不動産購入では、購入後に不具合が発見されるケースがあります。
不具合が見つかった場合、状況によっては契約不適合責任を追及し、売主に補修などの対応を求めることが可能です。
しかし、すべてのケースで対応を求められるわけではないので、契約不適合責任について理解しておく必要があります。
この記事では、不動産購入後に見つかった不具合で責任を追及できるケースやその内容、手続きを分かりやすく解説します。
あわせて、購入後の不具合トラブルを避けるポイントも紹介するので、購入時の参考にしてください。
不動産購入後に不具合を発見した場合どうすればいい？
不動産購入時にどんなに慎重に物件を選んでいても、購入後に不具合が見つかる可能性があります。
たとえば、建物なら雨漏りがある、シロアリ被害が見つかった、床が傾いている、土地であれば土壌汚染や地中埋設物が見つかったなどが代表的な不具合です。
不具合の程度によっては、そのままでは安心して家に住めない、希望の家の建築ができないなどの不都合が生じます。
このような不具合が購入後に見つかった場合、売主に対して「契約不適合責任」を追及できる可能性があります。
契約不適合責任とは、契約と異なる物件を引き渡した場合に売主が問われる責任です。
2020年の法改正により従来の瑕疵担保責任が見直され、契約不適合責任として施行されています。
契約不適合責任を追及することで、買主は売主に対して補修費用や契約解除、損害賠償を請求するといったことが可能です。
契約不適合責任は、売主が個人・不動産会社問わず追及できます。
ただし、追及できるかは契約内容や不具合の状況によって異なるため、不具合があったからといって必ず追及できるわけではありません。
そのため、責任を追及できるケースやできないケースについて理解しておくことが大切です。
不動産購入後に売主に責任を追及できるケース
まずは、不動産売買で契約不適合責任を追及できるケースをみていきましょう。
追及できるケースとして、以下のようなものがあります。
- 契約内容と実際の物件の状態が異なる場合
- 隠れた瑕疵があるケース
それぞれ見ていきましょう。
契約内容と実際の物件の状況が異なる場合
契約不適合責任は、民法において以下のように定められています。
（買主の追完請求権）
第五百六十二条 引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。
引き渡したものが、契約の内容（種類や品質、数量）と違う場合に問うことが可能です。
たとえば、契約書に記載されている建物や設備の仕様と実際の仕様が異なる、契約書の敷地面積と実際の面積が異なるといったケースが対象となります。
隠れた瑕疵があるケース
瑕疵とは、本来備わっているべき性能が欠けている状態です。
つまり、不動産に何かしらの欠陥や不具合があり、本来の品質や性能が損なわれている状態を指します。
具体的には、雨漏りやシロアリ被害、水漏れ、土壌汚染などです。
また、上記のような物理的な瑕疵だけでなく、事故物件などの心理的なものや、建築基準法に違反しているといった法的な不具合も瑕疵に該当します。
これらの瑕疵について契約書に記載がない場合、買主は契約不適合責任を問える可能性があります。
なお、従来の瑕疵担保責任では、責任を追及できるのは、隠れた瑕疵のみです。
隠れた瑕疵とは、購入時点で買主が注意を払っても発見不可能なものを指します。
一方、契約不適合責任においては、瑕疵が隠れているかどうかではなく契約内容に適合しているかが争点になります。
たとえば、雨漏りがあるケースでは契約書に雨漏り有の記載がなければ、買主が事前に雨漏りがあることを知っていたかどうかは関係なく、責任を問うことが可能です。
このように、契約不適合責任では売主に責任を問える範囲が広くなり、より買主保護の観点が強化されています。
不動産購入後に売主に責任を追及できないケース
不動産購入後に不具合や欠陥が見つかった場合でも、以下のケースでは契約不適合責任の追及はできません。
- 契約不適合責任を追及できる期間が過ぎているケース
- 契約書に不具合を記載しているケース
それぞれ見ていきましょう。
契約不適合責任を追及できる期間が過ぎているケース
契約不適合責任は、購入後いつまでも追及できるわけでなく、問える期間に制限が設けられています。
民法では、契約不適合責任を問える期間を以下のように定めています。
- 通知義務の期間制限：買主が契約不適合を知ってから１年
- 消滅時効：引き渡しから10年、または契約不適合を知ってから５年権利を行使しないとき
つまり、契約不適合であることを知ってから１年以内に通知し、５年以内に権利を行使しなければ契約不適合責任を問うことはできません。
この場合、不具合があることを1年以内に売主に通知すれば、権利の行使自体は１年以内である必要はありません。
さらに、引き渡しから10年経過するまでに権利を行使しなければ時効となるので、注意が必要です。
ただし、契約不適合責任を問える期間は売主と買主の合意により、上記の期間とは別に規定できます。
一般的に、個人が売主のケースでは３ヵ月程度に定めることが多く、合意があれば免責も可能です。
契約書に記載されている期間が追及できる期間となるので、契約書の内容はしっかり確認しましょう。
しかし、売主が不具合を知っていながら隠して契約した場合は、期間の制限を問わず追及できる可能性があ ります。
なお、不動産会社が売主の中古物件では、契約不適合責任を問える期間は２年以下に定められません。
また、新築物件に関しては品確法で10年の保証を設けることが義務付けられています。
契約書に不具合を記載しているケース
契約不適合責任は契約書に記載しているかが争点となるため、不具合があっても契約書にその旨が記載されていれば問えません。
たとえば、雨漏りがある物件で契約書に雨漏り有と記載されているなら、契約不適合責任の対象外です。
また、契約書に契約不適合責任を免責にする旨が記載されている場合も、責任を追及できません。
築年数の古い中古物件では、売主が把握できない不具合が生じる可能性が高く、そのようなケースで契約不適合責任を問われると売主の負担も大きくなります。
そのため、築古の物件では買主の合意を得て契約不適合責任を免責するケースが一般的です。
契約不適合責任が免責になる物件は、買主にとってリスクがありますがその分価格が安い傾向にあります。
とはいえ、購入後に不具合の保証が受けられない点はしっかり理解し、慎重に購入を判断することが大切です。
不動産購入後の不具合で売主に追及できる責任
契約不適合責任では、買主に対して以下の4つの請求権が認められています。
- 追完請求
- 代金減額請求
- 損害賠償請求
- 契約の解除
ただし、いきなり契約の解除を求められるわけではなく、順を追って責任を追及することになるので、それぞれの内容を理解しておくようにしましょう。
追完請求
追完請求とは、契約に適さない部分を適合させるように請求する権利です。
売主に対して、補修や代替物・不足分の引き渡しを請求できます。
たとえば、雨漏りがあるなら雨漏りの修繕を求めるといった方法です。
なお、不具合が買主の故意や過失によって生じた場合では追完請求が認められません。
代金減額請求
代金減額請求とは、不具合の程度に応じた代金の減額を求める権利です。
たとえば、雨漏りがある場合、雨漏りがあると知っていたらその金額では購入しなかったとして、それに見合う金額への減額を請求します。
ただし、代金減額請求は追完請求に買主が応じない場合で請求できるものです。
追完請求せずにいきなり代金減額請求ができるわけではないので注意しましょう。
事故物件だったというように、そもそも不具合が補修できない場合は、追完請求せずに代金減額請求が可能です。
なお、代金減額請求も追完請求同様、不具合の原因が買主の責任によるものである場合は、請求することはできません。
損害賠償請求
契約に不適合があったことで損害が生じた場合、損害賠償請求が可能です。
たとえば、雨漏 りによって家具や家電が汚損した場合、時価相当額を請求できます。
また、損害賠償請求は追完請求、代金減額請求と併せて行うことが可能です。
契約の解除
追完請求しても応じてくれない、追完が不可能という場合では、契約の解除も可能です。
また、契約解除とともに損害賠償請求もできます。
ただし、契約解除できるのは不具合の程度が社会通念上「軽微でない」場合に限られるため、住むのに問題ない不具合では契約解除が認められない可能性があります。
不動産購入後に不具合を発見した場合の流れ
購入後に不具合を見つけた場合の大まかな流れは以下のとおりです。
- 契約書の内容を確認する
- 不具合の内容を記録する
- その日のうちに不動産会社に連絡する
それぞれ見ていきましょう。
契約書の内容を確認する
契約不適合責任を追及できるかは、契約書の記載によって異なります。
不具合が記載されている・追及できる期間が過ぎていると追及できないため、まずは契約書の内容を確認するようにしましょう。
不具合の内容を記録する
追及可能な不具合なら、不具合の状況を証拠として記録に残すことが大切です。
日時や内容のメモだけでなく、写真や動画を残しておくことをおすすめします。
その日のうちに不動産会社に連絡する
不具合を見つけたら、できるだけ早く不動産会社に連絡することが大切です。
連絡を後回しにすると、責任を追及できる期間を過ぎてしまったり、損害が大きくなてしまう恐れがあります。
連絡する際には、メールなど日時の記録が残る方法を選択するのがおすすめです。
連絡後は、不動産会社を通じて売主と追完請求などのやり取りを行っていきます。
売主との話し合いで可決しない場合は、調停や訴訟などの裁判手続きで解決を目指していくことになるでしょう。
裁判手続きで解決する、損害賠償請求するといったケースでは、根拠のある主張や証拠がなければトラブルがより大きくなる恐れがあります。
そのため、損害賠償請求や裁判手続きを検討している場合は、弁護士に相談することをおすすめします。
不具合トラブルを避けるために不動産購入前にチェックしておきたいポイント
不具合でトラブルになると、売主に責任を追及できるにしても買主にとって大きな負担となるため、トラブルのリスクを避けることが重要です。
ここでは、不具合トラブルを避けるために購入時にチェックしておきたいポイントとして以下の5つを紹介します。
- 各種書面を確認する
- 設備の動作確認をする
- 過去の修繕履歴を確認する
- ホームインスペクションを実施する
- 実績豊富な不動産会社に仲介に入ってもらう
それぞれ見ていきましょう。
各種書面を確認する
不具合の有無や契約不適合責任を問えるかは、契約書や重要事項説明書などが重要になってきます。
各種書面の内容はすみずみまで入念にチェックしておくことで、トラブルを避けやすくなるでしょう。
書面の内容に不明点や疑問がある場合は、その場で不動産会社に確認し、納得したうえでサインすることが大切です。
また、物件自体の不具合や瑕疵は物件状況報告書に記載されています。
物件状況報告書も契約時に交付されるのが一般的なため、こちらも内容をしっかり確認しましょう。
設備の動作確認をする
設備は故障などでトラブルが起きやすいため、事前の動作確認をすることが重要です。
設備の状態は付帯設備表に記載されているので、内覧時や引き渡し時には付帯設備表と照らし合わせながら設備状況を確認しましょう。
付帯設備表は、売買の対象となる住宅に「どのような設備が付いているのか」「それぞれの動作状況はどうか」を売主と仲介を担当する不動産会社が確認して記載 する書類で、エアコン・給湯器・照明・インターホン・浴室乾燥機などが対象になります。
売主と買主の認識違いによる引き渡し後のトラブルを防ぐため、重要な確認資料です。
ただし、ガスや水道などのライフラインが通っていないと、設備によっては状況が確認できない場合があります。
そのような場合は、「入居後〇日以内に動作確認する」などを特記事項に残すと、不具合でトラブルになるのを避けやすくなります。
過去の修繕履歴を確認する
修繕履歴とは、過去にどのような修繕をいくらで行ったのかなどの修繕の履歴です。
修繕履歴を見れば、どこが修繕されているのかが分かり、不具合の把握や今後修繕が必要になる箇所、費用の目安が立てやすくなります。
仮に、築年数が浅く見た目がきれいでも、過去の修繕が不十分だと購入後に見えない場所で不具合が生じる可能性があるので注意が必要です。
反対に、修繕履歴で適切に修繕されているのが分かれば、安心して購入しやすくなります。
インスペクションを実施する
インスペクション（既存住宅状況調査）とは、資格を有する専門家が中立の立場で家の状態を診断するものです。
インスペクションすることで、目に見えない場所の欠陥の有無を正確に把握できます。
ただし、購入前にインスペクションを受けるには売主の承諾が必要です。
売主によっては売却にあたりインスペクションを受けているケースもあるので、確認してみるとよいでしょう。
実績豊富な不動産会社に仲介に入ってもらう
実績豊富な不動産会社であれば、事前の物件状態の把握や、適切な契約書類の作成などでトラブルを避けやすくなります。
仮に、トラブルになった場合でもトラブル解決に向けたサポートを受けやすくなるでしょう。
不動産会社の実績はホームページなどで確認できるので、希望する物件やエリアの実績が豊富で信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
また、不動産会社が売主となるリフォーム済みの買取再販住宅であれば、契約不適合責任の期間は最低2年と、個人が売主の物件よりも長くなります（新築の場合は10年で、さらに長くなる）。
買取再販住宅であれば、不動産会社が状況を確認し適切にリフォームされている点も安心して購入できるポイントでしょう。
保証期間を長くしたいと考えているなら、不動産会社が売主の物件も視野に入れることをおすすめします。
▼関連記事：売主物件とは？仲介物件との違いや購入するメリット・デメリットを解説
まとめ
不動産購入後の不具合が見つかった場合、契約不適合責任を追及し、売主に対して補修や代金減額・契約解除などを求めることが可能です。
しかし、契約不適合責任を問えるかは契約書の内容や期間が重要になってくるので、契約時には内容をしっかり確認しておく必要があります。
信頼できる不動産会社であれば、物件の状況や契約不適合責任の説明、不適合が生じた場合のサポートなどを受けられ、安心して購入しやすくなるでしょう。
