一戸建ては、マンションに比較し売却しにくく、さらに築年数や立地などによっては売却に苦戦するケースも珍しくありません。
ただし、対策やコツを押さえれば売却が難しい物件でもスムーズな売却が可能です。
この記事では、一戸建てが売却に苦戦する理由や苦戦しやすい特徴、売るときの対策について分かりやすく解説します。
あわせて、高値で売却するコツも紹介するので売却の際の参考にしてください。
一戸建ての売却に苦戦する理由
一戸建ての売却に苦戦する理由としては以下の3つが挙げられます。
- 法定耐用年数が短い
- マンションと比べて独自性が高くなりやすい
- 郊外に建てられることが多い
それぞれ見ていきましょう。
法定耐用年数が短い
「法定耐用年数」とは、税金計算（減価償却）に使うための基準として定められている年数です。
その年数を過ぎても住めなくなるわけではなく、建物の価値がゼロになるという意味でもありません。
ただし、築年数に伴う価値の減少を測るひとつの目安として利用されることが多く、売買価格の参考にされるケースもあります。
建物の構造による耐用年数の違い
建物の場合、構造によって法定耐用年数が異なります。
- 木造：22年
- 鉄筋（3mm超4mm以下）：27年
- 鉄筋鉄骨コンクリート造（RC造）：47年
日本の戸建住宅で多い木造住宅は法定耐用年数が22年と比較的短く、この年数を過ぎると帳簿上は建物の価値がゼロと扱われます。
そのため、税務上は土地の価値のみ評価されるケースが多く、帳簿上の資産価値ではマンション（RC造）より短期間でゼロになる点がデメリットとされることがあります。
法定耐用年数と実際の市場価値は別
誤解しやすい点ですが、法定耐用年数＝建物寿命や売却価格の限界ではありません。
- 適切なメンテナンスがされている
- 設備や外観がリフォームされている
- 立地条件が良い
といった場合、築22年以上でも高く売れる例は多くあります。
一方で、手入れが十分でない物件は、法定耐用年数以内でも資産価値が下がりやすいため注意が必要です。
マンションと比べて独自性が高くなりやすい
注文住宅は施主のこだわりが反映されており、「特定の家族構成に特化した間取り・仕様」となっているケースでは、一般的な間取りとは大きく異なることがあります。
施主に合わせた間取りや設備、デザインは本人にとって住みやすい環境ですが、買い手にとっても快適とは限りません。
たとえば、デザイン性が高い外観や独特な間取りは万人向けとは言えず、買い手の好みやニーズと合わなければ売れにくくなります。
そのため、こだわりが強くなるほど買い手が限定されやすくなってしまうのです。
一方、マンションはディベロッパーが周辺世帯の家族構成などを調査したうえで、ニーズの高い間取りや設備で提供されています。
幅広い買い手の需要とマッチしやすいことから、売却にもつながりやすいのです。
郊外に建てられることが多い
一戸建ては、落ち着いた住環境や土地の安さを重視し、郊外に建てられるケースも多くあります。
しかし、郊外は立地によっては、交通アクセスが悪い、人口が少ないなどの理由で売れにくくなる恐れがあります。
とくに、田舎や市街化調整区域といった利便 性が悪い、資産価値が落ちやすい立地は買い手から避けられやすくなるので注意しましょう。
売却に苦戦しやすい一戸建ての特徴
ここでは、とくに売却に苦戦しやすい一戸建ての特徴として、以下の5つをみていきましょう。
- 築年数が古い
- 立地が悪い
- こだわりが強い
- 再建築できない
- 適切にメンテナンスされていない
それぞれ見ていきましょう。
築年数が古い
築年数が古くなるほど、売れにくくなるのが一般的です。
築年数が経過すると、見た目の古さから印象が悪くなりやすくなります。
また、購入後に修繕費用がかかることを懸念して避ける買主も多い点も売りにくさにつながります。
とくに、旧耐震基準で建てられている場合、耐震性への不安や耐震リフォーム費用が高額になるだけでなく、住宅ローンや税制控除が使いにくい点からも売りにくくなるので注意しましょう。
立地が悪い
一戸建てを希望する層は、マンションのように駅隣接というほどの利便性の高さは求めていませんが、あまりに利便性の悪い立地は避けられやすくなります。
たとえば、駅が徒歩圏内にない、周囲にスーパーなどの生活施設もないといった立地は買い手か見つかりにくくなるでしょう。
駅からの距離や周辺環境は、条件が悪いほどポータルサイトの検索で対象から外れやすい点も売却に不利になりがちです。
また、一戸建てのメインターゲットであるファミリー層は子育て環境も重視するので、学区が悪い、近くに教育施設や公園などがない、治安が悪いといった立地も売れにくくなります。
こだわりが強い
売れやすい家は、ターゲットの家族構成やニーズに合った「万人受けする家」や「一般 的な間取り」です。
反対に、こだわりが強く独特な一戸建ては、買い手が限定されるため売りにくくなります。
また、こだわりが強いと、建築費が高くなる、売主の愛着が強いといった理由で売却価格の設置が相場よりも高くなりやすい点も売れにくさにつながります。
再建築できない
築年数が古い物件の中には「再建築不可物件」と呼ばれる、その建物を解体すると再建築できない物件があります。
代表的なケースが、接道義務を満たしていないケースです。
現行の建築基準法では、建物を建てるには、土地に幅4ｍ以上の道路が2ｍ以上接している、という接道義務を満たす必要があります。
しかし、
- 建築時には接道義務がなかった
- 建築後に土地を分筆した
- 土地や道路の利用状況が変わった
などで現状が接道義務を満たせない場合があります。
この場合、今の建物は建築基準法違反には当たりませんが、解体すると接道義務を満たせないことから新しい建物は建てられないのです。
再建築できない物件は、買主が購入後に新築できないなど活用に制限がかかるため売却が難しくなります。
再建築不可物件に該当しないか不安な場合は、自治体の窓口などに確認するとよいでしょう。
適切にメンテナンスされていない
メンテナンスの行き届いていない物件は、劣化が進行し見た目も築年数以上に古く見えやすく売却に不利になります。
また、内外装の劣化や設備故障が多いと、修繕費を懸念される点も不利になるでしょう。
とくに、外壁に目立つひび割れがある、雨漏りしている、シロアリ被害があるといった物件は、住宅全体の不具合を心配されやすいので注意が必要です。
売却が難しい一戸建てを売るときの対策
売却が難しくなりがちな一戸建ては、しっかりと対策することが重要です。
ここでは、一戸建てを売るときにしときたい対策として以下の3つを解説します。
- 徹底的にきれいにする
- インスペクションを利用する
- 既存住宅売買瑕疵担保保険を利用する
それぞれ見ていきましょう。
徹底的にきれいにする
見た目の印象は買主の購買意欲を大きく左右します。
内覧時に良い印象を与えられれば、売却につながりやすくなるでしょう。
反対に、汚れがひどかったり散らかっていると内覧時の印象が悪いだけでなく、売主に対しての不信感からも売れにくさにつながる恐れがあります。
まずは、内覧までに家の内部や周囲を整理整頓、掃除してきれいにすることが大切です。
不要なものは処分する、隅々まで清掃してピカピカにするようにしましょう。
とくに、水回りは重視する買主も多いので、ハウスクリーニングを検討するのもおすすめです。
一方で、1981年6月以前に建築確認を受けた旧耐震基準の家など、客観的な指標で建物部分の価値が付けにくい戸建ての場合は、修繕や清掃による効果はあまり期待できません。
この場合は「更地にして売る・解体費用を売主が負担する条件で売る」などの対策が有効です。
インスペクションを利用する
インスペクションとは、所定の講習を受けた建築士が行う住宅診断のことです。
耐震性や家の劣化状況などを専門家が診断してくれます。
とくに築年数の古い物件の場合、「何か不具合があるのでは」という買主の懸念も売りにくさの要因です。
そこで、ホームインスペクションしておくことで、見た目では判断できない家の状態を正確に把握でき、安全性のアピールにつながります。
また、売主も事前に正確な家の状態を把握できることから、購入後の不具合によるトラブルを避けやすいというメリットもあります。
既存住宅売買瑕疵保険を利用する
既存住宅売買瑕疵保険とは、物件の引き渡し後に構造などで不具合が見つかった場合に売主が負う責任を保障してくれる保険です。
前述のインスペクションを実施し、不具合がないケースや、見つかった不具合を修繕した場合に加入可能です。
物件の引き渡し後に、契約書に記載のない不具合が発見されると売主は「契約不適合責任」を追及され、損害賠償請求や契約解除などを受けるリスクがあります。
その際、既存住宅売買瑕疵保険に加入しておくことで、補修費用などの補償を受けることが可能です。
既存住宅売買瑕疵保険に加入しておけば、売主の安心につながるだけでなく、万が一の際にもスムーズに補償を受けられることから買主の安心材料になります。
一戸建てを高値で売却するコツ
一戸建ての売却はちょっとしたポイントでも大きく変わってきます。
ここでは、少しでも高く売却するために押さえておきたいコツとして、以下の3つを解説します。
- 人の動きが多いタイミングに売り出す
- アピールポイントを明確にする
- 一戸建て売却に強い不動産会社に売却を依頼する
それぞれ見ていきましょう。
人の動きが多いタイミングに売り出す
スムーズに売却するにはタイミングを見極めるのも重要です。
人の動きが多いタイミングは住宅需要も高くなるので、好条件での売却が期待できます。
一般的に、住宅の需要が高くなるのは４月の新生活に向けた2～3月、次が9～10月と言われています。
売却時期に余裕があるなら、2～3月での売却を目指してみるとよいでしょう。
ただし、家の売却は手続きや売却活動が必要になるため、3～6か月ほど時間がかかります。
仮に、３月に引き渡しを目指すなら、1～2月に売買契約や内覧が必要となるため、12月には売却活動をスタートしておきたいところです。
このように、売却時期から逆算して余裕を持った売却計画を立てるとよいでしょう。
アピールポイントを明確にする
具体的なアピールポイントを洗い出して物件の魅力を伝えると売却につながりやすくなります。
たとえば、メンテナンスをしっかりしている、インスペクション済み、最新の設備に交換済済みといった物件自体の良い面、また、駅が近い、生活施設が充実しているなど周辺環境についてがアピールポイントになります。
アピールポイントは、広告などに掲載するだけでなく内覧時に買主に伝えられるようにまとめておくことも大切です。
一戸建ての売却に強い不動産会社に売却を依頼する
不動産会社によって得意・不得意な不動産種類やエリアは異なります。
マンションが得意な不動産会社に一戸建て売却を依頼しても、ターゲットやノウハウの違いから売却しにくくなる恐れがあるでしょう。
一戸建てを売却するなら、そのエリアの一戸建て売却に強い不動産会社を選ぶことで、スムーズかつ高値での売却が期待できます。
不動産会社を選ぶ際には、できるだけ多く比較することが大切です。
この際、提示される査定額だけでなく、実績や評判、担当者の対応など総合的に判断すると信頼できる不動産会社を選びやすくなるでしょう。
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一戸建ての売却に関する注意点
古い一戸建てを売却する際、リフォームや解体を検討する方も多いでしょう。
しかし、リフォームや解体は売却にマイナスになる恐れもあるため慎重な判断が必要です。
ここでは、一戸建て売却時の注意点として、リフォーム・解体について解説します。
売却前のリフォームは慎重に検討する
近年の買主の中では、中古物件を購入後に自分好みにリフォームしたいというニーズが高まっています。
売却前にリフォームしてしまうと、そのようなニーズとマッチしなくなり買い手が狭まる恐れがあるでしょう。
仮に、リフォームする場合でも、リフォームの仕方の選択が難しく、かかった費用がマイナスになる恐れがある点には注意が必要です。
リフォームは施工箇所やデザイン・設備など幅が広く、リフォームの結果、買主の好みやニーズと合わなくなれば避けられやすくなります。
さらに、リフォームにかかった費用は売却額にそのまま上乗せできるわけではありません。
たとえば、元々の物件の市場価値が2,500万円でリフォームに300万円かけても、2,800万円で売れるわけではないのです。
リフォームすることで「売れやすくなる」効果が生まれる可能性はありますが、かけた費用を売却額に上乗せするのは難しいでしょう。
相場や査定額が2,600万円ならその前後での売却となる可能性が高く、リフォームにかけた分がマイナスになる恐れがあります。
ただし、配管など目に見えない不具合ならリフォームしておいた方が買主の安心材料になる可能性があるでしょう。
リフォームはするべきか、施工箇所などの判断が難しいため、まずはそのままの状態で不動産会社に見てもらい相談しながら決めることおすすめします。
古い建物の解体は慎重に検討する
築年数の古い家を売る場合、以下の3つの売却方法が検討できます。
- 更地にして売却する
- 古家付き土地として売却する
- 中古住宅として売却する
家に価値がある場合は、中古住宅として家の価値で売却した方が売却しやすいでしょう。
一方、家の価値がほぼない場合は、家を解体して更地で売るか、家のついた土地として土地の価値で売る方法があります。
立地が良いのであれば土地として需要があるので、スムーズに売却できる可能性があります。
ただし、土地で売却する場合でも解体するかの判断は、不動産会社と相談することが大切です。
家に価値がないと思っていても、古い家を安く購入したいといったニーズもあります。
再建築不可物件の場合、何も知らずに解体すると再建築できずに売却が難しくなる恐れもあるでしょう。
また、解体するとなると数百万円のコストがかかり、さらに家の建っていない土地は固定資産税の特例を受けられずに、税額が高くなる点にも注意が必要です。
家を解体すべきかや解体のタイミングは、状況によって適切な選択肢が異なります。
自分だけで判断するのではなく、不動産会社に相談しながら決めるとよいでしょう。
▼関連記事：古い家は解体・リフォームしない方が損せず売れる！理由と売却時の注意点を解説します
一戸建ての売却に関するよくある質問
最後に、一戸建ての売却に関するよくある質問をみていきましょう。
戸建ての売却は難しい？
マンションに比べ独自性が高く利便性が低くなりやすい戸建ては売却が難しいと言われます。
とくに、築年数が古い、立地が悪い、メンテナンスされていないといった物件は売却に苦戦しやすいので注意しましょう。
ただし、売却が難しいといわれる一戸建てでも、ポイントを押さえ対策することで売却できる可能性はあります。
諦める前に信頼できる不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
家の売却でやってはいけないこととは？
家の売却でやってはいけないこととして、以下が挙げられます。
- 相場を調べずに売却価格を設定する
- 不動産会社に相談せずにリフォームや解体する
- 不具合を隠して売却する
- 家のローン残債を調べない
- 査定を1社しか受けない
家の売却の成功は不動産会社選びにも左右されます。
まずは、できるだけ多くの不動産会社の査定を受け、実績豊富で信頼できる不動産会社を見つけることからスタートするとよいでしょう。
▼関連記事：家の売却でやってはいけないこと20選
住宅ローン返済中の家を売ることはできる？
住宅ローンが残ってる家でも売却できますが、売却時には住宅ローンを完済することが条件です。
一般的には売却金で住宅ローンを完済します。
売却金だけでは完済できない場合でも、自己資金で補填する、住み替えローンを利用するなどの工夫 で完済できるなら売却可能です。
一方、売却しても住宅ローンを完済できず、その分を埋め合わせる手段がない場合は売却できません。
この場合、住宅ローンを完済できるまで売却を先伸ばす必要があるでしょう。
住宅ローンの返済が厳しく売却を検討していた場合、競売のリスクが高くなる点には注意が必要です。
そのため、住宅ローン中の家を売却する場合、まずは正確な残債額と精度の高い売却査定、自己資金の状況を整理し、完済できるか判断する必要があります。
▼関連記事：ローンの残っている家を売って新居を買う時の注意点7選
まとめ
一戸建ては、独自性の高さや郊外に多い、法定耐用年数が短いなどの理由で売却しにくいと言われています。
とくに、築年数が古い、立地が悪いなど条件が悪くなると売却に時間がかかりやすいので、適切に対策することが大切です。
ただし、一戸建てであっても、コツを押さえれば高値での売却も期待できます。
まずは、複数の査定を受けて信頼できる不動産会社を見つけることからスタートしましょう。
