「戸建てを売却したいけれど、どこに相談すればいいのか分からない」「何から始めればいいのか不安」という方もいらっしゃるでしょう。マンションと比べて、戸建ての売却は苦戦するケースがあり、適正な価格で販売するための査定のロジックや売却活動の進め方を把握しておくことが重要です。
築年数やリフォーム履歴、設計図面などの資料を準備しておくことはもちろん、断熱材や耐震性能など住宅の特徴をアピールすることも、高値売却につながる重要な要素です。また、戸建ての売却実績が豊富な業者を選ぶことも成功への近道となります。
本記事では、こうした「戸建てをできるだけ有利に売却するためのコツ」について、初心者にも分かりやすく解説していきます。
戸建て住宅は査定が難しい？その理由とは
不動産を売却しようとすると、最初に不動産会社に売却査定を依頼するのが一般的ですが、戸建て住宅は土地やマンションと比べると査定が難しいとされています。
それはなぜなのでしょうか？
独自性が高い
戸建て住宅の査定が難しいのは、独自性が高いことが理由の一つとして挙げられます。
戸建て住宅は間取りや利用されている設備、構造、建物が建っている向きなどが物件によって異なります。
マンションであれば、多くの場合、同じマンション内で同じ間取りのものが複数戸あるため、売却する際、それらの取引事例を参考にできます。
また、同じマンション内でなくとも、例えば「2LＤＫ,70㎡の居室」であればおおよそ同じような間取りになっていることが多く、売却時の参考にしやすいです。
無難な間取りが売れやすい
将来的に売却も検討するのであれば、できるだけ無難な間取りにした方が売却しやすくなります。
特に注文住宅は自分の思い通りに建築できるため、独自性が高くなってしまうという側面があります。
実際、どうせマイホームを新築するのであれば、他にはないオリジナリティを取り入れてみたいと思う方が多いのではないでしょうか。
例えば、リビングの一部に家族でボルタリングできる施設を設けるようなことは、マンションではまずできませんし、自分で住宅を新築するからこそ実現できることでもあります。
しかし、将来売却する時に、ボルタリング施設が欲しいという方は数としては少ないでしょうし、ボルタリング施設を設けるのにかけたお金を売却価格に上乗せしようとすると、他の類似物件と比較して割高と感じられてしまいます。
一方、多くの方に興味を持ってもらいやすい住宅としては、例えば「4LDKで主寝室1つに子供部屋2つ、和室1つで、100㎡程度の過不足ない広さにちょっとした庭と駐車場が2台」といったものです。
売却査定は複数の会社に依頼しよう
上記のように、戸建て住宅は独自性が高く査定が難しいことから、プロである不動産会社の売却査定でも、会社によって査定額にばらつきが生じやすいです。
そもそも、不動産の売却査定では複数の不動産会社に売却査定を依頼すべきですが、戸建て住宅の場合はより一層、複数社の査定結果を聞くことが重要です。
査定依頼には、書類だけで査定する簡易査定（机上査定）と、実際に現地に訪問してもらって査定を受ける訪問査定がありますが、戸建て住宅の場合は実物を見ないと分からないことが多いため、全ての業者に訪問査定を依頼することをおすすめします。
自分で売却価格を査定してみよう
不動産の価格は自分で簡単に査定することもできます。
先述の通り、戸建て住宅の売却査定はプロの不動産会社でも査定結果にばらつきが生じることも多く、どの会社に売却を依頼するのか、判断基準を持つためにも一度自分で査定してみることをおすすめします。
取引事例比較法で土地価格を求める
まずは取引事例比較法で土地価格を求めます。
取引事例比較法とは、周辺の類似した取引事例を価格の参考にするもので、土地の形の違いや取引時期の違いなどを補正する形で価格を算出します。
自分で算出する場合、補正についてはそこまで厳密に考える必要はありません。
査定対象物件の周辺で、過去の取引事例から、場所が近く、同じような広さの土地があればその価格を参考にします1。
原価法で建物価格を求める
建物については、先述の通り戸建は独自性が高いことから取引事例比較法では価格の参考にしづらいです。
そのため、原価法を用いるのが一般的です。
原価法とは、「今建っている建物を取り壊し、同じ建物をもう一度建てた時にいくらかかるか(再調達価格)」を計算し、そこから築年数に応じて、老朽化している分を差し引いて価格を求めます。
具体的には、以下の計算式で建物の価格を算出します。
再調達価格は、建物の構造毎に定められており、査定する会社によって異なることがありますが、概ね以下のような金額設定となっています2。
| 建物の構造 | 1㎡あたりの単価 |
| 木造 | 20万4170円 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） | 36万6770円 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 31万4350円 |
| 鉄骨造（S造） | 28万1120円 |
また、耐用年数については、構造ごとに定められた法定耐用年数を利用します3。
| 建物の構造 | 法定耐用年数 |
| 木造 | 22年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） | 47年 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 47年 |
| 鉄骨造（S造） | 19年（厚さ3mm以下） 27年（厚さ3mm超～4mm以下） 34年（厚さ4mm超） |
法定耐用年数は税金の計算に用いられる耐用年数で、金融機関が担保価値を算出する場合は独自に定められた経済的耐用年数を用いて計算することもあります。
- 木造で築10年
- 建物面積100㎡
- 建築時の単価が20万4170円/㎡
という条件で原価法による査定を行うと、以下のようになります。
①再調達原価の算出
建築時単価 × 延床面積
= 204,170円 × 100㎡
= 20,417,000円
②経過年数補正（残存耐用年数比率）
残存耐用年数比率 = (耐用年数 − 経過年数) ÷ 耐用年数
= (22年 − 10年) ÷ 22年
= 12 ÷ 22
= 約 0.545
③現在価値の算出（原価法による建物価格の計算）
再調達原価 × 残存耐用年数比率
= 20,417,000円 × 0.545
= 約1,113万円
▼関連記事：「原価法」と「取引事例比較法」で戸建て住宅の価値を査定する方法
公的価格を参照する
取引事例比較法や原価法以外にも、公的価格を参照する方法もあります。
具体的には、公示地価や相続税路線価、固定資産税評価額などの価格を参考にできますが、この内、相続税路線価については取引価格の80%程度、固定資産税評価額については取引価格の70%程度を目安に定められるとされており、それぞれ80%、70%で割って価格を求めます。
例えば、固定資産税評価額が1,000万円だった場合、1,000万円÷70%(0.7)=約1,428万円といった形で算出します。
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築年数から見る戸建て住宅の価値相場
最後に、築年数ごとの戸建て住宅のおおよその価値相場を見ていきましょう。
築10年以内の戸建て住宅
築10年以内というと、建物も比較的きれいなことが多く、売主としては新築とそう変わらない価格を期待してしまうものですが、築10年頃には新築時の半額程になるのが一般的です。
そもそも、築年数に関わらず、誰かが住んで「新築住宅」でなくなっただけで、建物の価値は3割程下がってしまう点に注意が必要です。
築11年～20年の戸建て住宅
戸建て住宅は築15年頃まで急激に価値が落ちていき、築15年を目安として下落幅がゆるやかになる傾向にあります。
ただし、築15年時点で新築時の価格の2割程度まで価格は下がってしまっています。
築20年超の戸建て住宅
築20年を超えると、戸建て住宅の建物部分については資産価値がほとんどなくなるケースが多いです。
実際にはまだまだ使える状態であっても、ほとんど土地値と変わらない価格で取引されることも多く、場合によっては建物を解体して更地にしてから売却した方がよいこともあります。
ただし、最近は長期間の使用に耐える高品質な住宅が増加しており、建築資材の高騰により新築住宅の価格が上がっているといった事情により、築20年を超えても一定の建物価値が評価されるケースも増えてきました。
特に、高品質ハウスメーカーによる住宅は、耐震性能や断熱性能に優れ、メンテナンスの状態が良ければ市場での評価が期待できます。
▼関連記事：築20年超えの一戸建ても高値売却のチャンスあり！中古住宅売買の最新事情を解説
不動産業者に売却査定する流れ
最後に、不動産業者に売却するまでの流れについて解説します。
戸建て住宅の売却査定では、複数の業者に訪問査定を依頼することをおすすめしますが、スケジュールが重なってしまうので、以下の流れをしっかり把握しておきましょう。
査定依頼
まずは不動産業者に査定依頼を出します。
1社1社電話やメールで査定依頼してもよいですが、手間がかかるため、一括査定のサービスを活用するのもオススメです。
訪問査定を依頼する場合、業者に現地に来てもらう必要があります。
現地で訪問査定を受けてから、おおよそ1週間程度で査定額の提示を受けることができるでしょう。
査定額の提示
その後査定額の提示を受けますが、査定額の根拠や販売戦略などを聞きながら、どの不動産会社に売却を依頼するかを検討していきます。
自分で査定している場合は、自分が見積もった査定額とどのように違うのか、また違う場合はなぜ違うのか質問するとよいでしょう。
取引事例比較法や原価法は、客観的な情報から不動産の価値を算出する有力な方法ですが、実際の不動産売買は「この値段で売る・買う」と売買主が合意して初めて成立します。
そのため、査定額はあくまで目安にすぎず、実際に売れる価格（成約価格）とは異なる可能性がある点を理解しておくことが大切です。
高額な査定額を提示して契約を取りたいだけの会社もあるため、複数社の査定を比較し、根拠や販売方針が明確な会社を選ぶことが成功につながります。
媒介契約締結
査定額の提示を受けた会社の中から、売却を依頼する会社を決め、決めた会社と媒介契約を締結します。
なお、媒介契約は複数の会社と重ねて契約できる一般媒介契約と、1社としか契約できない専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。
前者は、多くの方に売却物件の情報を伝えられる可能性が高く、後者は1社に絞ることで、その不動産会社が積極的に活動してくれやすいといったメリットがあります。
どちらも一長一短あるため、状況に応じて選ぶとよいでしょう。
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不動産業者はこの質問で見極めよう
不動産業者に査定を依頼し、査定額の提示を受ける際には、ただ単に査定結果を聞くのではなく、その不動産業者に売却を依頼すべきかどうか見極めるつもりで話を聞くことが大切です。
具体的には、以下のような質問を担当者に投げかけるとよいでしょう。
・最近どのような物件がよく売れていますか？
・どのような媒体で売却活動を行いますか？
上記のような質問で、査定額の根拠やどのように売却活動を行っていくかを聞いた上で、より説得力のある会社を選ぶようにします。
また、質問に対する回答だけでなく、メールや電話への対応の早さや丁寧さなどもチェックすると良いでしょう。
自分でもリサーチして知識をつけておこう
戸建て住宅の売却相場や査定の特徴、自分で査定する方法等についてお伝えしました。
戸建て住宅は独自性が高く、査定のプロである不動産業者でも、会社によって査定額にばらつきがあることが多いです。
そのため、複数の業者に査定依頼すると共に、本記事でご紹介した内容で自分でも査定額を調べ、判断基準を持っておくことが大切です。
