不動産の売却には
- 仲介：不動産会社に買主を見つけてもらう
- 買取：不動産会社が直接買主になって購入してもらう
という、大きく分けて2つの方法があります。
このうち「仲介」で買主が見つかった場合、物件価格の3%+6万円に消費税を加えた金額が仲介手数料として発生し、成功報酬として不動産会社に支払わなければなりません。
一方で、不動産会社が直接購入する「買取」では仲介手数料が無料になると言われることが多いですが、実は手数料がかかってしまうケースもあります。
買取で仲介手数料が無料になるのは、
- 自分で見つけた買取会社と売買契約した
- 仲介で売れなかった場合に買取保証で買い取ってもらう（買取保証）
- 仲介に入った不動産会社が手数料無料で買取会社を紹介してくれた
上記3つのパターンのときです。
この記事では、不動産買取の仲介手数料を正しく理解するために、どんなときに無料で買取し てもらえるのか、逆に買取で仲介手数料が発生するのはどんなときかを解説します。
仲介と買取の違い
まず、不動産を売る時の「仲介」と「買取」の違いを確認しておきましょう。
仲介
仲介では不動産会社と媒介契約を結び、買主を探してもらいます。
仲介で不動産を売る場合、不動産会社と媒介契約を結んで、その物件を売るための広告活動などを代わりに実施してもらいます。
レインズと呼ばれる不動産会社専用の物件情報サイトに登録し、他の不動産会社から購入希望者を繋いでもらったり、suumoやHOME’Sなどのポータルサイトに物件情報を掲載して、それを見た人から問い合わせと受けたりという形で買主候補を探します。
「家を売りたい人」と「家を買いたい人」の間を取り持って、取引を成立させるための手伝いをするのが仲介会社の仕事です。
最終的に売主と買主が売買金額に合意して売買契約が締結されると、不動産会社から売主・買主それぞれに仲介手数料が請求されます。
なお、仲介手数料の上限は以下の通りです。
| 取引額 | 上限額 |
| 800万円以下 | 30万円＋消費税 |
| 800万円超え | （取引額×3％＋6万円）＋消費税 |
例えば3,000万円の不動産取引が行われた場合、90万円（物件価格の3%）+6万円=96万円（税抜き）と計算でき、消費税を含めると105万6000円を売主、買主それぞれが仲介会社に支払います。
仲介手数料を支払うタイミングは売買契約時に半分、決済時に半分とするケースが多いですが、売買契約時には買主から売主に手付金が支払われるため、売主はそれを元手にして捻出することができます。
買取
買取では不動産会社と売買契約を結ぶため、買主が不動産会社になる。
買取は、不動産会社が直接その家を購入することです。
上記の図のように売主が直接不動産会社と売買契約した場合は、仲介会社がいないので手数料も発生しません。
| 仲介 | 買取 | |
| 売れる値段 | 相場価格で売れる可能性がある | 仲介の7～8割程度 |
| 売却までの期間 | 売り出してから3～6カ月程度 これより長期間かかることもある | 査定から売買契約まで数週間で完了 |
| 売主の契約不適合責任 | 責任を負う 特約で3カ月などと期間を定めることが多い | 免責とするのが一般的 |
| 仲介手数料 | かかる | かからない ただし、仲介手数料がかかっても |
| 売り出しの情報 | 近所の人に知られる | 近所に内緒で売却できる |
買取と仲介、それぞれのメリット・デメリットは、上記のようになっています。
不動産買取で仲介手数料が無料になる3 つのパターン
- ①自分で見つけた買取会社と売買契約した
- ②仲介で売れなかった場合に買取保証で買い取ってもらう（買取保証）
- ③仲介に入った不動産会社が手数料無料で買取会社を紹介してくれた
記事の冒頭で挙げた、不動産買取で仲介手数料が無料になる3つのパターンについて、詳しく見ていきましょう。
①自分で見つけた買取会社と契約
不動産会社の中には、マンションや戸建て、土地などの不動産を自社で購入し、リフォームして再販売したり、賃貸物件として運用したり、新しく建売住宅を建てて販売したりといった事業を行っている会社があります。
こうした不動産会社を自分で見つけて売買契約を結んだ場合、仲介手数料はかかりません。
②仲介で売れなかった場合に買取保証で買い取ってもらう（買取保証）
仲介と買取の売却金額を比較したとき、
- 仲介：相場価格で売れる可能性がある
- 買取：相場価格の7～8割程度の価格になってしまう
という差があります。
先ほど不動産の買取を行った不動産会社は、その物件を再販売するなどの事業を行っていることをお伝えしました。
こうした事業は「買取再販」と呼ばれ、相場よりも安い価格で物件を仕入れ、転売することで利益を上げることができます。
買取保証なら、売れないリスクを抑えて高値で成約できる可能性もある
仲介で2,000万円が相場の物件であれば、1,400万円～1,600万円が買取価格となるでしょう。
2,000万円の物件が仲介で売れたときの手数料は72万6000円（取引額の3%+6万円+消費税）になるため、仲介手数料を差し引いたとしても、仲介で売却した方が買取よりも手取りの金額は多いです。
売主にとっては、高い金額で売れる仲介の方が金銭的なメリットは大きいため、「最初は仲介で高値での売却を目指し、一定の期間内に売れなければ仲介していた不動産会社が自社で購入する」という内容で契約することがあります。
このような売り方を「買取保証」や「買取保証付き仲介」と呼び、この形で最終的に買取になった場合も、売主と買主である不動産会社が直接売買契約を結ぶため仲介手数料は無料です。
買取保証を付けて仲介で売り出す際の注意点
このとき、不動産会社と結ぶ媒介契約の種類は「専属専任媒介契約」になるのが一般的です。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
| 複数社への依頼 | ○ | × | × |
| 自己発見取引 | ○ | ○ | × |
| 有効期間 | 当事者間で決定 | 3カ月以内 | 3カ月以内 |
| 指定流通機構 | 任意 | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 |
| 業務処理状況の報告 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
専属専任媒介契約は、3種類あるうちの媒介契約のなかで最も売主の制約が大きい条件の契約で、売主が他に自分で買主を見つけて契約する「自己発見取引」ができません。
そのため、買取保証をつけてもらって仲介で売り出した後、買取になった場合にもう少し高く買ってくれそうな会社が無いか自分で探して、「①自分で見つけた買取会社と売買契約した」のパターンで契約する方法も選択できなくなるのです。
買取保証を付けて不動産会社と専属専任媒介契約を結ぶ場合は、
- 仲介できちんと販売活動をしてもらえるか
- 買取価格には納得できているか
という2点に注意してください。
なお、買取保証には売り出す期間や金額、適用できる物件について細かい条件が設けられているケースが多いため、事前に契約内容をしっかりと確認してください。
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③仲介に入った不動産会社が手数料無料で買取会社を紹介してくれた
仲介で可能な限り高く売却したかったけど、売れないから買取を検討するケースは決して少なくありません。
その際、仲介会社の方から「相場価格よりも割安にはなりますが、買取会社を紹介することもできます」と提案してくれる ことがあるでしょう。
いつまでも仲介で売れなければ、さらに金額を下げて売るか売却自体を中止するしかないのですが、仲介の売り出し価格を下げたとしても買主が現れるかはわかりません。
一方で、買取であれば金額は安くなっても確実に売れる目途が立つため、このタイミングで買取での売却を本格的に考えることになります。
仲介会社によっては「他の不動産会社に買取で物件を繋ぐ場合は、売主の仲介手数料は無料」といった方針で運営している場合があり、この形で買取になれば仲介手数料は無料です。
ただし、「仲介会社が元々付き合いのある買取会社に声をかける」といった形で買い取ってもらえる業者を探すため、「他の業者にも声をかけていれば、もっと高値で買い取ってもらえるところがあったかもしれない」と後悔する可能性も考えられるでしょう。
買取でも仲介手数料が発生するパターン
先述の「仲介会社経由で買取会社を紹介してもらう」流れで、買主が不動産会社であっても売主に仲介手数料を請求する方針の不動産会社があります。
これが「買主は不動産会社の買取でも、仲介手数料が発生する」ケースに該当します。
仲介会社としても、媒介契約を結んで売り出すための広告を出すなど、販売活動に費用はかかっているため、たとえ買主が不動産会社であっても売主に仲介手数料を請求する権利があります。
売主としては「相場よりも割安で、さらに仲介手数料もかかる」という金銭的なデメリットが大きいパターンになってしまいますが、もちろん金額に納得できなければ売買契約を結ばなくても構いま せん。
仲介で売り出して、売れなかったら買取も検討している場合は、
- 売れなかったら仲介会社が買主になって買い取ってもらうことはできるのか
- 買取会社を紹介してもらえる場合は、何社ぐらいに声をかけてもらえるのか
- 紹介してもらう場合、仲介手数料はかかるのか（業者の紹介は無料、または割引してくれる会社もある）
といった点を最初に確認しておくことをおすすめします。
不動産買取の諸費用は？
不動産買取で仲介手数料が無料になるケースと、手数料が請求されるケースについてはご理解いただけたかと思います。
では、仲介手数料の他に買取でかかる費用にはどんなものがあるのでしょうか？
基本的に上記の費用は買取だけでなく、仲介での売却時にも発生するものです。
また、戸建て住宅や土地を売却する場合は、測量が必要なケースがあります。
上記の諸費用は主に目安の金額ですが、メインの出費は引っ越し費用になるでしょう。
仲介で売り出してから買取してもらう場合の注意点
不動産の売却時には仲介、買取の金額をそれぞれ確認して、まずは高く売れる可能性がある仲介で売ろうと考える方が多いです。
しかし、買取保証付きで売り出す場合を除き、「仲介で売れなかったら買取」となった場合は、売り出し前に提示してもらった買取の査定額より低い金額が提示されるデメリットがあります。
当初の買取査定額よりも金額が下がる
例えば上記の図のようなケースで仲介で売れずに買取してもらう場合、当初成約が見込める査定額として算出された「2,800万円」をベースに買取査定額を算出してもらえるケースはほとんど無いでしょう。
過去にイエウリさんでも事例がありましたが、買取金額を見て、折り合いがつかないため仲介に出した、でも売れなかったから再度買取を打診するケース。私たち不動産会社は当たり前のように、一度市場に出したら同じ金額を出すことはできませんよ、と話しますが、個人の売主さんには中々理解をしてもらえません。
株式会社アイホーム（ヤマダ不動産神戸本店）
代表取締役 告野亘 様 よりヒアリング
仲介の査定額はあくまでも「現時点で買主が見つかりそうな、成約が見込める目安の価格」であり、その金額で売れる保証はありません。
- 仲介：3,000万円
- 買取：2,400万円
上記の査定額が売り出し前に出ていて、一度仲介で販売を開始した後に「売れないから2,400万円で買い取ってください」とお願いしても、応じてもらえない可能性が高い点に注意してください。
この話が詳しく気になる方は、下記の記事をご覧ください。
売り出し中の物件は買い取らない方針の不動産会社がある
買取で高値での売却を狙う場合、できるだけ多くの不動産会社に査定額を出してもらって、高い金額のところに買い取ってもらう方法が有効です。
うちは基本的に相場の8割で買取するので、相場価格が3,000万のこのマンションを買い取るなら2,400万ですね。
「相場の何割」という計算ではなく、再販で利益が出るギリギリのラインまで頑張って買う物件もあります。相場は3,000万ですが、この部屋は設備も綺麗で買い取った後に再販売しやすい条件なので、2,550万円が買取査定額です。
買取で不動産を売る場合の目安は仲介相場の7~8割程度ですが、物件によってはそれ以上の金額が提示されることもあります。
反対に、5割にも満たない金額が提示されるケースもあります。
複数の業者に査定を依頼して損を防ぐ
買取業者によってリフォームでかけるコストや再販売時に見込む利益率に差があり、「A社は戸建てが中心」「B社はマンションのみ」など会社によって力を入れている物件の種類や得意なエリアも異なることがあります。
そのため、できるだけ多くの会社に査定額を算出してもらうことで、各社の買取額を比較して損をせずに高値での売却が期待できるのです。
しかし、「仲介で売り出し中の物件は買取しません」という方針の不動産会社もあり、その場合は買取査定額を比較できる対象の会社数が減ってしまいます。
レインズ掲載物件と買取の関係
仲介で売却活動をする場合はレインズに物件情報を登録します。
レインズではどこの会社と媒介契約を結んでいるかを確認でき、自社のお客さんでその物件に興味がある人がいれば、その会社に問い合わせて売主と買主を繋ぎます。
レインズに掲載して売り出している物件は、その仲介会社を通さずに買取することも可能（一般および専任媒介契約の場合）です。
しかし、仲介会社とのトラブルを避けるためにレインズ掲載物件は買い取らない方針の買取会社があるのです（他にもレインズ掲載物件を買取しない理由は色々あるのですが、ここでは割愛します）。
各不動産会社はライバルになることもありますが、お客さんを紹介しあう仲間でもあります。
こうした不動産会社同士のつながりが理由で、売り出し中は仲介会社経由でしか買取査定額を比較できない可能性があるのです。
なお、売り出し中の物件でもできるだけ多くの不動産会社に買取査定額を出してもらいたい場合は「イエウリ」が便利です。
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まとめ
買取で不動産売却を検討している場合は、この記事で紹介したどのパターンで買取会社と契約するのかを確認してください。
仲介で売り出す前に把握しておくことで、資金計画の見通しも立てやすく、トラブルも避けられるでしょう。
また、仲介で売り出してから買取となった場合、当初の買取査定額よりも減額される可能性がある点にも注意してください。
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