売りに出しているマンションがいつまでも売れないと焦りを感じてしまうものです。
中古マンションがずっと売れないことで、資産価値の低下などデメリットも生じやすく売れない悪循環にはまりかねません。
ただし、それまで売れなかったマンションでも、ちょっとしたことで売れたケースは珍しくありません。
この記事では、売れないマンションのリスクや売れない理由・成約事例から買取のメリット・デメリット、注意点まで詳しく解説します。
中古マンションが売れる平均的な期間はどのくらい？
公益財団法人東日本不動産流通機構のデータによると、中古マンションの登録から成約に至る日数は以下の通りです1。
| 年 | 日数 |
| 2020年 | 88.3日 |
| 2021年 | 74.7日 |
| 2022年 | 71.4日 |
| 2023年 | 80.1日 |
上記は首都圏に限定していますが、売りに出されてからおおよそ3ヵ月ほどで成約に至っていることが分かります。
また、マンション売却では売りに出すまでの準備期間や成約後の引き渡しまでの期間も必要になる点は覚えておきましょう。
大まかな売却のステップは以下の通りです。
- 売却の準備
- 不動産査定
- 不動産会社との媒介契約
- 売却活動
- 売買契約
- 決済・引き渡し
一般的に、中古マンションの売却には3ヵ月～半年ほど時間がかかるといわれています。
媒介契約までの下準備までの期間で1ヵ月ほど、売却活動で2～3ヵ月、売買契約から引き渡しまでに1ヵ月ほどが目安となります。
マンション売却では買主の目に物件が届く必要があり、さらに契約などの各種手続きも必要となるため、ある程度時間はかかってしまうのです。
なかでも、売却までの期間に大きく影響するのが売却活動期間です。
マンション売却は買主がいなくては成り立たないため、売却活動で買主がなかなか現れなければ売却期間はどんどん伸びます。
マンションによっては1年以上売却できないケースも珍しくないため、売れない理由や対処法などを理解しておくことが大切です。
中古マンションがずっと売れないとどうなる？
中古マンションが売れないと以下のようなリスクが発生する恐れがあります。
- 資産価値が下がる
- 売れない間にも維持費はかかる
- ダブルローンだと返済できなくなるリスクがある
- 売れないマンションも放棄はできない
資産価値が下がる
マンションの資産価値は築年数の経過とともに下がります。
公益財団法人東日本不動産流通機構のデータによると、中古マンションの築年数ごとの成約価格は以下のとおりです2。
| 築年数 | ～築5年 | 築6～10年 | 築11～15年 | 築16～20年 | 築21～25年 | 築26～30年 | 築31年～ |
| 価格 | 7,077万円 | 6,655万円 | 5,932万円 | 5,509万円 | 4,887万円 | 3,344万円万円 | 2,359万円 |
築5年以下の価格を100とすれば、築10年までで約6％減少し築20年では約22％も減少しています。
築31年以上となると価値の減少率は約67％と元の価格の3割ほどにしかなっていないことも分かります。
そのため、マンション売却が長引くほど築年数が経過してしまい当初の売り出し価格では売却が難しくなる恐れがあるのです。
また、築10年や20年といった節目を超えてしまうと、買い手が物件を検索する際に築年数で候補から外れやすくなる点にも注意しましょう。
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売れない間も維持費はかかる
マンションを売れないまま所有していると維持費がかかります。
売却期間中もマンションに住んでいるなら維持費の負担は気になりませんが、空室の状態で売却している場合は長期間売れないことで維持費も膨らみ負担となる恐れがあるのです。
マンションは住まずに所有しているだけでも以下のよ うな維持費がかかります。
- 固定資産税・都市計画税
- 修繕積立金
- 管理費
- 火災保険料・地震保険料
たとえば、固定資産税が年間20万円、修繕積立金と管理費が毎月2万円、保険料が年間5万円の場合、これらだけでも1年間で49万円の支出となります。
さらに、定期的に掃除に行くなどマンションの維持管理のための手間もかかってきます。
売れない期間も維持管理の費用や手間がかかる点には注意しましょう。
ダブルローンだと返済できなくなるリスクがある
マンション売却より先に新居を購入するケースでは、ダブルローンに陥り経済的に困窮する恐れもあります。
売却しているマンションの住宅ローンを売却金で完済する予定の場合、売れない限り住宅ローンを支払いが続きます。
そのうえで、新居を住宅ローンで購入すると前のローンと新居のローンの両方の支払いが発生してしまうのです。
前のローンは売れるまで完済できないとなると、売却期間が長引くほど負担が大きくなります。
最悪の場合、どちらかの返済が滞って差し押さえにあう可能性もゼロではないでしょう。
ダブルローンになる可能性がある場合は、返済計画やいつまでに返済しないと厳しくなるかなど事前にしっかりシミュレーションしておくことが大切です。
売れないマンションも放棄はできない
売れないことを理由にマンションの所有権を放棄できません。
そのため、どんなに売れない期間が長引いても所有権がある以上、税金や管理費などの負担は続きます。
どうしても手放したい場合は 、相場から大幅に値下げする・寄付や無償譲渡などを検討することになるでしょう。
なお、相続するマンションであれば、相続時に相続放棄することで所有権を持たずに済みます。
ただし、相続放棄するとマンションの所有権だけでなく、現預金といった他の相続財産も相続できなくなるので注意が必要です。
また、自分が相続放棄すると次の順位の人に相続権が移るためトラブルになる恐れもあります。
ちなみに、自分より後ろに相続人がいない場合、相続放棄してもマンションの管理義務を負います。
この場合は、家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立てる必要があり、手間や時間がかかることも覚えておきましょう。
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中古マンションがずっと売れない理由
中古マンションの売れ残りを防ぐためには、売れない理由に応じた対策を行うことが重要です。
中古マンションが売れない理由はさまざまありますが、代表的な理由として以下の3つが挙げられます。
- 価格が高い
- 築年数が古い
- 不動産会社が積極的に売却していない
価格が高い
マンションの売り出し価格が相場よりも極端に高いと買い手から避けられます。
とくに、ずっと売れないマンションは当初は相場に対して適正でも期間が経ているうちに相場から乖離するケースもあるので注意しましょう。
定期的に相場をチェックして適宜マンション価格を見直すことが大切です。
ただし、相場より極端に安ければいいわけではありません。
あまりに安い物件は「事故物件ではないか」「状態が悪いのでは」など価値を疑われてしまい売りにくさにつながりかねません。
相場や不動産会社の査定をもとに、適切な価格をつけるようにしましょう。
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築年数が古い
基本的に買い手は築浅の物件を求めるケースが多いため、築年数が古いと候補から外されやすくなります。
築年数が古い物件は、老朽化が進んでいることが予測されるため修繕費などの負担で敬遠するケースは少なくないのです。
また、築年数が古い場合、修繕積立金が高額になっている場合もあり、毎月の負担が増えることを嫌がる買主に避けられる恐れがあります。
とくに、旧耐震基準の場合はより売却がしにくいので注意が必要です。
旧耐震基準のマンションは、耐震性への不安から避けられやすくなります。
さらに、住宅ローンの審査が通りにくい・住宅ローン控除が適用できないなどで資金の都合上買い手が限定されてしまう点にも注意しましょう。
旧耐震基準であっても耐震補強やもともとの耐震性が優れているなどで現行の耐震基準を満たしているなら、問題の解消が可能です。
管理組合などに耐震リフォームの履歴や耐震診断の実施の有無などを確認してみましょう。
不動産会社が積極的に売却していない
価格やマンション自体に問題がなくても、不動産会社が理由で売れないケースもあります。
- 不動産会社がマンションを得意としていない
- 適切に広告を打っていない
- 担当者が熱心でない
- 囲い込みされている
不動産会社や担当者の営業が不足し売れない場合もあるでしょう。
また、囲い込みされているケースにも注意が必要です。
囲い込みとは、両手仲介を狙った不動産会社によって他社からの問い合わせなどを遮断されてしまうことをいいます。
他社から問い合わせが入っても「すでに成約した」など嘘の情報で断ってしまい、他社からの買い手が見つからなくなってしまうのです。
囲い込みされると、他社での好条件の売却チャンスを逃すことになります。
囲い込みしている会社に販売力がなければ、なかなか買い手がつかずに売却が長期化する恐れもあるのです。
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ずっと売れない中古マンションが成約した3つの事例
ずっと売れない中古マンションでも、対策することで売却が成功するケースは少なくありません。
ここでは、ずっと売れない中古マンションが成約した事例を3つ紹介するので対策の参考にしてください。
事例1：周辺相場を徹底的に調べて価格を最安値になるよう調整した
価格設定が悪く売れなかいケースでは、価格を見直すことで売れる可能性があります。
買い手は基本的に購入時には価格を調査しているため、売主よりも相場に詳しいケースは珍しくありません。
周辺のマンション売却価格に比べ売り出し価格が高めに設定してある場合、価格で比較されるため売却が難しくなります。
とくに同じマンションや近隣マンションで売りが出ていると比較されやすいので注意が必要です。
この場合、周辺の競合などの価格をしっかり調査したうえで、価格を決めることで売却につながります。
ただし、同じ築年数・同じ面積のマンションはそう多くはないため、類似物件の相場から自分のマンションにあわせた価格設定が必要です。
また、同じマンションで売りが出ていると値下げ合戦にも なりかねないため、安易に価格を落とすのもおすすめできません。
まずは、周辺相場や競合を調べたうえで、不動産会社に相談しながら適切な価格や値下げタイミングを判断しましょう。
事例2：中古マンションの販売を得意とする不動産会社に依頼した
価格は相場通りで状態も悪くないのになかなか売却に至らないケースでは、不動産会社の営業が問題となる場合があります。
仮に、営業をきちんとやっているようでも、そもそも依頼した不動産会社が戸建てが得意であればマンション売却が難しい可能性があります。
中古マンションの販売実績がなければ、ノウハウがあまりなく適切な販売戦略が立てられません。
このケースでは、中古マンションの販売実績が豊富な不動産会社と契約し直すことで売却できています。
【成約実績 No.0332】
セイガステージ大泉学園
他社で売れないため媒介先を変更したい。
新築時に購入しており、
残債抹消するために高く売りたいとの。その全てを達成できるのがイエウリです。
お声がけをいただき、2か月で売却完了。#企業公式相互フォロー#イエウリ#東京都#練馬区pic.twitter.com/cBiPpCYJ4r
— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) July 15, 2024
【成約実績 No.0250】
レーベンハイム戸田公園スペイシャス
現在の媒介先を変更したい場合もイエウリを活用してください。
約半年売れなかった物件が、
仲介会社を変えると約3ヵ月で売却となりました。誠実な担当者がよければイエウリへ。#企業公式相互フォロー#イエウリ#埼玉県#戸田市pic.twitter.com/7OOqBryOt7
— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) April 24, 2024
不動産会社といっても得意・不得意は異なります。
中古マンションを売却するなら、そのエリアの中古マンション売却を得意とする不動産会社を選ぶことが大切です。
事例3：買取を利用した
築年数が古く価格の見直しを行っても売却ができないマンションのケースです。
仲介で買主を見つけるのが難しく、これ以上売れない期間を延ばしたくないことから買取を選択することで、スムーズに売却できています。
仲介での売却は買主を見つける必要があるため、条件が悪いといつまでも売れない恐れがあります。
その点、買取であれば不動産会社との条件に合意できれば売却できるので、仲介での売却が難しい物件でも売却できる可能性があるのです。
【成約実績 No.0167】
エンブルソレア今泉小前
1年、仲介で売れ残っている物件。
媒介を預かるために売れない査定額を提示され、
ずるずるときてしまった。買取で依頼をいただき、無事に売却。
仲介で売れない場合は必ずお声がけください。#企業公式相互フォロー#イエウリ#静岡県#富士市pic.twitter.com/AzoWq1hUmB
— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) February 1, 2024
ただし、買取にもデメリットがあるため、メリット・デメリットを押さえたうえで選択する必要があります。
以下では、ずっと売れない中古マンションを買取してもらうメリット・デメリットを解説するので参考にしてください。
ずっと売れない中古マンションを買取に出すメリット
ずっと売れない中古マンションを買取に出すメリットとしては、以下の3つが挙げられます。
- 条件がまとまればすぐに売却できる
- 仲介手数料が不要になる
- 契約不適合責任を免責にできる
条件がまとまればすぐに売却できる
買取は、不動産会社が買主となるため不動産会社と売買条件が合意すれば、そのまま売却となります。
一方、仲介は広告などで買主を探す必要があるためある程度は時間がかかるものです。
さらに、売れないことを理由にイメージが下がるなどでより売却は難しくなるでしょう。
買取なら不動産会社によっては数日～1ヵ月ほどでの売却も可能です。
短期間で売却できるので、これ以上売却期間を延ばしたくない場合の適 しているでしょう。
仲介手数料が不要になる
買取では、不動産会社の立場は仲介ではなく買主です。
不動産会社から買主を紹介してもらって売却するわけではないため、仲介手数料は発生しないというメリットがあります。
仲介手数料の上限額は、売却額800万円超の不動産で「売却額×3%＋6万円＋消費税」です。
たとえば、2,000万円で売却した場合の仲介手数料は66万円（税抜）と安くはありません。
仲介手数料は、売却にかかるコストの中でも高額になりがちです。
買取なら仲介手数料が不要のため、コストを押さえて売却できます。
契約不適合責任を免責にできる
契約不適合責任とは、契約との異なるものを引き渡した場合に売主の問われる責任です。
不動産の場合、契約書に記載のない以下のような不具合で契約不適合責任が問われるケースが代表的でしょう。
- シロアリ被害
- 雨漏りや漏水
- 建物の傾き
- 土壌汚染や地中埋設物 など
契約不適合責任が問われると、売主は補修費用や代金減殺・契約解除・損害賠償請求を受けえるといったリスクを負います。
ただし、契約不適合責任は買取では免責にできるケースが一般的です。
免責にすることで売却後に売主は責任を問われる心配がなく、安心して売却ができます。
契約不適合責任を問われるのは契約書に記載のない不具合のため、マンションの状況を正確に把握し告知することで責任を回避できます。
しかし、築年数が古いマンションでは老朽化が進んでおり不具合が多いことが予測されるでしょう。
そのため、とくに築年数が古いマンションでは契約不適合責任が免責になるメリットは大きいといえます。
なお、買取なら必ず免責にできるわけではありません。
また、免責になる場合も契約書にその旨の記載が必要なので、契約書の内容はすみずみまでしっかり確認することが大切です。
ずっと売れない中古マンションを買取に出すデメリット・注意点
買取ならすぐに売れるからといった安易に選択するのはおすすめできません。
以下のデメリット・注意点は理解したうえで、慎重に判断することが大切です。
- 相場の7～8割程度での売却となることが多い
- 不用品処分費用など想定外の費用がかかるケースがある
- 買い取ってもらえないマンションもある
相場の7～8割程度での売却となることが多い
買取での売却額は仲介よりの下がるのが一般的です。
相場の7～8割程度となるケースが多く、たとえば相場で3,000万円で売却できるマンションなら買取では2,100～2,400万円の売却となります。
また、資産価値が低いマンションはより価格が下がる傾向にある点には注意が必要です。
イエウリの調査では、マンションの買取成約相場が仲介価格の約77％であるのに対し、仲介成約見込み額1,000万円未満の物件では仲介の約65％まで価格が下がっています3。
資産価値の低い物件は、リフォーム費用や買取業者の利益を見込む比率が高くなることや、多少安くなっても早く手放したいと考える売主が多いことが要因と考えられます。
ずっと売れない中古マンションは資産価値が低いケースも少なくないため、買取では価格が大きく下がる恐れがあります。
売却金で住宅ローンを完済するなどを予定している場合は注意しましょう。
ただし、買取は仲介手数料がかからない・リフォームが不要などで売却コストを抑えることが可能です。
いつまでも売れない状況のマンションを抱えて維持費の負担が増えるよりも、早く手放した方がメリットとなるケースもあるでしょう。
買取査定額や仲介査定額・売却コストなどと比較して検討することが大切です。
不用品処分費用など想定外の費用がかかるケースがある
家具や家電などの残置物を処分してもらう際に、不用品処分費用が請求されるケースがあります。
契約時に引き渡し条件や費用についてもしっかり確認するようにしましょう。
悪質なケースでは発生しないはずの仲介手数料を請求された、契約後にリフォームや修繕費の名目で売却額から差し引かれたというケースもあります。
事前の交渉時や契約時には、どのような費用が発生するかは必ず確認することが大切です。
買い取ってもらえないマンションもある
すべてのマンションが買取対象となるわけではありません。
買取業者は買取後に再販を目的としているため、再販時に利益が見込めないマンションは買 い取って貰えない可能性があります。
また、すべての不動産会社が買取を行っているわけでもないため、エリアに買取してくれる業者がいなければ買取してもらえません。
買取を希望しても利用できないケースもあることは覚えておきましょう。
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イエウリなら仲介・買取の両方の査定に対応
売れないマンションを「価格や不動産会社を見直して仲介での売却を目指す」「仲介ではなく買取で売却する」いずれにせよ査定額を比較することが大切です。
仲介査定・買取査定ともに、不動産会社によって価格は大きく異なります。
できるだけ複数の不動産会社に査定依頼し比較することで、より満足いく売却を目指せるでしょう。
イエウリなら、仲介・買取両方の査定に対応しています。
査定できる不動産会社には上限がないため、一度の依頼でより多くの不動産会社の比較も可能です。
両方の査定をしたうえで売却方法を決定するのもよいでしょう。
また、イエウリでは不動産のプロに無料で相談もできるので、売れずに悩んでいるならお気軽に査定や相談を利用してください。
まとめ
中古マンションの平均売却期間は3ヵ月～半年ほどです。
それ以上売れない場合、より売却が長期化する恐れがあるので早急な対策を施す必要があり ます。
売却が長引けば、資産価値の低下や維持費の増加などリスクが高まる点にも注意しましょう。
売れない理由に応じて価格を下げる・不動産会社を見直すなどすればずっと売れないマンションでも売れる可能性があります。
また、すぐにでも手放したい場合は買取を選択するのも1つの手です。
まずは、イエウリの仲介・買取査定を比較し今度の売却方針を決めるとよいでしょう。
