売却を予定している家の基礎に、ひび割れや亀裂が生じていると、無事に売却できるだろうかと、不安がよぎります。でも、必要以上に不安に陥ることはありません。基礎のひび割れ・亀裂の程度に応じて、それぞれの売却方法があるからです。
この記事では、基礎にひび割れ・亀裂が生じている家の売却方法とチェックポイントについて解説していきます。
売却に影響のある基礎のひび割れ・亀裂とは
基礎にひび割れがあったとしても、そのすべてが売却に影響があるわけではありません。
コンクリートには、何らかのひび割れが生じる性質があります。
そのひび割れの中でも、建物の構造を劣化させるおそれのあるものが、価格を引き下げるのです。
それでは、具体的にどのようなひび割れが売却価格に影響するのか解説をしていきましょう。
ひび割れ・亀裂が0.5㎜以上は価格に影響する
売却の際に既存住宅状況調査(インスペクション)を実施すると、基礎のひび割れの幅が0.5㎜以上あれば、指摘事項になります。
また幅寸法とは別に、深さが20㎜以上あり、さび汁を伴うものについても、指摘事項になります。
このような亀裂が発生している場合は、重要事項説明で買主に告知しなければなりません。
自分で確認したい場合、0.5㎜を測定するには、価格が500円程度のクラックスケールと呼ばれる計測定規を用いる方法があります。
しかし、一般の人が普段使用する用具ではありませんから、購入にためらいがある場合は、太さが0.5㎜のシャープペンシルの替え芯をあてがう方法でも判定ができます。
ひび割れの太さや深さが、0.5㎜未満であれば、多少の微細なひび割れがあっても、売却価格には、ほとんど影響しません。
基礎のひび割れ・亀裂の原因と対策
基礎にひび割れが発生した場合、そこには必ず原因があります。
その原因次第では、売却価格に影響を及ぼすばかりか、売却後に、契約不適合として損害賠償や契約解除を請求される可能性があります。
ここでは、基礎のひび割れの原因を探り、売却するためにはどのような対策を講じればいいのかを解説していきましょう。
施工不良が原因の基礎のひび割れ・亀裂
基礎は、建物本体を支えている重要な構造体です。
もし基礎のひび割れが、手抜き工事などの施工不良が原因で生じたものであれば、大地震が発生した際に家屋が倒壊するおそれがあります。
手抜き工事による施工不良は、次のような工事を行なっているケースが想定できます。
鉄筋の本数が少ない
鉄筋コンクリート造において、鉄筋は引っ張る力を負担しています。
構造計算によって算出された間隔よりも広く設置されていたり、鉄筋の口径が設計よりも細いものを使用していたりすると、コンクリートが力の負担に耐えられず、ひび割れが発生します。
鉄筋の位置が表面に近すぎる
鉄筋は一般的に表面が5㎝程度コンクリートで覆われています。施工ミスにより、鉄筋の位置がコンクリートの表面近くに設置されると、浸透した雨水によって鉄筋が錆びることがあります。
錆が発生すると、赤茶色のさび汁を発生させて基礎表面が汚れてしまうばかりか。やがて鉄筋が錆で膨張をしてコンクリートが剥離することがあります。
また強度的にも、コンクリート表面近くに鉄筋が配置されると、鉄筋コンクリート造本来の特性が発 揮されないために、基礎自体が設計強度に到達していないこともあります。
品質が劣悪なコンクリートを使用
建築資材は、JIS規格に基づいた製品を用いることが義務付けられています。
しかし、現場で練ったコンクリートやJIS認定工場でないプラントから出荷された製品は、JIS規格に適合していないため、品質が劣悪で強度が不足していることがあります。
コンクリートの施工不良
コンクリートを基礎に流し込む時間を短縮するために、水を足したり、雑な施工をしたりすると、コンクリートの強度が不足します。
基礎が施工不良の場合の対策
基礎のひび割れが、施工不良が原因の場合、基礎の強度が、設計上必要とされる強度に達していない可能性があります。
この場合、単にひび割れを補修するだけでは、根本的な解決になりません。
非破壊検査によって、鉄筋の本数を確認するとともに、シュミットハンマーなどでコンクリートの強度を確認したうえで、必要な基礎の補強をする必要があります。
不同沈下が原因のひび割れ・亀裂
いくら基礎がしっかり施工されていても、地盤が軟弱で住宅が沈んでいくと、基礎にひび割れが発生します。
地盤が最も軟弱な個所が深く沈んでいくので、不同沈下が進行すると住宅に傾きが生じることになります。
この場合、基礎のひび割れの他に次のような事象があります。
- 外壁のひび割れが発生する
- 内壁のクロスが分断する
- 建具の開閉が困難になる
- 床に置いた物が転がる
こうした事象があり、かつ基礎がひび割れを生じている のであれば、不同沈下を疑った方がいいでしょう。
不同沈下が原因の場合の対策
不同沈下が原因で基礎のひび割れが発生している場合は、建物全体をジャッキアップしたうえで、工事を進めます。
鋼管杭を支持地盤まで圧入して建物を支持する方法や周囲の地盤改良の工事によって改修をします。
基礎にひび割れ・亀裂のある家をスムーズに売却する方法
基礎にひび割れがあると、なかなか売却ができないことは、ある程度想定できます。
それでは、基礎にひび割れのある住宅は、どのようにすればスムーズに売却できるのでしょうか。
基礎のひび割れ・亀裂はきちんと告知する
基礎にひび割れがあった場合、見栄えをよくするために補修をしてから、売却活動を進めることがあります。
しかし、そうした事実を隠ぺいしたまま売却をすると、後に買主から契約不適合として、損害賠償を求められることがあります。
基礎にひび割れがあった履歴を告知することで、売却価格を値切られることもありますが、長期的にみれば、大きなリスクを回避することができます。
インスペクションを実施する
物件を売却した後に、重大な不具合が発見されると、契約不適合として損害賠償を請求されることがあります。
漠然と基礎にひび割れがあることが分かっていても、ひび割れの程度を正確に伝えていないと、後に買主からクレームが入る可能性があります。
とはいえ、基礎のひび割れについて、詳細に告知をするのは困難です。
この場合、インスペクションを実施することで、建物の不備の箇所を数値化したうえで図面に示すことが可能になります。
基礎のひび割れを正確に告知することで、後のトラブルを回避することができます。
重大な不備は補修をする
ある程度売却価格を下げて売却活動を進めても、内覧の際に家の傾きに気づいたり、基礎に深い亀裂を発見したりすると、購入希望者は、どうしても購入を躊躇っ てしまいます。
このため、重大な不備がある家は、当該箇所を補修したうえで売却を進めた方がスムーズに取引が成立します。
修繕費用に投じた金額が売却価格に反映されるわけではありませんが、いつまでも売却できない状況を打開するという意味では、けっして無駄な投資ではありません。
またインスペクションを実施した際に指摘された箇所を補修することで、既存住宅売買瑕疵保険を利用できるというメリットがあります。
この保険を利用することで、将来、万が一買主から損害賠償を請求されたときも、金銭的な問題は保険で対応することができます。
さらに既存住宅売買瑕疵保険を利用することで、買主側も安心して購入できるメリットがあります。
価格交渉はある程度妥協する
基礎にひび割れのある家は、なかなか買主が現れないという事態も十分にあり得ます。
売却価格は納得のいく価格を設定していたとしても、購入希望者からの値切り交渉があった場合は、相当の譲歩をする覚悟をもっていた方が、スムーズな売却に繋がります。
あるいは、売却価格を維持したままで、「修繕費用〇〇万円負担」といった形で売り出すと、購入希望者から注目される効果があります。
買取専門の会社に買い取ってもらう
「基礎にひび割れがあるとなかなか売れないのではないか」とか「修理費用を負担する資金がない」といった悩みを抱えている方は、買取専門の不動産会社に買い取ってもらうという方法があります。
買取専門の不動産会社は、基礎にひび割れがあるといった「訳あり物件」も買い取ってくれます。
こうした家を買い取って、改修・リフォームすることで新たな価値を生み出すノウハウを持ち合わせていますから、意外な高値で買い取ってもらえることもあります。
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まとめ
基礎のひび割れ・亀裂で売却価格に影響をするのは、幅が0.5㎜以上あるいは深さが20㎜以上発生しているものです。
こうしたひび割れは、基礎の強度不足、不同沈下などが原因として考えられるので、買主も購入を躊躇うことになります。
このため、売却活動に際しては、インスペクションを実施するなどの対策を講じて、買主の不安を解消する必要があります。
もし費用面などの諸事情から対策が講じられないのであれば、「イエウリ」を利用して家を買い取ってもらうという方法もあります。
基礎にひび割れ・亀裂が生じている家の売却を検討の際には、選択肢の一つに加えてみてはいかがでしょうか。
