家を買うタイミングは、人生において何度か訪れます。大事なことは、その中から自分のライフスタイルにぴったりとマッチしたタイミングを選ぶことです。この記事では、家を買うタイミングと購入前のチェックポイントについて解説します。
住宅ローンの利用で考える家を買うタイミング
家を買う際には、多くの人が住宅ローンを利用します。そのため、家を買うタイミングは、住宅ローンの利用方法と大きく関わることになります。ここでは、住宅ローンを利用する場合における家を買うタイミングについて解説します。
年齢によるタイミング
令和2年発表の国土交通省の住宅市場動向調査報告書によると、初めて家を購入した人で最も多いのは年代は、30歳代です。購入する家の種類によって年齢平均値は異なり、分譲戸建住宅が36.8歳と最も低く、逆に最も高齢なのが、中古マンションの44.8歳となっています。
年齢によるタイミングには、住宅ローンの利用条件が大きく関わってきます。住宅ローンの審査において、借主の年齢が重要な要件となるからです。多くの金融機関では、借入の年齢こそ、20歳から60歳未満と幅広く設定されていますが、見過ごせないのが、80歳までに完済することが条件となっていることです。
住宅ローンの返済期間は、最長で35年間です。したがって、45歳までにローンを借りないと、返済期間はどんどん短くなり、毎月の返済額は大きくなります。
しかも、実際に80歳まで返済を続けられる人は、それほど多くはありません。現実的に考えれば、就業可能な70歳までに完済することを前提とした方がいいでしょう。たとえば、返済期間を35年と想定すると、35歳が住宅ローンを借りる絶好の時期だと言えます。
住宅ローンの返済期間を25年～35年と想定した場合、35歳から45歳が家を買うタイミングになります。
年収によるタイミ ング
住宅市場動向調査報告書によると、初めて家を買った世帯の平均世帯年収は家の種類によって異なり、最も低いのが分譲戸建住宅で688万円、逆に最も高いのが分譲マンションの798万円となっています。
なお、この統計の数値は、世帯年収を示していますから、共働きの家庭だと、夫婦の合算した収入が対象になります。
年収によるタイミングは、住宅ローンとも大きく関わってきます。住宅ローンの返済の指標のひとつに「年間返済負担率」がありますが、一般的に年間返済負担率は、25％以下であれば、無理なく返済できるとされています。
さらに安心して返済しようとすれば、20％以下が理想的です。実際に、住宅市場動向調査報告書によると、分譲戸建て住宅における返済負担率は全国平均で 17.9%、三大都市圏平均で 17.7%となっています。
年収700万円で、年収負担率が20％だと、年間140万円の返済になります。金利1.35％、35年返済とすると、約3,900万円借りられますから、理想とする物件を購入できる可能性が大きく広がります。つまり、ほぼ希望する額の住宅ローンが借りられ、しかも無理なく返済ができる、世帯年収が700万円になったときが、家を買うタイミングだと言えるのです。
貯金額によるタイミング
住宅ローンを利用する場合、貯金額によるタイミングも合わせて考える必要があります。
住宅市場動向調査報告書によると、分譲住宅の平均購入価格は、3,826万円です。理想の物件を平均よりも少し高い4,500万円に想定した場合、3,500万円を住宅ローンで補填すると、残りの1,000万円を自己資金で調達することになります。
だからと言って 、貯蓄額のすべてを頭金として注ぎ込むわけにはいきません。生活をしていくうえで、必要な支出、あるいは突然の事態に備えた資金はどうしても確保しておかなくてはならないからです。
そうした生活に必要な貯蓄を500万円とした場合、貯蓄額が1,500万円を超えたときが、家を買うタイミングの一つの目安と言えるでしょう。
ライフスタイルの変化で考える家を買うタイミング
ライフスタイルが変化することによって、住まい方の変更を余儀なくされることがあります。ここでは、どのようなライフスタイルの変化が、家を買うタイミングになるのか解説していきましょう。
家族構成の変化によるタイミング
家族構成は、出産、独立、死亡など様々な出来事によって変化していきます。そうした家族構成の変化が家を買うタイミングになることがあります。
結婚によるタイミング
ライフスタイルの変化の中で、最も家の購入に影響を及ぼすのが、結婚によるタイミングです。配偶者と将来のライフプランを検討しながら、理想の家庭像に合わせて住むべき家が選べる絶好のタイミングとなります。
また、住宅ローンも、夫婦で借りることで、融資の額を大幅に上げることができます。
たとえば、フラット35では、夫婦でひとつのローンを利用することができます。また一般的な住宅ローンでも、ペアローンで2つのローンを組むことにより、大きな金額の融資を受けることが可能です。
結婚は、生活面でも資金面でも家を買うタイミングだと言えるのです。
出産によるタイミング
結婚したときは、家を購入しなかったものの、出産したタイミングで家を購入する人も少なくありません。このタイミングで家を購入すれば、保育所や幼稚園の環境に合わせて住まいを決めることができます。
保育所や幼稚園を始め、治安の状況、病院や公園などの公共施設が充実した地域を選択することで、快適な生活が約束されます。
つまり、出産によるタイミングで家を買えば、子育てにやさしい環境の地域を選択できるのです。
子どもの進学によるタイミング
子どもの教育環境を考えた場合、有名小学校がある学区や私立に通いやすい地域の家を選ぶことで、想定の学校に通える可能性が広がります。
また有名小学校の学 区内などは、将来的にも人気の土地柄であることを維持していることが多く、資産価値が落ちにくいという利点もあります。さらに、子どもの安全を守るという意識がはたらくため、他と比較しても治安のよいも地域になる傾向があります。
教育環境を整えるのであれば、子どもの小学校への進学を控えた時期が、家を買うタイミングだと言えます。
子どもの独立によるタイミング
子どもが幼い頃に、家を買わなかった人は、子どもが大学進学や社会人になったり、結婚をしたりといったことで、部屋が余ってしまい、家を購入するというケースもあります。
子どもが独立したタイミングで家を買うと、老後の生活を視野に入れた、バリアフリーの住宅に住める利点があります。
ただし、住宅ローンの融資が認められなかったり、借りられたとしても返済期間短くなったりするため、自己資金と老後資金とのバランスに配慮しながら、家を購入する必要があります。
二世帯同居によるタイミング
結婚によるタイミングについては、上述しましたが、結婚によって独立するのではなく、同居を選択することもあります。
その場合、それぞれの世帯が過剰に干渉することなく生活するために、二世帯住宅などの、それまでとは様式の異なる家を買うタイミングとなります。
家族の死亡によるタイミング
それまで同居していた親などが亡くなることで、家族の人数が減ることがあります。部屋数が余ると、維持管理の点から無駄が多くなるため、こぢんまりとまとまった家を購入するタイミングになります。
退職によるタイミング
会社勤めだった人が退職をすると、ライフスタイルが大きく変化します。何より、会社へのアクセスにまったく配慮する必要がありません。
特に定年退職の場合、「第二の人生」と呼ばれるように、老後、自分がどのように生きていくのかを考える機会にもなります。
新たなライフスタイルが決まれば、それを実現するための基盤づくりが必要となります。つまり、退職によって、それまでの暮らし方を捨てて、新天地での生活を望む人は少なからず存在しているのです。こうした心境に至ったときこそが、家を買うタイミングとなりえます。
ただし、現在の年齢別人口構成から鑑みると、年金の受給年齢の引き上げや受給額が少なることが予測できます。将来の老後資金のことを考えると、生涯にわたり、家賃や管理費を支払い続けることができるのか、あるいは持ち家に住み替えるのかについては、慎重な検討が必要です。
昇給・昇格によるタイミング
昇給や昇格も家を買うタイミングになります。
昇格・昇格によって、年収や地位があがるため、以前に比べて住宅ローンの審査に通りやすくなるとともに、融資額も大きく増やすことができます。また返済による負担を軽減できるのも大きな利点です。
近隣トラブルによるタイミング
賃貸マンションでの近隣トラブルや騒音トラブルなどをきっかけに家の購入を考えることがあります。
近隣の騒音が耐えられないといったことばかりでなく、子どもが生まれてからの泣きの声や生活音に対する苦情を言われることもあります。
気分をリセットして生活を 建て直すためにも、近隣トラブルは、家を買うタイミングになりえます。
社宅の期限によるタイミング
社宅に住んでいる家族は、会社の規則で社宅を出ないといけない場合があります。あるいは、家賃補助や住宅手当が出ている会社で、制度が廃止されることがあります。会社の事情で、社宅に住めなくなったり、賃貸住宅に住むメリットがなくなったときが、家を買うタイミングになります。
社宅や補助がある期間中に、住宅資金を貯めることができますから、会社の事情で移転を余儀なくされたとしても、家を買える条件は整っていることが多く、スムーズな購入が期待できます。
家の購入前～資金で注意するポイント
家を買う際には、多額の資金が必要になります。手持ちの資金を有効に活用するために、家を買う前の資金で注意するポイントについて解説していきましょう。
予備費は残しておく
最近は、フルローンで家を買う人も増えてきましたが、返済の負担を考えると、やはり一定の頭金を用意した方が安心です。しかも、住宅ローンの中には、一定割合以上の頭金を用意することで、金利が優遇されるものもあります。こうした点から、できるだけ多くの頭金を用意した方が、利点が大きいのは明らかです。
しかし、だからといって、手元に資金をほとんど残さず、貯金の大半を頭金に充ててしまった場合、突発的な事故や病気など、万一の事態に返済を続けられなくなることが考えられます。
家の購入に際しては、一時期無収入になったとしても、生活と返済に支障がでない金額を目途に、一定の予備費を確保しておくことが重要です。
親からの援助は贈与税に注意
家を買うときに、親から資金を援助してもらう人も少なくありません。ただし、その場合、贈与税が課税されることがあるので注意が必要です。
贈与税は、年間110万円を上回る贈与に対して課税されます。税率も高く、税額は大きな負担となります。その対策としては、「住宅取得等資金贈与の非課税の特例」や「相続時精算課税制度」などを活用する方法が有効です。
また贈与ではなく、親から住宅資金の借りた場合でも、税務署から贈与とみなされることがあるので注意しましょう。一般的な貸し借りと同様に借用書を作成し、返済金を親の預金口座に定期的に振り込むことで、返済をしている実績を残すことが重要です。
家購入以外の諸費用にも注意
家を買う場合、物件の購入価格以外にも、さまざまな諸費用が発生します。諸費用は現金払いが原則なので、資金計画を立てる際には、諸費用についても配慮が必要です。たとえば、次のような費用があります。
購入時に必要な費用
- 住宅ローンの手数料（事務手数料、保証料など）
- 物件の売買契約書に貼る印紙代
- 不動産業会社へ支払う仲介手数料
- 登記費用（所有権保存・移転登記、抵当権設定登記に必要な登録免許税）
- 登記を依頼する司法書士への報酬
- 火災保険料
- 固定資産税の分担金……日割り計算による
購入後に必要な費用
- 管理費や修繕積立金(マンションの場合)
- 不動産取得税
- 固定資産税……翌年の4月～6月頃に納税通知書が届く
家の購入前～物件のチ ェックポイント
家を購入する前には、物件そのものも、しっかりチェックをしておかないと、購入後大きな後悔をすることになります。ここでは、購入前の物件のチェックポイントについて解説していきましょう。
災害リスクをチェックする
日本は災害の多い国ですから、絶対安全な土地は存在しません。どこへ住んでも、災害へのリスクはあります。しかし、少なくとも事前に危険だと警鐘を鳴らされている土地に建つ家を購入するのは避けましょう。
たとえば国土交通省の「わがまちハザードマップ」では、次のようなハザードマップを各地区ごとに公表しています。
- 洪水ハザードマップ……河川の氾濫、堤防の決壊などによる水害
- 内水ハザードマップ……市街地に降った雨が排水処理能力を超えてしまい氾濫して起きる水害
- ため池ハザードマップ……大雨や地震によるため池の決壊による水害
- 高潮ハザードマップ……台風や発達した低気圧が湾岸を通過する際に海面が上昇することにより陸地にも海水が押し寄せる被害
- 津波ハザードマップ……巨大地震に起因する津波による浸水想定
- 土砂災害ハザードマップ……土石流やガケ崩れの危険想定
- 火山ハザードマップ
- 地震防災危険度マップ
- 液状化ハザードマップ……地震の振動によって地盤が揺さぶられ、液体状になること
- 液状化による被害想定マップ
また各自治体でも、ハザードマップを作成、配布していますから、購入を希望する自治体で、必要な資料を入手してください。
周辺環境をチェックする
周辺環境を確認するには、直接現地に赴いて確認をする方法が確実です。できるかぎり時間をかけて確認をしていきましょう。休日と平日の日中だけでなく、可能であれば、夜間の状況も確認しておきましょう。
繁華街だと、日中は静かな環境であっても、日が暮れてから町の様相がまったく異なることがあります。夜間の騒音や大勢の酔っ払いがぶらつくなど、居住環境として相応しくない状況を発見することがあります。
反対に、駅や繁華街から離れた郊外の土地であれば、静かな環境で過ごすことができますが、スーパーやコンビニが近くにないと不便な思いをすることになります。利便さと閑静な環境は、相反する要素ですから、自分が求める環境像を明確にしたうえで、土地の選択をしていきましょう。
また、将来の子育て環境のチェックも重要です。居住する自治体が、保育所の待機児童の解消に熱心かどうか、あるいは小学校は子どもが通える距離にあるか、通学路は安全かについて確認が必要です。
意外な落とし穴となるのが、臭いです。周囲に工場、ごみ処理場、畜舎などな存在しなくても風向きによっては、特有の臭いが漂っていることがあります。こればかりは、現地に出向かないと気づかない要素です。
建築された年をチェックする
現在の耐震基準は、いくつかの大震災の経験を踏まえて、容易に倒壊しない構造で設計、施工されています。反対にいえば、それ以前建物は、大地震で倒壊する危険性があります。
耐震基準は、次の年度で施行されていますから、これ以降に建築確認済証が交付された 家を選択しましょう。
- 1981年に「新耐震設計基準」が施行される……すべての建物
- 2000年に木造軸組構造の耐震基準が変更される……木造の戸建てのみ
これ以前に建てられたものであっても、新基準に合わせて耐震補強工事が実施されていれば、安全性は確保されていると考えていいでしょう。
建物の適法性をチェックする
建物が建築基準法や都市計画法に適合していることを確認することは、非常に重要です。たとえ高額で売り出している物件であっても、違反建築物であれば、資産価値はゼロだと考えた方が無難です。
資産価値がゼロだと、住宅ローンの審査を通過することも極めて困難になります。また、将来の売却においても、違法性を解消しない限り、売却できる可能性は、ほとんどありません。
建物の適法性は、建築確認済証と検査済証で確認できます。現に建築確認済証の図面どおりに建てられていて、検査済証がある物件であれば、まず適法な建物であると考えられます。
再建築が可能であることをチェックする
どんな家でも、いつか建て替えの時期が訪れます。しかし、買った家が「再建築不可物件」だと、一度解体をしたら、二度とその土地に家を建てることはできません。
「再建築不可物件」とは、建築基準法上の道路に2メートル以上接していない土地をいいます。古くから建つ家の場合、前面道路が建築基準法のどの条項による道路であるかを確認する必要があります。道路の種類は地方自治体の「建築指導課」など名称の部署で確認できます。
あるいは、入り口が狭く奥が広い「路地 状敷地」「旗竿状敷地」であれば、1カ所でも幅員が2メートル以下の形状であれば、接道長さ不足によって、再建築不可物件となります。路地状敷地を買う予定であれば、必ず現地での計測を実施して、すべて2メートル以上の幅員を有していることを確認しましょう。
建物をチェックする
家の購入では、建物そのものをチェックすることも重要です。特に中古住宅、マンションにおいては、入念に確認をしておかないと、購入後に後悔することになります。
中古一戸建ての場合
中古一戸建ては、インスペクションによる専門家のチェックを受ける方法が、最も安心です。仕上げ材の劣化は、リフォームによって改装ができますが、構造自体が劣化していると、最終的に建て替えを視野に入れなければならない場合があるからです。
インスペクションの調査の所要時間は2〜3時間程度で、費用は5〜6万円が目安です。
一般的なチェックとしては、つぎのような点に注意して進めていきましょう。
- 基礎、外壁……5㎜以上のヒビ割れや亀裂
- 屋根……屋根材・雨樋の破損、塗装の剥がれ
- 軒裏……雨の染み、ヒビ割れ・亀裂、塗装の剥がれ
- 建具・窓・収納……扉や窓はスムーズに開閉できるか。カビの有無
- クロス・壁……ヒビ割れ、剥がれ、浮き、カビの有無
- キッチン下……下水臭、漏水のチェック
中古マンションの場合
マンションは、建物の状況確認とともに、ゴミ置場の清掃状況などから、住民の雰囲気などを把握することが大事です。特にマンション管理組合については、しっかりと運営されているかが大きなチェックポイントになります。建物の修繕・補修を計画的に実施しているマンションを選択しましょう。
居住空間については、室内の汚れやカビの状況をチェックします。一戸建てと異なり、マンションの場合は、1981年以降の施工で、検査済証を取得してい物件であれば、構造躯体は一定の安全性が確保されていると考えていいでしょう。
マンションを取り巻く環境については、次のような点を確認します。
- エントランス・廊下・階段……清掃は行き届いているか
- ゴミ置場……清掃は行き届いているか
- 自転車置き場……放置自転車はないか
- 修繕計画のチェック……大規模修繕工事の履歴をチェック、また修繕積立金の滞納はないかを確認
- マンション管理組合……掲示板の張り紙などで運営状況をチェックする
- 管理人……面談をして人柄や責任感をチェックする
まとめ
家を買うタイミングは、住宅ローンを利用する観点で考える場合と、ライフスタイルの変化による観点で考える場合があります。
住宅ローンの利用で考える家を買うタイミングとしては、次のようなものがあります。
- 年齢によるタイミング……住宅ローンが70歳までに完済できることを目標とする
- 年収によるタイミング……世帯年収が700万円を超えるとき
- 貯金額によるタイミング……貯金が1,500万円を超えるとき
ライフスタイルの変化で考えるタイミングとしては、次のようなものがあります。
- 結婚、出産、独立などの家族構成の変化によるタイミング
- 退職によるタイミング
- 昇給・昇格によるタイミング
- 近隣トラブルによるタイミング
- 社宅の期限によるタイミング
家の購入は、タイミングばかりでなく、購入前のチェックを書かすことはできません。購入に際しては、資金面では、次のようなチェックポイントがあります。
- 予備費を確保しておく
- 親からの資金援助は贈与税の対策をしておく
- 家購入の諸経費も準備しておく
また、物件に対しては、次のようなチェックポイントがあります。
- 災害リスクの少ない土地を選ぶ……ハザードマップの入手
- 周辺環境が良好な土地を選ぶ
- 建築された年をチェックする……1981年以降に着工した建物が新耐震基準によるもの
- 建物の適法性をチェックする……検査済証があるか
- 再建築が可能であることをチェックする……再建築不可物件に注意
- 建物そのものを点検する
特に中古マンションは、建物だけでなく、管理状況や修繕積立金の状況もチェックする必要があります。
