不動産を売却するときは「レインズ」というシステムに登録してもらうと聞きました。レインズはどんなものなのでしょうか？
レインズは全国の物件情報が掲載されているシステムで、売りに出されている物件の情報や過去の取引事例が確認できるので、不動産業者が日々の取引に役立てているんですよ。
物件情報を見れるんですね！不動産を売却したいのですが、どんな物件が売りに出されているか興味があります。個人でも見れるのでしょうか？
レインズは宅建業免許を取得した業者しか閲覧できませんが、同じような情報を確認できる方法もあります。今回はレインズをどのように活用するのか見ていきましょう！
- レインズ（REINS）では不動産の売買情報などが閲覧できる
- レインズのシステムそのものは宅建業者しか利用することができない（個人では閲覧できない）
- レインズに登録されているかどうかは登録証明書に記載の情報で確認可能
- REINS Market InformationはREINSとほぼ同じ情報が閲覧でき、個人でも利用可能（ただし、情報がリアルタイムのものではない）
- REINS Market InformationはスマホやMac OSで使いにくいので、相場調査目的の方は同じ情報が見れる「不動産情報ライブラリ」を使うのがオススメ
不動産の相場・市場価格を知りたい方
レインズを利用して、不動産の取引事例を参考にご自身がお持ちの物件の相場を知りたいという方も多いでしょう。
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レインズとは
レインズはReal Estate Information Network Systemの頭文字を取って「REINS」としたもので、宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」により運営されています。
全国で4つの機構がある
レインズは全国に4つの組織があります。
→北海道、青森、岩手、宮城、秋田、山形、福島、茨城、栃木、群馬、東京、埼玉、千葉、神奈川、山梨、長野、新潟
→富山、石川、福井、岐阜、静岡、愛知、三重
→滋賀、京都、大阪、兵庫、奈良、和歌山
→鳥取、島根、岡山、広島、山口、徳島、香川、愛媛、高知、福岡、佐賀、長崎、熊本、大分、宮崎、鹿児島、沖縄
それぞれの指定流通機構の会員となるには、以下いずれかの団体の構成員である必要があります。
- 全国宅地建物取引業協会連合会（全宅）
- 全日本不動産協会（全日）
- 不動産流通経営協会（FRK）
- 全国住宅産業協会（全住協）
レインズの仕組み
レインズは不動産情報を交換するためのシステムで、分かりやすく言うと、不動産業者専門の不動産情報サイトだと考えるとよいでしょう。
不動産を売却したいと考える方が不動産業者に物件情報を持ち込むと、不動産業者が預かった物件情報をレインズのシステムに登録し、その情報は全国の不動産業者が見られるようになっています。
媒介契約によっては登録義務がある
不動産の売却を不動産会社に依頼するとき、売主と不動産会社との間で媒介契約を締結しますが、媒介契約には以下の3つの種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
この内、専任媒介契約と専属専任媒介契約を選んだ場合、不動産業者は物件情報をレインズに登録する義務があります。
一般媒介契約の場合、物件情報をレインズに登録する義務はありませんが、実際にはほとんどの物件がレインズに登録されます。
なお、2024年の指定流通機構への新規登録数は1年間で4,120,118件、内訳は売り物件1,453,399件、賃貸物件2,666,719 件です1。
| 年代 | 新規登録総数 |
| 2019年 | 5,528,389 |
| 2020年 | 4,581,213 |
| 2021年 | 4,715,637 |
| 2022年 | 4,235,628 |
| 2023年 | 4,259,525 |
| 2024年 | 4,120,118 |
成約情報が登録されている
レインズに登録された物件は、買主が見つかり契約となった場合、成約年月日や成約価格をレインズに登録する必要があります。
これにより、他の不動産業者に当該物件の売買が決まったことを伝えられるだけでなく、成約情報を相場価格の推測や、市場での売れ行きの把握に役立てることができます。
不動産を売却するときには売り出し価格を決める必要がありますが、そのときに過去の物件の成約価格を参考にすることが多いです。
レインズは個人で閲覧できる？
全国の不動産情報を見ることができるレインズですが、個人でこの情報を見ることはできるのでしょうか？
レインズは不動産業者専門のシステム
基本的に、レインズは不動産業者専門のシステムであり、宅建業者でない一般の個人がこの情報を見ることはできません。
どうしても見たいというのであれば、不動産業者の担当者に聞いて見て、テーブル越しに画面を見せてもらうといった方法を取るとよいでしょう。
宅建士の資格を持っている人なら閲覧できる？
レインズの利用は指定流通機構の会員であることが条件であるため、作業者が「宅建士の資格を持っているかどうか」は関係ありません2。
会員として登録されている事業者の職員であれば、宅建士でなくても利用できますし、逆に不動産業を営んでいない人が宅建士の資格を取得してもレインズを閲覧できるわけではないのです。
自分の物件の登録状況は確認可能
「不動産会社と媒介契約を結んだので、きちんとレインズに掲載してもらえるか確認したい」という理由でレインズを閲覧したい場合は、登録証明 書に記載されている情報で照会が可能です。
レインズ登録証明書のサンプル
出所：売却依頼物件のレインズ登録内容が確認できます｜REINS
不動産業者と媒介契約を結んだ後は、上記サンプルのような登録証明書を発行してもらうことができます。
また、2025年1月からは、売主が登録情報を確認しやすくなるように、2次元コードも記載されるようになりました3。
なお、専属および専属専任媒介契約の場合はレインズへの掲載義務がありますが、一般媒介契約の場合はレインズへの登録義務が課されていません。
また、レインズには不動産会社が図面等を登録することができるのですが、上記の登録確認画面では図面自体を見ることはできません。
図面の掲載は、他社が抱える購入希望者の問い合わ せに対応しやすくなるといった効果があるため、きちんと掲載してもらえているかを仲介会社に確認するのが良いでしょう。
物件画面の閲覧数は売主が登録状況の確認ページから把握できるので、「閲覧数が多いのに全く内覧が入らない」といった場合は、「価格設定が高すぎる」「囲い込みの可能性がある」などの問題が考えられます。
▼囲い込みとは？
個人でも閲覧できる相場の情報は「レインズマーケットインフォメーション」
レインズを利用して相場の情報を確認したいと思っても、宅建業者ではない個人はREINSのサイト上で他の物件の売り出し・成約状況を確認することはできません。
ただし、実はレインズとほぼ同じ情報が掲載されている「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」が一般の人でも見られるように公開されています。
不動産情報ライブラリでも同じ情報が閲覧可能
また、REINS Market Informationの情報は、2024年4月から国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム）」にも反映されるようになっており、こちらはスマホでも操作しやすい仕様です。
したがって、特にこだわりがなければ不動産情報ライブラリの利用を推奨します。
▼関連記事
REINS Market Informationでわかる不動産取引の情報は、以下の通りです。
- 物件の沿線・最寄り駅・駅からの距離
- 物件の大まかな住所
- 単価
- 所有面積
- 専有面積
- 間取り
- 築年数
- 成約時期
- 用途地域
REINS Market Informationは不動産業者が利用するレインズとほぼ同じ物件情報を見ることができますが、レインズがリアルタイムで物件情報が反映されるのに対し、REINS Market Informationは必ずしもそうでない点に注意が必要です。
REINS Market InformationをチェックREINS Market Informationの使い方
REINS Market Informationでは、全国のマンションや戸建ての成約情報を検索することができます。
スマホでも検索できますが、情報量が多く見にくいため、パソコン（Windows）を使っての検索をおすすめします。
まずはトップページから検索したい条件で絞り込みを行いましょう。
最初に、必須事項である「都道府県」と「地域」のを選択してから「検索する」ボタンをクリックします。
すると、検索結果として下記の情報が画面に表示されます。
- 直近1年の取引情報グラフ
- 取引情報一覧
- 追加検索条件
- マーケット情報
「直近1年の取引情報グラフ」では、どのくらいの相場で取引が行われたのかが一目でわかります。
なお、REINS Market Informationに対応しているOSはWindowsのみで、Mac OSをお使いの場合は「検索する」のボタンが押せないという現象が頻繁に起こります。
その場合、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム）」がREINSのデータも参照して物件の成約データを公開しているため、そちらを利用する方法があります。
「取引情報一覧」では、成約情報が確認できます。
物件の具体的な番地の特定はできませんが、どのような条件でどのくらいの相場になるのかを見極める大きな手掛かりになります。
希望する検索条件ごとにソートして情報の並べ替えも可能です。
「追加検索条件」では、更に条件を絞り込んで情報の深堀ができるので活用してみましょう。
- 地域詳細
- 沿線
- 駅からの距離
- 価格
- 土地面積
- 建物面積
- 間取り
- 築年数
- 制約時期
- 用途地域
検索結果表示画面の一番下には「マーケット情報」という項目があり、過去の情報を確認できます。
レインズを利用した不動産売買の流れ
レインズを利用した不動産売買の流れは以下のように進んでいきます。
- 媒介契約を締結する
- 販売図面をレインズに登録する
- 全国の不動産会社が閲覧可能になる
- 不動産会社が物件を案内する
- 話がまとまったら売買契約を締結する
それぞれについて見ていきましょう。
①媒介契約を締結する
売主が売却したい物件について不動産業者に相談し、価格査定を受け、不動産業者の提示する査定額に納得できたら媒介契約を締結します。
3つある媒介契約の内、一般媒介契約を選んだ場合にはレインズへの登録は任意ですが、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は登録義務があります。
②販売図面をレインズに登録する
物件情報登録時には、物件外観や室内、周辺環境の写真を撮影して販売図面を作成します。
こうした物件情報が充実している方が、成約できる可能性は高くなります。
③全国の不動産会社が閲覧可能になる
レインズに登録した物件情報は全国の不動産業者が閲覧可能となります。
不動産業者は日々、レインズを使って情報収集しているため、特に同じエリアで営業している不動産業者の営業マンであればすぐに見つけてくれるでしょう。
④不動産会社が物件を案内する
レインズで物件情報を得た不動産業者の担当者は、物件に興味を持ちそうな人に物件情報を伝え、興味を持ってもらえたら物件を案内することになります。
登録した 物件情報が魅力的であるほど、多くの人に物件を見て貰える可能性が高まるでしょう。
具体的には、掲載する写真をできるだけキレイに見えるように工夫したり、どういった点が他の物件と違うのかアピールポイントを盛り込んだりすることをおすすめします。
⑤話がまとまったら売買契約を締結する
不動産業者がお客様を案内し、物件を気に入ったら売買契約となります。
なお、売却を相談した不動産業者と買主を見つけた不動産業者が異なる場合、それぞれ受け取れる仲介手数料が「物件価格×3%+6万円+消費税」となる「片手仲介」となります。
一方、売主・買主双方の仲介を行う「両手仲介」では受け取れる媒介手数料が2倍になります。
そのため、両手仲介を狙って「囲い込み」を行う業者があるのです。
囲い込みについては後述します。
レインズを利用するメリット
レインズを利用するとどのような点でメリットがあるのでしょうか。
ここでは、以下の3つについてお伝えします。
- 早期売却につながる
- 相場を調べることができる
- 囲い込みを防げる
①早期売却につながる
まず、レインズに登録することで多くの不動産業者に物件情報を伝えることができ、結果として早期売却につなげやすくなります。
特に公開したくない何らかの理由がある場合を除き、基本的にはレインズに登録してもらうよう働きかけた方がよいといえるでしょう。
②相場を調べることができる
レインズには過去の成約データが残されているため、その情報を使って売却したい物件の周辺相場を調べることが可能です。
一般の人でも閲覧できるREINS Market Informationでは、マンションや戸建て、地域の他に間取り、築年数、駅からの距離などさまざまな条件から、直近1年の取引情報を調べることができます。
また、相場を調べる際にはレインズ以外にも以下のようなサイトを活用しましょう。
- 不動産取引価格情報検索4
- 大手不動産情報サイト(ホームズ、スーモなど)
不動産取引価格情報検索は国土交通省が運営するサイトで、実際に過去に取引されたデータを閲覧できます。
不動産取引価格情報検索はレインズと比べ、過去に遡って情報を見られる点がポイントです。
また、大手不動産情報サイトでは、現在売りに出されている物件情報を見ることができます。
それぞれのサイトに掲載されている情報の特性を把握したうえで、売却価格の決定に役立てるとよいでしょう。
③囲い込みを防げる
先ほどお伝えしましたが、レインズを利用すると全国の不動産業者に物件情報を拡散することができ、早期売却につ なげられる一方、不動産業者としては仲介手数料の取り分が減ってしまうことになります。
仲介手数料の上限は法律で「売買価格×3%+6万円+消費税」と定められており、片手仲介の場合は売主と買主いずれかからしか仲介手数料を受け取れません。
一方、買主も自社で見つける「両手仲介」であれば、売主、買主双方から仲介手数料を受け取ることができます。
このことから、不動産業者の中には問い合わせのあった物件について、本当は売れていないのに、売れていると伝えることで何とか両手仲介に持っていこうとする業者もあります。
片手仲介ならば…105.6万円
3,000万円×3%+6万円+消費税=105.6万円
両手仲介ならば…211.2万円
3,000万円×3%+6万円+消費税=105.6万円×2
もちろん、正規の手続きを踏んで上記手数料を受け取るのでればよいのですが、囲い込みは明らかに売主の利益を損なっており、問題だといえます。
一方、レインズに登録してしまえば、いま物件が売れているかどうかは物件情報を見ることで確認できるため、囲い込みが起きづらくなっています。
片手仲介になることを避けるために、レインズへの登録義務があるのにも関わらず登録しない業者もあるかもしれません。
まとめ
不動産業者の情報流通システムであるレインズについてお伝えしました。
レインズには多くの物件情報が掲載されており、買主としては多くの物件情報を見ることができ、売主としては物件の早期売却につなげられる可能性があります。
売主としてはレインズを利用することによるメリットの方が大きいため、基本的には登録してもらうようにするとよいでしょう。
一方、不動産業者としてはレインズに登録することで両手仲介しづらくなるという問題が生じるため、レインズへの登録を避けようとする場合があります。
そうしたことのないよう、レインズ登録時に登録証明書の発行を受けるとともに、仮に登録義務があるのにも関わらず登録しないといった動きが見られたときには、速やかに他の不動産業者へ契約変更することをおすすめします。
