相続などで使っていない家をお持ちの方で、他人に貸して家賃収益を得たいと考えている人もいるのではないでしょうか。
しかし、家を貸したいと考えていても、何から手を付けたら良いのか分かりませんよね。
さらに、家を貸すことで収益が期待できる一方で、リスクや注意すべき点も存在しています。
そこで当記事では、賃貸経営で最初に取り組むべき手順や、物件の査定方法、リスク管理などについて詳しく解説します。
家を貸すことで得られるメリット
賃貸経営を始めることで、次のようなメリットが得られます。
- 家賃収入が得られる
- 使わない家を有効活用できる
- 節税効果が期待できる
以下では、家を貸すことで得られるメリットについて詳しく解説します。
家賃収入が得られる
相続や転勤で使わなくなった家を貸す最大のメリットは、やはり家賃収入が得られることでしょう。
定期的に家賃が入ると、本業とは別に副収入を確保できるので、生活費やさまざまな支払いに充てることができます。収入が増えると、家計にもゆとりが生まれますよね。
さらに、もしローンを抱えている場合でも、その返済を家賃収入でまかなうことができれば、家計への負担を大きく減らすことが可能です。
そして、家賃収入を貯蓄に回せば、老後の資金としても活用できる点は大きなメリットです。将来の安定した生活を目指す資産運用の一環として、賃貸経営は非常に効果的だといえるでしょう。
使わない家を活用できる
空き家をそのまま放置すると、風通しが悪くなり、湿気やカビが発生する恐れがあります。また、自然災害で建物が損壊したり、最悪の場合、倒壊する危険もあります。
こうしたリスクを避けるためには、使っていない家にもお金をかけて、定期的に管理や修繕を行う必要があります。
その方法の1つが、家の貸し出しです。誰かに家を貸して住んでもらえば、その家が自然と維持され、劣化も防げます。
さらに、不動産管理会社に管理を委託すれば、家の管理もお任せできるので手間もかかりません。
節税効果が期待できる
家を貸し出すことで得られるメリットの1つに、節税効果があります。
家を貸す際に発生する様々な費用は経費として計上できるため、税負担が軽くなるのです。
具体的には、賃貸物件の修繕費や管理費、固定資産税、火災保険料などが経費に含まれます。
さらに、家を貸すことで相続税対策にもなります。相続した家を空き家のままにしておくと、家の評価額は高いままです。
ところが、賃貸物件にすることで評価額が低く設定されます。その結果、相続税の負担を軽くすることができるのです1。
賃貸経営を始めるための基本的な手順
家を貸し出して家賃収入を得るには、まず賃貸経営の準備をしっかり整える必要があります。
なぜなら、無計画に家を貸してしまうと、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があるからです。
そこで、賃貸経営を始める基本的な手順をご紹介します。
- 家を貸す目的をはっきりさせる
- 家の状態をしっかりチェックする
- 適切な家賃を設定する
これらの手順を踏んでおくことで、余計なトラブルを避けてスムーズに賃貸経営をスタートできます。
以下では、それぞれの手順について詳しく説明していきます。
家を貸す目的を明確にする
賃 貸経営を始める前に、まず「何のために家を貸したいのか？」をしっかり考えてみましょう。
家を貸す目的は人それぞれですが、主な理由としては次のようなものが挙げられます。
- 副収入を得るため
- 相続税対策
- 家を維持するため
- 長期的な資産運用
- 老後の備え
もし将来的に自分が住む予定があるなら、短期間だけ賃貸することになるかもしれません。一方で、安定した家賃収入を目指すなら、長期間の賃貸が望ましいでしょう。
家を貸す目的をしっかり決めることで、今後の賃貸経営に必要な計画が立てやすくなります。
家の状態をチェックする
家を貸し出す際には、まず家の状態をしっかりチェックしておくことが大切です。もし家の状態が悪ければ、なかなか借り手が見つからないかもしれません。
また、後々のトラブルや修繕費が増えてしまう可能性もあるので、以下のポイントに気をつけながら、しっかりと点検・整備しておきましょう。
例えば、水回りや電気設備は、借り主が住み始めてすぐに使う部分です。キッチンや浴室、トイレに水漏れがないか、給湯器やエアコンがちゃんと動くかを確認しておきましょう。
外壁にひび割れや塗装の剥がれがないか、壁紙の剥がれや床の傷がないかをしっかりチェックすることも忘れてはいけません。
清潔でキレイな状態で貸し出せるように、必要に応じて補修や再塗装を行うと見栄えも良くなります。
他には電気配線やガス設備など、ライフラインのメンテナンスも忘れずに行いましょう。
家の状態をきちんと整えることで、借り主も安心して住める環境が整 います。それが結果的に、安定した賃貸経営へと繋がります。
適切な家賃を設定する
家賃が高すぎるとなかなか借り手が見つからず、空室が続くリスクが高まります。一方で、家賃が安すぎると十分な収益が得られず、賃貸経営で黒字にするのが難しくなってしまいます。
だからこそ、近隣の物件や市場の状況に合わせたバランスの取れた家賃設定が大切なのです。
適正な家賃を設定するには、次のような方法があります。
- 家を貸す地域の家賃相場を確認する
- 家賃による長期的な収益を考慮する
- 不動産屋のアドバイスを受ける
家賃のバランスは賃貸経営の成否を大きく左右します。地域の相場をしっかり把握して、適切な家賃を設定しましょう。
適正な家賃を設定する方法
家を貸し出すなら、適切な額の家賃を設定する必要があります。家賃を決める方法はいくつかありますが、その中でも「賃貸事例比較法」が広く使われています。
賃貸事例比較法とは、貸したい家があるエリアで似たような物件の家賃を参考にして家賃額を定める方法です。
この方法で家賃を決めるには、まず周囲の情報をしっかり収集することが重要です。
周辺の家賃を調べるためには、次のような方法があります。
- 不動産ポータルサイトの利用
- 不動産業者への相談
- 収益不動産用の一括査定を利用する
これらの方法を使って、周辺の家賃をしっかり調べた上で、適正な家賃を設定しましょう。
次に、それぞれの方法について詳しく解説していきます。
不動産ポータルサイトの利用
不動産ポータルサイ トを利用すれば、近隣の物件や市場の状況を簡単に把握することができます。
不動産ポータルサイトとは、全国の賃貸物件や売買物件の情報を一度に検索できる便利なウェブサイトです。
代表的なものには、SUUMO、HOME’S、アットホームなどがあります。
これらのサイトでは、物件の所在地や広さ、築年数、設備などの詳細を入力すると、自分が貸し出す物件の条件と似た家がどれぐらいの家賃で募集されているかが確認できます。
リアルタイムで最新の物件情報が手に入るので、家賃設定の参考にするのにピッタリです。
物件情報は毎日変わるので、不動産ポータルサイトを定期的にチェックしましょう。最新の家賃相場や市場の動向をしっかり把握しておくことが、賃貸経営で成功する秘訣です。
不動産業者への相談
確実に家賃の相場を知りたいなら、賃貸物件の管理を得意とする不動産業者に相談するのがおすすめです。
特に、初めて家を貸す方や市場の動向に詳しくない方にとっては、プロの不動産業者にアドバイスを求めることで的確なサポートが受けられます。
不動産業者は、地域の相場や最新の市場動向に精通しているため、家を貸す際の最適な家賃設定や物件の価値について、具体的なアドバイスを提供してくれます。
不動産のプロに相談することで、安心して賃貸経営を始められるでしょう。
収益不動産用の一括査定を利用する
収益不動産用の不動産一括査定サービスを利用すれば、賃貸物件の適切な家賃設定を簡単に知ることができます。
不動産一括査定とは、インターネット上で複数の不動産会社に一度に査定依頼ができるサービスのことをいいます。
従来は、不動産会社ごとに個別で査定を依頼する必要がありました。ですが、それだと家賃相場や管理を委託する不動産会社の情報を集めて比較するのに、時間や手間がかかっていたのです。
その点、不動産一括査定なら、複数の不動産会社に同時に査定を依頼できるので、短時間で物件の査定結果を得ることができます。
オンラインで簡単に依頼できるため、忙しい方でも手軽に利用できるのが、一括査定サービスの大きな魅力です。
賃料相場や管理会社のサービスを確認したい人向けの一括査定サイトとしては、「賃貸経営HOME4U」「賃貸管理くん」などのサービスがあります。
不動産業者の選び方
賃貸経営で成功するには、信頼できる不動産業者のサポートが不可欠です。
物件の管理や家賃の回収など、経営全般を任せられる業者選びが成功の鍵と言えるでしょう。
以下では、信頼できる不動産業者の選び方をご紹介します。
実績や経験が豊富か
信頼できる不動産業者を選ぶためのポイントの1つ目は、実績や経験が豊富かどうかです。
賃貸市場では、経験が豊富な業者ほど家賃相場や借り主のニーズをよく理解しています。さらに、地域に根ざした不動産業者であれば、より的確なアドバイスがもらえます。
不動産業者の口コミや評判
2つ目のポイントは、利用者の口コミや評判です。インターネットのレビューサイトや不動産業者の比較サイトを チェックして、評判が良い業者を選びましょう。
丁寧で迅速な対応ができるか
3つ目のポイントは、丁寧で迅速な対応ができるかどうかです。
入居者からのクレームや物件のトラブルに対して、素早く対応してくれる業者なら安心して任せられます。何かトラブルが起きても、迅速な対応があると心強いですよね。
手数料が適正か
4つ目のポイントは、不動産業者に支払う手数料が適正かです。
一般的に、不動産業者に支払う管理手数料は家賃の5〜10％程度が相場です。手数料が極端に安い場合は、サービスの質が低くなりがちです。逆に高すぎると収入に悪影響が出てしまいます。
サービス内容と手数料のバランスが取れている不動産業者を選びましょう。
家を貸す際に考慮すべきリスク
家を貸すことで収益を得られるなど、たくさんのメリットがあります。しかし、同時にいくつかのリスクがあることも忘れてはいけません。
例えば、賃貸には次のようなリスクが考えられます。
- 家賃の滞納や支払いの遅延
- 物件が劣化したり損壊したりする
- 空き室が発生する
家を貸すことで得られるメリットだけでなく、リスクも知っておくことで事前に対策が可能です。
以下では、それぞれのリスクについて詳しく解説していきます。
家賃の滞納や支払いが遅れる
賃貸経営において、家賃の滞納や支払いの遅延は最も避けたいリスクの1つといえるでしょう。
家を貸す側にとって、家賃収入は大切な収入源です。もし家賃が滞納されてしまうと、収入が減るだけでなく家計にも大きな負担がかかってしまいます。
長期間にわたって滞納が続くと、物件の維持に必要な費用が捻出できなくなったり、ローンの返済が難しくなるといった深刻な影響が出てしまうこともあります。
物件が劣化したり損壊する
家賃の滞納が「収入を得られないリスク」だとするなら、物件の劣化や損壊は「費用が発生するリスク」といえるでしょう。
家の劣化を防ぐために賃貸を考える人も多いと思います。しかし、借り主がどれだけ丁寧に使っていても、長い期間貸し出していると、どうしても建物や設備は老朽化してしまうものです。
物件の劣化や損壊は、賃貸経営を続ける上で避けられないリスクです。その点をしっかり覚えておきましょう。
空き室が発生する
賃貸経営で安定した収益を確保するには、空き室をいかに減ら すかが鍵になります。
でも、空き室が増えるとつい焦ってしまい、家賃を下げようかな…という気持ちが出てくるものです。
家賃を下げれば一時的に入居者が増えるかもしれません。しかし、その分利回りも下がり、物件の維持にかけられるお金も減ってしまいます。
そうなると、外装や内装のメンテナンスが後回しになり、物件の価値がどんどん下がってしまうのです。
さらに、入居者を確保したいあまりに審査基準を緩めてしまうと、トラブルを起こすような入居者が入ってくる可能性も高くなります。
そういったトラブルが起きれば周囲の評判も悪くなって、さらに空き室が増える…といった悪循環に陥ってしまうのです。
賃貸経営で生じるリスクを抑える方法
賃貸経営では、様々なリスクに対する対策が非常に重要となります。以下では、入居者選びや建物の管理におけるリスク回避の方法について詳しく説明します。
入居者の審査を徹底する
貸し出す家の入居者を選ぶ際は、審査をしっかり行うことが大切です。収入が安定している入居者を選べば、家賃の支払いが滞る心配もぐっと減ります。
借主の収入が安定しているかどうかを確認するために、収入証明書や源泉徴収票を提出してもらいましょう。
月々の家賃が借主の収入に対して、無理のない範囲で設定されているかを確認できます。
一般的には、家賃が借主の月収の30％以下であれば、無理なく支払いができる目安とされています。
また、万が一支払いが難しくなった場合に備えて、保証人を立ててもらうことも大事です。
保証人は通常、借主の親族や友人で、もし借主が支払えない場合には代わりに支払ってもらうことになります。
物件を定期的にメンテナンスする
物件を定期的にメンテナンスすることで、劣化や損壊を防ぐことができます。
例えば、外壁の小さなヒビ割れも、放っておけばどんどん悪化してしまい、最終的に修理費が高額になる可能性もあります。
物件が劣化すると資産価値も下がってしまうので、定期的にメンテナンスを行い、価値を維持することが大切です。
家の設備や外装の点検は、最低でも年に1回は実施しましょう。専門業者に建物の状態をチェックしてもらうことで、問題が大きくなる前に早めに対処できます。
物件を劣化や損壊から守るためにも、早期発見・早期対処を心がけましょう。
家賃の設定や広告で空室を防ぐ
安定した賃貸経営を実現するためには、空き室を防ぐ対策が欠かせません。
物件の家賃が高すぎると、どうしても入居者が見つかりにくくなってしまいます。一方で、家賃が低すぎると収益が減ってしまいますよね。
だからこそ、家賃を適切に設定することが空室リスクを減らし、安定した収益を得るためのポイントです。
空室を減らすためには、不動産会社に相談したり、一括査定を利用したりといった手段で適切な家賃を知ることから始めましょう。
さらに、広告を使って物件を宣伝し、家を探している人たちに物件を知ってもらうことも大切です。ターゲットにしっかりアピールして空室をなくしていきましょう。
保険と保証でリスクを抑える方法
賃貸経営で発生するリスクには、個人や不動産業者では対応し きれないものも少なくありません。そのような時に頼りになるのが、保険や保証です。
以下では、思わぬトラブルが起きた際に活用できる各種保険・保証について解説します。
家賃保証サービスを活用して滞納を防ぐ
賃貸経営で家賃滞納は避けたいリスクの1つです。借り主が家賃を滞納すると、収入を失うなど多大な影響を受けてしまいます。
そんなリスクを回避するために有効なのが、家賃保証サービスです。
借り主が何かの理由で家賃を滞納した際に、保証会社が家賃を立て替えてくれるサービスのことをいいます。
滞納した家賃を貸主が直接督促を行うと、思わぬトラブルに発展する恐れがあります。そのような時に、家賃保証サービスを利用しておくことで、滞納時の対応や回収を保証会社が代行してくれるのです。
火災保険で物件の損壊に備える
火災保険は、火災や落雷などの災害で物件が損害を受けたときに補償してくれる保険です。
例えば、隣の家が火事になって、自分が貸し出している家にも被害が出たとしましょう。物件が全焼したり、一部が損壊した場合、修繕にはかなりの費用がかかってしまいますよね。
でも、日本には「失火責任法」という法律があり、隣家で火事を起こした人に損害賠償を請求することはできないのです（重大な過失があった場合を除く）。
そんな時、火災保険に加入していれば保険金で修繕費を賄うことができます。
さらに、火災保険は火災だけでなく、落雷や爆発、風災や水災などもカバーしてくれます。昨今は台風に伴う強風や大雨などで家の設備が破損するケースが増えています。
貸し出している家の状況や立地に合わせて、補償範囲を選ぶと良いでしょう。
地震保険で地震による被害をカバーする
火災保険は、自然災害で被った多くの被害をカバーしてくれますが、実は補償されない災害もある のです。それが地震による被害です。
日本は「地震大国」と言われるほど、地震が頻繁に発生する国です。地震が起きると、家が一部損壊したり、最悪の場合全壊してしまうこともありますよね。
さらに、ガス管や電気配線の破損、暖房器具の転倒によって火災が発生することも珍しくありません。
地震が原因で起きた火災で家財が損壊した場合、火災保険では補償されません。地震による被害を補償するためには、地震保険に加入する必要があります。
地震保険は地震だけでなく、噴火や津波による被害にも対応しています。地震が頻繁に起きる地域では、地震保険への加入をおすすめします。
古い家を貸す際のリスクと対策
古い家を賃貸に出す場合、物件の老朽化や設備を管理する手間など特有のリスクが考えられます。
以下では、古い家を貸す際に発生するリスクや対策について解説します。
古い家を貸す際に気をつけるべき点
新しい家とは違って、築古の物件には特有のリスクがいくつか存在します。
例えば、水回りやガス管の老朽化です。さらに、エアコンや給湯器といった備え付けの機器も古くて使い勝手が悪かったり、故障しやすくなっていたりすることが多いので注意が必要です。
また、耐震性の問題も見逃せません。1981年より前に建てられた家は、現行の耐震基準を満たしていないため、大きな地震が起こった際には倒壊等のおそれがあります。
それに、古い家は現代の家と比べると断熱性や防音性が低いのも難点です。外からの騒音が気になったり、寒い地域では借り主にとって不便な生活になってしまうことも。
そ して、古い物件は新築物件と比べて不便な点が多いため、家賃も低く設定しなければ借りてもらえません。
古い家を貸し出すときは、修繕や設備の管理・維持にコストが多くかかる反面、家賃収入が低くなる恐れがあることを覚悟しておくべきです。
古い家を管理する上でのポイント
古い家は、家全体の劣化が進んでいることが多いため、定期的なメンテナンスが欠かせません。特に水回りや外壁、屋根などは定期的にチェックし、問題があれば早めに修繕しましょう。
また、古い家は維持費がかかりやすいです。事前にしっかり修繕計画を立て、費用を見積もっておく必要があります。
さらに、古い物件は新築と比べて不便なところが多いため、家賃が安めに設定しなければ借り手がつかない可能性が高いのです。
そこで、リノベーションやリフォームを行い、物件の価値を高めるのも効果的です。
ただし、施工する工事の内容によっては費用が大きく嵩むため、その分は家賃で回収していかなければなりません。
どんなリフォームがコストパフォーマンスが良いかは、周辺物件との比較や、借りる人のターゲット層によっても異なります。
不動産会社に相談する、自身でもリサーチを行うなどの方法で適切な箇所をバリューアップし、物件の収益性向上を狙いましょう。
まとめ
家を貸すことを検討している多くの方は、副収入を得ることを目的としているのではないでしょうか。
さらに、家の劣化を防ぐという意味でも、使っていない家を貸し出すのはとても有効です。
それに加えて、節税効果も期待できるなど、家を貸すことでたくさんのメリットがあります。
しかし、賃貸経営には家賃の滞納や物件の劣化、空き室の発生といったリスクもあることを忘れてはいけません。
こうしたリスクに対処するためには、不動産業者に物件の管理を依頼するのがおすすめです。
不動産業者は、物件の管理やトラブル処理など、経営全般をサポートしてくれます。
信頼できる不動産業者を選んで、賃貸経営を成功させましょう。
