「買取査定を使って早く売却したいけど大丈夫だろうか？」
不動産の売却方法には買取と仲介があります。
買取は仲介とは異なる特徴を持ち、いくつか注意点もあるので、違いを理解したうえで検討することが大切です。
この記事では、不動産買取査定での注意点や買取のメリット・デメリットなどを詳しく解説します。
不動産の買取査定における注意点8選
まずは、不動産買取の注意点をみていきましょう。
仲介より安くなりやすい
不動産買取で売却した場合、売却額が仲介の相場より7～8割ほど下がる傾向にあります。
たとえば、仲介で3,000万円で売れる物件なら、買取では2,100万円～2,400万円が相場です。
買取の場合、不動産会社は買取った不動産をリフォーム・リノベーションして再販し、再販時に利益を得ることを目的としています。
この時、再販時の価格からリフォームなどの費用や不動産会社の利益を差し引いた分が買取価格となります。
つまり、相場よりも安く仕入れるほど不動産会社の利益となるのです。
不動産会社が買取して再販売する際のコストや利益を差し引いた金額で取引されるため、仲介よりも金額が安くなる。
必要以上に買い叩かれなくても、基本的に相場よりも安い価格で売却することになる点には注意しましょう。
ちなみに、仲介は売却成立時に得る仲介手数料が不動産会社の利益となります。
仲介手数料は売却額に比例するため、高く売れば利益が大きくなる仕組みです。
このように、買取と仲介では不動産会社の利益の獲得方法が違う点は覚えておきましょう。
買取を実施していない不動産会社もある
すべての不動産会社が買取に対応しているわけではありません。
対応している不動産会社でも、エリアや不動産の種類が仲介よりも狭まるケースは少なくないです。
とくに、地方は買取に対応している不動産会社が少ない傾向にあります。
そのため、買取を希望しても、そもそも対応してくれる不動産会社がいない可能性があるので、注意しましょう。
立地や築年数など需要が低い物件は買取してもらえないこともある
不動産会社は、買取後の不動産の再販を目的としています。
つまり、立地が悪い・築年数が古いなど、需要が低く再販が期待できないような物件は買取の対象から外れる可能性があるのです。
築年数が古すぎる物件は、リフォーム費用が高額になりやすいため、買取してもらいにくい要因の一つといえます。
また、老朽化などはリフォームである程度対処できますが、立地はどうすることもできないため、立地が悪 いと不利になるでしょう。
不動産会社によっては、築年数などの条件を設けているので事前に確認することが大切です。
ただし、築年数が古くても適切にメンテナンスしており状態がいい場合は買取してもらえる可能性もあります。
対応エリア内であれば一度相談してみるとよいでしょう。
相場は自分でもある程度調べておく
買取は相場よりも下がるとはいえ、そもそも相場がいくらか分からなければ適切な価格かの判断ができません。
不動産会社の中には、買取相場よりもさらに安く買い取ろうとする業者もいます。
査定前には自分でも相場を調べて、買取価格の目安を立てておくことが大切です。
相場の調べ方については、後ほど詳しく解説するので参考にしてください。
査定額には期限がある
買取査定には有効期限が設けられています。
たとえば「査定から1ヵ月」と有効期限が設定されている場合、1ヵ月経過後に買取を希望する場合は再度査定を受け直す必要があります。
不動産価格は市場や築年数にも影響されるため、再度査定を受けると前の査定額よりも下がる可能性がある点には注意しましょう。
売買契約を締結するまでは安心できない
査定額の提示を受けて買取を前向きに検討する場合でも、買取の売買契約を締結するまでは契約が消えるリスクはゼロではありません。
売買契約書を締結するまえに、市場の悪化などで契約が消えてしまう可能性もあるのです。
契約前であれば、契約がなくなっても違約金は発生しません。
たとえ口約束で契約していても、契約書がなけ れば証明するのは難しいでしょう。
買取を本気で進める気があるなら、必要書類などの準備を早めに行い、迅速に契約することが大切です。
ただし、契約を急ぐあまり条件などをしっかり確認しないのはNGです。
買取はトラブルも少なくないため、契約書の内容をしっかり確認し、納得したうえで契約するようにしましょう。
売却代金でオーバーローンを解消する場合は諸経費を考慮する
オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却額を上回る状態です。
この場合、売却金に自己資金などをプラスして住宅ローンを完済できれば、売却は可能です。
しかし、どうしても住宅ローンを完済できない場合は、売却できません。
そのため、売却金でオーバーローンの解消を検討する場合は、慎重な返済計画が大切です。
その点、返済計画の立て方は仲介よりも買取の方が立てやすくなります。
仲介は売却期間中に値下げや価格交渉があり、最終的に売却が決まるまで売却金が決まりません。
一方、買取は基本的に査定額で売却できるので、査定後に返済計画を明確に立てられるのです。
ただし、売却やオーバーローンの完済には税金や手数料などの諸費用がかかる点を考慮する必要があります。
諸費用によっては、売却金＋自己資金だけでは返済できない恐れもあるので注意しましょう。
不動産会社によって買取査定額は異なる
不動産会社によって得意な不動産やエリア、買取査定額の算出方法も異なります。
複数の不動産会社に買取査定してみると、査定額が数百万円も異なるケースは珍しくありません。
とくに、買取は査定額＝売却額となるので、少しでも高値を付ける不動産会社を見つけることが重要です。
査定段階ではできるだけ多くの不動産会社を比較するようにしましょう。
ただし、買取額が高くても別途費用がかかり、結局安値になるような不動産会社もあります。
比較時には信頼できるかどうかという視点でもチェックをすることが大切です。
当サイトを運営する「イエウリ」では、買取査定にも対応しています。
大手から、地域密着の会社まで数多くの不動産会社が参画しているので、まずはイエウリの査定で比較してみるとよいでしょう。
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そもそも不動産買取とは
不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があり、それぞれ特徴が異なります。
違いを理解したうえで、自分の売却スタイルに合った方法を選ぶことが大切です。
ここでは、買取と仲介の仕組みの違いを押さえていきましょう。
不動産会社に直接買い取ってもらう方法
不動産買取は、不動産会社が直接不動産を買取する売却方法です。
不動産会社は買取後、リフォームなどをして再販します。
買取は不動産会社が買主となるため、買主を探す手間や時間が必要なく短期間での売却が可能です。
なお、買取には即時買取と買取保証の2種類があります。
即時買取は、すぐに買取してもらう方法です。
一方、買取保証は一定期間は仲介で売却を進め、期間中に売れなければあらかじめ決めておいた価格で買い取ってもらう方法です。
買取保証付きで仲介の売却を行う場合は、専属専任媒介契約を結んで3カ月・6カ月など一定の期間は一般の買主を探し、契約が決まらなかった場合はその会社が直接買取します。
仲介との違い
一般的な不動産売却は「仲介」です。
仲介は、不動産会社が売主と買主の間に入って売却を進める方法です。
たとえば、売主が不動産会社と契約すると、不動産会社は広告などで買主を探し、売買契約・引き渡しまでをサポートしてくれます。
仲介の場合、不動産会社は売主と買主の間という立ち位置になります。
一方、買取の場合の不動産会社の立ち位置は買主であり、間は存在しません。
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不動産買取のメリット・デメリット
仲介と比較した不動産買取のメリット・デメリットを紹介します。
メリット
メリットとしては以下が挙げられます。
- 仲介手数料が不要
- 短期間で売却できる
- 解体やリフォーム・内覧対応が不要
- 周りに知られずに売却できる
買取は、仲介ではないので仲介手数料は発生しません。
また、買取後の物件はリフォームが前提となるため、売主がリフォームや解体をする必要がなく、売却までにかかるコストや手間を抑えられるというメリットがあります。
一般的な仲介での売却期間は3ヵ月～6ヵ月ほどといわれ、買主を探す必要がある以上、物件によっては売却までに数年かかるケースもあります。
一方、買取は不動産会社との合意で売却できるため、数週間～1ヵ月程度と短期間での売却が可能です。
売りたい期日が決まっている・離婚や相続ですぐに売却が必要というケースでは、買取が適しているでしょう。
デメリット
デメリットとしては、以下が挙げられます。
- 買取価格が仲介よりも下がる
- 対応している不動産会社が仲介よりも少ない
前述のとおり、買取価格は仲介での価格の7～8割ほどと低くなります。
買取の売却金で住宅ローンの完済や新居の購入費用を検討している場合、目標の価格に届かない恐れもあるので注意しましょう。
また、自社での買取に対応している不動産会社は仲介ほど多くはありません。
「買取もやっているけど、この物件の条件だと難しい」となってしまうこともあるため、買取業者探しに苦戦するケースも多いです。
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不動産買取の流れ
不動産買取を検討する場合は、買取の全体の流れを理解しておくことも大切です。
大まかな買取の流れは以下のとおりです。
- 査定依頼を出す
- 査定額の提示を受ける
- 条件がまとまったら売買契約を締結する
- 決済～引き渡し
それぞれ見ていきましょう。
査定依頼を出す
まずは、不動産会社に査定依頼を出します。
不動産会社によって買取対応が可能か、対応する不動産種類・エリアは異なるので、自分の不動産が対象となるかは調べておきましょう。
また、不動産買取では査定額＝売却額となるため、できるだけ多くの不動産会社に査定依頼することが大切です。
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査定額の提示を受ける
査定額が提示されたら、内容を精査します。
事前に相場を調べておくと、比較もしやすくなるでしょう。
また、査定額をチェックする際には価格だけでなく、手数料や引き渡しなどの条件もチェックすることが大切です。
査定額が高くても不利な条件になっていると、後悔しかねません。
とくに、査定額が高すぎる場合は条件が悪い可能性もあるので、入念にチェックしましょう。
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条件がまとまったら売買契約を締結する
取引する不動産会社が決まったら、価格や引き渡し条件などを話し合います。
条件が合意できれば売買契約書に署名・押印して契約締結です。
話し合いの際には、買取価格だけでなく以下のような項目もしっかり確認していきましょう。
- 引き渡しまでのスケジュール
- 引渡し状況
- 手数料や解約条件・違約金
- 手付金
- 家財道具の整理
- 支払方法・期限
これらの条件確認をおろそかにしていると、後からリフォーム費用を請求された・よく分からない手数料がかかっているとなる場合もあるので注意が必要です。
そのため、売買契約書では決めた条件がきちんと反映されているか細かくチェックしたうえで署名・押印するようにしましょう。
一度契約書にサインしてしまうと、条件の変更や解約に違約金が発生する恐れがあります。
サインの前に不明点はきちんと確認し、納得してから契約を結ぶことが大切です。
また、売買契約時に不動産会社から手付金が支払われます。
ただし、手付金は解約時などで返還が必要になるケースもあるので、決済が済むまでは使用しないことをおすすめします。
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決済～引き渡し
契約締結後、1ヵ月以内で決済・引き渡しとなるのが一般的ですが、住み替えを行う場合などの事情がある場合、不動産会社と交渉することで、引き渡しまでもう少し期間を設けられることがあります。
決済では不動産会社が手付金を除いた残代金を支払い、着金確認後に鍵などを引き渡して取引完了です。
不動産会社がローンを使用しない場合は、それよりも短期間での決済も可能ですが、引き渡しが間に合うかは慎重に判断しましょう。
決済後には引き渡しとなるため、引き渡せない状況になると違約金が発生する恐れがあります。
また、決済・引き渡し時には多くの書類が必要です。
必要書類に不備があると決済が途中でストップする恐れもあるので、入念にチェックして用意しておくようにしましょう。
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都道府県別｜不動産買取価格の予想データ
不動産情報ライブラリから各都道府県や市区町村ごとの不動産取引価格を取得し、買取価格の予想（取引データを仲介のものと想定し、その7～8割にあたる価格）を算出したデータを、下記リンク先のページからご確認いただけます。
市区町村ごとのデータには、都道府県のページからアクセス可能です。
北海道・東北
関東
北陸・甲信越
東 海
近畿
中国・四国
九州・沖縄
不動産の相場を自分で確認する方法
買取価格は相場から7～8割ほどが目安となるので、事前に相場を把握しておくと買取価格の目安も立てやすくなります。
ここでは、自分で相場を調べる方法として以下の3つを解説します。
- 大手不動産情報などで近隣類似物件を調べる
- 国土交通省やレインズのデータで成約価格を調べる
- 相続税路線価や固定資産税評価額など公的価格を参照する
それぞれ見ていきましょう。
大手不動産情報などで近隣類似物件を調べる
不動産ポータルサイトやチラシなどで近隣の類似物件の売り出し価格を調べれば、ある程度相場がつかめます。
ただし、ポータルサイトなどに記載されている価格は売り出し価格であり、成約価格ではない点に注意しましょう。
- 売り出し価格：不動産を売り出すときの価格
- 成約価格：最終的な売却価格
売出価格は売主が自由に決められるため、高く売りたいから相場よりも高く設定する・早く売りたいから安くするといったケースもあります。
国土交通省やレインズのデータで成約価格を調べる
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や不動産流通機構の「レインズマーケットインフォメーション」では、過去の成約価格も検索が可能です。
類似物件の成約価格を調べて自分の不動産に当てはめてみると、相場がつかめるでしょう。
なお、両方とも個人情報保護などの観点から詳細な住所での検索はできないため、ピンポイントの物件を探すことはできません。
また、成約価格には売主と買主の事情も反映されるため、純粋な不動産の価格とは異なります。
相続税路線価や固定資産税評価額など公的価格を参照する
相続税路線価とは、国税庁が発表する主要な道路1㎡あたりの土地の価格です。
また、固定資産税評価額は自治体が算出した固定資産ごとの評価額となります。
どちらも税金を算出する際に使用する価格ですが、市場価格の算出としても活用可能です。
相続税路線価と固定資産税評価額は以下の計算式で市場価格（実勢価格）を算出できます。
- 相続税路線価：路線価による土地の評価額÷0.8×1.1～1.2
- 固定資産税評価額：固定資産税評価額÷0.7×1.1～1.2
実勢価格は実際に取引が行われなければ算出できませんが、「公示地価」を100%としたとき、おおむね110～120%の価格になります。
上記の計算式は、不動産の「実勢価格（実際に取引が行われた価格）」は公示地価の約1.1～1.2倍になり、相続税路線価や固定資産税評価額は、公示価格と比較してそれぞれ0.8倍、0.7倍になることを考慮したものです。
不動産会社による買取の場合、実勢価格の0.7～0.8倍になるため、それぞれの評価額をそのまま買取額の目安と捉えることも可能です。
ただし、解体や測量にかかる費用を加味して値下げされた査定額になることも多いため、公的価格から算出する不動産の相場はあくまでも目安と捉えておきましょう。
不動産は同じものが2つとないため、どんなに類似する物件でも価格が大きく異なることは珍しくありません。
調べた相場は目安として、実際の価格は査定でチェックしてください。
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信頼できる買取業者を探すコツ
買取業者の中には悪質な業者もおり、そのような業者と取引するとトラブルになりかねません。
買取を進める際には、信頼できる買取業者を探すことが大切です。
ここでは、信頼できる買取業者を探すコツとして以下の3つを解説します。
- 買取実績豊富な業者を探す
- レスポンスの早い買取業者を探す
- 複数の不動産会社に買取を依頼して比較検討する
それぞれ見ていきましょう。
買取実績豊富な業者を探す
買取を依頼するなら、自分の不動産と同じ種類の不動産の買取実績が豊富な業者を選ぶことをおすすめします。
不動産会社によっても得意な不動産は異なるので、自分の不動産が不得意な不動産会社に依頼すると安値での買取となりかねません。
多くの不動産会社はホームページに実績を掲載しているので、掲載していない会社は注意した方がよいでしょう。
レスポンスの早い買取業者を探す
査定時や質問時のレスポンスが早い業者であれば、手続きがスムーズに進むだけでなく顧客に真摯に向き合っていることが分かります。
また、相談時などの接客マナーや人となりも確認しておくと、より安心して任せやすくなるでしょう。
複数の不動産会社に買取を依頼して比較検討する
最初から不動産会社を絞ってしまうと比較のしようがありません。
できるだけ多くの不動産会社に査定依頼し比較することで、信頼できあなたにぴったりの不動産会社に出会えるでしょう。
複数の不動産会社を比較するなら「イエウリ」の一括査定がおすすめです。
仲介・買取両方の査定に対応しているため、買取か悩んでいる人も一度両方の査定額を見比べてみるとよいでしょう。
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まとめ
不動産の買取査定は仲介よりも価格が落ちることを理解し、事前に自分でも相場を調べておくことが大切です。
また、買取は査定額が売却額になるため、できるだけ複数の不動産会社を比較することで高値での売却が期待できます。
買取は、仲介手数料がかからない・短期で売却できるなどのメリットがありますが、価格が下がるというデメリットもあるので、買取・仲介査定額を比較して自分に合った売却方法を選ぶようにしましょう。
イエウリでは、一括査定依頼を出すだけで買取・仲介双方の査定を受けることが可能です。
不動産の売却を検討されている方は、まずはイエウリの利用をおすすめします。
