- 「手付金はいくら払えばいい？」
- 「何のために支払うの？」
マンション購入時には、売買契約の段階で手付金を支払います。
手付金の相場は購入代金の1割ほどと高額ですが、何のために支払っているかよく分からないという方も少なくありません。
また、高額なため用意が難しいケースもあるでしょう。
この記事では、手付金の役割や相場、用意できない場合の対処法などを分かりやすく解説します。
マンション購入時に支払う手付金とは
手付金とは、マンションを購入する際の売買契約時に売主に対して支払うお金です。
マンション購入時に必ず発生するわけではありませんが、手付金の役割上基本的にほとんどの取引で発生します。
また、原則現金で用意する必要があるため、役割とともに相場やタイミングを理解しておくことが大切です。
手付金が持つ役割
手付金は、以下の３つの役割を果たすお金です。
| 手付金の役割 | 概要 |
| 解約手付 | 売主・買主のいずれか一方の意志で解約する権利を保つ |
| 証約手付 | 売買契約の成立の証し |
| 違約手付 | 契約違反の際の違約金 |
手付金は、契約の証明や債務不履行（契約違反）時の違約金などの複数の役割を担います。
とくに不動産売買では、手付金＝解約手付を指すのが一般的です。
契約解除時の手付金の扱い
解約手付では、売主・買主それぞれ一方の意志で契約を解除する権利を保証する役割を担います。
解約手付を利用すれば、以下の条件で契約の解除が可能です。
- 買主：支払った手付金の放棄
- 売主：受け取った手付金の2倍の額を買主に支払う
買主は支払った手付金を放棄し、売主は２倍額を支払うことで違約金なしで契約の解除ができます。
なお、売主の方が支払額は多いように思えますが、もらった手付金を返金し、同じ額を支払うため解除にかかるお金は売主・買主ともに同じです。
手付金による契約解除には期限がある
ただし、解約手付であっても無期限で契約を解除できるわけではありません。
一般的には「一方が契約の履行に着手するまで」という期限が設けられており、例えば、手付金を支払った後、売主側が契約内容に従ってリフォームやリノベーションを実施したり、工事のための資材を発注したりした場合には権利を行使できなくなります。
とはいえ、何をもって「契約の履行の着手」とするかは判断が難しいため、明確な日時で期限を契約書に記載するケースがほとんどです（売買契約の1～2週間後を手付解除の期限とすることが多い）。
解約の期限を超えた後、売主都合で解約しようとした場合、違約金が発生する恐れがあるので注意しましょう。
手付金の相場は売買価格の1割程度
手付金の額は売主・買主の合意で決まりますが、一般的に売買価格の1割ほどとされています。
例えば、売買価格が3,000万円なら手付金は300万円です。
また、売主が個人か宅建業者かによって上限が変わる点に注意が必要です。
| 売主 | 手付金の上限/下限 |
| 宅建業者 | 上限は売買価格の20%/下限なし |
| 個人 | 上限なし/下限なし |
売主が不動産会社などの宅建業者である場合、手付金の上限は売買価格の20% までと定められています。
また、売主が宅建業者の場合、手付金が10％を超える場合は、万が一に不動産会社が倒産しても手付金が返済される「手付金の保全措置」を講じる必要があります。
このため、売主が宅建業者の場合は手付金の額を10%以下に収めることがほとんどです。
手付金の保証制度
売主が個人の場合、10%以上に設定することも可能です。
ただし、手付金の保全措置の義務がないため、10%以上を請求される場合は慎重に対応することが大切です。
個人の売主から購入する場合は万が一に備えて、金融機関による手付金保全サービスの利用を検討すると良いでしょう。
手付金の下限はないが、少なすぎると解約されやすくなる
なお、売主が宅建業者か個人のいずれであっても、手付金の額に下限はありません。
極端にいえば、合意があれば手付金0円でも契約は有効に成立します。
とはいえ、手付金が少ないと簡単に解約できてしまうため、安心できる取引としておすすめできません。
また、契約日から解除に違約金を設けたり、契約時に決済まで完了させるといったケースでは、手付金が発生しない場合もありますが、これはごく稀です。
基本的には相場相当額の手付金が発生すると覚えておきましょう。
手付金を支払うタイミングは売買契約時
手付金は売買契約時に売主に対して支払います。
売主によって、振り込みなど支払い方法が異なりますが、基本は現金での支払いです。
また、契約時点は住宅ローンの融資実行前であるため、自己資金での対応になります。
売買価格によっては数百万円になるので、あらかじめ手付金も考慮して資金計画を立てておくようにしましょう。
手付金を用意できない場合の対処法
手付金は高額になりがちなので、自己資金で用意するのが難しいケースもあります。
手付金の用意が難しい場合、以下の対処を検討するとよいでしょう。
- 親族にお金を借りる
- 減額交渉する
それぞれ解説します。
親族にお金を借りる
親や親戚、知人に借りて対処する方法があります。
この場合「住宅ローンで返済する」といった条件を提示することで借りやすくなるでしょう。
借りるのではなく贈与してもらえるケースもありますが、その場合は贈与税に注意が必要です。
基礎控除である110万円を超える贈与を受けると、受けた側は贈与税の支払いが必要になります。
贈与税には住宅取得資金の贈与の非課税枠（最大1,000万円）が設けてあるので、検討するようにしましょう。
その他の住宅の場合：最大500万円まで非課税1
また、借りる・贈与を受けるいずれにしても、借用書や贈与契約書を作成することをおすすめします。
身内間であってもお金が関わるとトラブルに発展しやすいため、書面に残しておくようにしましょう。
お金を借りる方法としては金融機関のフリーローンなども検討できますが、借入は住宅ローン審査で不利になる恐れがあるので注意が必要です。
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減額交渉する
売主に手付金の減額を打診する方法もあります。
前述のとおり、手付金には下限がなく売主・買主の合意で決まるため、売買金額の1割以下に設定することも可能です。
ただし、手付金が低くなりすぎると解約しやすくなり、売主側が契約後の解約を検討しやすくなる点には注意が必要 です。
例えば、売買契約後に高値で購入してくれる買主が他に現れた場合、手付金の額が少ないと手付金を倍返しして契約を解除される可能性もあるでしょう。
なお、基本的には、売主側は売買契約時の手付金をできるだけ多く受け取りたいと考えるものです。
このため、買主側から手付金の減額を請求する場合には、例えば「住宅ローン特約を設けない」、「買主側から解約を申し出る場合には違約金として〇%支払う」といった、売主側にメリットのある条件をつけると交渉しやすいです。
マンション購入で手付金以外に支払う必要がある諸費用
マンション購入では、手付金以外にもさまざまな費用が発生します。
主な費用は以下の通りです。
| 費用 | 概要と目安額 |
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う手数料 【目安額】売買価格×3%＋6万円＋消費税 |
| 印紙税 | 売買契約書にかかる税金 【目安額】1～10万円（売買価格に応じて異なる） |
| 不動産取得税 | 不動産を購入した際にかかる税金 【目安額】不動産の固定資産評価額×4% |
| 登録免許税 | 不動産の名義変更（所有権移転登記）と抵当権の設定（抵当権設定登記）にかかる手数料としての税金 【目安額】所有権移転登記：固定資産税評価額×2％ 抵当権設定登記：借入額×0.4％ |
| 司法書士報酬 | 登記手続きを司法書士に依頼する場合の費用 【目安額】5～10万円 |
| 固定資産税・都市計画税の清算金 | 固定資産税・都市計画税を所有期間で売主と按分した金額 |
| 住宅ローン契約にかかる費用 | 金融機関の事務手数料やローン保証料など住宅ローン契約にかかる費用 【目安額】事務手数料：借入額×2.2% |
| その他費用 | 引っ越し費用や家具購入費用など |
購入の状況によって諸費用の項目や額は変わりますが、購入時の諸費用の目安は購入額の5～10％程とされています。
たとえば、4,000万円でマンションを購入する場合は、200～400万円の諸費用が必要です。
諸費用も手付金同様に、項目によっては住宅ローンで支払えないものもあります。
手付金と諸費用まで考慮して余裕を持った資金計画を立てるようにしましょう。
マンション購入時の手付金に関するよくある質問
最後に、マンション購入時の手付金に関するよくある質問をみていきましょう。
手付金を支払った後はどうなる？
支払った手付金は、マンションの代金に充てられるケースが一般的です。
手付金は支払い後一旦売主に預けられ、決済時には代金から手付金を差し引いた残額を支払います。
手付金は代金の先払いのため、手付金の額に関わらず最終的に支払うマンションの代金は同じになります。
手付金なしで契約できる？
手付金には下限がなく売主との合意で決まるため、売主が合意すれば手付金なしでの契約も可能です。
ただし、手付金なしの契約は解除がしやすくなるため、売主にとってリスクになります。
買主にとっても、他に良い条件の買主が現れると解除されて、乗り換えられる恐れがあります。
手付金なしの契約はデメリットが生じやすい点に注意が必要です。
手付金は戻ってくる？
手付金は、以下のケースで返還を受けられます。
- 売主が契約を解除した
- ローン特約などの特約で解除する
ローン特約とはローン審査に落ちた場合、無条件で契約を解除できる特約です。
上記のように、売主都合で契約が解除される場合と、特約による解除の場合は、手付金が返還されます。
一方、特約以外の買主都合による解除では手付金は戻ってこないので注意しましょう。
手付金をローンで払うことはできる？
手付金支払いのタイミングでは住宅ローンが実行されていないため、住宅ローンでの支払いはできません。
ローンを検討する場合は、金融機関のフリーローンなどを検討することになります。
しかし、フリーローンなどの借入があると住宅ローン審査の際に影響が出る恐れがあるので、基本的にはおすすめできません。
まとめ
手付金は解約手付・証約手付・違約手付という役割を担い、とくに解約手付としての役割が重要になってきます。
手付金の額が安すぎると簡単に契約が解除されてしまうため、売主・買主両方にとってリスクになります。
また、手付金は高額になりがちで自己資金で用意する必要があるため、額や支払いタイミングを押さえて資金計画を立てることが大切です。
