不動産の値段は、市場の需要によって変化します。その中で、一般的な評価基準に沿って高く売れる土地と、高く売れにくい土地があるのです。
この記事では、高く売れる土地と高く売れない土地の違いを説明します。今後、不動産を購入・売却する際の参考にしてください。
土地の売却を検討中の方
「土地を売りたい」「土地の価値を知りたい」といった時には一括査定サイトが便利です。
一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社に査定額を算出してもらうことができるので、土地の売却相場の確認や不動産会社選びの準備を進める上で多くの人が利用しています。
一方で、一括査定を利用すると「多くの不動産業者から何度も電話がかかってきて対応が大変」というデメリットもあるため、仕事などで忙しい人は対応が手間になってしまいます。
そこでおすすめなのが、従来の不動産一括査定のデメリットを解消したサービスの「イエウリ」です。
「イエウリ」は最小限の手間で、できるだけ多くの業者に土地を査定してもらえる
「イエウリ」には全国1,800社以上の不動産会社が登録しており、土地査定額の比較や相場の確認、土地の売却に強い不動産会社選びに便利です。
土地の査定に必要な物件情報は、宅建士の資格を持つ担当者が確認してから各社に伝えるため、対応の手間が最小限に抑えられます。
大手から地元の業者まで、幅広い業者に土地の査定依頼が可能
さらに、多くの一括査定サイトは最大6社程度が査定依頼できる上限数となっていますが、イエウリでは対象地域を査定している全ての不動産会社に物件情報を公開します。
そのため、一括査定よりも多くの不動産会社の査定額を確認することができ、1件の物件に対して40社以上から査定額が提示された実績もあります。
これにより、営業力の強い大手不動産会社から、地域に根ざした営業を行なっている地元の不動産業者まで、より多くの不動産会社に土地の査定額を提示してもらうことが可能です。
「イエウリ」では、畑・田んぼなどの農地や、駐車場、山林などの売却実績があるので、一般的な宅地以外の売却も相談できます。
売れない土地の買取にも最適
「仲介で土地の売却活動をしているがなかなか売れない」とお困りの方もいるかもしれません。
「イエウリ」には、買取専門の不動産会社も多く登録しており、買取の場合でもできるだけ多くの会社の査定額を確認できるので、高値で売れる可能性があります。
また、人口が少なく需要が見込めず、地元の不動産会社にも買い取ってもらえなかったという土地の成約事例も多いです。
「イエウリ」は土地の売却成立まで売主をサポート
不動産一括査定サイトは、査定申し込みをした売主の個人情報と物件の情報を不動産会社に送信し「送客するだけ」という仕組みになっているのが一般的です。
一方で「イエウリ」は、不動産会社が売主と媒介契約を結び、買い手が付いて実際に土地が売れるまでサポートを行っています。
そのため、売主に紹介する不動産会社が「過去の物件でいくらの査定額を付けて、実際に売れた金額はいくらだったか」といった情報も運営が把握しており、実績のある優良業者を紹介することが可能です。
最近は、契約を結ぶために到底売れないような高い査定額を出して、売主と契約を結ぶ「釣り」と呼ばれる行為が問題視されています。
高い査定額に釣られてその不動産会社を選んでも、結局売れずに価格を下げざるを得なくなってしまうと、売却が長期化してしまうリスクがあります。
最初から不動産会社と直接やりとりするのではなく、まずは各社の査定額を比較して「土地が売れそうな相場の値段」をしっかり見極めることで、土地を早期に売却することができるでしょう。
売却活動中に疑問や問題が生じた場合も、宅建士の資格を持つ運営スタッフが随時サポートを行っており、「不動産の売却は初めてで心配なことが多い」「複数の不動産会社に査定してもらったけど、どこと契約しようか迷っている」という売主の方は、ぜひ「イエウリ」をチェックしてみてください。
イエウリカスタマーサクセスの島村です。イエウリでは、宅建士の資格を持つカスタマーサクセスに土地売却の疑問・悩みをご相談いただくことも可能です。お気軽にお問い合わせください。
高く売れる土地とは
まず、一般的に高く売れる土地とは、どういった条件を備えているのでしょうか。
不動産市場で需要が高く、高い値段がつきやすい土地の特徴をお伝えします。
「駅チカ」など、立地条件が良い
土地の値段に最も影響を及ぼす要素は、立地です。
立地が良い物件とは、駅から徒歩5分以内であったり、大都市のターミナル駅の徒歩圏内であったりと、多くの人が利用する駅の付近に存在する土地を指します。
不動産を購入したり、部屋を借りたりする時に、多くの人が一番に考えるのは駅の利便性です。
特に、車を持つ人が少ない都心部であれば、傾向はより強くなります。
よほどのことがない限り、「駅チカ」の土地には高値がつきますし売れやすいでしょう。
建ぺい率や容積率などの条件が良い
次に、どれほどの大きさの建物が土地に建てられるかです。
同じ広さの土地でも、土地には建ぺい率と容積率が設定されるため、建てられる建物の大きさが変わります。
建ぺい率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積のことです。
100平方メートルの土地の建ぺい率が50%である場合は土地の50%まで、つまり、平面で50平方メートルまでの土地を建物部分に使っても良いことになります。
容積率
一方で、容積率とは、敷地面積に対して延べ床面積の割合のことです。
具体的には土地の面積に対し、何％の広さを持つ建物を建てることができるかを示す指標になります。
100平方メートルの土地で容積率が150％に設定されている場合、その土地では、各階層を合わせて150平方メートル分の建物を建てることが可能です。
100平方メートルの土地で建ぺい率が50%、容積率が150%だとしましょう。
その土地には、最大で各階層が50平方メートル×3フロア＝150平方メートルの建物まで建てられます。
建ぺい率・容積率と土地価格の関係
特に、賃貸物件を運営する時は、物件内の部屋数で収益性が大きく変化するものです。
建ぺい率や容積率が大きい土地ほど、大きな広さを持つアパートなどを建てられるため、価格は高くなります。
用途の制限を受けにくい
また、用途の制限を受けにくい土地では様々な建物を建てることができ、高値がつく傾向にあります。
一口に住宅地と言っても様々な種類の土地があるため、建てられる建物の種類や高さなどの面で条件が変わるのです。
住宅地の種類として以下のようなものがあります。
- 第一種低層住居専用地域→低層な住宅の専用地域
- 第二種低層住居専用地域→小規模店舗も建てて良い低層住宅専用地域
- 第一種中高層住居専用地域→中高層住宅も建てられる専用地域
- 第二種中高層住居専用地域→必要性の高い施設も許可された中高層住宅の専用地域
- 第一種住居地域→大規模な店舗・事務所の建設を制限する住宅地域
- 第二種住居地域→大規模な店舗・事務所の立地に対し、一部制限を行う住宅地域
- 準住居地域→道路の沿道にある店舗など、サービス業と住宅が立地することを許可された地域
参考：国土交通省
駅の近くのエリアは商業地域に指定され、建ぺい率や容積率の制限が緩くなります。
ただし、建物の構造に制限が加わり、防火性に優れた建物にする必要性が生まれます。
駅から離れた場所に立地する住宅地は、建物の高さが制限されますし、店舗を開けないなどの制限も加わってくるのです。
そういった場所は、建物の種類に制限がいくつも加わるため、価格は安くなりがちです。
逆に考えれば、値段が安くて広い土地の購入が容易になります。
坪単価や 平方メートル当たりの単価で見れば、駅に近く用途の制限が緩い土地には高値がつきやすくなります。
形状が正方形に近く、使いやすい
場所だけではありません。土地の形状そのものも不動産価格に影響します。
例えば、正方形の土地は建物を建てた後に庭や駐車場などを設けやすく、しかも、道路への接地面が広いため、車の出入りがスムーズです。
そのため、正方形の土地は、高値がつく傾向にあります。
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こうした条件の土地を売る時は、土地の売却に強い不動産会社を「イエウリ」で選べば高値での成約も期待できます。
イエウリ で土地の無料査定に申し込む高値で売れにくい土地とは
逆に、高値で売ることが難しい土地は、どのような土地でしょうか。
ポイントを6つに分けてご説明します。
立地条件が悪い
最初に思い浮かぶのは立地が悪い土地です。
駅から遠く離れた場所や、通勤・通学などが困難な場所など、駅から徒歩で15分以上もかかってしまう土地は、駅チカの土地と違って値打ちが極端に下がります。
それでも、車を持つファミリー向けの住宅地であれば、徒歩15分でも需要があります。
ただし、車を持たない単身者が住むアパートやマンションの場合、駅から15分もかかってしまえば、物件の価値が下がってしまうのです。
地盤が弱い土地や、坂の途中にある土地などは災害に弱い
たとえ駅から近くても、「土地に建物つき」などの条件で、安値がつくこともあります。
他にも、地盤が悪い土地などが挙げられます。
日本では近年、災害時における土地の強固さが重視される傾向がますます高まっています。
ハザードマップを見れば一目瞭然ですが、何らかの面で条件が悪い土地、過去に災害が発生した土地は、値段が安くなりがちです。
地盤が悪い土地の代表格は、田んぼを埋め立てたような土地です。
地盤が脆弱で、地震の大揺れに耐えられません。
斜面に盛り土をして作り出した住宅地も、地震時に地すべりのおそれがあります。
その他にも、洪水などの被害を受けやすい低海抜の土地も、今後は値下がりのおそれがあるでしょう。
用途の制限を受ける
用途の制限が緩い土地には高値がつくのですが、逆に、用途の制限を受ける住宅地の土地は安値に向かいがちです。
4階建ての高い家を建てたいと思っても、第1種・第2種低層住居専用地域では日照などの問題で他の住民に迷惑をかけるため、建物の高さは10もしくは12メートル以内に制限されます。
その他にも、住宅用地では建物の使用が住宅用に限定されることがあり、売れにくいケースがあります。
人気のある住宅地であれば別ですが、使い勝手の悪さから、商業地域の土地と比べて値段は安くならざるを得ないでしょう。
また、市街化調整区域に指定されている土地も売れにくく、売却時の値段が安くなりがちです。
形状が複雑で建物が建ちにくい
「土地の形状が正方形で、道路との接地部分が広ければ、価格は高くなる」ことは先に述べた通りです。
逆に、道路に隣接する面が狭く、しかも、道路から奥まった場所にある土地は、車の出入りがしにくい、消防車などが入りにくいなどの理由で、安値がつく傾向にあります。
旗竿地と言われる形状の土地は、扱いにくさゆえに値下がりの傾向も特に顕著です。
周辺に心理的瑕疵要因となる施設がある
意外なポイントとして、周辺に人が嫌うような建物や設備がある土地も、安くなる傾向にあります。
具体的なものとしては、墓地や暴力団の事務所などです。
何となくそこを避けたい人間の潜在的な心理が働くため、墓地付近の土地も安くなります。
また、治安に悪影響を与える施設（パチンコ店や風俗店など）が付近にあると、敬遠されがちです。
そういった心理的瑕疵によって地価が下がることもあるのです。
土地の権利関係が複雑である
立地条件の1つに該当しませんが、土地の権利関係が複雑な状態のままでは売りにくいこともあります。
例えば、相続で1つの土地を3人が相続したケースです。
その中の一人が土地に対する自分の権利（持分）だけを売ろうとしても、3分の1しか持分がない土地はまず売れません。
購入した人も、権利が3分の1しか無いからです。
土地を自由に使えないため、好んで買おうとする人はまず、現れないでしょう。
土地の権利関係をクリアにしない限り、相続したばかりの土地はなかなか売れないのです。
こうした条件が悪い土地でも、「イエウリ」には多数の不動産会社が登録しているため、売却できる見込みはゼロではありません。
仲介だけでなく買取ができる不動産会社も多数登録しているため、土地が売れずに困っている方は「イエウリ」をチェックしてみてください。
イエウリ で土地の無料査定に申し込む土地が売れない時の対策7つ
今後、土地を購入する人は、ここまでに挙げた悪条件の土地を避ければ、売却時に高く売ることが可能でしょう。
しかし、相続時に売りにくい条件つきの土地を所有することもあるかもしれません。
利用しない土地を持ち続ける限り、固定資産税などの出費がかさんで経済的な負担を抱え込んでしまうかもしれません。
そこで、高値で売れない土地をできるだけ高く売るためのコツをお伝えします。
周辺の土地を買い取り、大きな土地にする
旗竿地のような立地の悪い土地を所有してしまった場合、周囲の土地の買い取りを検討してみましょう。
条件が悪い土地であっても、目の前の土地を買い取って正方形や長方形に近い形状の土地に変えることで、需要が増すことがあります。
特に、道路への隣接条件を満たさない再建築不可の土地を建築可能な土地に変えれば、数倍も値上がりすることがあるのです。
その他にも、周りの土地を買って道路に2面が接する形状の角地に変えれば、建ぺい率と容積率が上がる分、建物が拡大します。
土地の形状と広さ、大きさを変えるだけで、需要が著しく増えることもあるのです。
隣の土地を持つ人に売却する
周辺の土地を買い取るのではなく、逆のパターンとして周辺に土地を持っている人に土地の売却を申し出てみましょう。
周辺に土地を持つ人が、より大きな土地にして高く売ろうと考えているケースもあるのです。
そのようなケースでは、双方にメリットが生じます。
市場を通さずに土地を売る場合、当事者同士の言い値で売買価格が決まるため、値段を大幅に下げる必要がなくなります。
交渉次第では、相場通りの値段で売ることも可能です。
相手の土地を買うにせよ、相手に土地を売るにせよ、普段から良好な人間関係を築いていれば、交渉も容易になります。
「イエウリ」では、単独では中々売れずに困っていた土地を、不動産会社と協力して隣地の人に売却できた事例もあります。
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土地の形状にあった建築プランを提示する
売却時に土地の形状に合わせた建築プランを提案することで、売りやすい土地になるパターンもあります。
例えば、旗竿地は車が出入りしにくく、住宅地として人気がない土地です。
しかし、都心のアパート向けの土地であれば、使い勝手はそれほど悪くありません。
奥まった場所にある土地でも、そのようなアパートの住人は車を持っていません。
車が出入りしにくいこと自体はハンディキャップにならず、建物が建てられるスペースが少しさえあれば、奥まった場所もそれほど悪いものではないのです。
坂の途中にある土地も、考えようによっては有利に立てます。
脆弱な地盤の補強は言うまでもありませんが、ここは1つ高さを強調してみましょう。
発想の転換で、浸水の被害を受けにくいこと、眺望の良さなどの魅力をアピールできます。
整地して高級住宅地として売ることも不可能ではありません。
権利関係を解消してから売る
権利関係が複雑な土地は、権利関係をしっかりと整理、もしくは解消してから売却を検討しましょう。
一つの土地に3人の権利者が存在する場合、あなたは他の所有者に「自分が持分を全部買い取るから、権利関係を整理しよう」と伝えるのです。
3人で相談して権利関係を1人に集約することで、値打ちに劇的な変化が生じることもあります。
権利関係で価格が下がってしまうのは、大変にもったいないことです。
他の所有者と相談して権利を整理すれば、市場の相場通りの値段で売ることも可能になります。
「イエウリ」には、相続物件や権利関係の複雑な物件の売却を得意としている不動産会社も登録しています。
土地の権利関係でお困りの方は、ぜひイエウリにご相談ください。
イエウリ で土地の無料査定に申し込む思い切って価格を下げる
どうしても思い通りに土地が売れない時は、値下げを検討する必要があります。
時間をかけてじっくりと売りたいのであれば、それほど値段を下げる必要はありませんが、早く現金化したい時ほど市場よりも低い価格をつけましょう。
悪い条件の土地でも、購入者が出やすくなります。
もしくは、「価格交渉 OK」などと謳い文句をつけ多少の値下がりを覚悟して土地を売りに出すのも有効です。
時価にして1,000万円の土地であっても、まずは1,500万円を相手方に提示してみましょう。
そして、相手から値下げ交渉をされたとき、1,100万円から1,000万円に値を下げるのです。
買主は得した気分になるでしょう。
タイミングとトークの勝負ですが、上手くいけば、「このチャンスを逃すのはもったいない！買いだ！」と相手に思わせることもできるのです。
価格に関しては仲介役の不動産会社と相談の上、状況に応じて変化させましょう。
色々な不動産会社に査定と売却を依頼する
もう1つ重要なのは、色々な不動産会社を利用することです。
なぜ、色々な不動産会社を利用することに意味があるのか、それは、不動産会社によって得意とする顧客層が違うからです。
マンションの売却を得意とする不動産会社、戸建ての売却を得意とする不動産会社、条件の悪い土地の売却を得意とする不動産会社など、不動産会社によって様々な専門分野があります。
あなたの土地の条件が悪くても進んで買い取る不動産会社は、運用して資産価値を高める術に長けています。
中には、悪条件の土地の転売を希望するお得意さまを多数抱える不動産会社も存在するのです。
不動産の査定を頼むだけでしたら、費用はかかりません。
不動産の売却においては、複数の不動産会社から話を聞き、自分のパートナーとなる会社を見つけることが何よりも大切です。
不動産会社に買取を依頼するという選択肢も
買取では不動産会社と売買契約を結ぶため、買主が不動産会社になる。
どうしても現金化が難しい時は、仲介での売却ではなく不動産会社に買い取りを依頼しましょう。
不動産会社に買い取りを依頼すれば、1ヵ月程度で現金化することも可能です。
なかなか売れない土地をずっと持っていても、固定資産税や都市計画税、建物の維持費などを毎年支払う必要があります。無駄な出費の何ものでもありません。
不動産会社の買い取り額は、市場価格の7割程度に下がりますが、余計な経費をかけずに売ることができれば、多少の値下げでもメリットがデメリットを十分に上回るでしょう。
特に条件の悪い土地、権利関係が複雑な土地の買い取りを得意とする不動産会社に、是非とも相談してみましょう。
土地をできるだけ高く買取してもらうためには、多くの会社の査定額を集めることが大切です。
「イエウリ」は土地の買取が得意な不動産会社が数多く登録しているため、買取でも高く売却したい方はぜひチェックしてみてください。
イエウリ で土地の無料査定に申し込むまとめ
条件の悪い土地は立地だけではなく、権利関係の複雑さや形状の悪さなども価格に影響します。
そういった土地を売却したいのであれば、権利関係を整理・解消し、周りの土地を買い取って使いやすい土地に変化させることで、高く売れる土地になり、資産価値が一度に上がることもあります。
個人ではそのような対処は相当に困難ですが、不動産会社は解決するだけの十分な知識を持っています。
まずは色々な不動産会社に売却を相談してみると良いでしょう。
それでも、売却が難しそうな場合は、買い取りを依頼するのも1つの手です。
