲介手数料は、初期費用の中でも特に高額になるため、個人で取引できれば大きな節約につながるでしょう。
ただし、個人間取引の場合、契約内容や解除に関する事項が曖昧になる恐れがあり、契約後のリスクが高まります。
また、住宅ローンは不動産会社による重要事項説明を実施しないと利用できず、実質的に現金一括決済が求められるため、仲介会社を介さない個人間取引のハードルは高いです。
なお、不動産会社が仕入れた中古マンションをリフォームして再販売している「売主物件」の中から検討するのもひとつの選択肢です。
この場合は売主である不動産会社から直接購入できるため、仲介手数料がかかりません（売主の不動産会社が重要事項説明を行うため、ローンも利用可能）。
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中古マンション購入時の初期費用に関するよくある質問
中古マンション購入時の初期費用に関するよくある質問をご紹介します。
初期費用の中で節約しやすい費用はありますか？
住宅ローン保証料、火災保険料は特に節約しやすいです。
これらの費用は、印紙税や不動産取得税のように固定ではなくキャンペー ンなどを利用できます。
例えば、住宅ローンの保証料は、金融機関によって無料のローン商品を提供している場合があります。また、火災保険料についても、補償内容を見直すことで保険料を抑えられます。
不動産会社や金融機関によって費用が異なるため、複数社と比較したうえで契約するのがよいでしょう。
初期費用を払えない場合はどうすればいいですか？
以下の方法を試してみましょう。
- 頭金を減らす
- 各費用を節約する
- 親族から借りる
- マンション価格が下がった時期を狙う
- 仲介手数料を決済時に全額の支払いにしてもらう
頭金を減らして住宅ローンの借入額を増やせば、自己資金が少ない状態でも購入資金を準備できます。しかし、借入額を増やせば審査が厳しくなり、仮に審査に通っても総返済額が増えます。
また、万が一返済できなくなれば競売にかけられ、強制退去になる可能性もゼロではありません。そのため、住宅ローンを利用する際は、具体的な返済スケジュールを計画することが大切です。
もし、住宅ローンの増額が出来ない場合は、各諸費用を節約したり親族に借りたりするのも一つの方法です。
ほかにも、マンションの価格が下がったタイミングを見計らって購入すれば、現在よりも少ない費用で購入できるかもしれません。
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初期費用もフルローンで払えますか？
一部の金融機関では、諸費用ローン等を利用することで初期費用まで借りられるケースがありますが、審査が厳しくなり、金利が高くなる可能性もあります。
自己資金ゼロでの購入はリスクが高いため、本当に返済できるのか慎重に検討することが重要です。
まとめ
中古マンション購入時の初期費用の種類や価格などを解説しました。
中古マンションを購入する際は、購入代金以外にも仲介手数料や印紙税、司法書士依頼料など、さまざまな費用がかかります。
総費用額は購入代金により異なりますが、おおよそ購入代金の6〜10%程度です。例えば、3,000万円のマンションであれば180〜300万円前後かかります。
それでも、費用によっては軽減措置を適用できたり分割払いできたりするため、購入時の負担を軽減することは可能です。
また、仲介手数料や保険料などは費用を抑えられるケースがあるため、より安くできる可能性もあります。
中古マンション購入を検討している方は、ぜひこの記事を参考にして購入手続きを進めてみましょう。
